泳池制度.docx

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泳池制度

中国永安

鑫科·永安山庄

会所管理方案

（讨论稿）

DTZ戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司

谨呈

二零一二年八月

会所管理方案

本方案是根据物业市场会所的一贯标准而形成，可能在执行过程中有不适用的地方，建设单位应根据项目的定位而确定会所应开展何种项目，从而满足业主的需求。

一、会所经营方式

现代发展的高档住宅或办公楼物业必须在会所及康乐设施配套方面有周全的编排，作用以维持物业本身的价值，又令业主享的尊贵的地位，作为休闲聚会的中心点。

因此，在选择营运方式前，必须衡量物业本身及业主的档次与消费能力以作取舍。

但大部分的会所经营不得其法，在服务质量、营运方式、设施维修保养均在标准水平以下，最后年年亏损，会所形同虚设，严重影响物业管理质素及建设单位声誉。

（一）会所经营方式类别

大致上，会所的经营方式可分为三大类：

1.外包专业公司营运方式

在这种形式下，会所产权属于建设单位所有，建设单位将会所一切经营、运作外判给专业公司负责，建设单位每月向该公司收取一个定额租金或一个较便宜的定额租金加上营运公司营业额或利润所得的一个百分点作为收益。

而承判商以自负盈亏方式运作。

2.半外包专业公司营运方式

在这种形式下，会所的经营权理论上由建设单位及一间专业营运公司各占50％共同拥有，而实际上，会所则交由营运公司全权负责，会所的盈亏由双方平均分享及分担。

3.建设单位独自经营

在这种形式下，建设单位负责会所的一切营运，自负盈亏。

（二）会所经营方式对建设单位影响

形式

好处

坏处

1.外包专业公司营运方式

1）建设单位收入稳定，并且不会出现亏损。

2）不用自组营运公司，减少启动支出，降低因缺少经营会所经验而导致之风险。

1）对于会所质量的控制较差，物业整体形象易受影响。

2）收益可能较自己营运时低。

2.半外包专业公司营运方式

1）由于会所盈亏由建设单位及营运公司平均分摊，如会所有丰厚盈利时，建设单位的收入会较外包专业公司营运方式多

2）建设单位可促留监管会所质量的权力，有效控制服务质素。

1）建设单位须面对可能亏损的情况，收入不稳定。

3.建设单位独自经营

1）会所盈利（如有），建设单位可全数收入。

2）会所可完全按建设单位方针及方法营运。

3）建设单位可灵活性满足业主在设施上或收费上的要求。

1）前期激活费用，如人员招聘等费用较其他经营方式大。

2）缺乏经营会所经营容易导致亏损。

3）缺乏经验，会所服务质量较难维持.

（三）会所设施功能组合

建设单位及物业服务公司在投资会所设施配置前，必须确定了解物业本身客户之兴趣及需要以作取舍，因不同的客户其消费能力有别，建设单位须在前期定位准确规避风险。

下列建议之基本会所功能为现时客户所喜好：

会所类别——休闲会所----供住宅客户专用

*会所功能组别

建议设施功能

建议面积

综合式会所

休闲式会所

豪华会所

健身房

*

*

*

桑拿、按摩室

（10人）30平方米、10平方米（每室）

*

*

中餐

500平方米/100人

*

西餐酒廊

300平方米/100人

*

*

*

雪茄吧

150平方米/50人

*

休闲咖啡网吧

60-80平方注/30人

*

*

*

羽毛球场/网球场

16.36*9.9/36.36*18.18

*

*

乒乓球室

60平方米/2台

*

球室

60平方米/2台

*

*

*

舞蹈室

40平方米

*

保龄球场

1000平方米/8线

*

*

游泳池

大约160平方米水面面积

*

*

*

室外高尔夫球练习场

300米*135米/25线

*

室内高尔夫球练习场

－

*

仿真攀山机

－

*

*

*

麻将室

8平方米

*

*

*

会议室

300平方米/100人

*

*

*

小宴会室

30-35平方米/20人

*

*

*

多功能室（读报、下棋）

90平方米/30人

*

托儿活动中心

120平方米/30人

*

儿童游乐室

50平方米/20人

*

礼品部（时花、礼物）

30-60平方米

*

*

*

小超级市场

300平方米

*

*

（四）附有偿服务活动

小区业主除会所设置功能外，专业物业服务公司尚须按季节性定时安排下列活动，以保持客户及物业尊贵地位，加强住户家庭成员间了解及沟通，更籍此提升物业品牌。

1.特式活动：

-试酒会（红白葡萄酒）

-男士、女士名牌用品推广

-优质咖啡、茶话会、品尝小餐

-麻将比赛

-桌球比赛、

-乒乓球比赛

-高尔夫球比赛等

2.户外活动：

－联谊郊游

－中秋赏灯

－秋日烧烤

－风筝竞技

－游泳训练

－绿色花园

－宠物饲养

－儿童外展参观

3.户内活动：

－春节团拜

－交谊舞会

－救伤班

－美容班

－儿童模特班

－调酒班

二、会所经营

（一）会所产权

会所的产权可以归建设单位所有，亦可以属于全体小业主拥有。

如建设单位保留会所的产权，则建设单位负责会所一切的营运及管理费用，而会所有收益亦归建设单位拥有。

1.建设单位保留会所作独立营运

一般情况下，建设单位会将会所交由其附属管理公司管理营运。

这样，建设单位须要付给管理公司一个定额的管理营运酬金。

而会所的收益除去会所营运管理开支及给予物业服务公司的酬金后，全属建设单位所有。

2.物业服务中心兼营会所运作

如果建设单位放弃会所的业权，将会所列入公共地方范围，则会所的拥有权属小区全体业主所有。

这种情况下，物业服务中心会增聘人员，设立会所部，由会所部管理及营运会所。

而会所的营运管理费用则分摊入管理费内由业主分担，小区的管理费亦会因此而增加。

（二）会所服务对象

会所的主要服务对象为小区的业主及使用人，和非小区业主及使用人的社会人士。

惟两者的收费标准应有所分别，小区的使用人及业主可享受较优惠的价格。

（三）营运模式

于经营小区会所时，可采用会员制及完全开放式之营运方法。

但于营运资金筹集之方便性及人流控制之可行性比较下，会员制将是一个较为普遍之营运方式。

（四）会籍类别（会员）

会籍类别及其客户对象可分为三大类：

1.个人会籍：

所有以个人名义购买ABC物业之业主

所有建设单位邀请之独立人士，包括政府官员或生意伙伴等

2.家庭会籍：

所有ABC物业之所有人及其配偶及合乎资格的子女。

3.公司会籍：

所有以公司名义购买ABC之业主及其所有人。

而收费类别包括会籍费用、会员年费及使用会所设施之费用三类。

于小区入伙初期，建议小区所有业主、租户皆可免会籍入会费，而只凭住客证即可自动成为会员，但会员年费及设施设备费则以半费于限定时间内（如三个月内）得到优惠，以吸引业主成为会员。

（五）财务分担

在会所产权属全体小业主拥有的情况下，物业服务中心兼营会所运作时，会所设施之基本维修保养及人员配置已包括于小区管理费内，由小区全体业主按管理份额分担，其他设施收费则以用者自负形式收取。

所有会所收入包括会籍收益须保留于管理帐内。

在建设单位保留会所作独立营运时，一切会所营运之收入及支出均由建设单位独立承担，物业服务中心只代为聘请人员以作营运，建设单位须与管理公司再行签署有关之委托合同。

（六）会所开放时间

由于会所是开放给用户，使用时间应定得较长，以应用户需求。

建议会所由早上8：

30至晚上11：

30开放。

（七）活动设备收费

1.乒乓球、桌球房

（1）乒乓球、桌球消费按时计价。

会员享受六拆优惠，贵宾享受八折优惠。

会员价（六折）贵宾价（八折）

乒乓球XX元/小时XX元/小时

英式桌球XX元/小时XX元/小时

美式桌球XX元/小时XX元/小时

（2）延时计费：

球类房非整时的零星消费，以半小时为单位计价。

2.棋牌房

（1）棋牌房消费按时计价。

会员享受六折优惠，贵宾享受八折优惠。

会员价格贵宾价格

棋牌房XX元/小时XX元/小时

（2）正常工作时间外的消费每小时加价五元，但消费时间最迟不得超过午夜1：

00。

3.健身房

（1）健身房收费按次计算，不予时间限制。

会员享受六折优惠，业主之中贵宾享受八折优惠。

会员价（六折）贵宾价（八折）

健身健美XX元/次XX元/次

健身月卡XX元/月XX元/月

健身次卡XX元/30次XX元/30次

（2）健身房消费包括健美操房和器材健身房，顾客可免费使用冲凉房。

（3）健身房配有专业健身教练，顾客在健身房使用器材时，应接受教练的专业指导。

4.网球场

（1）网球场具体营业时间根据顾客的预订来安排，由于网球场夜场耗电量较大，故在价格上有白天和晚上的区别，具体收费以小时为计价单位：

正常价元/小时会员价元/小时贵宾价元/小时

平常日XX昼/XX夜XX昼/XX夜XX昼/XX夜

节假日XX昼/XX夜XX昼/XX夜XX昼/XX夜

（2）网球场晚上计费时间经球场开灯为标准。

（3）超时计算：

打网球超过整小时，以十分钟为单位收费。

5.桑拿房、冲凉房

（1）顾客来会所消费，可免费享用冲凉房，健身、打网球者可免费使用桑拿房、冲凉房。

（2）单次消费桑拿，按XX元一次收费。

（3）顾问入桑拿房前换拖鞋，并先冲凉，以保持桑拿房的洁净、卫生。

（4）桑拿一次的时间以十五分钟为宜，体弱多病者，应注意使用的时间和温度不可过长、过高。

（5）桑拿房设施的使用方法，由会所服务员专门指点，按要求使用。

（6）为保证顾客的人身安全，有以下情况的顾客请勿入桑拿房：

A.患有高血压、心脏病者。

B.患有皮肤病者。

C.过度饮酒后。

6、游泳池

（1）小区游泳池为各小区业主之私家泳池，仅对小区内部业主及其贵宾开放。

（2）会所各泳池于每年的四月底开放，十月中旬关闭。

如气候有变化，可根据气候变化作适当的调整。

（3）泳池消费价格为：

会员价贵宾价

成人XX元/次XX元/次

儿童XX元/次XX元/次

（4）具体开放时间：

平时：

15：

30～22：

00

周末节假日：

14：

00～23：

00

7.咖啡厅、阅览室

（1）咖啡厅和阅览室是为会员在娱乐消费期间提供的一个休息、交流、品茗、阅读的高尚场所。

（2）阅览室备有各类报刊杂志，免费为会员开放，会员可自行阅读报刊杂志。

（3）所有报刊杂志只限于阅览室阅读，会员请勿私自将报刊杂志携带出阅览室，并请爱护书刊。

（4）咖啡厅内备有各类茶水饮料、咖啡点心，随时提供给会员享用，价格参考另备价目表。

（5）会员在阅览室和咖啡厅阅读休息，须衣着整洁，言谈文明。

穿短裤背心拖鞋者勿入。

（6）会员在阅读时，应避免大声喧哗，保证气氛和谐宁静。

8、网吧、游戏房

（1）网吧和游戏消费按时计费。

会员享受六折优惠，业主之贵宾享受八折优惠。

正常价格会员价格（六折）贵宾价格（八折）

网吧XX元/小时XX元/小时XX元/小时

游戏XX元/小时XX元/小时XX元/小时

（3）网吧和游戏房按时计费，但长期的经常上网的顾客申请办理月卡。

正常价格会员价格（六折）贵宾价格（八折）

月卡XX元XX元XX元

9、儿童游戏室

（1）儿童游戏室免费开放。

（2）儿童游戏室仅提供给小区业主之年满2周岁至5周岁的儿童嬉戏，其他年龄段的儿童一律免入。

（3）符合规定年龄的儿童前来游戏，还须有其家长陪同看护，否则不予入内。

（4）儿童在游戏过程中，其安全责任由其家长负责，

（5）儿童在游戏场为公共娱乐场所，所有儿童在游戏时应和谐相处，不可争吵打闹。

（八）会所人员架构、招聘要求及岗位职责

视会所定位及所设项目再进一步确认人员。

三、会所功能设计与布局规范

（一）健身房的设计与布局

1.健身房的设计与布局

（1）位置要求

健身房的位置十分重要，应该设于接待处附近，使参观者不用进入器械室内亦能参观其中的设施，同时又不会打扰客人，使人感觉到整个健身房之活力所在。

（2）面积要求

健身房的设计与布局应根据物业大小及实际需要而定。

可建成50㎡及100㎡不等，内设慢跑自行车（原地）、划船（原地）等各类健身机和健身器。

（3）健身房内设备要求

A.健身器材不少于5种，各种健身设备摆放整齐，位置适当，客人有足够的活动空间。

B.设备性能良好，用途明确。

C.配有配套体重称。

D.四周墙面适当位置挂立镜，最好配有山水风光画，使运动者置身于自然环境中，并配有使用健身器材的文字和录像带。

E.各种健身器材始终保持完好、安全，其完好率达到100%。

F.设备设施若有损坏或故障，停止使用，及时维修。

（4）配套设备要求

A.健身房旁边要有与接待能力相当档次与数量的男、女更衣室、淋浴室和卫生间。

B.更衣室配带锁更衣柜、挂衣钩、衣架、鞋架和长凳。

C.淋浴室各间互相隔离，配冷热双温水喷头、浴帘。

D.卫生间配隔离式抽水马桶、挂斗式便池、盥洗台、大镜及固定式吹风机等卫生设备。

E.各配套设施及墙面、地面均满铺瓷砖或大理石，有防滑措施。

F.健身房内设饮水机。

G.各种配套设施材料的选择和装修，应与健身房设施设备相适应。

H.配套设施设备完好率应不低于98%。

（5）环境质量要求

A.健身房门口应设立客人须知、营业时间、价目表等标志标牌。

B.标牌设计要求美观、大方，有中英文对照、文字清楚，摆放位置得当，摆放整齐。

C.健身房内照明充足。

D.室内有通风装置。

E.适当位置有足够数量的常绿植物调节气候。

F.整个环境质量做到美观、整洁、舒适，布局合理、空气新鲜。

（6）卫生标准要求

A.健身房天花光洁明亮，灯具清洁，无蛛网灰尘。

B.墙面粘贴高级墙纸，美观大方，无灰尘、污迹、脱皮、掉皮现象。

C.地面无灰尘、垃圾、废纸。

D.所有健身器材表面始终保持光洁明亮，无污迹、汗迹、手印。

E.各种设备均无砂尘、印迹。

F.饮用水透明、洁净、符合国家卫生标准。

（7）其他要求

健身房尽可能设玻璃窗，使用者能看到房外的景观。

2.健身房的区域位置设计，一般而言，健身房应分隔成下列不同区域：

（1）伸展区

在健身中心近入口处设伸展区，给来宾作健身前的体能舒展之用。

（2）心肺功能练习室

心肺功能练习室主要用于安置自行车及台阶练习器等心肺功能训练器材。

这些心肺功能仪器尽可能摆放于对着房外有景观的地方。

室内应装置空调设备，音乐系统及室内电视系统，并铺上软地毯。

同时，设计时要在适当位置设电源。

（3）体能秩序训练室

体能秩序训练室主要用于放置各种独立式或综合式、单功能或多功能力量训练器材。

同时要求放置力量器材装置的地方必须宽敞，符合潮流的设计是在适当地方放一面镜子。

（4）哑铃练习区

一系列标准的哑铃必须放置于健身房一角，练习区设观赏坐席，方便会员及来宾参观。

（5）健美操室/精神放松联系室

最近设计的健美操室要求地台用枫木制造，内置音箱喇叭箱及弹簧设备，使地台随着音乐节拍震动，同时要求配备标准的空调设备、墙身镜子、柔和灯光、高频音响设备、室内电视系统等。

（二）游泳池的设计与布局

1.游泳池设备要求

（1）游泳池设计美观，建筑面积宽敞，屋顶高大，顶棚与墙面玻璃应大面积采光良好。

（2）池底设低压防爆照明灯，底边铺满瓷砖，四周设防溢排水槽。

（3）分深水区和儿童嬉水区，深水区水深1.8米左右，儿童嬉水区深度0.48米左右。

（4）设有自动池水消毒循环系统和加热设施。

（5）池边铺满不浸水绿色地毯，设躺椅、坐椅、餐桌，大型盆栽景点缀其间。

（6）配备一定数量的遮阳伞。

（7）进入游泳池设有专用出入通道，入口处设置浸脚消毒池（长度应避免能跨越或单脚经过消毒池）。

（8）泳池区各种设备设施配套，美观舒适，完好无损，其完好率不低于98%。

2．配套设施要求

同健身房配套设备要求。

3.游泳池环境要求

（1）游泳池环境美观、舒适、大方、优雅。

（2）游泳池门口应设立客人须知、营业时间、价目表等标志标牌。

（3）标牌设计要求美观、大方，有中英文对照、文字清楚，摆放位置得当，摆放整齐。

（4）室内游泳池、休息区、配套设施整体布局合理协调，空气新鲜，通风良好，光照充足。

（5）水温低于室内温度1-2度。

（6）休息区躺椅、坐椅、餐桌摆放整齐美观，大型盆载盆景舒适干净。

4.游泳池卫生要求

（1）顶面玻璃与墙面干净、整洁，地面无积水。

（2）休息区地面、躺椅、餐桌、坐椅、用具无灰尘、污迹和废弃物。

（3）边角无卫生死角。

（4）更衣室、淋浴室、卫生间天花光洁明亮、墙面、地面整洁卫生，无灰尘蛛网，地面干燥，卫生间无异味。

（5）所有金属件光亮如新，镜面光洁。

（6）更衣室内无灰尘、垃圾。

（7）游泳池水质清澈透明，无污物、毛发。

（8）池水定期消毒、更换，余氯含量保持在6.8-8.5之间。

（9）细菌总数不超过每升1000个。

（10）饮用水无色、透明，环境卫生，符合国家卫生标准。

（三）网球场的设计与布局

1.球场设计要求

（1）网球场应设计成长方形。

（2）单打场地的长度为23.77米，宽度为8.23米。

（3）双打场地的长度为23.77米，宽度为10.97米。

（4）网球场正中心设网球网，将整个球场分成两个面积相等的半场。

（5）球场场地可以草地、硬地、泥地等多种，但以沥青涂塑等合成的铺面硬地较为普遍。

2.设施设备要求

（1）网球符合国际网球比赛标准。

（2）场地平整，照明充足，光线柔和，顶灯下设反射罩。

（3）网球、球拍质量良好。

（4）室内网球场有足够高度，墙面深色、整洁，无任何装饰物。

3.卫生质量要求

（1）球场场地平整清洁，无废纸、杂物、垃圾等。

（2）球网清洁、无破损。

（3）墙面光洁、无灰尘、蛛网。

（4）各种卫生洁具表面干净、无污迹、无印迹。

（5）卫生间无异味。

（四）兵乓球室的设计与布局

1.球场设计要求

（1）标准场地为长方形。

（2）球场长度不得小于14米，宽度不得小于7米，天花高度不得低于4米。

2．设施设备要求

采用标准台、球网、球拍及球

3．配备设施要求

同健身房配套要求。

4．环境质量要求

（1）球室布局合理，通道、过道、观众席严谨。

（2）场外设营业时间、客人须知、价目表等标志标牌。

（3）各种标志齐全、美观、大方、醒目、有中英文对照、字迹清楚。

（4）室内与观众席照明充足，气氛和谐，自然采光良好。

（5）观众席与配套设施环境整洁、美观、客人有舒适感。

5．卫生质量要求

（1）室内场地平整光洁，墙面、地面无灰尘、污物、废纸、杂物。

（2）所有用具、用品清洁卫生，无汗迹、污迹

（3）更衣室、沐浴室、卫生间卫生要求与游泳池相同。

（4）球台台面光洁、无灰尘、无污迹。

（5）球网清洁、无破损。

（五）台球室的设计与布局

1．设施设备要求

（1）要求设计美观，面积大小与球桌安排相适应。

（2）球桌、球杆、台球、记分显示等运动器材和设备，符合国际比赛标准。

（3）球桌竖固平整。

（4）室内照明充足，光线柔和。

（5）各种设备齐全、完好、无损坏。

（6）设施设备完好率趋于100%，不低于98%。

2．配套设施要求

同健身房配套设备要求。

3．环境质量要求

（1）台球室门口营业时间、客人须知、价目表等标志标牌。

（2）各种标志齐全、美观、大方、醒目、有中英文对照、字迹清楚。

（3）室内球桌摆放整齐。

（4）整个球场环境美观、舒适、大方、优雅。

4．卫生标准要求

（1）卫生每日整理、随时清洁

（2）球台平整光滑，台面无印迹、污迹，无灰尘。

（3）墙面壁饰整洁美观，无蛛网、灰尘、物迹、无灰尘。

（4）所有用具、用品摆放整齐、规范。

（六）桑拿浴室的设计和布局

1.桑拿室

（1）设备要求

A.桑拿浴室设分隔式小桑拿浴室。

B.各室花板、墙面选择防热、防水材料装修。

C.配浴床、专用水桶、电炉、大勺和橄榄枝，设温度计、湿度计及沙漏计时器。

D.浴室密闭，房门安全，开启方便，设有安全防护了望孔和报警装置。

E.浴室内各种设施设备齐全、完好，其完好率100%。

（2）配套设备要求

同健身房配套设备要求。

（3）环境质量要求

A.桑拿浴室门口设立营业时间、客人须知、价目表等标志标牌。

B.标牌设计要求美观大方，安装位置适当，有中英文对照、字迹清楚。

C.室内分隔成小桑拿房，室温保持在26-30度左右。

D.各室内通风良好，空气新鲜，环境整洁。

E.客人有舒适感、方便感和安全感。

（4）卫生标准要求

A.各桑拿浴室的天花板、墙面无灰尘、水迹、印迹，无掉皮、脱皮现象。

B.地面干燥，无灰尘、垃圾和卫生死角，整洁干净。

C.所有金属件表面光洁明亮、镜面无水迹。

D.所有木板洁净、光滑，无灰尘、无污迹、炭化物。

E.客人有舒适感。

2.按摩室设计要求

（1）按摩室设计要求

A．按摩房之灯光设备要设于墙上，光线向上、切忌设于天花板上。

B．按摩床的设计要专业及舒适，不能随便。

C．空调设备要小心策划，冷空气不能吹向床上。

（2）按摩室设备用品要求

A．男、女按摩室分开。

B．配专用的桑拿浴室。

C．按摩室前或旁边设休息室。

D．室内配沙发坐椅、电视、书报杂志。

E．按摩室内专用按摩床质量优良。

F．床上用品配床褥、床单、枕头。

G．按摩衣、拖鞋、按摩用品齐全、完好，质地优良，适应客人要求。

（3）按摩室环境质量要求

A．按摩室前休息室家具用具摆放整齐，布局合理。

B．照明充足，光线柔和。

C．按摩室门口应设营业时间、客人须知、价目表等标志标牌。

D．标志标牌设计美观，安装位置合理，有中英文对照，字迹清楚，整洁美观。

E．室内按摩床固定，摆放整齐，距离与高度适中，便于操作，光线暗雅。

F．按摩室内温度25度左右。

G．休息室温度20-22度左右。

H．室内通风良好，空气新鲜。

I．整个按摩室环境达到美观、舒适、安静、气氛宜人。

（4）按摩室卫生质量要求

A．按摩室、休息室天花板、墙面整洁美观，无蛛网、灰尘、污迹，地面光洁，无废纸、杂物和卫生死角。

B．客用按摩衣、床单、枕套、拖鞋、毛巾等按摩用品一客一套，保持洁净卫生。

3.按摩浴池设计要求

一个完善的桑拿浴健康中心，应具备三种不同温度的水力按摩浴池。

按摩浴池可供单人至30人同时使用，集按摩与淋浴双重功效于一身。

按摩浴池的启动系统应设有多个旋涡式高压喷射水龙头，以便随意调节喷射角度、水温、水力及空气的混合动力，使身体每个部位都能得到适当的水力按摩，因而促进血液循环，增进健康，并对减肥、治疗风湿病有特殊效用。

（1）各种浴池的标准设备装置要求

A．池身器材装置要求：

池身器材主要包括：

沟道满水器、主排水器、回水索器、按摩喷射龙头及池底照明灯连低压输出变压器。

循环系统设备要求：

全自动过滤沙缸及过滤水；全自动高速水泵连摩打及司发器；全自动告诉水力龙头水泵连摩打及隔发器；全自动池水消毒系统；高级打气泵连摩打。