湖南省物业管理优秀项目住宅小区标准.docx
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湖南省物业管理优秀项目住宅小区标准
附件二：
湖南省物业管理优秀项目（住宅小区）评分标准
检查内容
检查内容细则
规定分值
评分
细则
考评分
扣分
原因
一
基础管理
33
1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用
1、建设用地规划许可证；
2、建设工程规划许可证；
3、规划图纸（五图二书）：
规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书；
4、与规划部门往来文件；
5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）。
备注：
所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章
1
符合1分，现场与规划不符的发现一处扣0.2分，（有批准文件的不扣分）；材料中每缺一项扣0.2分；其中第3项中缺4种以上的扣0.2分，第5项无临建房屋的不扣分。
2、已办理接管验收手续
一、物业公司验收记录及问题处理情况
二、物业公司收集资料
1、小区竣工总平面图
2、单体建筑、结构、设备安装竣工图
3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图
4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料
5、各单项工程竣工验收证明材料
6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件
7、房屋销售清单和产权资料
8、公共配套设施的产权及收益归属清单
9、供水、供暖的试压报告
1
符合1分，每缺一项扣0.1分
3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理
1、企业营业执照
2、物业管理资质证书
3、服务项目分承包方营业执照
4、服务项目分承包方资质证书
5、服务项目分承包合同或协议
1
符合1分，每缺一项扣0.5分,没有分承包项目的第3、4、5项不扣分
4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
与开发单位或原产权单位签定的前期物业服务合同
2
符合2分，有委托合同但内容不完整扣0.5分,没有委托合同扣1分
5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确
前期物业管理服务协议或业主（临时）公约
2
符合2分，有协议或公约的为基本符合1分，而内容不符合规定的0分
6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定
1、建立维修基金交纳单据记录
2、维修基金使用的记录（包括使用申请、批准及使用的各类票据）
1
符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定的每一项扣0.5分（未发生使用或续筹的不扣分）,未建立扣1分（单一产权的采取其他形式的不扣分）
7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
1、房屋使用手册
2、装饰装修管理规定
3、业主公约
4、绿化管理制度
5、卫生保洁管理制度
6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）
7、车辆管理制度（包括机动车和非机动车停放管理及机动车停车场管理）
8、消防管理制度
详细见附件
2
完善2分，基本完善1分（第1--3项每缺一项扣0.5分）,第4---8项每缺一项扣0.2分
8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
1、成立管委会（业委会）的申请
2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则
3、管委会（业委会）成立的批复
4、会议记录
2
符合2分，每缺一项扣0.5分
9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确
与管委会（业委会）签订的物业管理委托合同
2
符合2分，有委托合同但内容不完整为基本符合1分,没有委托合同扣2分
10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意
1、争创规划、具体实施方案（两份材料分别写）
2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章
1
符合1分，无规划或实施方案的扣0.5分,未经书面同意扣0.5分
11、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨
1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）
2、各类专业人员的专业上岗证书（电梯司机、电工、会计等）；分包项目操作人员也要求有上岗证书
3、员工统一着装
4、员工佩戴工作牌
2
符合2分,1、管理人员、专业技术人员,每发现1人无证书扣0.1分；2、着装及标志符合0.5分,发现有1人不符合扣0.1分（最多不得超过5人）
12、物业管理企业管理员人经过物业管理专业培训，持证上岗，并有员工培训计划
1、管理人员持证上岗
2、有培训计划
3、计划切实可行
3
每符合一项得1分，没有或不符合扣1分
13、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
一、各项管理制度
1、房屋管理制度
2、零维修管理制度
3、大中修管理制度
4、回访制度
5、供水管理制度
6、供暖管理制度
7、电梯管理制度
8、消防管理制度
9、收费管理制度
10、保洁管理制度
11、绿化管理制度
12、保安管理制度
13、车辆管理制度（停车场、停车位、非机动车）
14．财务管理制度
15、档案管理制度
二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法
详细见附件
2
符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分（其中没有管理的不扣分）；2、有岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施、考核办法建立健全1分，每发现一处不符合扣0.5分
14、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况
1
符合1分，使用计算机、有智能化设备的为基本符合0.5分，其中没有智能化设备（在设计中没有监控设备的除外）的扣0.2分，；可查询资料中有一项得0.2分
15、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、便民有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布；超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。
2、有费用收支的凭证和各类财务报表
3、物业管理服务费用公开有记录或照片
2
符合2分,1、收费标准公布并符合规定的1分；2、无凭证或报表的扣0.5分；3、公开无照片或记录的扣0.5分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开公共服务收费的费用的收支情况）。
16、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
A、房屋及设备基础资料
1、房屋总平面图
2、地下管网图
3、规划批准文件
4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）
B、物业管理经营管理资料
1、分户管理记录
2、房屋数量、种类、用途分类统计表
3、居住小区情况表
4、房屋完损等级评定记录
5、大、中、小修和检查记录
6、设施设备运行记录
7、共用设施设备台帐
8、房屋租金缴纳记录或物业管理费收缴和使用记录
三、资料分类成册，有目录并查阅方便。
2
符合2分，包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐；每缺一项扣0.1分（最多十处）；3、查阅方便得0.5分，每发现一处不方便扣0.1分
17、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
1、住用户档案
2、房屋及配套设施产权清册
2
符合2分,档案、清册各占1分，内容与实际情况不符的每发现一处扣0.2分
18、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
1、执行值班制度情况（值班表和值班记录）
2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码
3、来电、接待记录和处理记录
4、回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30％）并按月统计、装订）
2
符合2分，1、值班制度不符合扣0.5分；2、未设服务电话扣0.5分；3、发现一处处理不及时扣0.2分,（最多不得超过三处）；4、回访记录与实际情况不符的，每处扣0.1分（最多不得超过四次）5、回访率不符合要求的扣0.3分，无回访记录的扣0.5分
19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于2%，并有回访记录
1、在明显位置公布对维修服务的承诺
2、服务承诺的落实情况
3、派工单和统计表（及时率、返修率）
4、回访记录（见第17条要求）
2
符合2分，1、建立并落实1分,建立但未落实扣0.5分,未建立扣1分；2、及时率符合0.5分,每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分；
二
房屋管理及维修养护
16
1.主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显
1、小区平面图
2、路口设路标
3、楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全
2
符合2分,无示意图扣0.5分,无路标扣0.3分,幢、单元、户号每缺一个扣0.1分
2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
对照规划图现场查看
2
符合2分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣1分
3、房屋外观完好、整洁；外墙面砖，涂料等装饰材料无脱落、无污渍
1、制订房屋维保工作计划
2、外墙清洁
3、外墙完好，无破损、脱落
4、外墙无张贴物
2
符合2分,每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2分
4、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的意见及时整改，满意率达95%以上
1、征询意见单
2、对征询意见单的满意率统计表（满意率达到95%）
3、整改措施
4、整改措施落实情况记录
2
符合2分，每缺一项扣0.5分
5、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
1、经主管部门审批
2、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损
3、室外广告牌、霓虹灯保持清洁
4、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患
2
符合2分,1、未按规定设置（未办理审批）得0分；2、按规定设置,但不整齐（不清洁）或有破损每发现一处扣0.1分；3、有安全隐患（安装不牢固或不规范）每处扣0.5分
6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
1、阳台需统一封闭或不封闭，要求样式、色调、材质统一
2、除首层外，无安装防盗网现象
3、无伸出户外的安装物
1
符合1分,每发现一处不符合扣0.3分
7、房屋装饰装修符合规定，未发生违章装修、危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
1、业主申报资料齐全
2、签订装修协议
3、无违规装修
4、无损害他人利益现象
4
每符合一项得1分
8、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀
1、统一安装（横平竖直），有冷凝水收集管
2、空调支架无生锈现象
1
符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
三
共用设施设备管理
14
1、共用配套设施完好，无随意改变用途
现场查看
1
符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范
1、值班人员考勤表、值班人员要求在岗
2、定期保养记录
3、维修记录
4、巡视记录
5、运行记录
6、对操作情况的检查记录
7、设备（安全）普查记录
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