物业管理费概述.docx

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物业管理费概述

物业管理费概述

物业管理费概述作者：

佚名

时间：

2008-6-27

浏览量：

一、物业管理费的确定

根据物业管理中发生的费用,确定收费的项目,并明确其使用的范围,是搞好收费管理的基础。

加强物业管理收费的管理,就是要正确处理收费标准与管理水平的关系。

按照本章第三节的论述,收费标准应对不同服务项目,分别采用政府定价、政府指导价和协议定价第三种不同的形式,在社会主义市场经济体制下,应对不同的物业管理水平制定不同的收费标准,实行公平竞争,按质论价,这样,也可促使物业管理公司不断提高物业管理水平。

收费标准的确定,可采取以下几种途径:

.政府部门审定

物业管理中的重要收费项目和标准,由房地产主管部门会同物价管理部门审定,通过颁发法规或文件予以公布实施。

如售房单位和购房人交纳住宅维修基金、物业管理费、建设施工单位提交保修费等重要项目,由房地产主管部门提出标准,经物价管理部门核定后执行。

2.会同业主商定

物业管理是由业主委托的契约行为,因而有的收费标准不必由政府部门包揽,而可由物业管理公司将预算提交业主管理委员会讨论、审核,经表决通过之后,就是一个合理的收费标准。

此时,物业管理公司应及时拟一份物业管理费标准审议会议的决议,一同印发给每位业主,并且从通过之日起按这一标准执行。

物业管理公司在每次新的费用标准通过之后,只要将每一费用项目的标准一次性向业主公布,在以后每月发放收费通知单时,只需通知费用总额就行了。

这样,不仅可以减少劳动耗费,也可节省纸张等材料费用。

3.委托双方议定

对于专项和特约服务的收费,诸如维修家电、接送孩子、代送牛奶,清扫保洁等项目,可由委托人与物业管理公司双方议定,根据提供服务的要求,按不同的管理水平,确定不同的收费标准,由用户与物业管理公司单位自行商定。

二、物业管理费的收缴和追讨

收费通知单每月要及时送达业主的手中,并由业主签收。

为了节省人力,可由水电工在每月抄表时,发送上月的缴款单。

当发生费用拖欠情况时,应采取措施加以追讨,主要的方法是:

.一般性追讨

当上月费用被拖欠时,物业管理公司在第二月向业主发催款通知单。

此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知业主,并经常以电话催缴。

电话中要注意文明礼貌,如果第二个月仍被拖欠,物业管理公司将在第三个月第二次发催款通知单,将此前两个月的费用、滞纳金和当月费用一并通知,并限期三天内缴清,三天过后物业管理公司将根据管理公约停止对其服务。

如果业主经收费员上门催缴仍然拒付,物业管理公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。

在香港,遇到这种情况时,管理商将立即通知房产交易部门,停止该房产的交易;然后联同有关清缴部门拍卖该房产,拍卖所得扣除管理等诸项费用和滞纳金以及支付诉讼的拍卖手续费所剩部分,归还原业主。

物业管理公司可将这些条款写进管理公约中,依照法律程序去执行。

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物业管理费概述作者：

佚名

时间：

2008-6-27

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2.区别性追讨

物业管理公司对拖欠费用的业主要区分不同的情况,采取不同措施。

对于费用大户,要亲自登门,进行解释和劝导,争取其理解和支持;对于一些“钉子户”,则要严格按照法律执行;对于一些确实有困难的“难点户”,可以考虑适当予以优惠。

三、高层楼宇的收费

从事高层楼宇管理的物业管理公司是以管理为主的独立核算、自负盈亏的企业,它一方面要尽量减轻业主或用户的经济负担,做到服务好,收费少,另一方面要努力开拓多种经营,广开财源,增加收益,以达到自我完善,自我运行,自我发展的良性循环。

因此,物业管理公司在设置收费项目、收费标准应兼顾上述两方面的利益。

我公司现行的收费项目按照会计核算的不同大致分为下列三类。

属于营业收入的收费项目

.物业管理费

物业管理费是物业管理者为了实现其职能,根据有关法律规定的权限,凭借对物业管理的全部活动所需成本的科学测算,编制出费用标准,由业主或客户定期向物业管理公司交纳的费用。

它是物业管理公司营业收入的主要。

高层楼宇的物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取的。

在确定由业主交纳还是由客户交纳问题上,我们是这样掌握的,凡是业主自用的房产,物业管理费向业主收取;凡是业主委托物业管理公司代出租的房产,物业管理费向客户收取。

物业管理费的收取是由与业主或客户签订的管理合同来保证的。

管理合同一般一年签订一次。

2.停车费

高层楼宇一般都附设有停车场地。

停车场的交通、治安收费一般都由物业管理公司的保安部门负责。

高层楼字附设的停车场地一般都是收费公共停车场,但它只是提供泊车方便,不负保管责任。

凡占泊位停放的车辆均应照章缴纳停车费,乱停乱放的车辆可酌情给予处罚。

停车费收入一般可细分为月票收入和定额发票收入,其收费标准为:

定额发票收入的收费标准,按当地政府明文规定执行,月票收入的收费标准由公司根据停车场和客户的具体情况制定标准,报当地物价部门备案后执行。

3.租金收入

这里所说的租金收入是指物业管理公司自有房产出租的收入。

我公司的自有房产全部是投资取得的。

按照现行制度规定,房地产发展商在将所开发房产交付使用时,应按照开发成本2%的比例提取专用基金,购买一定数量的按微利房价格出售的商业用房,管理公司可以经营这部分商业用房,用租金收入弥补资金的不足。

4.其他收入

其他收入也称杂项收入或综合收入。

包括单车和摩托车保管收入,代理室内绿化、花卉管理收入,代理室内清洁卫生收入,代客户装修或修理收入及各项咨询、代理手续费收入。

这部分收入,不稳定,是物业管理公司积极创收的渠道。

代收代支项目

代收代支项目的收入不属于物业管理公司的营业收入,其核算通过往来科目如“其他应付款”来反映。

.水电费

高层楼宇尤其是高层写字楼用户的水电费用是不可能像住宅小区一样由用户直接向各有关主管单位缴纳的。

高层楼宇有许多公用水电设施,主管单位不可能掌握公用设施耗用水电对用户的分摊情况。

一般情况下都是由物业管理公司按总表读数向主管单位统一缴纳各用户的水电费用,然后,管理公司再按各用户的水电表读数向用户直接收取水电费,公摊水电费和中央空调用电费。

2.通讯费

一般高层楼宇都配有大厦程控交换系统,为楼内用户提供快捷方便的通讯服务。

程控交换机配有收费系统可核算出

物业管理费概述作者：

佚名

时间：

2008-6-27

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各用户使用电话的次数和应付费用,物业管理公司据此向用户收取通讯费,并统一向电话公司和邮电局支付各中继线的市话费用和长话费用。

3.土地使用费

国土管理部门每年要向土地使用者收取一次土地使用费。

一般情况下,都是由物业管理公司按国土部门核定的大厦占地面积和大厦功能确定的应缴土地使用费总额,向国土局统一缴纳,然后再按各业主的建筑面积向各业主分摊。

4.房产税

房产税是以房产为征税对象,依照房产价格或房产租金向产权所有人或承租人征收的一种财产税。

也就是说房产税应由业主缴纳。

物业公司可接受业主委托代理交纳房产税。

其他收费项目

.各种押金

物业管理公司为了保障自身权益不受侵害,或者为了加强管理,有必要对使用单位收取一定数量的保证金。

如出租房屋时向客户收取的相当于三个月房租的租房押金;为了加强地盘管理,向施工队收取的施工押金;为了加强治安管理,对晚间出入大厦的楼内人员发放的出入证押金等,这些押金是通过预收款或其他应付款核算的。

2.业主大修改造资金

高层楼宇公用设施中的水泵、电梯、机电设备等,产权已随着楼宇的出售而转移到业主身上,物业管理公司不拥有这部分固定资产的所有权,却承担着维护和管理的职责。

随着使用年限的增加,这部分设备需要大修,需要更新,其资金如何落实呢?

在《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第五章第三十八条第二节中有明确规定:

“房屋本体公用设施由物业管理公司组织定期养护和维修,其费用从住宅维修基金中支出,住宅维修基金由业主按规定分摊,分期缴纳”。

参照这个规定,我公司对代管固定资产更新改造的资金是通过下述方法筹集的:

每年初,由物业管理公司对大厦公共设施、设备提出大修改造计划,报业主委员会审核同意后,按受益业主的建筑面积分摊给各业主。

由业主分期预交给物业管理公司,物业管理公司负责大修改造项目的组织实施与检查验收;年终物业管理公司将当年大修改造计划的完成情况及大修改造资金的决算情况,先向业主委员会下设的工程预决算小组或财务审计小组汇报。

这两个小组审核后,聘请审计人员审计,再报业主代表大会通过。

财务人员根据业主代表大会通过的审计报告调整决算。

各业主预交大修改造资金的结余或不足都在下年预交大修改造资金时调整