关于安 庆 市 物 业 管 理 办.docx
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关于安庆市物业管理办
安庆市物业管理办法
第一章 总则
第一条 为规范物业管理活动，明确业主、物业使用人、物业管理企业及建设单位之间的权利和义务，保障物业的合理使用，创建整洁、安全、文明、舒适的居住环境，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及相关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城市规划区范围内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。
第三条 市房地产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责物业管理活动的监督管理工作。
建设、规划、城管执法、公安、工商、物价等行政主管部门按照各自职责，密切配合，做好有关管理与监督工作。
第四条 街道办事处、乡镇人民政府应当协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。
居民委员会、村民委员会和业主大会、业主委员会、物业管理企业应当依照各自职责，互相支持和配合，做好社区管理、社区服务与物业管理工作。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条 房屋所有权人为业主。
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
（四）参加业主大会会议，行使投票权;
（五）推选业主代表，享有被推选权;
（六）选举业主委员会委员，并享有被选举权;监督业主委员会的工作;
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同;
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、使用权和监督权;
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用;
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约（含业主临时公约）、业主大会议事规则;
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金;
（五）按时足额交纳物业服务费用，配合物业服务活动;
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的范围，应充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定划分：
（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;
（二）新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;
（三）住宅建筑规模在2万平方米以下的，按照街区道路等自然边界围合的区域，可以将几个住宅区划分为一个物业管理区域;
（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。
（五）本办法施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业，可以继续作为一个独立的物业管理区域。
第九条 在一个物业管理区域内，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地辖区房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）和物业所在地居（村）民委员会组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。
业主大会筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议一般应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会等。
第十条 对尚未成立业主大会，有下列情形之一的物业管理区域，建设单位应当引导业主按照规定召开首次业主大会会议：
（一）入住率达到50%以上的;
（二）首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的;
（三）首批物业交付满3年的。
第十一条 同一个物业管理区域内业主较多的，可以推选业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前，就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见;对需业主投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
第十二条 首次业主大会会议上业主的投票权按如下方式确定：
（一）住宅物业按照一套房屋计一投票权;
（二）住宅物业按照建筑面积每200平方米计一投票权;建筑面积200平方米以下，有房地产权证的，每证计一投票权。
业主的投票权可以书面委托其他业主、物业使用人行使，但物业使用人不享有业主委员会委员的被选举权。
首次业主大会会议之后业主的投票权由业主大会议事规则确定。
第十三条 业主大会行使下列职权：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;
（三）选聘、解聘物业管理企业;
（四）决定物业专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主通过。
决定第十三条第四项规定的事项，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过。
第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项以书面形式在物业管理区域内公告。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
（一）有20%以上业主提议的;
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，房地产行政主管部门应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。
第十六条 业主公约应当包括以下内容：
（一）物业的名称、地点、面积及户数;
（二）业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式;
（三）公共场所及共用设施设备状况;
（四）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;
（五）业主参与物业管理的权利;
（六）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权;
（七）物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管;
（八）业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则;
（九）违反业主公约的责任;
（十）其他有关事项。
第十七条 业主大会议事规则应就以下事项作出约定：
（一）业主大会的议事方式;
（二）业主大会的表决程序;
（三）业主投票权确定办法;
（四）业主委员会的组成和委员任期;
（五）其他有关事项。
第十八条 业主公约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。
第十九条 业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则违反法律、法规的，市房地产行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二十条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
（二）遵守法律、法规和规章;
（三）遵守业主大会的决定、业主公约、业主大会议事规则，模范履行业主义务;
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有业主公信力;
（五）具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。
第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人、副主任1至2人。
经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的决定、业主公约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报市房地产行政主管部门备案，并告知相关的居民委员会。
前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内以书面形式重新备案和告知。
第二十二条 业主委员会由业主大会选举产生，每届任期一般为3年，业主大会议事规则规定少于3年的从其规定，其组成人员可以连选连任。
业主委员会任期届满前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举，推举新一届业主委员会委员候选人;逾期未换届的，市房地产行政主管部门应当督促其换届。
业主委员会任期届满后，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第二十三条 业主委员会的职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
（四）监督业主公约的实施;
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十四条 业主大会、业主委员会应依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并以书面形式在物业管理区域内公告：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
（二）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的;
（四）因犯罪正在受到刑事追究的;
（五）以书面形式向业主大会提出辞职的;
（六）拒不履行业主义务的;
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要增减或调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第二十六条 业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金，由全体业主承担，其筹集、管理和使用办法由业主大会确定。
前款规定的费用的筹集和使用情况，业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督。
第二十七条 业主大会、业主委员会应当积极配合相关居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持居（村）民委员会开展工作。
居（村）民委员会应当协调业主与业主、业主与物业管理企业之间的矛盾纠纷。
第三章 前期物业管理及移交
第二十八条 住宅物业的建设单位应当在销售物业前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。
投标人少于3个或者住宅物业面积在5万平方米以下的，经市房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十九条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第三十条 建设单位物业销售前，应当依照建设行政主管部门公布的业主临时公约示范文本制定业主临时公约。
并将业主临时公约报市房地产行政主管部门备案。
业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主权利义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售时将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在业主临时公约上以签字同意的方式承诺遵守。
在首次业主大会通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。
第三十一条 物业管理企业承接物业服务时，建设单位应当向物业管理企业提供物业共用部位、共用设施设备清单，并按照有关规定共同对共用部位、共用设施设备进行查验;建设单位应当及时解决物业管理企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题。
查验结束后，双方应当按照规定办理承接验收手续。
物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件;
（四）物业管理所必需的其他资料。
前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。
第三十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业管理企业不得擅自处分。
第三十三条 在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施。
物业管理区域内应当按照不低于物业总建筑面积的3‰配置物业管理用房，且最少不低于建筑面积80平方米。
市规划行政主管部门许可建设项目时，应当在规划设计方案中，确定物业管理用房的位置和面积。
物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动。
物业管理用房是指物业办公用房、保安值班用房、水电工操作用房、保洁用房、业主委员会活动用房。
第三十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
建设单位应当按照有关规定，按工程总造价3%的比例提取物业工程质量保修金，专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和市房地产行政主管部门的监督。
物业工程质量保修金的管理与使用根据相关法规的规定执行。
第四章 物业管理服务
第三十五条 物业管理企业必须具备规定的资质条件，持有《企业法人营业执照》和《物业管理企业资质证书》，方可从事物业经营业务。
从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。
第三十六条 物业管理企业的权利：
（一）根据有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理;
（二）依照物业服务合同和有关规定收取服务费用，并取得合理的利润;
（三）制止违反物业管理规定的行为;
（四）选聘专业企业承担专项经营业务;
（五）法律、法规规定或业主大会授予的其他权利。
物业管理企业的义务：
（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益和经济效益;
（二）履行物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备维修养护等服务;
（三）定期公布物业管理服务费和维修资金的使用情况;
（四）接受业主委员会和业主的监督;
（五）组织、协助有关单位提供社区服务，开展社区文化活动;
（六）法律、法规规定或物业服务合同约定的其他义务。
第三十七条 物业管理企业承担物业管理事务，应当按照相应的资质条件签订物业服务合同，合同应当报市房地产行政主管部门备案。
物业服务合同采用格式条款的，提供方应当将合同样本在制定后30日内报工商行政管理部门备案。
业主与物业管理企业对发生在产权物业部位内的人身生命、财产有特殊保护、保管要求的，另行签订特殊保护、保管合同。
第三十八条 物业服务合同应当包括下列内容：
（一）物业管理区域范围及基本情况;
（二）物业管理事项;
（三）物业服务质量标准;
（四）物业服务费用;
（五）双方的权利义务;
（六）专项维修资金的管理与使用;
（七）物业管理用房的配置、使用、维修和管理;
（八）物业服务合同期限;
（九）违约责任;
（十）物业服务合同终止、解除条件;
（十一）其他约定的事项。
第三十九条 物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示不少于15天，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。
物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。
第四十条 物业服务合同期限届满前3个月，物业管理企业应当与业主委员会协商续约事宜。
双方续约的，应当重新签订物业服务合同;不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。
物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会移交下列资料和财物：
（一）国务院《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料;
（二）物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备;
（三）有关代管的物业管理的款项及其他应当移交的票据和账册。
业主大会重新选聘物业管理企业后，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业管理企业，原物业管理企业应当与新选聘的物业管理企业做好物业管理交接工作。
第四十一条 物业管理企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担;物业交付业主后，由业主承担，物业服务费自物业交付之日起交纳。
物业管理企业为业主提供合同约定以外有偿服务的，应当征得业主同意。
第四十二条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，具体办法另行制定。
物业具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业根据服务等级和相应的基准价及浮动幅度在物业合同中约定。
物价部门会同房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督管理。
第四十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的，向业主收取;物业管理企业使用的，向物业管理企业收取。
物业管理企业可以接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业的委托有偿代收前款费用，但不得向业主收取任何额外费用。
公用企业不得向物业管理企业扣收业主应承担的有关费用。
第四十四条 物业管理企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取性质和内容相同的费用。
第四十五条 物业管理区域内的下列设施归属全体业主所有：
（一）物业管理用房;
（二）垃圾集散间、公厕;
（三）物业管理区域内的公共绿地、道路、围墙、运动场及其他公共场所、公用设施;
（四）按规划配建的非机动车车位、车库;
（五）建设费用已分摊进入房屋销售价格的公共配套设施。
以上用房、设施设备和场地不得抵押与买卖，不得改变使用用途。
第四十六条 市房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，应当自收到之日起15日内进行调查、处理，并将调查或者处理结果答复投诉人。
第五章 物业的使用与维护
第四十七条 物业管理企业应当对业主装饰装修房屋进行指导和监督。
业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业;物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当遵守有关法律法规规定。
第四十八条 物业出租的，业主应当在签订物业租赁合同后，将物业承租人、出租期限、承租人物业使用性质、物业服务费用交纳约定等情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
第四十九条 物业使用中禁止下列行为：
（一）拆改房屋承重结构;
（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;
（三）违法搭建建筑物、构筑物;
（四）擅自改变房屋用途或外貌，影响他人生活、工作或市容环境的;
（五）违反规定摆摊设点、占道经营;
（六）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物;
（七）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;
（八）违反规定停放自行车和机动车辆;
（九）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;
（十）法律、法规和规章禁止的其他行为。
违反前款规定的，业主、业主委员会、物业管理企业有权予以制止。
第五十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的书面同意后，由物业管理企业依法向有关部门办理报批或登记手续。
在扣除物业管理企业代办费用后，应当将业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入物业专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。
第五十一条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
车辆在共用部位的停放和管理等事项，由业主大会决定。
业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业管理企业另行签订保管合同。
第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用企业，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳物业专项维修资金。
物业专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
物业专项维修资金的管理，实行专户存储、统一管理、按幢设账、核算到户的原则，具体使用和续筹方案由业主大会按照国家有关规定决定。
业主委员会应当每半年向业主公示物业专项维修资金的使用情况，并接受市房地产行政主管部门的监管。
第五十四条 物业维修、更新、改造费用，按照下列规定承担：
（一）保修期满后物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用，由业主承担;
（二）保修期满后物业共用部位和共用设施设备的日常运行、维护费用，在业主缴纳的物业服务收费中支出;维修、更新、改造费用，在专项维修资金中列支，根据受益对象，由本幢、本单元物业业主或者物业管理区域内全体业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例承担;
（三）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
物业管理企业对物业共用部位、设施设备进行管理、维修时，相关业主和物业使用人应当给予配合。
第六章 法律责任
第五十五条 有下列行为之一的，依照国务院《物业管理条例》的规定处罚：
（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的;
（二）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设
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