不动产估价案例几问题详解解析汇报.docx
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不动产估价案例几问题详解解析汇报
土地资源管理专业土地估价实习案例
评估案例一
1、估价对象概况
某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地与其房屋的复原率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税与房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%，年维修费用为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。
2、估价要求
试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
评估案例二
某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年，容积率为3。
根据当地市场资料用比拟法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元〔容积率为1时〕。
根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。
该饭店每月的客观净收益为11万元。
土地复原率为6%，该饭店的建筑复原率为8%。
试评估房屋〔饭店〕的总价格。
评估案例三
〔1〕估价对象概况。
在某一城市，需要评定的地块为H，现在收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：
项目
宗地成
交价
交易时间
容积率
位置比拟
形状比拟
区域因素比拟
个别因素比拟
A
580
1987
0
-5%
0
0
B
620
1988
3%
0
0
-4%
C
660
1988
0
-2%
0
0
D
700
1989
0
0
-3%
0
E
680
1989
0
0%
3%
0
F
730
1990
2%
0
-5%
0
G
740
1990
0
0%
0%
-3%
H
1990
1
0
0
0%
0
现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。
对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。
对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比拟，表中的数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。
〔2〕根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。
评估案例四
1、估价对象概况。
某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比拟如表1。
对区域因素和个别因素对地价的影响，待估地块条件与案例地块条件比拟结果如表1，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示优劣幅度。
又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨一个百分点，容积率修正系数如表2。
表1：
项目
待估土地
案例A
案例B
案例C
案例D
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
成交日期
成交价格〔元/M2〕
1200
1300
1400
1000
容积率
2
3
3
4
2
区
域
因
素
位置
0
-2%
-3%
0
-3%
根底设施
0
-1%
-2%
2%
0%
交通
0
-2%
0
3%
-2%
个
别
因
素
地势
0
-2%
1%
0
-2%
形状
0
3%
0%
5%
-4%
其他
0
-3%
-3%
0%
-2%
表2：
容积率
1
2
3
4
5
修正系数
1
2、请按以上条件，估算该住宅用地在1994年10月的单位地价。
评估案例五
1、估价对象概况
待估宗地为七通一平的待建筑空地，已经得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。
2、估价要求
某开发公司希望参加与此地地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额度。
3、估价过程
〔1〕选择估价方法
〔2〕确定最优开发利用方式
〔3〕市场调查，确定建设期、开发价值和投入本钱等。
根据该开发公司所进展的市场调查和项目可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，你出租费用为年租金的25%。
建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元，建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%，目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合复原率为8%，取得土地使用权的法律、估价与登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。
评估案例六
1、估价对象概况
某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积为2000平方米，土地价格为600万元。
取得土地使用权过程中所支付的法律、估价与其登记费用为地价为地价的2%。
城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。
2、评估要求
估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
3、估价过程
〔1〕该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。
〔2〕根据规划要求，该宗地最优利用方式为修建住宅，容积率为4。
〔3〕根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示，该项目工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：
第一年投入40%，第二年60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
评估案例七
1．评估对象概况
某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价与相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。
2、评估要求
确定该开发公司在该项目中的建筑费用与专业费用的最高控制标准。
3、条件
根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项目工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
评估案例八
1．估价对象概况
某征地、安置、拆迁与青苗补偿费用为每亩6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费用平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出让增值收益率为10%。
2、根据上述资料评估土地单价。
评估案例九
某开发区土地总面积为5平方公里，现已经完成七通一平开发建设，开发区内道路、绿地、水面与其他公共设施占地1.5平方公里。
该开发区现在拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000平方米。
根据测算，该开发区每亩征地费用平均为5万元，完成一平方公里的开发需要投入2亿元。
一般征地完成后，“七通一平〞的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地复原利率为7%。
试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
案例一
解：
（1）该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益复原法进展估价。
（2）计算出租总收益：
30*400*12＝14400（元）
（3）计算出租总费用：
①年税金＝20*400＝8000（元）
②年管理费＝30*400*12*4%＝5760（元）
③年维修费＝1500*400*2%＝12000（元）
④年保险费＝1500*400*0.2%＝1200（元）
⑤房屋年折旧费＝1500*400/（50-1）＝12245（元）
（4）计算房屋出租年纯收益：
①房屋现值＝1500*400-12245*3＝563265（元）
②房屋年纯收益＝563265*6%＝33795.9（元）
（5）计算年土地纯收益＝
（2）-（3）-（4）＝14400-39205-33795.9＝70999.1（元）
（6）确定1999年1月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为1269469（元）
案例二
解：
（1）估价对象简介：
某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为1万m2，出让年限为50年。
该宗地上有一座饭店。
在2000年8月尚可有效使用50年，容积率为3。
据当地市场资料用比拟法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。
据当地资料，容积率每增加1，地价增长60％。
该饭店每月的客观净收益为11万元。
土地复原率rl=6％，该饭店的建筑复原率取r2=8%。
（2）估价目的：
评估房屋（该饭店）的价格。
（3）估价期日：
2000年8月。
（4）估价方法：
采用收益复原法测算房价。
（5）估价过程：
①计算房地年纯收益：
房地年纯收益：
11万元／月×12月=132万元／年
②计算土地价格：
土地总地价：
600元／m2×10000m2×2.2（容积率修正）=1320万元
③计算土地年纯收益：
〔收益复原法根本公式的逆运算，p=a/r×[1&mdash1／（1十r）n]〕
④计算房屋年纯收益：
房屋年纯收益：
房地产年总纯收益&mdash土地年纯收益
=132-83.75=48.25万元／年
⑤计算房屋价格：
（同计算土地价格的公式一样）
案例三
解：
土地估价过程：
①计算该城市地价指数
按给定的条件，该市的地价指数为表
年代
1987年
1988年
1989年
1990
地价指数
100
112
124
136
②计算该城市容积率修正系数：
按条件，该市的容积率修正系数为表
容积率
1．0
1．1
1．2
1．3
修正指数
100
105
110
115
120
③计算位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正。
按条件，以待估宗地的条件为标准，因素条件指数计为100，如此表中数字为正，表示比拟案例条件比待估宗地好,其条件指数大于100，表中数字为负的，如此表示比拟案例的因素条件指数小于100。
④计算各案例宗地修正后的价格
期日 容积率 位置 形状 区域因 个别因
修正 修正 修正 修正 素修正 素修正
A．580×136/100×100/115×100/100×100/95×100/100×100/100=722．01（元／m2）
B．620×136/112×100/110×100/103×100/100×100/100×100/96=692．17（元／m2）
C．660×136/112×100/120×100/100×100/98×100/100×100/100=681．49（元／m2）
D．700×136/124×100/120×100/100×100/100×100/97×100/100=659．57（元／m2）
E．680×136/124×100/115×100/100×100/100×100/103×100/100=629．64（元／m2）
F．730×136/136×100/110×100/102×100/100×100/95×100/100=684．87（元／m2）
G．740×136/136×100/115×100/100×100/100×100/100×100/97=663．38（元／m2）
⑤评估宗地H的地价。
将收集的宗地进展修正后，各宗地地价偏差不大，故采用算术均数计算宗地价格。
H：
（A+B+C+D十E+F+G）÷7=676．16（元／m2）
所以，宗地H在1990年时的地价为676．16（元／m2）。
案例四
解：
根据所给条件：
1993年1月的地价指数为100，以后每月上涨一个百分点，如此当地的地价指数如下表：
时间
地价指数
100
101
103
109
111
112
119
121
容积率
1
2
3
4
5
修正系数
1
项目
待估土地
案例A
案例B
案例C
案例D
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
成交日期
成交价格〔元/M2〕
1200
1300
1400
1000
容积率
2
3
3
4
2
区
域
因
素
位置
0
-2%
-3%
0
-3%
根底设施
0
-1%
-2%
2%
0%
交通
0
-2%
0
3%
-2%
个
别
因
素
地势
0
-2%
1%
0
-2%
形状
0
3%
0%
5%
-4%
其他
0
-3%
-3%
0%
-2%
计算各案例地价修正后的价格：
Ａ：
１２００×１００／１００×１１２／１００×１．８／２．４×９５／１００×９８／１００＝９３４．４５〔元/M2〕
Ｂ：
１３００×１００／１００×１１２／１１１×１．８／２．４×９５／１００×９８／１００＝９１５．９０〔元/M2〕
Ｃ：
１４００×１００／１００×１１２／１１９×１．８／３．０×１０５／１００×１０５／１００＝８７１．６２〔元/M2〕
Ｄ：
１０００×１００／１００×１１２／１０３×１．８／１．８×９５／１００×９２／１００＝９５０．３７〔元/M2〕
确定待估地块单价＝１／４〔Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ〕＝９１９．０９〔元/M2〕
案例五
解：
取地价。
标准答案：
地价测算公式如下：
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润
①测算不动产总价，采用收益复原法，使用年期为50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。
不动产出租年纯收益=300×8000×90%×〔1-25%〕=1620000〔元〕
不动产总价=1620000/8%[1-〔1+1/1+8%〕48]=19746401〔元〕
②建筑费与专业费=1000×8000=8000000〔元〕
③总利息=地价×[〔1+12%〕2-1]+8000000×40%×[〔1+12%〕1.5-1]+8000000×60%××地价+872792〔元〕
利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。
地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。
④开发商利润=19746401×15%=2972737〔元〕
⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。
⑥将上述各项数据代入公式，即
×地价+872792〕-2972737
地价=7900872/1.2544=6298527〔元〕
⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从⑥中扣除上述费用。
开发商所能投标的最高地价款=6298527/〔1+3%〕=6115075〔元〕
测算方式二、利息中不计地价款的利息
不动产总价、建筑费与专业费、利润的计算方式与方式一一样，因此有：
①不动产总价=19746401〔元〕
②建筑费与专业费=8000000〔元〕
③建筑费与专业费利息=8000000×40%×[〔1+12%〕1.5-1]+8000000×60%×[〔1+12%〕0.5-1]=592949.1+279842.5=872792〔元〕
④开发商利润=2972737〔元〕
⑤代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格
开发完成时地价=①-②-③-④
=19746401-8000000-872792-2972737
=7900872〔元〕
⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，如此，场地当前价格=7900872/〔1+12%〕2=6298527〔元〕
⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/〔1+3%〕=6115075〔元〕
案例六
解：
测算开发商预期利润
A、不动产总价＝2，000×3，000×4=24，000，000（元）
B、建筑费与专业费＝l，000×2，000×4＝8，000，000（元）
C、地价与法律、估价等费用；6，000，000×（1十12％）＝6,720,000（元）
D、总利息＝6，720，000×[（1+12％）^2.25－1]+8，000，000×40％×[（1+12％）^1.5－1]+8，000，000×60％×[（1+12％）^0.5－1）
＝2,824,603（元）
注：
地价计息期为2年3个月即2．25年。
E、销售税费＝24，000，000×6％＝1，440，000（元）
F、将上述数据代人公式，如此：
开发商利润＝24，000，000－8，000，000－6,720,000－2,824,603－1，440，000
＝5,015,397（元）
利润占不动产价的百分比＝5,015,397/24,000,000＝％
利润占开发总本钱的百分比=5,015,397/（8,000,000+6,720,000+2,824,603+1，440，000）
＝％
由上述测算可知，该项目投资回报良好，预期利润可观，项目可行。
案例七
解：
假设建筑费与专业费的最高控制额为X元
1，不动产总价=1300*10000*1=13000000元
2，总利息=3000000*[（1+12%）^2-1]
3，销售税费=13000000*60%=780000元
4，开发商利润=13000000*18%=2340000元
5，地价与法律、估价等费用3000000元
6，建筑费与专业费的最高控制额X=5461429元
单位面积建筑费与专业费的最高控制标准为
案例八
解：
土地取得费=6万元/亩+2万元/亩=8万元/亩=120元/平方米
土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米
投资利息=120×[（1+12%）2-1]+200×30%[（1+12%）1.5-1]+200×70%×
开发利润=（120+200）×15%=48元/平方米
计算土地价格
因当地土地出让增值收益率为10%
无限年期土地使用权价格=（120+200+49.808+48）×
案例九
解：
5平方千米＝500万平米
征地费＝5万/亩＝75元/平米
开发费＝20000万元/平方公里＝200元/平米
征地费利息＝75*〔〔1+10％）^2-1〕＝15.75/平米
开发费利息＝200*0.4*〔1.1^1.5-1）+200*0.6*（1.1^0.5-1）=18.15
利润＝275*0.2＝55
折算出地率后本钱价＝〔75+200+18.15+15.75+55〕/〔〔5-1.5〕/5〕＝520元/平米
单价＝520*1.2*〔1-1/〔1+10％〕^50）＝618元/平米
总价＝618*10000＝618万元。
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