CX21物业房屋设备设施接管验收程序.docx

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CX21物业房屋设备设施接管验收程序

1.目的

确保物业及其附属设备/设施顺利移交，保证工程质量。

2.范围

适用于公司新项目接管。

3.职责

部门/岗位

工作内容

品质部

负责房屋和设备/设施接管验收工作指导及组织

物业管理处

负责设备/设施接管验收的具体实施

负责设施及房屋的接管

4.定义

4.1房屋：

指客户房屋，商业用房、管理用房及会所、学校等公建房屋。

4.2设备：

指供配电、消防、弱电、中央空调、给排水、电梯等共用设备。

4.3设施：

指公共部分的照明、娱乐设施、休闲设施、健身器材等。

5.过程控制

5.1接管前的准备

部门

工作内容

品质部

协助管理处判断该工程是否已具备接管验收条件、协助编制《新建物业接管验收工作计划书》；

协助管理处与地产公司签定《新建房屋交接责任书》，并配合组织验收；

培训验收人员设备设施验收内容、标准、方法和注意事项

物业管理处

督促地产公司在入伙前两个月，向物业发送《接管验收邀请函》，地产公司需在10个工作日内发出《接管验收邀请函》。

接到地产公司提出的接管验收邀请后5～10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作计划书》，并回复是否同意接管验收；

如同意接管验收，即与地产公司签定《新建房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时间验收

组织验收，时间控制在十五个工作日之内完成，并根据验收问题签发《质量问题整改通知单》

督促地产公司在入伙前一个月，准备房屋的相关资料和钥匙

督促地产公司在移交前一周须完善设备/设施及《质量问题整改通知单》中所列问题，督促安装单位对设备/设施的使用和操作方法进行培训

入伙前二十天准备《新建房屋验收表》和楼盘表等内容

技术人员熟悉需接管设备/设施的操作和使用

编写需接管的设备设施责任单位清单、联系人、保修期等资料

5.2房屋的接管

部门

工作内容

物业管理处

验收合格，于5个工作日内签署《验收通过证明》

对于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续，并应及时签发《接管通知》

验收发现未及时整改的问题填写在《房屋接管验收表》上

质量问题及需完善事项知会地产公司并督促责任单位限期改善

5.3设备/设施的接管

部门

工作内容

品质部

组织对设备/设施的接管

物业管理处

接收随机资料和随机专用工具

与地产公司对接设备、设施存在问题及体系要求配置的物品

配齐设备房内物品（如：

应急灯、灭火器、通风散热设施等），并统计物品和随机工具清单

与施工单位代表对设备、设施逐项接管，发现问题填写在《设备/设施接管验收记录表》上

督促施工单位限期完善设备设施质量问题

5.4管理处资料的接管：

入伙前三个月内，部门负责人须指定专人从地产公司接收客户全部资料及信息、小区规划、竣工验收资料，设施设备安装调试、试验、使用说明、合格证明资料，房屋质量证明书和房屋使用说明书等工程技术资料，并建档保存。

5.4.1在接管验收中，如地产公司不能提供上述资料或提供资料不全，须由地产公司出具书面说明。

5.5接管验收标准按操作指引中《验收标准》执行。

5.6在房屋接管验收时，项目负责人指定专人逐户接收所有管理用钥匙和客户钥匙，并填写《钥匙移交清单》，双方签字确认，如遇移交拖延、数量不明、不足，项目负责人及时介入协调移交工作，遇到难以协调的事宜上报公司管理层推进移交。

5.7房屋、设备设施、钥匙及资料验收完毕后须填写《物业移交验收表》，经双方代表签字并加盖公司公章。

5.8物业接管前三个月内，物业管理处须与地产公司对接确定小区各类房屋及公建配套设施的产权归属，填写《房屋设施权属清册》，并加盖地产公司公章。

6．相关文件

《物业房屋、设备、设施接管验收操作指引》

7．记录表格

《接管验收申请函》

《接管验收邀请函》

《新建房屋一览表》

《新建房屋具备接管验收条件审核单》

《新建房屋交接责任书》

《验收通知》

《新建房屋验收表》

《小区公共绿化验收单》

《小区公共设施及道路设施验收单》

《质量问题整改通知单》

《验收通过证明》

《接管通知单》

《房屋设施权属清册》

《钥匙移交清单》

接管验收申请函

苏州旭辉XXX工程部：

现XX（组团、区、栋、单元）将在X月X日交付，根据集团相关要求，地产公司应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在售房合同约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业公司进行接管验收，现XX组团离交付日期不足一月，目前物业公司已随时做好接管验收准备，故请地产公司速复函告知。

X年X月X日

接管验收邀请函

　物业公司：

地产公司联

我公司位于　　　　　　区　　　　　　路　　　　号　　　　幢新建工程业已竣工，并经过了　　　　　　　　　　　　　　　　的建筑工程质量验收，现已验收合格，各项技术资料齐全。

根据与你公司签订的《前期物业服务委托合同》，特提请你公司于　　　　年　　月　　日前来接洽有关接管验收事宜。

此致

公司

二零　年　　月　　日

签收人：

二零　年　　月　　日

―――――――――――――（骑缝加盖公章）――――――――――――

接管验收邀请函

序号：

　物业公司：

物业公司联

我公司位于　　　　　　区　　　　　　路　　　　号　　　　幢新建工程业已竣工，并经过了　　　　　　　　　　　　　　　　的建筑工程质量验收，现已验收合格，各项技术资料齐全。

根据与你公司签订的《前期物业服务委托合同》，特提请你公司于　　　　年　　月　　日前来接洽有关接管验收事宜。

此致

公司

二零　年　　月　　日

新建房屋一览表

建设单位：

接管单位：

工程名称

开工日期

竣工日期

竣工验收日期

建筑面积（M2）

结构类型

备注

注：

此表由建设单位填写。

新建房屋具备接管验收条件审核单

工程名称：

建设单位：

竣工日期：

　　　　　　　　　　　　　　竣工验收日期：

建筑面积：

　　　　　　　　　　　　　　结构类型：

（部分内容可根据项目具体情况删减）

项次

项目

核查情况

1

竣工验收合格证明文件

2

此次所列设备能否正常运行

A

供电设备

B

给排水设备

C

消防设备

D

监控设备

E

卫生设施/道路设施

其他

3

本幢房屋幢、户编号是否已经有关部门确认（提供相关文件）

4

应交验产权资料

A

项目批准文件

B

用地批准文件

C

施工许可证

D

用电、用水、用电指标批示

E

建筑执照

其他

5

应交验技术资料

A

住宅区规划图、小区竣工总平面图。

小区水电平面图及所有单体建筑、结构、给排水、通风、配电、电力等设备、设施和附属工程隐蔽管线的全套竣工图。

B

地质勘探报告。

C

工程合同及开、竣工报告。

D

工程预、决算。

E

图纸会审记录。

F

工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）。

G

隐蔽工程验收签证。

H

沉降观察记录。

I

单位工程竣工验收证明书。

J

钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

K

水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。

L

砂浆、混凝土试压报告。

M

供水、供暖、管道煤气的试压报告。

N

各类配套设备、设施合格证明及使用说明书。

O

原有房屋接管验收应验交的资料。

P

绿化平面、竣工图。

Q

所有地下管网竣工图。

R

所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。

S

电缆铺设记录。

T

线路及电力电缆试验记录。

U

发电机、电动机检查试运转记录。

V

电气设备试验调整记录、绝缘检查记录及送电验收记录。

W

防雷接地电阻检测记录、防雷引下线焊接记录。

X

通风机风量测量调整记录。

Y

空调器性能测定调整记录。

Z

环保达标验收许可证。

AA

安防监控验收合格证明及智能化工程官网走向图。

BB

消防验收许可证。

CC

房屋测绘验收资料。

DD

房屋验收记录。

EE

给排水系统资料：

1）生活泵控制原理图、PLC、变频器、显示屏维护使用说明书；

2）各类泵出厂合格证；

3）各类阀门维修使用说明书；

4）管网系统竣工图。

FF

消防系统资料应包含：

1）消防主机、联动柜使用说明书（包括主机操作、修正密码）；

2）消防验收合格证（消防部门出具）；

3）消防、喷淋管网竣工图；

4）电消防竣工图；

5）消防报警地址码清单；

6）湿试报警阀维护使用说明书；

7）消防泵、喷淋泵控制柜电气原理图；

8）消防报警系统图。

GG

安防系统资料应包含：

1）门口机、门禁、倒闸、监控中心各设备维护使用说明书；

2）居家安防编程使用说明书；

3）弱电防雷测试报告；

4）安防竣工图、系统图；

5）产品质量检验合格证书；

6）安防子系统的重要监控设备需具备国家CCC认证；

7）弱电系统施工图。

其他

6

产

权

资

料

A

房屋所有权证

B

土地使用权证

C

有关司法、公正文书和协议

D

房屋分户使用清册

E

房屋设备及其固定附着物清册

F

技术资料：

房地产平面图、房屋分间平面图、房屋及设备技术资料。

G

其他

7

接管验收交接相关文件

A

新建房屋交接责任书

B

接管验收申请书

C

新建房屋一览表

D

新建房屋设备接管验收条件审核单

E

验收通知

F

新建房屋验收表

G

小区绿化验收单

H

验收合格证明

I

接管通知

J

其他

开发商交纳维修基金情况核验（提供相关文件）

审验结论

签收人：

公司

二零　年　　月　　日

新建房屋交接责任书

建设单位：

接管单位：

工程名称：

工程地址：

开工日期：

　　　　　　　　　　　　　　竣工日期：

竣工验收日期：

　　　　　　　　　　　　建筑面积：

结构类型：

主旨：

为确保房屋住用的安全和正常使用，明确双方在房屋接管验收中和接管后应遵守的事项，承担的义务和责任，特制定本责任书。

一、适用范围

本责任书适用于本公司关于新建住宅房屋的验收交接。

二、接管验收依据

本公司制定接管验收程序、内容及标准以住建部《房屋接管验收标准》（1991

年7月1日）和物业服务行业一般要求为依据。

三、验收程序

1．依据新建房屋竣工后建设方提出的接管验收申请，接管验收方于15日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核，认为合格，即签发验收通知书。

2．于约定的时间开始按《新建房屋接管验收表》所列项目进行逐项验收。

验收合格于7日内接管方签署验收合格证，如验收有不合格的项目，接管方签发《质量问题整改通知书》，对所列返修项目，建设方应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。

3．对于已签署验收合格证的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续。

四、交接后双方责任

1．交接双方在接管验收的过程中，应相互支持，密切配合，信守诺言，如由于发生一方工作的疏忽、怠慢、不配合，而给另一方带来工作不便或经济损失，应由前方负责。

2．新建房屋接管交付使用后，无论时间多长，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。

如属设计、施工、材料等原因，由建设单位负责处理，直至符合有关质量要求；如属使用不当，管理不善的原因，则由接管单位负责处理。

3．新建房屋自验收接管之日，除因使用不当、管理不善外，工程保修期按有关规定执行，所发生的保修费用均由建设单位承担。

五、争议裁决

本责任书一经双方签字即予生效。

如执行本责任书发生争议而又不能双方协商解决的，双方均得申请市、区房地产管理机关进行协调或裁决。

建设单位代表（签字）：

接管单位代表（签字）：

二零年月　日　　　　　　　二零年月　日

验收通知

苏州旭辉高科置业有限公司：

物业公司联

依据对　　　　　　　　　（工程名称）的产权资料、技术资料及其它方面查核的结果，我们认为已具备接管验收的条件，现定于　　　　年　　月　　日开始对　　　　　　　　　（工程名称）进行验收。

请予接洽配合为感。

公司

二零　年　　月　　日

签收人：

二零　年　　月　　日

―――――――――――――（骑缝加盖公章）――――――――――――

验收通知

序号：

地产公司联

苏州旭辉高科置业有限公司：

依据对　　　　　　　　　（工程名称）的产权资料、技术资料及其它方面查核的结果，我们认为已具备接管验收的条件，现定于　　　　年　　月　　日开始对　　　　　　　　　（工程名称）进行验收。

请予接洽配合为感。

公司

二零　年　　月　　日

新建房屋验收表

工程名称：

建设单位：

验收单位：

验收日期：

　　　　　　　　建筑面积：

　　　　　　　　幢号：

项次

项目

质量要求

检查结果

处理要求

责任人

1

地基基础

2

钢筋混凝土构件

3

土结结构应结点

支撑系统

构件造材

4

房屋整体系统

5

外墙

6

屋面

7

平面屋的隔热

8

三层以上屋的层面

9

楼地面面层与基层

10

卫生间、阳台、盥洗间地面

11

钢木门窗

12

进户门

13

本装修工程

14

门窗玻璃

15

抹灰

16

饰面砖

17

油漆刷浆

18

电气线路安装

线路安装

导管

导线连接

铅导线接法

管子配线

接地线

回路导线

19

每套电表安装或预值

20

照明器具等安装支架

21

避雷针、带

22

电梯

23

有线电视、宽带网

24

管道

25

地漏

26

排污管道

27

水龙头

28

空调基架

29

消防设备

30

监控设施

31

附属工程

32

其他

总负责人：

公司

二零　年　　月　　日

小区公共绿化验收单

名称：

　　　　　　　组团（区、栋）：

　　　　　　　　面积：

项数

项目

验查情况

结论

责任人

1

地形

2

草坪

3

地被

4

苗木

苗木

苗木

苗木

其他

总负责人：

公司

二零　年　　月　　日

小区公共设施及道路设施验收单

小区名称：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　面积：

序号

内容

验查情况

结论

责任人

1

配电间

2

水泵房

3

雨水窨井

4

铁盖窨井

5

路旁栅栏

6

进户水阀

7

主干水阀

8

消防龙头

9

室外照明

10

景观池水处理系统

11

安防系统

12

一卡通系统

13

道路

14

其他

总负责人：

公司

二零　年　　月　　日

质量问题整改通知单

开发商工程部：

填写时间：

物业公司联

要求完成时间：

实际完成时间：

需整改内容：

内容进行简述，具体内容附附件。

总负责人：

　　　　　　　　　　　　　　　　二零　年　　月　　日

――――――――――――――――――――――――――――――――

质量问题整改通知单　　　序号：

开发商联

XXX工程部：

经检查，贵方在土建、安装施工方面存在质量问题（见下栏），望接到本通知后，于　　　　年　　月　　日前完成整改并报复验。

上海永升物业管理有限公司苏州分公司

二零　年　　月　　日

需整改内容：

内容进行简述，具体内容附附件。

验收通过证明

工程名称：

建设单位：

竣工验收日期：

　　　　　　　　　　　接管验收日期：

建筑面积：

　　　　　　　　　　　　　结构类型：

项次

项目

结论

责任人

1

主体结构

2

外墙不渗水

3

层面

4

楼地面

5

装修

6

电气

7

水、煤、卫、消防

8

附属工程等其他

以上各项目均通过验收，可以接管。

总负责人：

公司

二零　年　　月　　日

接管通知

　　　　　　　　　　公司：

物业公司联

经验收，建筑面积为　　　　M2的　　　　　　　　　　　　（工程名称）已符合接管要求。

我公司拟于　　　　年　　月　　日对上述工程予以接管，办理交接手续。

请接洽配合为荷。

公司

二零　年　　月　　日

总负责人：

二零　年　　月　　日

―――――――――――――（骑缝加盖公章）――――――――――――

接管通知

序号：

　　　　　　　　　　公司：

开发商联

经验收，建筑面积为　　　　M2的　　　　　　　　　　　　（工程名称）已符合接管要求。

我公司拟于　　　　年　　月　　日对上述工程予以接管，办理交接手续。

请接洽配合为荷。

公司

二零　年　　月　　日

房屋设施权属清册

序号

房屋/设施名址

产权人

备注

有限公司

年月日

钥匙移交清单

部门：

序号

钥匙名称

移交时间

移交数量

门锁状况

备注

移交人：

接收人：

部门负责人：

接收日期：