银行个人住房贷款管理办法.docx

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银行个人住房贷款管理办法

银行个人住房贷款管理办法

第一章总则

　　第一条为了规范个人住房贷款管理，促进个人住房信贷业务发展，根据《贷款通则》和《中国人民银行个人住房贷款管理办法》的规定，结合河北省农村信用社实际，制定本办法。

　　第二条个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买住宅用房的贷款。

贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。

　　第三条本办法适用于河北省农村信用社用信贷资金发放的个人住房贷款。

　　第二章贷款对象、条件

　　第四条贷款对象是指具有完全民事行为能力的自然人，同时借款人具备以下条件：

（一）具有当地常住户口或有效居留身份；

（二）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

　　（三）具有购买住房的合同或协议；

　　（四）能够支付最低不低于购房全部价款的一定比例的首期付款；

　　（五）同意以所购房屋作为抵押物，或提供农村信用社认可的资产作为抵押物或质物，或由具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为连带责任的保证人；

　　（六）同意按农村信用社指定的保险公司和要求的险种、期限办理抵押财产的保险，并在保险单正本载明农村信用社为保险的第一受益人；

　　（七）农村信用社规定的其他条件。

　　第五条农村信用社应优先满足购买首套中小户型自住住房借款人的借款需求。

　　第三章贷款的期限、额度和利率

　　第六条贷款期限：

根据实际情况合理确定，但贷款期限最长不得超过25年。

对男性自然人，其还款年限不得超过65岁；对女性自然人，其还款年限不得超过60岁。

　　第七条农村信用社应要求借款人按诚实守信原则，在住房借款合同中如实填写所借款项用于购买第几套住房的相关信息。

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由各县级联社根据贷款风险管理相关原则自主确定。

此项规定随国家房贷政策的调整而随时调整。

　　第八条以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。

　　对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向农村信用社申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。

当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准，其他均按第二套房贷执行。

已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向农村信用社申请住房贷款的，按前款规定执行。

　　第九条借款人应与农村信用社制定还本付息计划，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行按季结息，到期还本，贷款期内如遇利率调整，执行合同利率。

贷款期限在一年以上的，按月分期归还贷款本息，贷款期内如遇利率调整，于下年1月1日起按相应利率档次执行新的利率。

　　第十条贷款利率执行中国人民银行公布的利率。

　　第四章贷款程序

　　第十一条经办联社对期（现）房楼盘进行审查认定，并与房地产开发商签订《个人购房贷款项目合作协议》（见附件三）和《售房款监管协议》（见附件四）。

　　第十二条受理借款人贷款申请

　　借款人直接向县级联社客户部门提出贷款申请，填写《个人住房贷款申请表》（见附件五），并如实提供下列资料：

（一）借款人身份证件（指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）及婚姻证明（已婚者提供）；

（二）买卖房屋双方签订的购房合同或协议；

　　（三）借款人家庭财产和稳定收入的证明（包括由工作单位出具的个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；

　　（四）抵（质）押物权属证明、抵（质）物清单以及有处分权人同意抵押或质押的证明；

　　（五）保证人同意担保意向书和保证人资信证明；

　　（六）经办联社要求提供的其他资料。

　　第十三条贷前调查。

客户部门主要调查借款人的资格和还贷能力，内容包括：

（一）借款人所提供资料的真实、合法性；

（二）借款人及主要家庭成员职业、年龄、学历、品行及专业技能，有无影响还款能力的不良品行和不良信用记录；

　　（三）借款人及家庭主要财产和收入状况；

　　（四）借款人申请借款金额及期限是否与家庭收入、还款能力相符等；

　　（五）着重考核借款人还款能力。

应将借款人住房贷款的每月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），每月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。

　　房产支出与收入比的计算公式为：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入

　　所有债务与收入比的计算公式为：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入

　　上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。

但对于单一申请的贷款，如信用社考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

　　第十四条贷款的审查和审批。

　　客户部门调查完毕后，按照县级联社确定的审批权限进行审查、审批，审批意见中必须载明贷款金额、期限、利率和担保方式。

　　第十五条借款合同签订和贷款发放

（一）审批同意后，客户部门与借款人签订《个人购房担保借款合同》（附件七）和《委托划款扣款授权书》（附件九）。

《个人购房担保借款合同》内容涵盖了《保证担保借款合同》、《抵押担保借款合同》、《质押担保借款合同》；

（二）办理房屋保险、公证及房屋产权抵押登记；

　　（三）填制借款借据并签章，根据《委托划款扣款授权书》，将贷款划付售房方。

　　第十六条以所购房屋作为抵押物，借款人必须办理房屋保险。

（一）房屋保险可一次性投保，也可分段投保，投保金额不得少于房屋购买价格，投保期限（分段购买投保期限累加）不得短于贷款期限。

抵押期内，保险单正本由信用社保管，保险单上要载明信用社为第一受益人；

（二）保险费由借款人支付。

在抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，否则，贷款人代其续保，所垫付的费用由借款人承担；

　　（三）在保险期间，被保险的抵押物如发生保险责任以内的毁损，借款人必须将理赔款偿还所欠的贷款本息；如发生保险责任以外的毁损，由借款人承担全部责任，并须提供新的担保或提前偿还所欠的全部贷款本息。

　　第十七条对开发商开发楼盘提供个人住房贷款的，要严格审查开发商资质、项目的合法合规性，监督开发商资金使用，防止因资金不到位和挪用贷款造成楼盘不能按时竣工，形成贷款风险。

　　第五章贷款担保

　　第十八条借款人申请个人住房贷款必须提供担保，担保方式分为抵押、质押、保证和抵押加阶段性保证等。

　　第十九条借款人以所购住宅现房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押，并到当地房产部门办理相应的抵押登记，将办妥抵押登记的手续一并交县级联社客户部门保管。

　　第二十条借款人所购房屋是期房的，必须采取抵押加开发商阶段性保证担保方式。

这种担保方式适用于售房人为开发商的个人住房贷款。

借款人在未取得房屋产权证之前，除了办理房屋产权预登记外，开发商要为其提供保证担保，并将房屋回购保证金（不低于购房价款的5%）存入信用社。

一旦借款人取得房屋产权证后立即办理房屋抵押登记。

　　第二十一条借款人采取质押方式担保的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，需要办理登记的，应当办理质押登记手续。

办理质押贷款的动产必须是所有权无争议、易变现、易保管的。

权利质押只限于银行存单和国债。

以存单质押的，必须向存单签发行（信用社）核实存单的真实性，并取得该行（信用社）签署的在质押期间停止支付和不予挂失的回执。

　　第二十二条采取保证担保贷款方式的保证人必须符合《中华人民共和国担保法》第七条的要求。

保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在经办联社开立存款账户，并存有不低于5%的保证金。

保证人为自然人的，应当有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在经办联社存有不低于5%的保证金。

　　保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。

保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经经办联社许可，原保证合同不得撤销。

第三方保证的贷款，贷款期限不得超过五年（抵押加保证的按揭贷款除外）。

　　第六章贷款偿还

　　第二十三条借款还款方式分为按季结息到期还本和分期还款两种方式。

贷款期限在一年（含一年）以内的，按季结息，到期还本。

贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。

经办联社按月制作还款凭证，交借款人作为已偿还当月贷款本息的依据。

具体还款可采取银行卡、活期存折扣收或现金方式偿还。

　　第二十四条分期归还贷款通常采用等额本息还款法和等本递减还款法进行计算。

（一）等额本息还款法：

（二）等本递减还款法

　　（三）条件成熟的地方，经办联社可以选择其他还款方式。

　　第二十五条借款期限在一年以上的贷款还款日的确定。

自贷款后次月起进入还款期，实行每月20日为约定还款日，如遇双休日或节假日顺延。

借款人可以提前全部或部分还清剩余贷款本金。

借款人要提前还款时，须提前3天向经办联社提出书面申请。

提前还款的当期仍计收贷款利息。

提前还款金额必须为一万元整数倍。

　　第二十六条贷款展期。

个人住房贷款原则上不予展期。

借款人因不可预见原因导致不能按期还款需要展期的，须在结清已到期贷款本息后，向经办联社提出展期书面申请，取得担保人的书面同意，并办理延长抵（质）押登记、保险手续，经批准后办理展期手续。

展期后贷款总年限不得超过25年。

　　第七章贷后管理

　　第二十七条贷后管理

（一）信贷人员要及时跟踪掌握借款人职业、收入、抵押物等情况变化，定期对借款人执行借款合同和还贷能力进行检查，发现问题，及时采取措施加以防范。

（二）实行贷款本息回收登记制度，及时掌握借款人贷款本金及利息收回情况，监测贷款质量。

　　第八章风险处置

　　第二十八条逾期贷款处理

　　借款人在约定还款日营业终了，没有按照合同约定的还款计划还款，以及借款人没按双方签署的各种协议规定还本付息，经办联社将应还款额转入相应的逾期科目，利息转入逾期利息科目，并计算利息，计算公式为：

逾期利息=当月应还本息×逾期利率×逾期天数。

　　公式中的逾期天数从约定还款次日算起，逾期利率按人民银行有关规定执行。

借款人归还贷款后，停止加罚息，由逾期贷款科目转入正常科目。

　　第二十九条出现下列情况之一的，经办联社有权终止借款合同，有权提前收回已发放借款、行使抵（质）押权或/和要求保证人承担保证责任，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。

（一）借款人在还款期内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受馈赠人；

（二）借款人的法定继承人、受馈赠人拒绝履行借款合同的；

　　（三）在借款合同期内，借款人不按合同规定的还款计划归还贷款本息；

　　（四）借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

　　（五）未经经办联社同意，借款人将设定抵押权的房屋出首、赠与、重复抵押；

　　（六）借款人阻挠经办联社信贷人员对贷款使用情况进行监督检查；

　　（七）借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

　　（八）保证人违反保证担保合同或丧失承担连带担保责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物价值明显减少，影响贷款人实现质权，而借款人未按要求重新落实新保证人、新抵押物和新质物的；

　　（九）借款人有损农村信用社权益的其他行为。

　　第九章附则

　　第三十条个人商业用房贷款和建造、翻修、装修自用住房贷款可参照本办法办理。

　　第三十一条本办法由河北省农村信用社联合社负责解释和修改。

　　第三十二条本办法自印发之日起试行。