物业管理实务精炼考点版.docx
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物业管理实务精炼考点版
第一章物业服务企业
本部分考题类型为：
单项选择题、多项选择题、综合分析题
物业服务企业的概念：
物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
所提供的服务是有偿的和盈利性的。
物业服务企业的特征可以归纳为三点：
1、独立的企业法人2、属于服务性企业3、具有一定的公共管理性质的职能。
物业管理企业是通过提供常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
物业服务企业的分类（了解）
（1）按照投资主体的经济成分来划分5种：
1．全民所有制物业服务企业、2．集体所有制物业服务企业、3．民营物业服务企业、4．外资物业服务企业、5．其他物业服务企业
（2）按股东出资形式来划分3种：
1．物业管理有限责任公司、2．物业管理股份有限公司、3．股份合作型物业服务企业
三、物业服务企业的常见模式：
1、房地产建设单位的附属子公司或部门、2、独立的物业服务企业、3、物业管理集团公司
第二节物业服务企业的设立（掌握）
物业服务企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。
物业服务企业的工商注册登记分为六个步骤：
1、企业名称的预先审核、2、公司地址、3、注册资本、4、股东人数和法定代表人、5、公司人员、6、公司章程。
经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》。
《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为l0万元。
物业服务企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。
物业服务企业的资质条件（注意：
谁审批、谁颁发、谁管理）
编号
一级
二级
三级
颁发和管理
国务院建设主管部门
省、自治区建设主管部门
设区的市级房地产主管部门
注册资本（万元）
500
300
50
专业人员、中级职称人员
30、20
20、10
10、5
专业人员职业资格证书
有
有
有
管理物业类型
两种以上
两种以上
多层（㎡）
200
100
有委托管理项目
高层（㎡）
100
50
独立住宅（别墅）（㎡）
15
8
写字楼、工业物业（㎡）
50
20
可接管住宅面积（㎡）
全部
30以下
20以下
可接管商业面积（㎡）
全部
8
5
建立并严格执行管理制度和标准
服务质量、服务收费
服务质量、服务收费
服务质量、服务收费
建立企业信用档案系统
有
有
有
经营管理业绩
优良
良好
备注：
直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。
物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，持以下5种资料向当地的房地产主管部门申请资质：
（1）营业执照；
（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；
（5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
资质管理是房地产行政主管部门依法对物业服务企业和行业进行管理的主要内容之一。
除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业服务企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。
资质管理有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业服务企业的管理和服务水平。
自2007年11月26日颁布的新《办法》后，不在对物业管理资质进行年检。
第三节物业服务企业的组织形式与机构设置
物业服务企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。
直线制特点是：
企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导。
这种组织形式适用于业务量较小的小型物业服务企业的初期管理。
（1）主要优点：
领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。
（2）主要缺点：
要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。
直线职能制以直线制为基础，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。
其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋，是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。
（1）主要优点：
加强了专业管理的职能。
直线职能制适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。
（2）主要缺点：
协调困难，人员较多，成本较高，降低工作效率。
事业部制是管理产品种类复杂、产品差异很大的大型集团公司所采用的一种组织形式。
主要特点有：
一是实行分权管理，将政策制订和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。
（1）主要优点：
强化了决策机制；
能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力；
促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；
有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。
（2）主要缺点：
事业部之间的协调困难，人员过多，机构重叠。
矩阵制：
在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统。
特点：
既有纵向职能部门又有横向管理部门，成员受双重领导。
（1）主要优点：
充分利用了人力资源；有利于调动各方工作积极性；具有较强的机动性和适应性。
（2）主要缺点：
组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；部门之间协调困难。
物业服务企业组织机构设置的影响因素有四点（了解）
1、企业战略因素、2、外部环境因素、3、技术因素、4、组织规模及所处阶段
物业服务企业组织机构设置的要求共四个方面（了解）
1、按照规模、任务设置、2、统一领导、分层管理、3、分工协作、4、精干、高效、灵活
物业服务企业的机构设置（掌握）
企业的总体结构可分为两级：
企业总部和各项目管理机构。
在企业总部可以设置若干职能部门，分管各项目管理机构的不同业务；项目管理机构负责具体管理服务操作。
总经理室一般设总经理和若干副总经理及“三师”（总会计师、总经济师、总工程师等），部分企业还设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。
第二章物业管理招投标
本部分考题类型为：
单项选择题、多项选择题、综合分析题。
物业管理招标投标相关法规包括：
（熟悉）
《招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标》。
物业管理招标投标概念：
（要点）
是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。
第一节 物业管理招标投标的内容与形式
物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。
物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。
物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司。
物业管理招标的类型：
（要点）
（1）按物业类型划分：
分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。
（2）按项目服务内容的实施划分：
分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。
（3）按招标主体的类型划分：
分为物业建设单位为主体的招标、业主大会（或单一业主）为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。
（4）按项目服务的方式划分分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。
物业管理招标投标的特点：
（要点）
（1）要求投标方所提供的服务具有综合性。
（2）投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采取有差异的方式和策略。
（3）物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在：
1、招标主体的特殊性。
2、物业管理服务内容的特殊性。
物业管理招标的方式：
（要点）公开招标、邀请招标
（一）公开招标
公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。
招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告。
招标公告必须载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。
招标文件应当明确开标日期、时间和地点。
公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。
（二）邀请招标：
也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。
邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。
早期介入和前期物业管理阶段的招标内容（掌握）
早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段；
前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业服务企业承担日常管理前的阶段。
在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有：
（要点）
（1）对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；
（2）对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；
（3）对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督；
（4）提出投标物业的其他管理建议；
（5）参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；
（6）设计物业管理模式，制订员工培训计划；
（7）对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案；
（8）建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案；
（9）办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。
常规物业管理招标主要内容有：
（掌握）
（1）项目机构与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；
（2）房屋及共用设施设备的管理；
（3）环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等；
（4）客户管理、客户服务和便民措施；
（5）精神文明建设；
（6）物业的租赁经营；
（7）财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。
（三）物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作等三种方式。
第二节物业管理招标投标的策划与实施
一、物业管理招标投标的基本要求与原则（了解）
物业管理招标投标的基本要求：
遵守法律法规、考虑市场要素、根据实际需要、严格遵守程序。
物业管理招标投标的基本原则
（1）依法组织实施。
（2）严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求、（3）确保招标投标公开、公平、公正地实施、（4）遵守招标投标程序，（5）守信践诺
二、物业管理招标的条件与程序（熟悉、要点）
物业管理招标的条件：
1．主体条件、2．项目条件
1．主体条件：
招标人为业主委员会的，须经业主大会授权；招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。
自行组织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件：
拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员；具有编制招标文件的能力；具有组织开标、评标及定标的能力。
按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅；新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业服务企业的情况下，既可采取招投标方式，也可采取其他方式。
物业管理招标的程序
1．成立招标领导小组 2．编制招标文件 3．公布招标公告或发出投标邀请书
4．发放招标文件 5．投标申请人的资格预审 6．接受投标文件
7．成立评标委员会 8．开标、评标和中标
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含上述招标公告载明的事项。
除不可抗力的因素外，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请函后不得终止招标。
公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
招标人应按照招标文件规定的时间和地点接受投标文件。
投标书递交后，在投标截止期限前，投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。
评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2／3。
评标采取集中会议的方式对所有的投标文件进行严格的审查和比较，评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。
开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
评标委员会按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。
招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。
委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；
三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧（熟悉、要点）
（一）参加物业管理投标的条件（要点）
法律法规规定的要求：
参与物业管理投标应当是具有相应物业服务企业资质和承担招标项目能力的法人企业。
2．招标方规定的要求
一般会要求投标方具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，投标人的商业信誉，派驻项目的负责人、管理团队的条件，物业管理服务内容和服务标准，投标书的制作、技术规范和合同条款等方面作出明确具体的要求。
物业管理投标的程序（要点）
1．获取招标信息、 2．项目评估与风险防范、
3．登记并取得招标文件、 4．准备投标文件、
5．送交投标文件、 6．接受招标方的资格审查、
7．参加开标、现场答辩和评标、 8．签约并执行合同。
投标人获取招标信息一般来自两个渠道：
1、从公共媒介上采集公开招标信息，2、来自招标方的邀请。
项目评估主要包括以下几个方面的内容：
1）投标物业的基本情况、2）招标物业项目的定位、3）业主的需求、4）建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况、5）招标条件和招标过程、6）竞争对手、7）企业自身条件的分析
投标风险的防范与控制：
主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等四个方面。
风险的防范与控制的具体措施有：
严格按照相关法律法规的要求参与投标活动；
对项目进行科学合理的分析、评估，周密策划、组织、实施投标活动；
完善企业自身的管理；
选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业；
充分考虑企业的承受能力，制订可行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责人；
慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求等。
投标人应严格按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等五部分组成。
常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。
（1）商务文件（或称物业基本情况），主要包括：
1）公司简介。
2）公司法人地位及法定代表人证明。
3）投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。
（2）技术文件：
又称技术标，主要是物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。
投标人在收到中标通知书后，应在规定的时间内及时与招标人签订物业管理服务合同。
投标的策略及技巧：
1．投标的组织策划、2．项目的现场踏勘、3．投标文件的编写、4．投标报价的策略和技巧、5．现场答辩的技巧、6．签约谈判的技巧
第三节物业管理方案的制订（掌握）
一、制订物业管理方案的一般程序
（1）组织各部门人员参与物业管理方案的制订。
（2）获取招标物业项目的相关信息及资料。
（3）分工、协作。
（4）确定组织架构和人员配置。
（5）测算物业管理成本。
（6）制订详细的操作方案。
（7）测算物业管理服务费用（合同总价和单价）。
（8）对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。
（9）排版、印制、装帧。
二、制订物业管理方案的要求
（1）必须响应并符合招标文件。
（2）方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。
（3）对招标文件要求作出的实质性响应。
（4）制订物业管理服务费用价格必须合理。
三、制订物业管理方案的要点及方法
（一）物业管理方案的基本内容
物业管理方案的基本内容主要包括（记忆）：
1、招标物业项目的整体设想与构思、 2、管理方式与运作程序、
3、组织架构与人员配置、 4、管理制度的制订、
5、档案的建立与管理、 6、早期介入及前期物业管理服务内容、
7、常规物业管理服务综述、 8、费用测算与成本控制、
9、管理指标与管理措施、 10、物资装备与工作计划等。
上述各项内容按其在物业管理投标活动中所起的作用可分为以下几个方面。
1．关键性内容
（1）项目的整体设想与构思（包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定）；
（2）组织架构与人员的配置；
（3）费用测算与成本控制；
（4）管理方式、运作程序及管理措施。
以上是体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容。
2．实质性内容
（1）管理制度的制订；
（2）档案的建立与管理； （3）人员培训及管理；
（4）早期介入及前期物业管理服务内容； （5）常规物业管理服务综述； （6）管理指标；
（7）物资装备； （8）工作计划。
以上内容一般是对招标文件中物业管理服务需求的具体响应，也是具体实施物业管理各项服务的实质性方案。
招标物业项目的整体设想与构思包括以下五点内容：
（1）项目简介、
（2）客户服务需求分析、（3）项目的可行性研究与定位、（4）物业管理服务的重点及难点、（5）物业管理服务模式
物业管理方式与运作程序一般由：
组织架构的设置、流程与支持系统的设计和管理机制的确定等三方面内容组成。
工作计划的制订大体可以分成三个阶段，即筹备期、交接期和正常运作期。
一般而言，居住类型的物业的重点主要集中在基础性的物业管理服务内容层面；商用类型的重点及难点主要体现在经营和设施设备管理等方面；公用事业类型的重点及难点主要在于确保公用设施无故障的正常运行，对紧急事件的预防与处理（包括恶性犯罪事件、重大事故、自然灾害等）。
补充知识：
《前期物业管理招标投》
第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第十九条 通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前３０日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前９０日完成。
第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
第三十条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。
第四十四条 本办法自２００３年９月１日起施行。
第三章物业管理合同
本部分考题类型为：
单项选择题、多项选择题、综合分析题
合同有关知识：
（了解）
合同是双方或多方当事人之间的协议。
当受要约人以订立合同的意图接受要约时合同即成立。
合同是当事人之间意思表示一致的结果。
合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。
要约是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。
发出要约的一方称为要约人，接受要约的一方为受要约人，或被称为承诺人。
简单地说，要约就是订立合同的意思表示，承诺就是对要约的接受。
要约人在要约中提出合同的基本条件，并表明愿意以此条件订立合同。
一旦受要约人同意，合同即成立，双方均应受合同的约束。
如果受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改建议，称为反要约。
合同成立以最后的要约与承诺生效为准。
作为合同成立的一个要素，要约的构成要件包括3点：
（1）要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。
（2）要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。
（3）要约必须传达到受要约人才能生效。
（二）合同要约与邀请要约
邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无须承担法律责任。
包括：
拍卖、广告、标价、招标，一般的广告不是要约；悬赏广告是要约。
（三）合同要约的法律意义
要约的法律意义在于要约是一种法律行为，要约到达受要约人时生效，要约一旦生效对要约人具有约束力，不得随意撤销，具体体现在要约的撤回或撤销的严格法律规定中。
依据《合同法》第十七条以及第十八条的规定，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。
撤销要约的通知则只限于在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。
同时在《中华人民共和国合同法》第十九条规定了有下列两种情形之一的，要约不得撤销：
第一，要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；第二，受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。
否则，要约人应承担相应的法律责任。
合同承诺：
（了解）
是指受要约人按照要约规定的时间和方式，用语言或行为对要约表示完全接受以缔结合同的一种意思表示。
要约一经承诺，合同即告成立。
合同承诺的构成要件包括4点：
（1）承诺必须由受要约人或其代理人作出。
（2）承诺必须在要约的有效时间内作出。
（3）承诺必须与要约的内容一致。
（4）承诺必须传达给要约人。
承诺可以撤回。
撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。
”
有效合同应当具备的必要条件包括以下4点：
（了
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