中国房地产行业分析报告1季度.docx
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中国房地产行业分析报告1季度
中国房地产行业分析报告
（2012年1季度）
出版日期：
2012年5月
WWW.CEI.GOV.CN
开发商积极营销、以价换量，全国房价进入下行通道
2012年1季度，住建部要求限购令到期后仍需延续，中央政府多次重申房地
产调控不能放松，调控政策依然从紧，市场观望情绪依然浓厚。
房地产开发综合
景气指数继续回落，3月降至96.92点，达到2009年下半年以来的最低点。
由于房地产调控政策定向微调，稳定刚性需求、保证首套房贷等措施使房地产
市场出现积极变化，再加上开发商加快推盘、积极营销、主动降价，房地产市场3
月、4月份出现温和回暖。
尽管如此，在房地产行业整体回调的大趋势下，商品房
总体销售形势依然严峻。
1季度，商品房销售面积累计15239万平方米，同比下降
13.6%；其中住宅销售面积13387万平方米，同比下降15.5%。
为加速周转、缩减开支、缓解资金和销售压力，房地产企业普遍采取“防守”
型策略，缩减拿地规模和新开工量。
相比之下，由于前两年开工的部分房地产项
目集中在上半年竣工，商品房竣工面积增速明显加快。
1季度，房地产土地购置面
积累计7859万平方米，同比下降3.9%；商品住宅新开工面积累计29427.0万平方
米，同比下降5.2%；商品房竣工面积累计17880.4万平方米，同比增长39.3%。
在房地产销售市场低迷、竣工量加快攀升的背景下，房地产企业库存压力明显
加大。
2012年3月末，全国商品房待售面积30122万平方米，同比增长35.5%；
其中，住宅待售面积19350万平方米，同比增长47.4%。
由于库存激增、资金紧张，
开发商新增投资能力和投资意愿大大下降，房地产开发投资增速降至近两年来新
低。
1季度，房地产开发投资累计10927.17亿元，同比增长23.5%。
总体来看，2012年房地产调控政策不放松，市场形势不容乐观。
由于信托贷
款集中到期，房地产企业将进入偿债高峰期，各大房企均把去库存化、以价换量
列为2012年首要目标，全国商品房价格将进入下行通道。
预计2012年全国商品
房平均销售价格将同比下降5%左右，价格底部将在3季度左右出现；其中，一二
线城市是房地产调控的重点，降价促销的主动性较强，预计一二线城市房价跌幅
可能达10%以上。
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I
FAX：
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中国行业分析报告――房地产行业
目
录
Ⅰ
Ⅱ
当季概览.........................................................1
供求分析.........................................................2
一、国房景气指数情况..............................................2
二、房地产业投融资情况............................................2
（一）投资：
市场、库存和资金压力依然较大，房地产开发投资增速降至新低
....................................................................2
（二）融资：
信贷政策微调，融资环境有所改善，但资金链总体依然偏紧..4
三、土地市场情况..................................................6
（一）供给：
全国房地产供地比重不足1/4，主要城市住宅供地大幅下降..6
（二）需求：
房企继续缩减拿地规模，土地市场成交量持续走低..........6
（三）价格：
主要城市地价增速持续回落，住宅地价停涨和下跌的城市增加7
四、房地产市场情况................................................8
（一）供给：
商品房新增供给速度明显加快，企业商品住宅库存创新高....8
（二）需求：
楼市观望情绪浓厚，刚性需求有所释放，但销售形势依然严峻10
（三）价格：
开发商积极营销、以价换量，全国房价进入下行通道.......12
Ⅲ
政策解读........................................................14
一、《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》
...................................................................14
二、《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》.........14
三、政府工作报告：
继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设.....15
四、《建设用地容积率管理办法》....................................15
五、《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》................16
Ⅳ
热点研究........................................................16
一、央行重申差别化信贷政策，强调保证首套房贷需求.................16
二、温家宝：
中国房价远未回到合理价位，调控不能放松...............17
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三、摩根大通预计2012年中国房价下跌5%～10%........................17
四、二三线城市轮番上调住房公积金贷款额度上限.....................17
五、住建部调研公积金条例修改.....................................18
Ⅴ
上市公司........................................................18
一、万科企业股份有限公司.........................................19
（一）企业简介...................................................19
（二）经营情况...................................................19
（三）公司重大事项...............................................20
（四）公司战略与竞争分析.........................................21
二、保利房地产（集团）股份有限公司...............................21
（一）企业简介...................................................21
（二）经营情况...................................................21
（三）公司重大事项...............................................22
（四）公司战略与竞争分析.........................................22
三、招商局地产控股股份有限公司...................................23
（一）企业简介...................................................23
（二）经营情况...................................................23
（三）公司重大事项...............................................24
（四）公司战略与竞争分析.........................................24
四、金融街控股股份有限公司.......................................25
（一）企业简介...................................................25
（二）经营情况...................................................25
（三）公司重大事项...............................................26
（四）公司战略与竞争分析.........................................26
五、金科地产集团股份有限公司（000656.SZ）........................27
（一）企业简介...................................................27
（二）经营情况...................................................27
（三）公司重大事项...............................................28
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（四）公司战略与竞争分析.........................................28
六、荣盛房地产发展股份有限公司...................................29
（一）企业简介...................................................29
（二）经营情况...................................................29
（三）公司重大事项...............................................30
（四）公司战略与竞争分析.........................................30
七、金地（集团）股份有限公司.....................................31
（一）企业简介...................................................31
（二）经营情况...................................................31
（三）公司战略与竞争分析.........................................32
八、上海世贸股份有限公司.........................................32
（一）企业简介...................................................32
（二）经营情况...................................................33
（三）公司战略与竞争分析.........................................33
Ⅵ
关键指标........................................................34
图表目录
图表
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1
2
3
4
5
6
7
8
9
2009年以来房地产开发综合景气指数.......................................................2
2010年以来固定资产投资、房地产开发投资累计同比增速...................3
2010年以来住宅、办公楼、商业营业用房投资累计同比增速...............3
2010年以来房地产开发投资资金来源累计同比增速...............................4
2010年以来房地产开发投资主要资金来源累计同比增速.......................5
2012年1季度典型房企融资情况汇总（不完全统计）.............................5
2010年以来房地产土地购置面积及同比增速...........................................7
2010年以来土地价格环比增速...................................................................8
2010年以来商品房新开工、施工、竣工面积累计同比增速...................9
图表
图表
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102010年以来商品房竣工面积、销售面积累计同比增速...........................9
112011年全国典型城市年末商品住宅库存量可售时间.............................10
122010年以来商品房销售面积和销售额累计增速.....................................10
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图表
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132012年1季度主要城市住宅市场交易情况................................................11
142012年1季度中国房地产企业销售面积和销售金额排名TOP20............11
152012年影响中国商品房价格的主要因素.................................................13
162011年以来70个大中城市新建商品住宅价格变动情况.........................13
172012年1季度沪深股市营业总收入排名前十位房地产上市公司...........18
182012年1季度万科企业股份有限公司经营效益.......................................19
19万科向华润深国投信托申请信托借款30亿元.........................................20
20万科继续与华润集团有限公司展开合作.................................................20
21万科企业股份有限公司SWOT分析.........................................................21
222012年1季度保利房地产（集团）股份有限公司经营效益...................22
23保利地产65亿元多处频繁拿地.................................................................22
24保利房地产（集团）股份有限公司SWOT分析.....................................22
252012年1季度招商局地产控股股份有限公司经营效益...........................24
26招商地产40亿元多处频繁拿地.................................................................24
27招商局地产控股股份有限公司SWOT分析.............................................24
282012年1季度金融街控股股份有限公司经营效益...................................25
29金融街集团为公司不超过163亿元债务融资提供担保...........................26
30金融街控股股份有限公司SWOT分析.....................................................26
312012年1季度金科地产集团股份有限公司经营效益...............................27
32金科地产对4家控股子公司提供不超过14亿元的财务资助...................28
33金科地产12亿元取得4宗地块...................................................................28
34金科地产集团股份有限公司SWOT分析.................................................28
352012年1季度荣盛房地产发展股份有限公司经营效益...........................29
36荣盛发展4.6亿元拿下沈阳、廊坊两地块................................................30
37荣盛发展向荣盛控股委托借款4亿元.......................................................30
38荣盛房地产发展股份有限公司SWOT分析.............................................30
392012年1季度金地（集团）股份有限公司经营效益...............................32
40金地（集团）股份有限公司SWOT分析.................................................32
412012年1季度上海世贸股份有限公司经营效益.......................................33
42上海世贸股份有限公司SWOT分析.........................................................33
432012年1季度房地产行业关键指标...........................................................34
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景气指数继续回落，3月降至96.92点，达到2009年下半年以来的最低点。
由于房地产调控政策定向微调，稳定刚性需求、保证首套房贷等措施使房地产
市场出现积极变化，再加上开发商加快推盘、积极营销、主动降价，房地产市场3
月、4月份出现温和回暖。
尽管如此，在房地产行业整体回调的大趋势下，商品房
总体销售形势依然严峻。
1季度，商品房销售面积累计15239万平方米，同比下降
13.6%；其中住宅销售面积13387万平方米，同比下降15.5%。
为加速周转、缩减开支、缓解资金和销售压力，房地产企业普遍采取“防守”
型策略，缩减拿地规模和新开工量。
相比之下，由于前两年开工的部分房地产项
目集中在上半年竣工，商品房竣工面积增速明显加快。
1季度，房地产土地购置面
积累计7859万平方米，同比下降3.9%；商品住宅新开工面积累计29427.0万平方
米，同比下降5.2%；商品房竣工面积累计17880.4万平方米，同比增长39.3%。
在房地产销售市场低迷、竣工量加快攀升的背景下，房地产企业库存压力明显
加大。
2012年3月末，全国商品房待售面积30122万平方米，同比增长35.5%；
其中，住宅待售面积19350万平方米，同比增长47.4%。
由于库存激增、资金紧张，
开发商新增投资能力和投资意愿大大下降，房地产开发投资增速降至近两年来新
低。
1季度，房地产开发投资累计10927.17亿元，同比增长23.5%。
总体来看，2012年房地产调控政策不放松，市场形势不容乐观。
由于信托贷
款集中到期，房地产企业将进入偿债高峰期，各大房企均把去库存化、以价换量
列为2012年首要目标，全国商品房价格将进入下行通道。
预计2012年全国商品
房平均销售价格将同比下降5%左右，价格底部将在3季度左右出现；其中，一二
线城市是房地产调控的重点，降价促销的主动性较强，预计一二线城市房价跌幅
可能达10%以上。
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Ⅱ
供求分析
一、国房景气指数情况
2010年以来，随着多轮房地产调控政策的陆续实施，房地产业景气呈现持续、
震荡下滑的态势。
尤其是2011年下半年，“新国八条”等一系列严厉的调控政策
效果集中显现，房地产开发综合景气指数大幅回落。
2012年1季度，住建部要求
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从紧，市场观望情绪依然浓厚。
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