关于某三旧改造项目确定容积率和实施拆三留一地指导意见LYX9.docx

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关于某三旧改造项目确定容积率和实施拆三留一地指导意见LYX9

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关于“三旧”改造项目确定容积率和实施

“拆三留一”等问题的意见

为切实推进我市“三旧”改造工作，实现提升城市品质、完善城市功能和维护公共利益的改造目标，根据《东莞市“三旧”改造实施细则》和城市规划相关技术管理规范，借鉴周边城市的经验，针对“三旧”改造项目如何确定容积率和实施“拆三留一”等问题，制定本意见。

一、关于容积率的确定

（一）容积率的确定原则

容积率是指项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值，用来界定具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。

容积率确定的原则包括：

1、有利于提升城市品质、完善城市功能和维护公共利益；

2、以城市总体规划和片区控制性详细规划为依据；

3、通过制定政策，平衡拆迁成本，调动各方积极推进“三旧”改造。

（二）容积率的影响因素

1、技术因素：

多种技术因素都会对容积率的确定产生影响，主要包括：

（1）区位条件：

包括城镇中心区、历史文化保护区、生态敏感区、一般地区等，原则上城镇中心区的容积率高，生态敏感区、历史文化保护区的容积率低；

（2）功能定位：

包括商务区、商贸区、居住区、工业区以及混合功能区等，原则上商务区的容积率高，居住区和工业区的容积率低；（3）承载能力：

确定容积率必须考虑区域内市政基础设施、公共服务设施的承载能力，包括交通、水、电、文教体卫设施、公共空间等方面；（4）规范要求：

包括规划和建筑设计规范等，如建筑间距、消防要求、人居环境等；（5）区域平衡：

个别地块容积率的增加将引起配套公共用地的增加，从而降低其他地块的开发容量，因此，在一定区域范围内，容积率是一个相对固定的值。

上述技术因素对容积率的影响，主要体现在国家有关规划设计规范和现有控规成果中，因此，容积率的确定应以控规为依据。

2、经济因素：

为推动“三旧”改造的实施，必须承认历史现实，对地上已建建筑物进行补偿，因此“三旧”改造项目除了要考虑技术因素外，还必须考虑拆迁补偿成本等经济因素，通过适当提高开发项目的容积率，使改造成本和效益达到基本平衡，使项目改造更具有市场动力。

在考虑经济因素时，本着成本和收益基本平衡的原则，结合拆迁补偿成本、改造地段的楼面地价等因素，允许突破已批控规和现行控规审查标准上限。

（三）容积率的确定方法

“三旧”改造项目容积率的确定应以控规为基础、以成本和收益基本平衡为原则，通过单元规划论证确定。

容积率的确定主要有以下两种方法：

1、依据已批控规和控规审查标准确定容积率

按已批控规实施改造项目能实现成本和收益基本平衡的，可以申请以已批控规为依据，直接办理相关规划许可手续，可以不再编制单元规划，不执行“拆三留一”的政策。

现行控规审查标准为：

二类居住用地5万平方米以下的容积率不超过2.5，5万至10万平方米的容积率不超过2.2，10万至15万平方米的容积率不超过2.0，15万平方米以上的容积率不超过1.5；商住混合用地容积率不超过3.0；商业金融用地容积率不超过3.5。

2、以成本和收益基本平衡为原则确定容积率

按已批控规和控规审查标准实施不能实现成本和收益基本平衡的“三旧”改造项目，可以以成本和收益基本平衡为原则，通过编制单元规划，确定容积率。

计算成本容积率，按成本和收益基本平衡的原则，通过计算得出的容积率，即为成本容积率，计算出成本容积率后，结合城市规划的要求，论证校核后，即可确定地块容积率的值。

应以拿地阶段作为成本效益分析的时点进行计算。

计算的主要依据是：

地块的市场价值=拿地成本。

具体计算方法为：

可推向市场的建设用地楼面价格×可推向市场的建筑面积=拿地成本；

成本容积率=（可推向市场的建筑面积+拆迁安置房建筑面积）/总用地面积。

（1）可推向市场的建设用地楼面价格的确定

由于土地价值没有现成的数据，且不同地段土地的价值差异较大，因此，采用“一个项目一个评估”的方法，由镇街政府委托经市财政局备案的评估公司对地块进行评估，形成评估报告，在评估报告中确定可推向市场的建设用地楼面价格。

评估报告必须经镇街党政联席会议或镇街城建领导小组会议讨论同意，并形成会议纪要，作为计算成本容积率的依据。

（2）拿地成本的确定

拿地成本由镇街政府根据经公示的拆迁安置方案核定，其构成包括以下几个部分：

一是拆迁费用（包括拆三留一公共用地的拆迁费用，含土地补偿、建筑补偿、装修补偿、拆迁安置、建筑拆除工作费用等）；二是拆迁安置房建造成本（含拆迁安置房的设计费、建安工程费、配套设施建设费等）；三是土地税费（含土地办证费、土地出让金等）；四是享受土地税费返还、土地出让纯收益返还的项目，拿地成本中应相应扣减所享受的返还费用。

拿地成本必须经镇街党政联席会议或镇街城建领导小组会议讨论同意，并形成会议纪要，作为计算成本容积率的依据。

（3）容积率的确定

在确定了可推向市场的建设用地楼面价格、拿地成本之后，即可计算出改造项目需要有多少可推向市场的建筑面积，才能达到成本收益的基本平衡，从而计算出成本容积率。

成本容积率的值计算出来后，应在编制单元规划时，在单元规划中对成本容积率进行论证校核。

一种情况是，要结合公共设施、市政基础设施等的规划，对占用了计算成本容积率时已纳入、拟用于推向市场、但又必须用于公共设施和市政基础设施的用地的，可将由于公共用地的占用而减少的容积率，返算到可推向市场的建设用地上，从而增加可推向市场地块的容积率；另一种情况是，要综合考虑城市规划的技术因素，如技术规范、环境容量、基础设施承载能力、城市景观等因素，对成本容积率的可行性进行技术校核，由于技术因素必须降低容积率的，应服从城市规划的需要，降低容积率的值。

同时允许通过区域平衡等方法补偿容积率。

（四）容积率的审批程序

1、拆迁安置方案公示。

为确保拆迁成本的真实性和可行性，镇街政府或其他改造主体应制定具体可行的拆迁安置方案，拆迁安置方案制定后，镇街政府负责组织公示。

按已批控规实施的改造项目，拆迁安置方案进行公示后，项目建设单位可以以已批控规为依据按控规确定的容积率等指标，申请办理相关规划许可手续。

需要对控规进行一般调整或重大调整的改造项目，应通过编制单元规划确定容积率。

2、单元规划技术审查。

镇街政府将单元规划报市城乡规划局进行技术审查，经公示的拆迁安置方案、经镇街党政联席会议或镇街城建领导小组会议讨论同意的拿地成本和土地评估报告作为单元规划审查的必备材料和基本依据，与单元规划一并上报。

对于片区容积率较高的单元规划，镇街政府可通过编写专题研究报告、召开专家评审会等形式，加强技术论证。

3、单元规划批前公示、征求部门意见。

由镇街政府组织、市城乡规划局协助开展单元规划和控规调整的批前公示。

公示期间，镇街政府将单元规划提交市“三旧”改造办公室，由其发函征求相关职能部门意见。

4、控规调整方案上报市规委会审议。

镇街政府根据公众意见、部门意见修改完善单元规划后，以此为依据做出控规调整方案，按现行控规审批程序上报市规委会审议。

单元规划、拆迁安置方案、土地评估报告作为控规调整的论证报告，一并提交市规委会审议。

5、单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。

镇街政府按规定将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。

（五）其他

1、改造地块所在片区控规未审批通过的，可结合控规编制统筹考虑。

改造地块容积率诉求符合现行控规审查标准的，可简化经济效益分析；改造地块容积率诉求突破现行控规审查标准上限的，应按单元规划的审查要求，按上述容积率确定方法和程序，提供拆迁安置方案、土地评估报告等材料，作为确定“三旧”改造项目地块容积率的基本依据。

2、容积率的区域平衡。

如因改造地块的实际情况，或因城市规划要求，无法在改造地块内实现经济平衡的，允许在符合城市规划的条件下，对容积率作区域平衡。

3、单元规划批准后，因意见无法达成一致，或因市场等原因造成拆迁拿地成本上涨，改造无法实施的，改造工作暂缓或按程序重新调整相关规划。

二、关于“拆三留一”的实施

（一）“拆三留一”的定义

“拆三留一”是指为通过“三旧”改造提升城市品质、完善城市功能、增加公共用地，以拟拆迁项目用地面积为基数，拆迁改造后应提供不低于1/3比例的公共用地，用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途的一项政策。

（二）公共用地的范围

按照城市规划用地分类标准，通过“拆三留一”政策留出的公共用地，应主要用作以下范围：

中小学幼儿园用地（R6）、政府机关办公用地（C1）、体育用地（C4）、医疗卫生用地（C5）、口岸监管用地（C8）、其它公共设施用地（C9）、广播电视用地（C33）、图书展览用地（C34）、道路广场用地（S）、对外交通用地（T）、绿地（G）、市政公用设施用地（U）等建设用地。

（三）“拆三留一”的落实。

“拆三留一”政策首先应按要求在城市规划层面落实，具体来说，是在编制单元规划并据此提出控规调整方案时，在控规的层面落实。

即在控规的规划用地平衡表中，公共用地所占比例原则上应达到三分之一以上，确保公共用地优先安排。

经审查批准的控规调整方案是规划许可的法定依据，也是下一步土地确权的规划依据。

（四）公共用地的规划

镇街政府在编制“三旧”改造单元规划时，必须严格落实“拆三留一”的政策，确保公共用地的预留，具体步骤如下：

1、在单元规划中明确留出公共用地的数量；

2、在单元规划中落实公共用地的布局方案；

3、通过控规编制调整程序，将公共用地落实到控规成果中。

（五）不需执行“拆三留一”的情况

1、对符合已批控规或只对已批控规进行微调的“三旧”改造项目，不需执行“拆三留一”的政策，拆迁安置方案通过公示后，可直接依据控规（或按程序微调后的控规）制定改造方案，不再另行编制“三旧”改造单元规划。

镇街政府负责按照控规要求，保证相关公建配套设施与“三旧”改造项目同步实施。

2、对已有建筑保留使用、不涉及拆迁的“三旧”改造项目，不需执行“拆三留一”的政策。

（六）公共用地的补偿

“三旧”改造项目的所有拆迁成本（包括留出的公共用地部分的拆迁成本），都要进行补偿。

补偿可以通过容积率或财税政策进行落实，如果通过容积率进行补偿，只能在公共用地之外的三分之二用地上进行补偿。

（七）公共用地的确权

通过“拆三留一”留出的公共用地，应按经批准的控规调整方案确定的用途使用，需要确权到具体建设单位的，在取得规划许可后，由市国土等部门按照有关法律法规和相关程序进行确权。

（八）“拆三留一”的要求

1、“拆三留一”可在区域内统筹平衡。

“拆三留一”在区域内进行统筹平衡，应以控规为单元，并符合公共设施的服务半径要求。

统筹平衡涉及的“三旧”改造规划的，单元规划必须同时编制和报批，公共用地拆迁、建设应与经营性用地同步实施。

2、镇街政府应充分发挥主导作用。

通过“拆三留一”等“三旧”改造政策，为城市提供了可以使用的公共用地，是镇街政府按城市规划建设城市，特别是建设公共设施和营造公共空间的机遇，镇街政府应充分发挥主导作用，确保预留的公共用地总量保证、布局合理、建设有序。

三、关于实施城市规划管理优惠政策的建议

结合我市“三旧”改造城市规划管理工作的实际，为加快各镇街工作进度，调动各方参与“三旧”改造的积极性，根据省政府关于“三旧”改造“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，出台以下城市规划管理方面的政策，经市政府同意后实施，实施期限暂定一年，一年后再根据政策实施情况，进行总结和完善。

（一）对于“三旧”改造项目用地由政府以招拍挂形式进行出让的，在满足市政基础设施和公共服务设施支撑能力等前提下，容积率审查可适当放宽。

（二）对用地面积较小的单宗改造地块，执行“拆三留一”政策确有困难的，允许对“拆三留一”确定的公共用地进行挂账处理，镇街政府在编制单元规划时应详细说明情况，单元规划经市“三旧”改造领导小组批准后，由镇街政府统筹提出公共用地的规划方案并在下一阶段予以落实。