龙溪港东岸石油大厦北侧地块湖州房屋征收补偿管理办公室.docx
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龙溪港东岸石油大厦北侧地块湖州房屋征收补偿管理办公室
附件2
龙溪港东岸（石油大厦北侧地块）旧城改造建设工程项目房屋征收补偿方案
为改善居民居住环境和老城区交通状况，提高城市品位，市政府决定组织实施龙溪港东岸（石油大厦北侧地块）旧城改造建设工程项目。
为依法保障征收当事人合法权益和房屋征收补偿工作的顺利实施，根据国家、省、市国有土地上房屋征收补偿相关政策法规，结合项目实际情况，特制定以下房屋征收补偿方案。
一、征收目的
龙溪港东岸（石油大厦北侧地块）旧城改造建设工程项目系旧城区改建工程，因项目建设需要对相关房屋实施征收，符合公共利益。
二、房屋征收主体
征收主体：
湖州市人民政府
征收部门：
湖州市住房和城乡建设局
征收实施单位：
湖州市房屋征收补偿管理办公室
三、房屋征收范围和被征收房屋基本情况
房屋征收范围：
东至环城西路，南至石油大厦，西至原白鹭宾馆地块，北至中心医院临时停车场，属市区中心城区一级地段。
具体范围详见龙溪港东岸（石油大厦北侧地块）旧城改造建设工程项目房屋征收范围图（附件1）。
经调查，以上范围内共有已登记房屋所有权人（以下简称被征收人）159户，其中住宅156户，非住宅3户；涉及房屋建筑面积约13900㎡。
同时，另有未登记建筑约1200㎡。
四、征收补偿依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《湖州市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（湖政发〔2013〕6号）、《湖州市市区国有土地上住宅房屋被征收特殊生活困难家庭补助暂行规定》（湖政办发〔2013〕54号）、《湖州市市区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑处理暂行办法》（湖政办发〔2013〕57号）、《湖州市市区国有土地上房屋征收项目中优先住房保障暂行管理办法》（湖住房委〔2013〕1号）、《湖州市市区国有土地上房屋征收评估管理规定》（湖建发〔2013〕124号）及《湖州市市区国有土地上房屋征收有关补偿、补助和奖励的规定》（湖建发〔2014〕229号）等有关规定。
五、征收补偿方式
房屋征收补偿的方式有货币补偿和产权调换两种，被征收人可以选择其中一种。
货币补偿方式是指在房屋征收补偿中，经被征收人选择，征收部门以被征收房屋市场评估价为标准，对被征收人进行货币形式补偿的方式。
产权调换方式是指在房屋征收补偿中，经被征收人选择，由征收部门提供安置房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价的方式。
六、房屋性质、用途和面积的依据
被征收房屋和安置房屋的性质、用途和面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证为准；面积均以建筑面积计算，不考虑被征收房屋的共有人数量、登记户口等因素。
被征收房屋因新老计算规则不同而出现同幢、同套型上下层住宅房屋所有权证登记面积有差异的，按最大面积计算。
被征收房屋面积因此扩大的，扩大部分购房成本按每平方米780元结合层次系数计算并在补偿中直接扣除。
七、资金、房源落实情况
根据相关政策规定，结合被征收房屋实际情况，经测算本项目征收补偿费用约为27270万元。
本项目建设活动具体组织实施单位已落实安置房屋210套（折合价值约12470万元），同时已将15000万元转入市房屋征收补偿管理办公室账户。
八、选择产权调换的临时安置方式
被征收人自行解决周转用房的，临时安置期间由征收部门支付临时安置补偿费；征收部门提供周转用房的，不支付临时安置补偿费，被征收人应在安置房屋交付之日起六个月内腾退周转用房。
九、补偿、补助及奖励的相关标准
（一）被征收房屋及不可移动附属物价值补偿
对被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，具体价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按《国有土地上房屋征收评估办法》及有关规定评估确定。
被征收房屋的室内装修以及其他不可移动的围墙、假山、水井、烟囱、水塔等附属物的价值单独评估确定，并在评估报告中标明，房屋征收时按评估价值给予补偿。
未登记建筑认定为合法的，按认定用途评估并按评估价值的90%予以补偿。
建造手续符合有关规定、确属被征收人所有但未登记的自行车车库，参照已登记的自行车车库评估并按评估价值的90%予以补偿，但不计发相关补助及奖励。
（二）搬迁补偿
征收房屋造成被征收人搬迁损失的（包括但不限于生活工作用品用具、水电气、太阳能、电子防盗、电话网络、有线电视、空调等迁移安装），均按两次搬迁予以一次性补偿。
1.住宅房屋：
按被征收房屋建筑面积予以200元/㎡的补偿，每户不足1万元的按1万元计发。
2.商业房屋：
按被征收房屋建筑面积以分段累进的方式予以补偿：
200㎡以内的部分为100元/㎡，每户不足2万元的按2万元计发；200㎡以上的部分为60元/㎡。
3.其他非住宅房屋：
按被征收房屋建筑面积以分段累进的方式予以补偿：
200㎡以内的部分为60元/㎡，每户不足1万元的按1万元计发；200㎡以上的部分为40元/㎡。
（三）临时安置补偿
1.住宅房屋：
按被征收房屋建筑面积25元/㎡/月计算，被征收房屋建筑面积低于50㎡的按50㎡计算。
2.商业房屋：
按被征收房屋评估价值的5‰确定每月临时安置补偿费，每户每月不足2000元的按2000元计发。
3.其他非住宅房屋：
按被征收房屋评估价值的6‰确定每月临时安置补偿费，每户每月不足1000元的按1000元计发。
4.被征收人选择货币补偿的，一次性支付6个月的临时安置补偿费；选择产权调换的，支付被征收人自移交被征收房屋之月起至安置房屋交付后6个月的临时安置补偿费。
5.征收部门超过过渡期限未交付安置房屋的，对选择由征收部门提供周转用房的被征收人，除继续提供周转用房外，逾期期间按相应标准支付临时安置补偿费；对选择自行解决周转用房的被征收人，逾期期间按相应标准的二倍支付临时安置补偿费。
6.临时安置补偿费按月计算。
（四）停产停业损失补偿
停产停业损失指因征收非住宅房屋造成停产停业的直接经济损失，根据房屋被征收前的效益、停产停业损失期限等因素予以被征收人一次性补偿。
对停产停业损失的补偿由房屋征收当事人协商确定，协商不成的，委托评估机构进行评估，并按评估结果予以一次性补偿，补偿低于被征收房屋评估价值5%的按5%计发。
生产经营者应在征收决定公告之日起30日内向征收部门提供评估停产停业损失所需的相关资料、证明，并确保真实有效。
生产经营者承租、借用被征收房屋的，被征收人与生产经营者自行依法解决对停产停业损失补偿费用的处理。
（五）实行货币补偿的补助
1.住宅房屋：
按被征收房屋评估价值的20%予以补助，每户不足10万元（含住房征收保障货币补助中20%的部分）的按10万元计发。
2.商业房屋：
按被征收房屋评估价值的比例，以分段累进的方式予以补助：
150万元以内的部分为40%，每户不足20万元的按20万元计发；150万元以上至250万元的部分为30%；250万元以上至350万元的部分为20%；350万元以上的部分为15%。
3.其他非住宅房屋：
按被征收房屋评估价值的15%予以补助，每户不足15万元的按15万元计发。
（六）按时签约搬迁奖励
1.住宅房屋：
按时签约的，按被征收房屋评估价值的3%予以奖励，每户不足15000元的按15000元计发，超过期限签约的不予以奖励；按时搬迁的，按被征收房屋评估价值的5%予以奖励，每户不足25000元的按25000元计发，超过期限搬迁的不予以奖励。
2.商业房屋：
按时签约的，按被征收房屋评估价值的2%予以奖励，每户不足20000元的按20000元计发，超过期限签约的不予以奖励；按时搬迁的，按被征收房屋评估价值的4%予以奖励，每户不足40000元的按40000元计发，超过期限搬迁的不予以奖励。
3.其他非住宅房屋：
按时签约的，按被征收房屋评估价值的2%予以奖励，每户不足10000元的按10000元计发，超过期限签约的不予以奖励；按时搬迁的，按被征收房屋评估价值的2%予以奖励，每户不足10000元的按10000元计发，超过期限搬迁的不予以奖励。
4.被征收人在规定期限内自行腾空并移交超过批准期限的临时建筑和违法建筑的（已补偿的自行车车库除外），按该建筑重置价结合成新的1.5倍给予奖励。
（七）实行产权调换的优惠
1.住宅
（1）改建地段和就近地段安置房屋：
安置房屋中面积与被征收房屋相等的部分，按评估价值的8%予以优惠；在房源允许的情况下，被征收人可以申请扩大安置房屋面积，并对在原面积（含住房征收保障面积）30%以内或者15㎡以内的扩大部分，予以5%的优惠。
（2）异地地段（除改建地段和就近地段外）安置房屋：
安置房屋中面积与被征收房屋相等的部分，按评估价值的15%予以优惠；在房源允许的情况下，被征收人可以申请扩大安置房屋面积，并对在原面积（含住房征收保障面积）50%以内或者25㎡以内的扩大部分，予以10%的优惠。
（3）小高层和高层安置房屋：
被征收人选择小高层、高层住宅房屋的，可赠送面积，并计入房屋产权登记面积。
总层数为7-12层的安置房屋（即小高层），赠送建筑面积为10㎡；总层数超过12层的安置房屋（即高层），赠送建筑面积为16㎡。
（4）被征收人选择产权调换的，征收部门提供建筑面积或者评估价值不小于被征收房屋的安置房屋与被征收人进行产权调换（但被征收人自愿选择小于被征收房屋建筑面积的除外），并计算、结清被征收房屋与安置房屋的差价。
2.非住宅
一般实行货币补偿，确需实行产权调换的根据相关规定结合实际情况予以安置。
十、安置房屋和周转用房
（一）安置房源
序号
安置地点
楼层类型
地段
安置房屋套型及套数（套）
60型
75型
80型
90型
100型
105型
110型
120型
125型
135型
合计
1
石油大厦北侧地块
高层
改建地段
15
30
30
15
90
2
三九药业地块
高层
就近地段
5
5
3
军分区地块
高层
异地地段
5
5
10
3
23
4
祥和花园
高层
3
3
5
南华家园
高层
3
5
5
5
3
21
6
水岸华庭
高层
5
5
2
12
7
怡和家园
高层
3
2
5
10
20
8
东郡红墅湾
高层
5
31
36
合计
16
15
13
52
10
13
30
15
31
15
210
1.安置房屋价值：
由评估被征收房屋价值的评估机构按同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。
2.安置房屋为小高层、高层房屋的，自签订房屋征收补偿协议之日起36个月内交付。
3.安置房屋所在小区和套型在签订房屋征收补偿协议时由被征收人按照本项目选房规定自行选择确定（选房规定与安置房屋价值同时公布）。
安置房的具体幢号、室号由被征收人按《摸签通知单》规定的时间和地点，在征收部门提供的同小区同套型的安置房屋范围内摸签确定。
凡按时签约并搬迁的被征收人家庭成员中有年老、病残者（下肢残废、双目失明、年满70周岁以上）的，可书面申请安置较低层次（小高层、高层安置房屋为3层以下（含3层））的住宅安置房屋，额满为止。
（二）周转用房
选择产权调换的被征收人需征收部门提供周转用房进行临时安置的，征收部门在房屋征收补偿协议签订之日起15个工作日内给予安排。
十一、房屋评估
（一）评估机构
房屋征收部门自房屋征收决定公告之日起3个工作日内，在房屋征收范围内公布候选评估机构名录，并逐户发放选票。
被征收人应当自房屋征收决定公告之日起10日内自行协商选定评估机构；协商不成的，以50%以上被征收人选定的评估机构作为多数人意见确定评估机构。
被征收人没有形成多数意见，但获得有效选票的评估机构不少于3家的，由房屋征收部门组织被征收人从有效选票中以抽签或摇号等随机方式选定；获得有效选票的评估机构少于3家的，由房屋征收部门组织被征收人从公布的候选评估机构中以抽签或摇号等随机方式选定。
随机方式选定评估机构的由公证处现场公证，房屋征收部门提前3日在房屋征收范围内公告随机选定的时间和地点。
（二）房屋评估
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
安置房屋价值评估时点与被征收房屋价值评估时点一致。
被征收人应当协助估价人员对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助提供被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
（三）评估结果
房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示10日。
公示期间，评估机构应当安排估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释，接受咨询。
存在错误的，评估机构应当修正。
分户初步评估结果公示期满后，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。
被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。
被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
复核评估鉴定的费用由申请人承担。
但鉴定改变复核评估结果的，鉴定费用由评估机构承担。
十二、签约搬迁期限
签约期限：
2014年10月15日至11月13日
搬迁期限：
房屋征收补偿协议生效之日至2014年12月10日
十三、住房征收保障
（一）被征收住宅房屋建筑面积小于46㎡，并选择产权调换的被征收人家庭（家庭成员含配偶、未成年子女），由征收部门提供建筑面积不小于46㎡的住宅房屋作为安置房屋，并根据不同情况，按以下规定进行结算：
1.被征收房屋为被征收人家庭（家庭成员含配偶、未成年子女）在市区内唯一房屋的。
安置房屋面积中从被征收房屋面积到46㎡的住房征收保障部分，以及由于套型设计、施工建造等原因造成大于46㎡的正常套型误差部分（不含扩大安置部分），按安置房屋重置价结合层次、成新结算，其余部分按有关规定结算。
被征收人家庭持有民政部门核发并在册的《湖州市最低生活保障救助证》或者总工会核发并在册的《湖州市低收入职工优惠证》（A证），被征收房屋评估价值低于安置房屋（46㎡套型）结算价格（含自行车车库价格）的，被征收人不支付产权调换的差价。
2.被征收人家庭虽在市区内另有房屋，但除被征收房屋外未享受过房改、住房征收（拆迁）保障、经济适用住房、租住公房等住房福利与保障的。
安置房屋面积中从被征收房屋面积到46㎡的住房征收保障部分，以及由于套型设计、施工建造等原因造成大于46㎡的正常套型误差部分（不含扩大安置部分），按安置房屋重置价的150%结合层次、成新结算，其余部分按有关规定结算。
（二）符合以上规定的被征收人家庭选择货币补偿的，可申请以货币方式享受住房征收保障。
由征收部门按住宅安置房屋正常结算单价的平均值，与住宅安置房屋的重置价平均值（应结合被征收人家庭实行产权调换应承担重置价的比例）之间差额的120%，结合该家庭享受住房征收保障的建筑面积予以货币补助。
（三）户籍在被征收住宅房屋的被征收人及其直系亲属符合保障性住房（经济适用房、公共租赁住房、廉租住房）申请条件的，在审核、分配时给予优先。
（四）被征收人家庭享受住房征收保障的面积计入家庭成员住房保障享受指标。
（五）住房征收保障的被征收人及家庭成员应是至房屋征收决定作出之日，具有湖州市区非农业户籍的居民（其中，户主应当满5年）和因参军、随军、求学而将非农业户籍迁出市区的军人、随军家属、学生。
十四、特殊生活困难家庭
对已通过审核并公布确定的特殊生活困难家庭，在签订房屋征收补偿协议的同时与被征收房屋所在街道办事处签署“特殊生活困难家庭帮困补助确认书”，街道办事处在该户按时移交腾空被征收房屋之日起5个工作日内按确定金额全额发放补助金。
十五、房屋征收补偿协议生效条件
在本方案规定的签约期限内签约比例达到80%的，房屋征收补偿协议生效；签约比例未达到80%的，房屋征收补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止，市政府将予以公告，并书面告知被征收人。
房屋征收决定效力终止的，特殊生活困难家庭补助、优先住房保障等相关事项同时终止，但对已签约的被征收人给予每户6000元一次性补助。
十六、说明
（一）本方案中以被征收房屋评估价值的比例计算相关补偿、奖励和补助的金额时，所采用的被征收房屋评估价值不包含室内装修等不可移动附属物的评估价值。
（二）就近地段是指市政府公布的市区基准地价中与被征收房屋所在地段属同一级别或同一区片的地段。
（三）本方案所指的被征收人数量和签约比例均按户计算。
被征收人以合法有效的房屋所有权证或者其他合法房产凭证计户。
（四）本项目房屋征收实行“依法征收、阳光补偿”，房屋征收范围内所有被征收房屋的基本情况、评估结果（包括装修、装饰）、补偿结果（包括房屋征收补偿协议签订、安置房屋使用、补偿资金支付等）等相关信息将全部通过在房屋征收范围内张贴、现场办电子系统公开查询等方式予以公布，接受被征收人及社会各界的监督，真正做到公开、公正、公平。
十七、其他
（一）征收设有抵押权或被采取司法措施的房屋，按国家相关的法律执行。
（二）房屋征收范围内的花木、绿地，应当尽可能保留。
不能保留的，应当按国家和省、市的规定办理有关手续。
（三）各户水、电表由相关部门统一拆除，拆除7个工作日后各户主自行到相关部门办理结清、注销手续。
（四）因房屋征收，当事人需对委托、继承等事宜进行公证的，公证机关将于2014年9月22日至9月28日在项目现场办集中办理。
集中办理期间，产生的相关公证费用由征收部门承担。
（五）房屋征收范围内的义务教育阶段学生可以在原学校也可以在安置地学校就读，学校不得拒绝其入学，也不得另行收取其他费用。
（六）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
（七）房屋征收补偿协议订立后，一方当事人不履行房屋征收补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
征收部门与被征收人在签约期限内达不成房屋征收补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收部门向市政府提出补偿决定方案。
市政府对补偿决定方案进行审查，并将补偿决定方案送达被征收人。
被征收人自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式，逾期不选择补偿方式，补偿方式由补偿决定确定。
旧城区改建征收个人住宅，补偿方式确定为产权调换的，安置房屋为改建地段或者就近地段。
补偿决定在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市政府依法申请人民法院强制执行。
（八）被征收人或者其委托人的联系方式变更的，请及时告知（联系电话：
2089261、2089263、2598111）。
（九）办理征收补偿手续需知
个人房屋所有权人：
被征收房屋的所有权证、共有权证及其他合法房产凭证、土地使用证、身份证、户口薄、结婚证（离婚证）、经公证的证明材料。
单位房屋所有权人：
被征收的房屋所有权证及其他合法房产凭证、土地使用证、营业执照原件、复印件、法人机构代码证原件、复印件、税务登记证原件、复印件，法人身份证明、委托书、受委托人身份证等。
十八、本方案由湖州市住房和城乡建设局负责解释，未尽事宜按有关法律法规执行。
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