绿城住宅精品工程认定技术标准.docx
《绿城住宅精品工程认定技术标准.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《绿城住宅精品工程认定技术标准.docx（223页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
绿城住宅精品工程认定技术标准
绿城集团住宅精品工程认定技术标准
（试行）
绿城房地产集团有限公司
二○○八年五月
1总则
1.0.1为提高住宅产品品质，打造住宅精品工程，促进住宅科技进步，以适应公司快速发展。
实施精品工程战略的需要，公司推行住宅精品工程认定制度，特制定本标准。
1.0.2本标准所称的住宅精品工程认定，是指公司住宅产品按照精品工程认定管理办法及标准，经精品工程质量评定小组进行技术审查和认定确认，并获得认定等级证书。
1.0.3本标准适用于公司所开发的住宅项目精品工程评审和认定。
1.0.4本标准评定内容包括规划设计、土建工程、安装工程、智能化工程、精装修工程、景观工程、材料设备、客户服务质量八个部分。
每个部分按重要性和内容多少规定分值，按得分分值多少评定精品工程等级，精品工程等级由低至高划分为"铜奖"、"银奖"、"金奖"三级。
其中，金奖工程必须为精装修、执行国家现行标准和精品工程评价标准好的住宅，银奖工程为执行国家现行标准但精品工程评价略低于金奖标准的住宅，铜奖工程为非精装修、执行国家现行标准和精品工程评价标准较好的住宅。
1.0.5申报精品工程认定的住宅必须符合国家现行有关强制性标准的规定，其中智能化工程必须符合《绿城集团弱电系统工程验收规范》的规定。
1.0.6住宅精品工程认定遵循科学、公正、公平和公开的原则。
1.0.7集团公司总工程师办公室负责指导和管理公司住宅精品工程认定工作。
1.0.8本标准由集团公司总工程师办公室负责修订和解释。
1.0.9本标准自2008年6月1日起试行。
2精品工程认定管理办法
2.1组织架构
2.1.1项目公司在项目开工前组织成立精品工程工作小组，项目公司总经理或者分管工程的副总经理任组长，项目设计总负责人任副组长，组员由项目公司总工程师、工程管理部经理、相关工程管理专业人员、设计单位相关专业人员、监理单位项目总监（或总监代表）及各专业监理人员组成，并报公司精品工程认定主管部门备案。
2.1.2集团公司统一成立精品工程评定小组，宋卫平董事长任组长，组员由公司相关领导、部门负责人、专业管理人员、设计公司专业人员及集团相关外聘专家组成。
2.1.3公司精品工程认定主管部门为集团公司总工程师办公室。
2.2组织管理
2.2.1精品工程工作小组主要职责是进行精品工程预评定工作，完成工程质量检测并经集团精品工程认定主管部门确认备案，协助精品工程评定小组完成评定的具体工作。
对于建设行政主管部门认可的质量监督机构已核验的项目，不做重复检测。
2.2.2精品工程评定小组负责对住宅项目具体的评定工作。
2.2.3公司精品工程认定主管部门负责组织精品工程认定实施工作，该部门主要职责是：
1负责组织编制修订精品工程认定工作的规章制度、评定方法、标准和实施细则；
2负责组织和管理公司所有住宅精品工程的认定工作；
3负责公司统一的住宅精品工程认定证书的制作和管理；
4对集团所有住宅精品工程认定管理工作实行监督、检查。
2.3评定的主要内容
2.3.1精品工程评定的内容按照评定标准确定，其主要内容包括规划设计、土建工程、安装工程、智能化工程、精装修工程、景观工程、材料设备、客户服务质量八个部分。
其中，精品工程金奖、银奖评定的主要内容应包括规划设计、土建工程、安装工程、智能化工程、精装修工程、景观工程、材料设备、客户服务质量八个部分；精品工程铜奖评定的主要内容应包括规划设计、土建工程、安装工程、智能化工程、景观工程、材料设备、客户服务质量七个部分。
2.3.2规划设计部分：
按普通公寓、豪宅公寓及别墅三种类型分类进行评分，其中，房型建筑面积300㎡以下的属普通公寓类，房型建筑面积300㎡及以上的属豪宅公寓类，联排别墅、双拼别墅和独栋别墅均属别墅类。
评定主要内容包括规划、建筑平面、建筑立面、会所、社区商业和室内精装修六个部分。
2.3.3土建工程部分：
评定主要内容包括整体工程、屋面工程、门窗工程、内装饰工程、外装饰工程和四新技术应用。
2.3.4安装工程部分：
评定主要内容包括给排水工程、暖通空调工程、电气安装工程、电梯安装工程。
2.3.5智能化工程部分：
评定主要内容包括通讯、数据网络、电视系统、安全防范系统、家庭智能控制系统、小区公共区域背景音乐系统、公共设备、设施管理系统、监控中心、防雷、接地系统、供电系统、弱电管线工程、弱电设备与终端产品安装。
2.3.6精装修工程部分：
评定主要内容包括吊顶工程、墙柱面工程、地面工程、细部工程、装饰安装工程、室内污染控制、工程总体印象、新材料、新技术、新工艺、资料等。
2.3.7景观工程部分：
评定主要内容包括景观总体布局、周边关系协调、景观设计、与现场的吻合、与图纸的响应程度与理解程度、周边景观衔接、硬质景观、绿化、水景、竖向景观、照明、家具、综合管线协调、景观维护管理等。
2.3.8材料设备部分：
评定主要内容包括建筑结构用材、门窗外立面材料、防水材料、设备配套、精装修材料设备和资料。
2.3.9客户服务质量部分：
评定主要内容包括每百户投诉量、客户服务及时性和客户满意度。
2.4认定程序
2.4.1住宅精品工程认定工作分为申报、预评、初评、复评和公布五个阶段。
2.4.2申报
1项目公司根据项目定位、规模和质量标准，在项目开工前向集团公司精品工程认定主管部门提出书面申请，并负责落实相应的技术措施。
2公司精品工程认定主管部门接到书面申请后，对项目申报的条件进行审核，对符合条件的交由评定小组评审审定，并备案。
3公司所有新建的商品住宅原则上均应申报精品工程认定。
2.4.3预评
1住宅的工程质量经建设行政主管部门认可的质量监督机构的核验，达到合格标准，具备入住条件，并符合国家强制性条文的各项规定。
2项目公司精品工程工作小组负责按照精品工程评定标准规定的评定子项，在项目交付后一个月内完成对住宅工程的预评打分工作，并在进行初评一个月之前向集团公司精品工程认定主管部门提交住宅精品工程认定申请表、工作汇报（PPT文本）、工程相关资料、预评得失分说明以及预评定报告。
2.4.4初评
1在项目公司提交预评报告及项目交付后三个月内，公司精品工程认定主管部门负责组织精品工程评定小组对项目住宅工程进行初评。
2评定小组成员由集团公司发文确定，评定时，小组成员实到人数为应到人数的三分之二及以上为有效。
3项目公司应提交的资料有：
（1）住宅精品工程认定申请表（见附件）；
（2）项目位置图；
（3）规划设计说明；
（4）规划方案图；
（5）规划分析图（包括规划结构、交通、公建、绿化等分析图）；
（6）环境设计示意图；
（7）管线综合规划图；
（8）竖向设计图；
（9）规划经济技术指标、用地平衡表、配套公建设施一览表；
（10）住宅设计图；
（11）新技术实施方案及预期效益；
（12）新技术应用一览表；
（13）项目如果进行了超出标准、规范限制的设计，需提交超限审查意见；
（14）住宅全套竣工验收资料和一套完整的竣工图纸；
（15）相关资质单位提供的性能检测报告或经认定能够达到性能要求的构造做法清单；
（16）推广应用“四新”技术的覆盖面和效益统计清单；
（17）其他有关的施工技术资料。
4精品工程评定小组通过听取汇报、查阅设计文件和检测报告、现场检查等程序，对照精品工程评定标准进行评审和初评打分，并经统计填写《精品工程初评评分统计表》，得出初评结果，报集团公司精品工程评定主管部门备案。
2.4.5复评
1在项目交付一年后，集团公司精品工程认定主管部门负责组织评定小组对住宅工程进行复评工作。
2评定小组成员原则上由初评时评定小组成员组成，另增加物管公司相关人员。
复评时，小组成员实到人数为应到人数的三分之二及以上为有效。
3项目公司应提交的资料有：
客户质量投诉问题统计分析表及处理报告；施工单位客户服务及时性分析表；客户满意度统计表；项目经济效益分析报告；其他有关资料。
4精品工程评定小组通过听取客户质量投诉问题统计汇报、现场检查等程序，对照精品工程评定标准进行复评打分，并经统计填写《精品工程复评评分统计表》，得出复评结果。
2.4.6公布
住宅工程复评结束后一个月内，公司精品工程评定主管部门负责将精品工程认定等级以公司公文的形式公布，并备案。
2.5评定原则
2.5.1评定以住宅项目交付组团（标段）为一个评定对象，以主力户型为打分依据，凡涉及规划设计、景观和智能化等公共环境的指标，以对该公共环境的评价结果为准。
2.5.2现场检查过程中，一个标段少于等于两个单位工程的应全数检查，多于两个单位工程的抽查单位工程不少于两个。
其中高层、小高层的地下室、底层、顶层、屋面、不同功能用房以及一个标准层为必查部位；多层地下室、底层、顶层、屋面、不同功能用房为必查部位；别墅所有部位均为必查部位。
2.5.3评定工作采取回避制度，评定小组成员不得参加本人负责管理营造的住宅项目的评定工作。
2.5.4初评结果达不到精品工程目标的不进入复评阶段。
2.6评定方法
2.6.1精品工程评定标准中每个子项的评分结果，在不分档打分的子项，只有得分和不得分两种选择。
在分挡打分的子项，以罗马数字Ⅲ、Ⅱ、Ⅰ区分不同的评分要求。
为防止同一子项重复得分，较低档的分值用括弧（）表示。
在使用评定指标时，同一条目中如包含多项要求，必须全部满足才能得分。
2.6.2精品工程评定指标的分值设定为：
规划设计满分250分，土建工程满分200分，安装工程满分200分，智能化工程满分100分，景观工程满分150分，精装修工程满分200分，材料设备满分100分，客户服务质量满分50分，总计满分1250分。
项目精品工程认定，以评定小组复评最终得分作为认定获奖等级的依据。
2.6.3评定指标中所有含“★”的子项为一票否决项，精品工程应全部得分。
金奖工程，所有含“☆”的子项应全部得分。
2.6.4精品工程，规划设计得分应在150分以上，土建工程得分应在120分以上，安装工程得分应在120分以上，智能化工程得分应在60分以上，景观工程得分应在90分以上，精装修工程得分应在120分以上，材料设备得分应在60分以上，客户服务质量得分应在30分以上。
否则，不能进入精品工程认定程序。
精品工程初评时（不含客户服务质量），铜奖等级得分应等于或高于710分，银奖等级得分应等于或高于830分，金奖等级得分应等于或高于1010分；复评时（含客户服务质量），铜奖等级得分应等于或高于740分（精装修工程除外），银奖等级得分应等于或高于860分，金奖等级得分应等于或高于1040分。
2.7认定证书
2.7.1经集团公司精品工程认定主管部门公布精品工程认定等级之后的住宅工程，由集团公司颁发相应等级认定证书。
2.7.2住宅精品工程认定证书由集团精品工程认定主管部门统一制作和管理。
2.8认定的变更和撤消
2.8.1申请单位对认定结果有异议时，可向集团精品工程认定主管部门提出，经核查认定结果确有疑义者，应重新组织认定。
2.8.2以假冒手段或其他不正当手段取得认定结果的，一经查出，撤销其认定结果并予以公布。
3规划设计评定标准
3.1普通公寓评定指标（250分）
3.1.1表A1----规划（100分）
评定项目及分值
分项及分值
子项序号
定性定量指标
分值
用地布局
（32）
现状利用及周边环境（4）
01
因地制宜、合理充分利用规划用地，内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等原有地形地貌
Ⅱ考虑充分合理
4
Ⅰ考虑基本充分合理
（2）
整体
布局
（10）
02
考虑城市周边的环境关系，整体空间与周边城市空间环境协调
2
遵循以人和环境为本，整体性和多样性原则进行规划布局，强调建筑空间的序列围合，功能结构清晰合理，分区明确
III很合理
8
Ⅱ合理
（6）
I基本合理
（4）
各类用地布局
（18）
03
住宅布局
良好考虑景观朝向
2
组团内建筑形成围合空间
2
整体布局错落有致，空间形态丰富，与园区内部景观良好结合
2
04
合理设置公共服务设施
公共设施规模合理，满足当地居民使用要求
1
公共设施规划设计合理，富有人性化，避免公共设施的烟、气（味）、尘及噪音场对居民的污染和干扰
2
05
为老年人、残疾人及儿童提供活动、社交的场所和相应的服务设施
场地设置是否考虑充分，场地规模满足使用要求否
1
场地位置设置合理，
场地设计是否人性化，设施是否齐全
1
06
合理规划布局各类居住区内绿地，公共绿地、组团绿地、宅间绿地、道路绿地、公建绿地等各类绿地规模、布局合理，绿地设计方便使用，考虑功能和景观使用的兼顾
住区绿化率达到30%
1
人性化设计，景观性和功能性结合
2
地上或半地下建筑建设了屋顶绿地，发展垂直绿化
1
用地布局
（32）
各类用地布局
（18）
07
公共绿地的面积指标
III小区级公共绿地0.6hm2以上
3
II小区级公共绿地0.5-0.6hm2
（2）
I小区级公共绿地0.4-0.5hm2
（1）
空间环境（18）
整体空间评价
（12）
08
楼盘空间整体布局大气统一，且具有多样性与丰富性等基本属性
3
09
建筑点式与板式结合，错落有致，形成丰富的城市天际线
3
10
重视空间的序列感和围合感，空间层次与序列清晰，尺度恰当
3
11
院落空间有较强的领域感和可防卫性，有利于邻里交往和安全
3
景观规划组织
（6）
12
规划中景观环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系
公共中心景观：
在社区中心放大形成核心绿化空间，强调园景与建筑间的相互呼应
2
组团公共景观：
强调邻里交往的活动场所，注重人与自然的和谐关系。
与中心绿地相互渗透，形成其空间上的拓展，并营造各具特色的绿化景观空间
2
宅间绿地：
营造小尺度的精致绿化空间，辅以老人与儿童休闲、游戏空间，强调邻里文化与日常生活
2
道路
（32）
道路
布局
（12）
13
道路系统架构清晰、合理，充分考虑景观和功能相结合，道路分级明确
II很合理
5
I合理
（2）
道路布局合理，充分考虑地块划分和间距控制，主入口位置设定，公共空间预留等
2
14
小区入口布局合理，与景观空间结合，营造高档入口形象，注意治安岗亭的设置
III很好
3
II好
（2）
I较好
（1）
15
普通住宅区出入口设置人车分流专用通道，强调“组团分流”，避免过境交通对组团的影响
2
道路
（32）
道路
设计
（10）
16
车行系统分为：
小区路、组团路和宅间路三级。
小区级车行系统以环路为依托
车行路幅如考虑地面停车为7.5-8m，不考虑地面停车为6m
2
组团级道路路幅为5～6m
2
17
步行系统分为三个层次，一是结合社区主要入口和中心绿地构成的环状系统；二是由此环状系统向组团内延续的步行空间；三是宅间道路，路幅不宜小于2m，营造亲切的人行尺度，若分主道、辅道等特殊情况下，辅道为1.2m即可
2
18
车行道路边界与建筑间距保持≥5米，预留绿化用地及减少道路通行带来的噪音
2
19
清晰统一的标识系统
2
无障碍设计
（2）
20
在居住区内各级道路、公共活动中心，按要求设置为残疾人通行的无障碍通道，并保证通行的连贯性
2
停车
设计
（8）
21
车位配比
普通公寓停车比例在1:
0.7以上
3
豪宅停车比例在1:
2以上
地下车库单位车位建筑面积（含公摊）≤40㎡
1
22
居住区内地面停车率不宜超过10％；居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150m
2
23
车库入口避免离建筑过近，尽量减小对住户的影响
2
公共设施
（8）
会所
（5）
24
会所选址布局合理，与空间景观的相互结合，有助于提升小区的品质感，规模适当
经营性会所设于近小区主入口，主要包含一些对外经营的功能，周边环境的良好营造。
2
服务性会所主要为小区内居民服务，一般坐落于小区中心，与小区中心景观相结合，为业主提供全面的生活保障
2
25
根据会所规模及功能定位合理设置停车位
1
学校
（幼儿园）
（3）
26
建筑的合理布局，设于阳光充足，接近公共绿地，便于家长接送的地段
2
27
拥有独立院落和出入口，并考虑临时停车
1
竖向
（10）
现状
考虑
28
合理利用地形地貌，
减少土方工程量
很合理
3
合理
（2）
基本合理
（1）
竖向
（10）
市政要求满足
29
对外联系道路的高程应与城市道路标高相衔接；坡度合理，无出现坡度过陡和局部高差不衔接的状况
2
30
住宅区竖向设计满足排水管线的埋设要求和防洪要求
2
景观空间因素考虑
31
住宅区竖向设计与建筑布置与空间环境的设计结合完美；合理设置地库顶板标高，覆土厚度满足景观设计的要求
3
3.1.2表A1评定方法
1子项01—07以图纸评审为主，结合现场评审；
2子项08—12以现场评审为主，结合图纸评审；
3子项13—20以图纸评审为主，结合现场评审；
4子项21图纸评审；
5子项22—31以图纸评审为主，结合现场评审。
3.1.3表A2—建筑平面（100分）
评定项目及分值
分项及分值
子项序号
定性定量指标
分值
单元平面（35）
单元平面布局（9）
01
平面布局合理、功能关系紧凑、空间利用充分
Ⅲ很合理
5
Ⅱ合理
（4）
Ⅰ基本合理
（3）
02
平面规整，平面设凹口时，其深度与开口宽度之比＜2
2
03
平面进深、户均面宽大小适度
2
模数协调和可改造性（4）
04
住宅平面设计符合模数协调原则
2
05
结构体系有利于空间的灵活分隔
2
单元公共空间（15）
06
Ⅱ有架空层的高层，大堂空间通透可与室外景观相互映借；电梯候梯厅宽敞明亮，有自然景观或良好视野更佳
2
Ⅰ门厅和候梯厅有自然采光，窗地比面积≥1/10
1
07
单元入口处设门厅
Ⅲ门厅使用面积：
高层、中高层≥18㎡，多层≥6㎡，并设信报箱或独立信报间，信报箱宜外投内取，地下门厅（高层）≥15㎡
3
Ⅱ门厅使用面积：
高层、小高层≥15㎡，多层≥4．5㎡，并设信报箱
（2）
Ⅰ门厅使用面积：
高层≥15㎡，中高层≥10㎡，多层≥3．5㎡
（1）
08
单排电梯候梯厅深度不小于多台电梯中最大桥厢深度，且≥1．8米，双排电梯候梯厅深度≥3米
2
09
电梯单独入户
2
10
电梯井道（机房）的布置不与卧室等主要功能房间相邻
2
★电梯门净宽≥900mm
2
11
电梯轿厢高度不应小于2400mm
1
12
多层、高层住宅集中设置垃圾收集间或收集点
2
13
自行车坡道、自行车库等辅助用房宜隐蔽，应减少对门厅的影响，减少对景观的影响
2
地下部分（4）
13
地下门厅（电梯厅）的设置
2
14
地下采光的考虑及其与景观的结合
2
住宅套型（65）
套内功能空间设置和布局（42）
15
套内居住空间、厨房、卫生间等基本空间齐备
7
16
套内设贮藏空间、用餐空间、阳台，
Ⅲ书房（工作室）、主卧配有衣帽间、贮藏室、独立餐厅开间≥3m，、入口过渡空间及阳台、
3
Ⅱ贮藏室、独立餐厅，入口过渡空间
2
Ⅰ入口过渡空间
1
住宅套型（65）
套内功能空间设置和布局（42）
17
套内配置有洗衣机位、空调机位、热水器等设备的使用空间，且布置合理
2
18
功能空间形状、布局合理，起居室、卧室、餐厅长短比≤1：
0．8
5
19
起居室（厅）、卧室有自然通风和采光，无明显视线干扰和采光遮挡，窗地比面积≥1/7
Ⅲ起居室、主卧室、餐厅有良好的视线
5
Ⅱ起居室、主卧室有良好的视线
（3）
Ⅰ起居室、主卧室仅一个有良好的视线
（2）
20
每套住宅至少有1个居住空间满足日照要求。
当有4个以上居住空间时，其中有2个或两个以上居住空间满足日照要求
5
21
起居室、主要卧室的采光不朝向凹口和天井
3
22
套内交通组织顺畅，不穿行起居室（厅）、卧室，客厅内不宜设其他房间的开门
3
23
套内纯交通面积≤使用面积的1/20
2
24
餐厅、厨房流线联系紧密
2
25
厨房有直接采光和自然通风，且位置合理，对主要居住空间不产生干扰
3
26
3个及3个以上卧室的套型至少配置2个卫生间，主卧室为带卫生间的套房
2
功能空间尺度（23）
27
至少设一个功能齐全的卫生间，宜干湿分区，卫生间宜有自然采光、通风，卫生间开门不应朝向大门、客厅、餐厅等
2
28
主要功能空间面积配置合理
5
29
起居室（厅）供布置家具、设备的连续实墙面长度≥3．6m
5
30
起居室开间≥3．9m、双人卧室开间≥3．6m
3
31
起居室、卧室空间层高≥2．9m
2
32
厨房操作台总长度≥3．0m，且面积宜≥7㎡
2
33
贮藏空间（室）总的使用面积≥3㎡
2
34
单：
卫生间面积≥5㎡，双：
5+5㎡
2
3.1.4表A2评定方法
审阅图纸，结合现场效果。
3.1.5表A3──建筑立面（100分）
评分项目及分值
分项及分值
子项序号
定性定量指标
分值
建筑外立面（100）
立面风格（10）
01
符合产品定位，充分表达产品意境
Ⅲ优
10
Ⅱ良
（8）
Ⅰ一般
（5）
立面造型（50）
02
建筑造型设计新颖，具强烈的艺术感染力
Ⅲ优
10
Ⅱ良
（8）
Ⅰ一般
（5）
注重细部设计，建筑立面装饰运用适当，并有一定艺术效果
Ⅲ优
10
Ⅱ良
（8）
Ⅰ一般
（5）
立面比例尺度适宜，统一中有一定变化
Ⅲ优
10
Ⅱ良
（8）
Ⅰ一般
（5）
立面造型充分考虑平面布局
Ⅲ优
10
Ⅱ良
（8）
Ⅰ一般
（5）
合理考虑室外空调机位的设计，尺寸与位置适宜，与立面整体造型有机结合
Ⅲ优
10
Ⅱ良
（8）
Ⅰ一般
（5）
色彩效果（10）
03
色彩和谐，与整体环境协调
Ⅲ优
10
Ⅱ良
（8）
Ⅰ一般
（5）
材质效果（10）
04
注重材料肌理与质感表现，材质选择有利于提升产品品质，体现产品的价值感
Ⅲ优
10
Ⅱ良
（8）
Ⅰ一般
（5）
室外灯光（10）
05
有较好的室外灯光效果，避免对居住生活造成眩光等干扰；在城市景观道路、景观区范围内的住宅有较好的灯光造型
Ⅲ优
10
Ⅱ良
（8）
Ⅰ一般
（5）
外立面总体评价（10）
06
★外立面高贵典雅，经典大气，凸现艺术性与价值感
Ⅲ优
10
Ⅱ良
（8）
Ⅰ一般
（5）
3.1.6表A3评定方法
现场效果评审。
3.1.7表A4——会所（100分）
评分项目及分值
分项及分值
子项序号
定性定量指标
分值
前期定位（5）
01
定位清晰准确,符合项目定位，规模合理,有利于提升社区品质
3
02
选址得当
升级会员 