城轨站场综合体建设项目PPP模式方案.docx

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城轨站场综合体建设项目PPP模式方案

城轨站场综合体建设项目PPP模式方案

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1、项目名称：

城轨清远站场综合体建设项目

二、项目内容及建设范围

某某城轨清远站场综合体建设项目（以下简称“该项目”），利用站点车站及区间可利用的地下、地上空间、站内站外空间，进行综合立体化开发，功能以商务办公、商业零售、餐饮娱乐、配套居住及，并布置地下停车场及项目范围内主要市政道路建设。

通过开发广告、商贸、商铺、停车场等创造效益为运营补亏。

三、项目开发建设模式

（一）总体思路

按照“政府引导、市场主导、企业运作”的原则，积极探索产城结合、功能集聚、高效运作的城市综合开发新路径，努力打造新的城市综合开发新样板。

（二）组织模式

利用PPP模式开发建设该项目，即清远市人民政府或授权部门（如市土地开发储备局）通过公开招标选定项目合作方（市德晟公司或社会资本）合资成立项目公司，并按合作投资比例相应注入注册资本，共同开发建设该项目，并根据市政府授权在特许经营期内开发建设。

市政府对开发建设和运营进程进行监管，项目公司的收益将按照合作各方的股权比例进行分配。

项目具体职责分工如下：

1.该项目以投资、建设、施工总承包一体化（捆绑）方式招标，项目公司分别向发改委、财政申请该项目立项，取得发改批文、财政批文并纳入PPP项目名录。

2.清远市人民政府或授权部门（如市土地储备局）：

是某某城轨清远站场综合体建设项目委托方和招标人。

负责某某城轨清远站场综合体建设项目总体决策和指导，负责研究或决定项目开发建设中的重要工作和事项；负责该项目建设成本的财政预算安排和预算资金支付；协调落实相关用地手续。

3.中标企业（项目投资人）：

为该项目投资合作方和实体工程施工总承包人。

负责该项目实体工程的施工总承包；负责根据市政府的授权在特许经营期内开发建设，负责向政府移交已建好的城市基础设施。

（三）项目投融资模式

利用PPP模式建设某某城轨清远站场综合体建设开发项目，即清远市人民政府或授权部门（如市土地开发储备局）通过公开招标选定项目合作方（社会资本如中交公司、神华有限公司等）合资成立项目公司，并按政府和社会资本合作出资比例49:

51相应注入注册资本金30%，其余70%通过贷款融资解决，共同开发建设，并根据市政府授权在特许经营期内开发建设。

市政府对开发建设和运营进行监管，项目公司的收益将按照合作各方的股权比例进行分配。

（四）项目开发建设内容

1.工程总承包，包括但不限于某某城轨清远站场综合体建设项目市政工程、基础设施工程、绿化工程、市政道路、公交站场等；

2、开发建设年限：

站场设施建设部分于2016年12月31日前完工，建设期限为2年，项目运营期为3年，即项目的建设及运营时间共5年。

（五）实施步骤

1.项目前期工作

项目在进入实质工程建设前应当进行可行性研究、勘察设计、征地拆迁、用地预审等前期工作。

如政府在合同同签订前已经先期完成或正在进行的事项，由项目公司进行承接。

尚未完成的前期工作由项目公司组织实施。

前期工作费用由政府、项目公司和与相关第三方产品或服务提供者一同进行梳理确认，形成前期工作量和费用支出清单，项目公司根据清单予以承接。

2.基础设施建设

项目前期工作交接完成后，项目公司立即组织进行基础设施的建设。

基础设施建设采取“整体规划、分步实施、滚动开发”的方式进行，优先进行主干道、站场等形象工程的建设，力促新区快速出形象。

3.移交该项目未利用地块及土地出让

城市基础设施建设等工作完成并经政府组织验收确认达到标准后，该项目未利用地块，项目公司向市土储局移交已完成“三通一平”工程的地块，市国土部门组织开展土地出让工作，土地出让收入全额收归财政。

4.社会投资人投资退出：

“该项目”建成运营3年后具备可出让的土地，按照年度经营收入依据社会投资人的投资比例返还。

5.项目运营维护

区域或分项项目竣工验收合格后，市政基础设施移交政府，由政府相应职能部门负责维护管养。

项目公司按照工程质量保障期限和标准要求，负责工程质保期内的维修职责。

6．工作分工：

首先，由市政府或市政府授权部门（市土地开发储备局）落实相关政策和规划，项目公司按照股权比例负责投入土地开发建设资金；其次，项目公司委托市土地开发储备局负责进行征地、拆迁、用地报批等工作，待相关土地符合条件时予以交付施工建设；最后，项目公司完成相关工程的建设施工。

根据上述模式，该项目具体实施工作包含但不限于如下内容：

根据项目规模进行投融资，某某城轨清远站场及配套设施建设，清远站周边城市综合体建设，24米以上（包含24米）市政道路建设。

6.1政府或政府授权部门负责的主要工作

申请办理该项目开发建设许可证；依法开展项目的征地、拆迁、安置、补偿、清场、土地平整等方面的工作并办理相关手续；完成省审批手续并取得省有效批文；支持配合中标方开展项目融资工作，出具符合政策规定的融资所需资料；落实土地利用总体规划修编；办理农用地转用手续；办理征地、拆迁、安置、补偿及落实项目应返还被征地农民村集体留用地的手续；对项目用地申请核准规划设计要点；

6.2中标方（投资方）负责的主要工作

中标方（投资方）负责：

该项目的投融资，按股权比例投入该项目所需的建设资金；实施以下工程的建设：

1、某某城轨清远站场综合体建设，2、某某城轨清远站配套公交站、的士站、私家车停靠站、站前广场、站北公园建设等，3、项目范围内主要市政道路建设。

四、项目投资概算

项目投资总概算约20亿元。

包括：

（一）村集体农用地征地费用1.5亿元（500亩，30万/亩）。

（二）项目范围内主要市政道路建设费用3.15亿元（原3000亩需8.8亿元，现减少5.65亿元规模，具体以实际为准）。

（三）某某城轨运营补亏保障金2.25亿元。

（四）补偿省珠三角城际轨道公司站场建设费用1.25亿元。

（五）站场综合体（含地下停车场）建设投资总额9.45亿元。

（原社会投资人中投公司拟建设连廊商场5层，面积8.17万平方米；地上商铺面积9.49万平方米；地下车库6.3万平方米，约1800个车位）

（六）其他费用2.4亿元，其中：

配套公交站、广场等公用设施0.58亿元、绿地水系建设0.88亿元、不可预见费和管理费0.94亿元。

五、项目投资回报

（一）项目建成后运营收入：

项目运营价格参照本市或同类型项目的市场定价，估算建成后运营收入为1.5483亿元/年×3年=4.65亿元：

1．广告收入0.3亿元/年；

2．停车场收入0.0432亿元/年：

1800﹙个﹚×200元/个×12﹙月﹚=0.0432亿元；

3．商铺租赁收入1.2051亿元/年：

⑴地上商铺收入0.911亿元：

9.49万平方米×80元/平方米×12﹙月﹚=0.911亿元；

⑵连廊商场5层收入：

8.17万平方米×30元/平方米×12﹙月﹚=0.2941亿元。

（二）项目商铺及停车位的出让收入22.58亿元

1.地上商铺出让收入：

9.49万平方米×1.5万元/平方米=14.24亿元；

2.连廊商场5层收入：

8.17万平方米×0.8万元/平方米=6.54亿元；

3.停车位出让收入：

1800个×10万元/个=1.8亿元。

（三）项目未利用土地出让收入160亩×350万元/亩=5.6亿元。

上述预计收入共计：

32.83亿元。

六、项目建成后运营支出

（一）站场综合体维护经费和其他费用约0.6亿元（0.2亿元/年×3年=0.6亿元）；

（二）政府及社会投资人投入资本返还6亿元（其中政府投资6亿×49%=2.94亿元，社会投资人6亿元×51%=3.06亿元），5年后归还；

（三）项目公司需归还项目建设融资贷款14亿元，其中2016年项目建成后，2017年起政府从项目未利用土地出让收入以每年补贴1.85亿元的方式回购该项目市政道路、配套公交站、广场及绿地水系等公用设施建设，用以归还银行贷款5.55亿元；

（四）社会投资人投资年回报支出0.48亿元/年﹙6亿元×8﹪=0.48亿元/年﹚，5年支出合计2.4亿元；

﹙五﹚项目融资成本4.43亿元。

项目开发成本20亿元的构成为项目公司注册资本金6亿元﹙30%﹚、贷款融资14亿元﹙70%﹚，由此产生贷款利息约4.43亿元﹙按照现时银行5年贷款基准利率6%、上浮30%计算﹚。

上述预计支出共计：

27.43亿元。

七、该项目经济效益分析

1、项目经营收入：

32.83亿元

2、项目运营支出：

27.43亿元

3、项目利润：

32.83亿元-27.43亿元=5.4亿元。

该项目经营期满后政府可获取利润2.646亿元（5.4亿元×49%=2.6509亿元），社会投资可获取利润2.754亿元（5.4×51%=2.7591亿元）。