金秀项目总体规划概念设计合同.docx
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金秀项目总体规划概念设计合同
“天下瑶都”项目总体规划概念性设计合同
甲方：
广州泛亚房地产服务有限公司桂林分公司
乙方：
桂林市钰翔园林设计有限责任公司
双方经友好协商，就甲方委托乙方为金秀县“天下瑶都”项目进行总体规划概念性设计达成本合同各项条款共同遵守。
一、项目名称：
中国天下瑶都
二、项目地址：
来宾市金秀县距离县城约六公里处（去圣堂山老路两侧）；
三、项目面积：
约300亩至420亩（具体面积以国土部门实测图纸为准）。
四、规划要求：
《前期概念规划方案》
1、项目区域位置分析；
2、项目规划综合分析定位；
3、项目设计构思；
4、概念规划总平面方案；
5、项目总体鸟瞰效果图；
6、项目交通分析图；
7、项目功能分析图；
8、项目分期开发分析图；
9、项目景观节点分析图；
10、规划建筑主要节点分析（配局部手绘或电脑的建筑效果图）；
11、总体景观规划总平面图。
以上概念规划总平面提供一套方案和分析图。
五、工作与设计进度要求
时间
提交内容
备注
5月20日—21日
签定合同，准备工作
5月22日—30日
市场调查与策划文案
5月25日—30日
总平面图
5月25日
—6月10日
总体规划方案
六、设计成果要求
乙方完成的总体规划概念设计方案须提出项目发展指标，最终成果须能通过金秀县政府的项目审批要求方算完成。
七、设计费用
本设计总费用为人民币2.5万元，在签定本合同时甲方先支付乙方8750元，在乙方按时完成设计提供总体方案后7日内再支付1万元，其余6250元在方案通过金秀县政府有关部门审批后7天内支付。
八、本项目总体规划概念设计任务书是本合同的组成部分（见附件）。
甲方（盖章）：
广州泛亚房地产服务有限公司桂林分公司
授权代表（签名）:
时间：
2011年5月日
乙方（盖章）：
桂林市钰翔园林设计有限责任公司
授权代表（签名）:
时间：
2011年5月日
附件
“天下瑶都”项目总体规划概念性设计任务书
第一章项目介绍
1.1总则
1.1.1本任务书的总体规划设计是针对金秀县天下瑶都项目的概念性规划设计。
其最终成果既要达到开发商开发理念的要求，又要满足政府项目审批的要求。
1.1.2坚持以深入研究新产品的特点，通过有机的综合规划，以领先的技术手段，创造一种“国际级旅游度假生活”的全新生活方式。
1.1.3设计应突出创新精神，融入当今科技成果，结合项目瑶族实际环境情况及开发理念，开发出更有市场竞争力、符合当地人文环境的新产品。
1.1.4本项目按旅游地产的特点进行概念性规划设计，应体现以人为本的思想。
1.1.5设计应体现项目的环境特色，并尽量做到节能、环保，符合开发商低成本、高效益的要求。
1.2概述
1.2.1金秀天下瑶都项目是来宾市广源房地产开发有限公司在来宾市金秀县的旅游地产项目。
1.2.2项目名称：
天下瑶都（暂定）
1.2.3项目地点：
来宾市金秀县距离县城约六公里处（去圣堂山老路两侧）
1.2.4项目开发商：
来宾市广源房地产开发有限公司
1.3周边环境
金秀县是广西来宾市的属下县，该县是著名的旅游胜地，项目处于金秀县主要的旅游点圣堂山、莲花山和罗汉山的交通交汇点，该区域将是金秀县未来的发展新区。
在项目的周边，自然环境优美，原始生态保护比较好，只有少量的未搬迁的木材加工厂在红线范围内。
1.4宗地情况
1.4.1项目占地约300亩；
1.4.2开发周期为3年；
1.4.3项目地块为丘陵地带。
第二章设计理念
2.1设计理念
2.1.1开发背景为：
温家宝总理在十一届全国人大四次会议上的«2011
年国务院政府工作报告»中提出：
“要进一步扩大内需特别是居民消
费需求。
加强农村和中小城市商贸流通、文化体育、旅游、宽带网络
等基础设施建设。
大力促进文化消费、旅游消费和养老消费。
大力
加强文化建设，推动文化改革发展实现新跨越，满足人民群众不断增
长的精神文化需求。
”
2.1.2项目要建设成为“国际级旅游度假生活示范社区”，实现“国际时尚生态度假”的新生活理想，打造“金秀国际级旅游度假生活新坐标”。
将以“旅游度假生活”为主题的生活方式植入金秀，全面提升当地的质素。
2.1.3本项目要实现最大化的销售利润，最优的开发成本控制，最佳的配套经营，达到最大经济效益；创建标志性项目，创造新生活方式，提升地方形象，提升“广源房产”品牌，实现最大社会效益。
2.1.4“以政府为依托，以质量为核心，以效益为目的”，整合一切可以整合的资源。
在硬件资源上，整合周边生态旅游资源；软件资源上整合政府和社会的宣、文、教、卫、体等资源,创造浓郁的瑶族文化。
构建“三高”质量体系：
包括高生活质量，高服务质量，高产品质量，作为项目开发和持续发展的保证。
2.1.5主要的整合对象有：
自然环境、生态、旅游及度假等产业。
2.2目标市场定位
结合本项目的环境特色和市场竞争环境，将项目的潜在消费者构成特征及客户市场定位为“外来富裕阶层”。
2.2.1外来富裕阶层涵概范围：
具有高收入的柳州市、南宁市和广东等沿海地区富裕阶层，他们具有旅游度假置业和投资需求的中高端人群。
2.3核心产品定位
项目的开发内容（包括但不限于）：
2.3.1旅游开发项目：
瑶族文化博物馆。
生态风情园。
佛教交流园。
福寿养生园。
2.3.2高端居住项目：
公寓式。
连排式。
商品套房。
2.3.3商业地产：
民族商业街。
特色瑶药市场。
第三章设计原则
3.1概念设计核心
3.1.1项目主要为外来富裕阶层休闲度假投资等人群量体裁衣，定做适合于这一人群的旅游资源与商业住宅。
这一人群除了有一定社会地位和职业外，还特别关心度假生活的环境和质量，对旅游度假胜地优质便利的生活和休闲、度假等健康的生活充满向往。
这是本项目开发理念的出发点。
3.1.2融合“瑶族风情建筑“与“旅游度假生活”是本项目地所倡导的主题，因此，在产品设计上要充分考虑这两方面的对立统一。
作为金秀的综合型旅游房地产项目，整合了“瑶族建筑”与“旅游度假生活”，这就决定了综合型旅游房地产产业是可以融会贯通来共同发展的，因此两者之间有机结合，缺一不可。
3.1.3以政府为依托，构筑金秀的“国际级旅游度假生活”，全面打造综合型旅游地产项目的升级版。
将本项目建设成为金秀第一个旅游度假生活社区。
3.1.4设计不仅仅要遵循现代与房地产现状相结合的原则，还要强调地区的特征，强调现有的环境概念，同时注意挖掘潜在的卖点，整合各种资源，把项目建设成为一个环境优美、功能齐全、独具特色的旅游度假家园。
3.1.5设计要求“一分三高”，分即“分期进行规划”，三高是“高起点、高水平、高质量”。
3.1.6每期可按地名或景点名命名各组团。
第四章总体规划要求
4.1规划总则
地理位置除了在市场具有唯一性和排他性外，更重要的是概念性规划设计必须遵循的四原则：
4.1.1尽量合理利用地块固有的景观生态及人文元素、地形地貌，采用“错落式”规划布局，同时注意建筑单体的正南北布置。
注重社区规划布局的“层次感”与“梯度感”设计，达成景观与居住趋向的和谐统一。
4.1.2坚持“分期分组团”开发策略，营造良好的组团景观，合理组织景观视线通廊。
4.1.3坚持塑造一种建筑风格，并落实到各个细部；注重社区天际轮廓线的节奏与韵律设计。
4.1.4坚持主力户型概念，研究开发出各具个性的多种户型。
4.2规划细则
4.2.1强调“以人为本”，通过设计提升小区的人文环境质素，强化人与环境的亲和与协调。
4.2.2规划设计在各方面具有超前意识。
考虑到本项目产品的风格与金秀本地的特点，规划设计在要注重建筑语言的表达与建材运用的协调性和持久性，又要保持总体规划的新颖独特性和单体建筑的持久性。
4.2.3设计时要充分考虑配套与居住的结合，又要考虑方便业主的同时也得保证对外开放。
4.2.4可保留现有地块地貌，并适当利用项目内的自然环境资源。
4.2.5选择环境较优地段设别墅。
4.2.6每期规划应分成若干组团，每期均应有中心景区，组团应有景点、景区，景点主题应各具特色，围绕中心景区布置洋房或别墅，景观应各具特色。
4.2.7设计时应考虑小区为全封闭管理，出入口应设置合理同时应尽量降低小区内物业管理的成本。
4.3路网设计原则
4.3.1设计原则
4.3.1.1区外系统：
4.3.1.1.1小区为全封闭管理；
4.3.1.1.2社区服务、商业配套中心靠近主出入口；
4.3.1.1.3考虑到小区的部分公建，如商业配套中心对外开放，必须考虑这一部分道路系统的开放性。
4.3.1.2区内道路系统：
根据小区特色，可考虑设计为以下子系统。
4.3.1.2.1小区内机动车道系统：
各类型产品组团分割又相互连接。
4.3.1.2.2人车分流系统：
设置与车行道并排的步行梯步，这种作为小区主要景观带的步行道，既可作为步行道，也是慢跑径道场所。
4.3.1.2.3主干道围绕中心组团形成大回路，两旁可分叉出次干道，联系小组团。
4.3.1.2.4规划师设计出尽量少的入口从主干道进入次干道，以保持组团的安静和保安管理的方便；
4.3.1.2.5在次干道上形成分叉路，联络各个独立小组团；
4.3.1.2.6大部分道路均可回环，避免死胡同。
4.3.1.3设计依据：
4.3.1.3.1主干道迂回的设计考虑施工难易程度。
4.3.1.3.2次干道的环组团设计，将景观角度提升到最高。
4.4环境设计原则
4.4.1环境设计原则必须遵循总体设计基本原则，即设计不仅仅要遵
循现代与房地产现状相结合的原则，还要强调地区的特征，强调现有
的环境概念、商业与休闲配套的概念，同时注意整合各种资源，挖掘潜在的卖点。
4.4.2设计手法上要现代、时尚，突出各部分亮点，避免过于复古的
表现手法；
4.4.3．公建环境要表现大气、生态，与公共建筑相适应，不要烦琐；
居住区环境多考虑居民使用与景观结合。
4.4.4．小区环境营造应遵循整体规划理念，追求大气，有开阔的效
果；关于主题绿化的植物种类的选取和养护要遵循结合本地特性同时
有创新，且要取得视觉的通透和感觉舒畅。
4.4.5项目可以分为若干个小组团，每个组团的景观都要有其概念性
的设计，组团景观可以考虑使用花草、喷泉、水系、雕塑等作为主题。
4.4.6环境设计要做到经济性、适用性、合理性及文体艺术性的协调
，同时又便于分期操作。
4.4.7主题园林可配合内部水景考虑。
4.4.8园林景观与周边建构筑物相协调，且有创意，主题鲜明。
4.4.9多层次的立体绿化；
4.4.10园林小品、雕塑、设立小区标志性雕塑；
4.4.11.重点体现水景，水景要使之活水防臭。
4.5配套设计原则
4.5.1小区内采取雨污分流系统。
4.5.2小区污水处理站的布置尽量远离居住建筑。
4.5.3各电房的布置应尽量缩短高压电缆的铺设长度，同时应考虑其负荷范围。
4.5.4集中燃气供气站的布置应尽量远离居住及公用建筑，设置在下风偏僻处,避免对环境造成负面影响,满足防火、防爆的最小距离要求。
4.5.5考虑设置垃圾收集中转站。
4.5.6在适当位置布置物业管理用房\便利店.
4.5.7销售中心设于主入口的中心主题景观区旁，占地300平方米左右。
4.5.8销售中心的功能是临时性的，要在设计时考虑日后的物业管理或者用于商业的可行性。
4.6建筑设计原则
4.6.1以独到和适当瑶族元素的建筑风格加以诠释，使之整体表现大器、自然，组团间衔接连贯、流畅。
4.6.1.1公共建筑应体现大气、国际性，塑造成金秀区域标志性建筑物。
4.6.1.2建筑造型应简约、冼练、纯粹，使人有回归宁静与自然的情感。
4.6.1.3建筑风格要与环境风格相协调，要大气，表现自然。
4.6.2建筑物朝向应尽量尊重当地人的生活习惯。
4.6.3住宅先考虑朝向，再考虑景观，当景观与朝向相矛盾的时候，景观应服从朝向。
4.6.4小高层建筑尽可能减少每层的户数，建议采用一梯两户的布置方式。
4.6.5详细考查本地区商品房的特点，设计出更科学、更新颖的户型。
第五章设计咨询程序
5.1总则
5.1.1本设计任务书是概念设计合同的组成部分，从执行咨询起至合同执行完成的过程中，由甲方签署的所有函件，包括图纸，均为设计合同的附件，与设计合同具有同等法律效力。
5.1.2总体规划概念性设计除按《项目总体规划概念性设计任务书》要求执行外，其它未尽事宜，均以国家及金秀县现行规划、建筑、环保、水、电等方面的法律、规范、标准为本规划设计的技术标准。
5.1.2设计要求：
5.1.2.1按设计任务书中的设计理念和规划要点，初步完成按期开发的各组团的综合布局（包括配套设施），可在此基础上再加深入即达到总体规划设计的要求。
5.1.2.2确定主次出入口，确定首期开发的部位及建筑群的布局设想。
5.1.2.3确定路网，提供交通路线、停车的解决方案，（旅游区人车分流，别墅车入户）尽量优化方案，降低投资。
5.1.2.4提供各组团的景观的设想方案图，要求提供景观的文化、景观效果参考资料图。
5.1.2.5制定规划总平面图及环境方案，在保证任务书要求的前提下，尽量优化方案，降低投资。
5.1.2.6计算主要的技术经济指标。
5.1.3成果要求：
5.1.3.1提供规划设计总平面图、功能分区图、交通分析图、分期开发分析图、环境景观布置图，图纸比例为1：
200—1：
500。
电子文件均为DWG格式。
5.1.3.2设计总说明。
5.1.3.3提供技术经济指标。
5.1.3.4提供项目规划设计总平面的鸟瞰图一张（规格A0），总平面设计图一张（A0），设计概念分析图3张（规格A1）。
均为JPG格式。
5.1.3.5提供上述文件的电子文件光盘壹套（效果图用JPG格式，图纸用AutocadR14制作，DWG格式，说明书用word制作，Doc格式）。
5.1.3.6提交成果采用国际标准计量单位。
长度单位：
规划总平面标准尺寸以米为单位，建筑设计标准尺寸以毫米为单位。
面积单位：
均以平方米（m2）为单位，标高单位：
均以米（m）为单位。
5.1.3.7设计图纸应做到清晰、完整、齐全、准确，同类图纸规格尽量统一。
5.1.3.8完成时间：
2011年6月10日
5.1.3.9总体规划概念性设计方案待政府批准后本阶段方案设计方算完成。
5.8开发商提供的资料
5.8.1征地红线地形图见光盘电子文件。
5.8.2金秀县域城镇体系规划图见光盘电子文件。
5.8.3设计任务书（含电子文件）
广州泛亚房地产咨询服务有限公司
2011年5月20日
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