奥宸中央广场用户手册.docx
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奥宸中央广场用户手册
“奥宸·中央广场”
用
户
手
册
云南奥宸物业管理有限公司
奥宸.中央广场物业管理处
奥宸.中央广场用户手册
前言
尊敬的奥宸.中央广场业主:
欢迎您入住奥宸.中央广场，您的入住将给奥宸.中央广场带来无限的荣耀和活力。
云南奥宸物业管理有限公司全体员工将竭诚为您提供优质的物业管理服务，我们感到万分荣幸。
为了保持奥宸.中央广场整洁、文明、优雅的生活环境，根据国家、省、市有关物业管理规定，特制定本《用户手册》，请各位业主仔细阅读，以便我们更好地为您服务。
云南奥宸物业管理有限公司办公地址在：
奥宸.中央广场管理处设在，管理处将竭诚为您提供24小时的服务。
服务电话：
常用电话
火警电话：
119匪警电话：
110急救电话：
120
电话查询：
114天气预报：
121人工国际查询台：
103
供电抢修：
95598自来水抢修：
96106煤气抢修：
3164228
民航售票处：
3164270火车站客运查询：
35423213511534
通信地址
邮政编码：
650228
一、云南奥宸物业管理有限公司简介
云南奥宸物业管理有限公司（前身云南中誉物业管理有限公司）成立于2000年1月，是一家为各类型房地产项目提供专业物业管理服务的企业，取得国家物业管理二级资质证书，现为云南省物业管理协会会员单位。
公司现有员工400余人，其中80%以上的高、中级人员及各类专业技术人员均为大、中专以上学历，持建设部、劳动部颁发的高、中级岗位证书和相关技术资格证书，具备良好的服务意识和专业的物业管理服务技能。
公司目前受委托管理服务的项目有：
世纪半岛（橄榄谷、苹果谷、茶溪谷、普提苑）、香槟小镇、南苑小区（金乐园、泰园、地中海.水岸银沙）、金盾花园（云南省公安厅住宅区）、东方广场（大型住宅和商场复合型物业）等中、大型物业社区，管理面积100余万平方米，服务人口16000余人。
今明两年，公司还将接管集团开发的省内多个住宅+商业+旅游型物业项目。
通过几年来的努力，公司已在行业内树立起务实、诚信的良好形象。
我们将以更完善的硬件、更优秀的管理、更细致周到的服务为每位业主提供更专业的物业管理服务。
物业管理服务的最终目的是为了发挥物业的最大使用功能，使保值、增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、安全、舒适、和谐的居住和生活环境，最终实现社会、环境、增值三个效益的统一和同步增长，这也是我们奥宸物业人在工作中为之奋斗的目标。
为了更快、更好的实现这一目标，公司自成立以来，就以“发展精品，创建名牌”为指导思想，工作中以“高起点、高标准、高质量”为目标，并在工作中形成了以下几点特色:
1.以人为本，重视培训
人才对企业来说，是重要的资源，是决定企业发展的主要因素，为人才懂得成长和发展创造一个良好的环境是我们坚持的一贯方针，在我司内部，已形成了“能者上，庸者下”，奖惩分明的良好用人机制。
对此，我们队外积极引进人才，对内加强培训、培养和发现人才。
2.科学管理，规范高效服务
向管理要效益是公司做好物业管理服务工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。
为此，我们在管理服务工作中导入ISO9001-2000国际质量体系标准，严格按照“管理专业化、服务规范化、工作高效化”的思想，建立科学规范的管理体制来规范我们平时的服务工作，做到“管理有规章、服务有标准、考核有依据”，使大家的一言一行都有文可依、有据可查。
3.业主第一，服务到家
“业主不是我们的上帝，但每一个业主都是我们的亲朋好友”。
在抓员工素质培养上，我们要求员工面对业主永远要保持微笑姿态。
在抓企业人员管理上，我们对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与业主讲话语气语调等方面都有明确的行为规范要求，在提高对业主的服务质量上，我们千方百计，想方设法，一切从业主的利益着想，努力强化员工的优质服务意识。
公司通过一系列的措施向社会大众展示“奥宸物业人”的精神风貌。
经过多年的全身心投入，我公司的管理服务工作以及整体形象都得到了良好的展示，得到了相关部门和广大业主的认可好评，获得房管、公安部门授予的“十佳诚信物业管理企业”“治安先进集体”“卫生先进单位”的称号，管理服务的世纪半岛.橄榄谷小区被相关部门评定为“四星级园林小区”。
借助昆明呈贡新区“五年出形象、十年成规模、二十年建成”跨越式发展的契机以及市级行政中心南迁战略规划的实施，我公司将以服务中央广场业主为切入平台，放眼将来，立足本土，支持新区建设、服务新区建设。
奥宸物业将贯彻“真诚服务、业主至上、文明高效、精益求精”的质量方针，秉承“创新、进取、严谨、扎实”的一贯作风，与时俱进。
我们有信心、有能力通过自己的不懈努力，通过对业主的全心全意服务，得到政府、业主和社会的认同，成为地区物业服务行业的引领者。
二、奥宸.中央广场简介
奥宸.中央广场位于昆明市呈贡新城，昆玉高速公路以西，呈贡县城以南约5公里，南中央大道以南，老昆洛公路和呈贡军用机场西侧，南临七星山，西侧临环湖路与滇池生态湿地相望。
总体规划设计适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境，体现对人的关怀，以人的尺度、人的需求及人的活动为根本，满足人们对生态、绿色、科技、环保、休憩、交往、运动和观赏等不同活动的需求，为居民提供品质的生活空间。
中央广场沿整个滇池星城住宅地块东边与北边分布，其中G07地块在住宅地块的东北形成一集中商业区，由商业中心、写字楼和大型超市等构成交通优势明显，可形成良好的城市展示点与区域标示景观。
中央广场总建筑面积为62944.14㎡，容积率为1.11，绿化率为35.29%。
奥宸.中央广场服务于整个滇池星城住宅板块，以及辐射呈贡新城，以满足整个片区的商业需求。
为了保持本物业安全、文明、整洁、优雅的环境，对小区物业使用作如下说明。
三、水、电使用注意事项
1、供、用水设施
1.1请不要对设计安装好的供排水管道作随意改动，如确需改装增建，应向管理处提出书面申请，提交改装方案及图纸，经管理处审核同意后方可施工。
如擅自改动造成损失的由责任人承担。
1.2若下水管道堵塞，由管理处派人疏通维修，业主户内自用部分维修费用由业主承担。
1.3应防止损坏水表等计量仪表及公共管道。
1.4应按时缴纳水费，否则自来水公司有权加收滞纳金。
1.5公共管道出现故障，应通知管理处维修，请勿擅自维修，由此造成公共设施损坏的由责任人赔偿。
1.6房屋空置时，请业主注意关闭分户阀门。
2、供、用电设施
2.1请勿对原设计电路进行拆改，要维护供电设施的完整性。
如确需变更，应向管理处申请拆改，并接受监督指导，以维护供电设施的可靠性和安全性，确保用电安全。
2.2若安装家电设备（如空调、热水器等）或特别用电须向管理处提出申请，并接受监督指导，以免超负荷损坏公用电路设施。
2.3电路出现故障应及时通知管理处检查维修。
若私自作业造成公共电器设施损坏，应负全部经济责任，造成人身事故的由有关部门追究刑事责任。
2.4业主户内装修而导致线路发生故障，应及时通知管理处维修，以免扩大故障范围。
维修发生的费用，由业主承担。
因拆改线路而导致的财产损失和人身事故由责任人自负。
2.5安装空调机应按管理处指定的统一位置安装。
2.6房屋空置时，请业主注意关闭分户电源开关。
2.7业主应按时缴纳电费，否则供电局有权加收滞纳金。
四、电信（宽带）、有线电视使用注意事项
1、电信（宽带）
1.1遵照电信部门关于电话（宽带）使用、安装、拆除、移机、更名、过户及故障等规定，若需上述事项者可到管理处登记并向电信部门申请。
如需进行布线等施工的，需将施工方案向电信部门及管理处申请，批准后方可施工，否则，管理处有权禁止施工。
1.2在本物业区域配置的各种信息或安装接收和发射装置的，必须向物业管理处和有关部门申请。
经批准后，管理处监督安装施工。
业主自有设备由业主调试，并按规定交付场地租金。
1.3禁止任何单位或个人破坏或阻断电信（宽带），肇事者将承担由此引起的经济和法律责任。
2、有线电视
2.1不得更改线路、插座位置和数量。
如确需改动，必须向电视台申请，批准后由电视台负责安装，以保证收视效果。
2.2根据云南省安全厅规定，业主禁止安装地面卫星电视接收器。
2.3按照规定按时交纳有线电视收视费。
五、环卫注意事项
1、严禁乱放、乱倒、乱抛垃圾，生活垃圾统一用袋装放置到垃圾桶内。
2、禁止随地吐痰，不得向室外泼水、丢抛果皮、烟蒂、纸屑等。
3、要保持公共区域整洁，不得在公共主干道、楼道上堆放杂物、垃圾等。
4、本物业区域内不允许养家禽和牲畜。
对饲养的宠物，主人应加强管理，并保持小区清洁卫生和安宁。
5、本物业区域内禁止公开烧香拜佛、设置灵堂等活动。
6、保持环境清新，业主的杂物、废气、污水要自行处理好，以免造成环境污染。
六、车辆管理注意事项
1、车辆必须按规定的行驶路线驾驶。
2、限速行使，禁止鸣笛。
3、业主长期停放在本物业停车场的车辆，应在管理处办理手续，缴纳费用。
4、不得在本物业范围内洗车或清扫车上的杂物于地面。
漏油、漏水车辆不许进入小区。
5、为杜绝本物业内发生意外事故，凡进入小区的车辆严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性物品。
6、请尊重保安员的工作，服从保安员的管理。
同时保安员的工作受各位业主的监督，其失职行为请向管理处及时反映。
七、治安管理注意事项
1、应积极配合保安人员，做好本物业区域内公共秩序的维护工作。
2、外出时要妥善收藏贵重物品并锁好门窗。
3、发现形迹可疑的人，应及时向保安人员报告。
4、本物业区域内一旦发生偷盗等治安事件，应立即报告保安人员并保护好现场，协同公安人员破案。
5、严禁在本物业区域内聚众赌博、打架、斗殴等。
6、严禁在本物业区域内卖淫、嫖娼。
7、严禁携带淫秽的书刊、录音带、VCD、DVD进入本物业区域。
8、严禁携带易燃、易爆、剧毒物品进入本物业区域。
9、要发扬高度的主人翁精神，互相监督，检举揭发任何违法乱纪行为，共同维护好本物业区域的公共秩序。
10、凡进入本物业区域施工的人员，必须凭管理处发放的“出入证”进出。
11、房屋出租、转让须报管理处登记备案。
八、防火管理注意事项
1、不准移动、拆除本物业区域内的消防设施，凡擅自改动消防设施者，由此造成的事故和经济损失，肇事者要负全部经济责任及刑事责任。
2、不得私自开启本物业区域内的设备控制室及灭火器、消火栓等。
3、严禁燃放烟花爆竹，乱扔烟头。
4、应教育儿童勿玩火。
5、小心使用液化石油气、煤气等可燃器、液体炉具。
6、办公自动化设备及家电要在安全用电的原则下使用，严禁超负荷使用。
7、一旦发生火灾，立即采取有效措施（如切断事故电源、启用消防栓水龙头、关闭着火房间门等），在及时进行扑救的同时，迅速报告管理处或拨打“119”，正确报告火场情况。
九、房屋租售注意事项
1、在进行房产出售、转让、馈赠、出租或以其他方式处置或变卖时，请在上述行为发生一个月内与新业主一起到奥宸.中央广场管理处进行登记备案，结算有关费用，办理入住手续。
2、凡因房屋出售、转让、馈赠、抵押、出租或以其他方式处置或变卖等而未到管理处办理有关手续的，管理处将视该物业为新业主，由此而发生的费用及一切经济纠纷由新业主承担。
3、属房屋出租的，由业主或承租人交纳物业管理服务费、水电费及其他有关费用。
所有因该房产发生的一切事务、费用、纠纷由业主及承租人负责。
4、所有因房产出售、转让、馈赠、抵押、出租或以其他方式处置或变卖等处理而成为承受人的，享受其相应的权益。
同时也必须承担相应的义务和责任，包括遵守奥宸.中央广场业主公约及其它有关规章制度。
十、物业管理费用交纳注意事项
1、业主每月按规定交纳物业管理服务费及国家法规、政策规定的其他有关费用。
业主请到奥宸.中央广场管理处交纳费用。
2、因特殊原因，在规定交款期内无法缴付者，需在规定交款期内通知管理处，
3、各项交纳费用以金额到达帐户为准。
任何形式的付款，只要金额未进帐户，都视同未付，管理处不开具财务票据。
十一、社区文化
现代城市居民对居住环境的需求，已从单一的房屋质量、布局、安全需求向高素质的物业管理、优美的生活环境、丰富的社区文化等全方位、综合性需求发展。
开展丰富多彩的社区文化活动，尽可能满足业主安居乐业的需求，是物业管理服务工作的重要内容。
1、办公及活动场地
小区内的各种娱乐设施和场地。
2、社区文化的主要内容
1宣传政府、上级主管部门的各项法规、决议和各项管理措施。
2开展创建文明楼、文明家庭活动。
3组织居民开展各项文艺体育竞赛活动。
如摄影、球类、棋类等，促进相互了解，增进友谊。
4建立读书会、棋牌协会、花卉盆景协会、体育协会等形式多样的群众团体组织。
5开展员工与居民之间的歌舞联欢、体育竞赛等各类活动，每年举办一次“家家乐”文艺晚会。
6利用寒暑假期，举办适合青少年参加的活动，如开设美术、音乐、舞蹈、棋类、游泳等各类技能培训班，丰富小区青少年假期生活。
每逢年节，举办节日庆典、纪念活动。
十二、便民服务
1、无偿服务
类别
编号
项目内容
责任
部门
无偿
服务
1
邮件发放
综
合
部
2
报刊杂志发放
3
代办电话、宽带网初装手续，代交电话费
4
小件物品寄存
5
代业主送东西上门
2、温馨服务
类别
编号
项目内容
责任
部门
温馨服务
1
生日电话问候：
“今天是你的生日，管理处全体员工向您表示忠心的祝福”；
综
合
部
2
节日温馨服务：
①元旦，电话祝福，祝业主新的一年工作顺利，身体健康，②春节，为每家住户送上一张精致的属相贺卡或精美小礼品；
3
健康咨询：
每季度向业主提供一次健康义诊
3、有偿服务项目
类别
编号
项目内容
参考价格
责任
部门
备注
家
庭
服
务
1
家居卫生清洁
80-100平方米100元/次
家政服务公司
不含装修清洁
100-150平方米150/次
150平方米以上面议
2
搬家服务
面议
类别
编号
项目内容
参考价格
责任
部门
备注
维
修
服
务
3
装猫眼
2元/个
工程
商品房装饰装修管理服务协议部
不含材料费
4
换门铃、换开关
5元/套
5
电话、电视插座
5元/只
6
电视分配器
5元/个
7
电视用户线
5元/根
8
换插罗口灯泡60W以下
1元/只
9
换日光灯管
3元/个
10
修理一般照明故障
5元/盏
11
修理角阀
5元
12
修理混合龙头
8元
13
修理普通单嘴水龙头
5元
14
阀门更换、修理
15元/个
15
疏通排水支管
30-50元/次
16
洗脸盆、洗菜盆堵塞处理
10-30元/次
17
疏通坐便器、浴盆
10-30元/次
18
便器维修
10元/次
19
更换各种软水管
3元/次，维修5元/次
升级会员 