探底太原经济适用房.docx
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探底太原经济适用房
探底太原经济适用房
黄河新闻网 2009-11-0408:
32:
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虽然不断有新房拔地而起，但太原市住房市场供需矛盾仍然存在
今年8月，太原市政府向社会公布了经济适用住房申购办法，决定面向全市公开销售在建的西华苑三期、龙康新苑两处经济适用房项目。
目前，太原市全市六城区经济适用房申请工作已结束，进入到下一轮的审核公示阶段。
据不完全统计，共计收回21500份有效《申请审核表》。
连日来，记者对本次经济适用房的供应、价格以及建设情况，进行了全方位的了解。
对象
21500户申购30-50岁者占多
目前，已经有21500户家庭申购经济适用房。
太原市房地局开发处副处长王峰介绍说，此次经济适用房申请有着明显的地域差别，万柏林区已经收到了8300份申请，为全市最高，接下来分别是杏花岭区5100份、迎泽区3200份、尖草坪区2300份、小店区1600份，而晋源区只有800余份。
之所以各个城区的差别较大，一个主要原因是两个经济适用房项目的位置所致，西华苑位于万柏林区迎泽西大街西口，比较适合万柏林区、迎泽区居民；龙康新苑位于尖草坪区新庄，比较适合尖草坪区、杏花岭区居民。
而相对较远的距离明显抑制了小店区、晋源区居民的申购热情。
同时，晋源区、小店区原有居民中符合条件的人数也有限，多为村民，不具备申购资格。
在21500名申购者中，也体现出一定的特点。
从年龄上来看，几乎很少有30岁以下的申购者，而60岁以上的也很罕见，大部分申购者都集中在30-50岁之间。
尖草坪区光社街道办工作人员刘虹丽介绍说，该街办的申购人七成以上为35岁以上，企业不景气的在岗职工或固定收入有限的内退、下岗职工，这当中有不少家庭夫妻双方仅有一人有固定收入。
35岁以下的年轻申购人所占比例不足一成，个别年纪较大的申购人则是为子女结婚作准备。
万柏林区是本次经济适用房申购人数最多的一个城区，其中白家庄街道办、杜儿坪街道办、南寒街道办的申请人最多，这三个街办的平均申请数在1100户上下。
万柏林区房地局物业科工作人员介绍说，申请人多是40岁以上西山矿区、破产改制企业职工。
由于万柏林区辖内的工矿企业多，尤其是和平南路两侧的单位都是国企改制企业，许多工作了几十年的在职职工、下岗内退职工经济收入有限，一家三代人蜗居在上世纪80年代工厂大规模修建的职工宿舍的大有人在，这些家庭的子女年龄正值婚育高峰，急需解决住房困难。
建设
市政府投资建设六年来首次
"每年都听说经济适用房在建，但不太清楚建在哪儿。
究竟谁住进去了？
"在被问及对于经济适用房的了解程度时，许多太原市民都会发出这样的疑问。
记者从市房地部门了解到，太原市从1995年起通过土地划拨、以政府建设的方式，先后开发了兴华苑、长风小区、东华苑、西华苑、汇丰苑、恒山小区、安广小区、滨河小区几个经济适用房小区。
但此后，再没有以政府划拨土地的形式组织建设过经济适用住房项目。
在这期间虽然每年都有经济适用房项目，但主要是一些企事业单位利用自有土地进行集资建房，用于解决单位内部职工的住房问题。
但这次的经济适用房项目性质截然不同。
"这是六年来首次由市政府投资建设经济适用房项目。
"太原市房地局相关人士介绍说。
■在建经适房位置
此次可供太原人申购的经济适用房主要有两处，分别是位于迎泽西大街的西华苑三期和位于大同路的龙康新苑。
目前，这两个项目正在加紧建设。
■记者探施工进度
西华苑三期：
地基基本打完
从下元驱车，沿迎泽西大街向西约十分钟，就到了此次太原市面向社会公开发售的经济适用房项目--"青青家园"西华苑经济适用房三期工程。
"建设富有现代气息的居住小区""你到任何地方只需一步"……在迎泽西大街和清光路交叉口处，矗立着四块介绍西华苑三期的巨幅广告牌，广告牌上醒目的字眼将该项目的区位优势、未来的前景一一呈现在市民眼前。
沿清光路向南前行约300米，记者进入到西华苑三期经济适用房项目施工现场。
运送沙土的车辆不时地出入工地，塔吊正不停地运送建筑材料，工人们都在忙着自己的工作。
在工地的四周，搭满了供工人们居住的临时建筑物。
"一个房子最少住十几个人，这些房子差不多有近百间，现在工地上少说有一千多名工人。
"工地上一位负责人称。
"二十多座高层都已经开始施工，只是每个工地的施工进度不一样。
"该负责人称，目前多数高层的地基已打完，有的已开始建设地下室。
龙康新苑：
两幢楼已粗具规模
乘坐37路公交车在结构厂下车，就可以到达位于大同路的龙康新苑住宅小区项目。
在施工现场，记者看到两座高楼已经粗具规模，一台起重机正在将一块十多吨重的建筑材料往南侧的高楼上搬运，而在北侧的高楼上，工人们正在将一根根钢筋焊接到水泥上。
整个工地一幅热火朝天的施工场景。
"这两栋高楼分别是1号楼和2号楼。
"工程负责人告诉记者，整个工程共有二十多个工地，从去年10月份开工至今，目前，1号楼已经建造了十多层，旁边的2号楼第4层也已经封顶，现在正在进行第5层的建设。
除了1号楼和2号楼之外，施工工地东侧有4栋住宅楼也已经开始建设，其他住宅楼也会在年内陆续开工。
■两个普通申购者的故事
三代人住在一起多年
主人公：
刘女士
年龄：
38岁
现住房：
两居室
和公婆挤住在90平方米的两居室套房里已十二年的市民刘女士，这两天频繁地往解放南路二社区跑，"我家实在太挤了，女儿都上二年级了还和我们夫妻睡在一张床上。
两个大姑姐自我结婚后，从未在婆婆家留宿过。
"
刘女士在太原一家电影院工作，丈夫下岗八年，现在在一家私企打工。
由于夫妻二人的单位和个人经济条件都不好，拥有一套属于自己的房子一直是个难圆的梦。
"别说解放路、长治路，就连和平路、迎春街的房子价格每平方米都达四五千元，便宜的房子又没手续，咱买着不踏实。
"刘女士称，她希望经适房小区也能像其他商品房小区一样，有良好的物业管理和服务，有花园、有商店，不要像个别回迁小区、集体宿舍那样，汽车乱停、污水横流、四处是垃圾。
客厅兼作书房卧房
主人公：
段先生
年龄：
44岁
现住房：
使用面积44平方米
段先生在太原铁路局太原公务段工作。
1990年他结婚时和父母挤住在两间平房里。
1993年儿子已经三岁的段先生终于盼到单位给他分的一套两居室。
"当时觉得那房子真大真好，我们把小屋当卧室，大屋作客厅和餐厅，可现在那房子根本不够用，大屋不光是餐厅、客厅还是孩子的书房和卧室，有亲朋到访连个落座的地方都没有。
"
段先生分的房子是老式六层砖混房，建筑面积为56平方米，使用面积仅有44平方米，家里没有客厅，卫生间和厨房面积加起来不到10平方米，而且在中户，不通透，每到三伏天家里就像个蒸笼。
看着太原建造的好房子越来越多，段先生有了买新房的念头，可妻子没有正式工作，现在又病休在家。
经济状况不佳，房价只涨不跌的现状，让段先生的购房梦一拖再拖。
除了提供经适房，还有廉租房和回迁房
尽管这两处小区距离建成还有些时日，但已有不少申购市民按捺不住渴望的心情，跑到工地上来探探究竟。
负责西华苑三期工程安全保卫工作的郭师傅说，近段时间，每天都有十几个人来看房子。
家住尖草坪区迎新街的刘女士就是其中一位探房者，她很关心到底能提供多少套房子。
事实上，这是许多申购者比较关注的问题。
在西华苑三期工程工地的大门上，贴着两张已经泛黄的A3纸。
这是一份关于"太原市安居房发展中心西华苑三期经济适用房工程环境影响评价的前期公示"。
公示内容显示：
"西华苑三期经济适用房项目位于西华苑街以南、南内环街以北、清光路以西、西矿路以东，规划总用地面积184875.64平方米，其中建筑占地面积31432.29平方米，主要包括住宅楼27栋和小学、幼儿园、会所物业、地下停车场等配套设施。
按照规划，西华苑三期的居住总户数为3701户，其中户型为60-100平方米的经济适用房为924套，50-60平方米的廉租房为720套，以及60-120平方米的回迁房为2057套。
"
在龙康新苑住宅小区项目外墙公示的规划内容里，也明确写着"龙康新苑北起太钢生化站南侧30米规划路，南至赵庄北侧20米规划路，东至大同路，西与汾河相望，规划总用地26.97公顷，总建筑面积约66.97万平方米，其中住宅建筑面积42.61万平方米，同时还设置有物业管理、地上和地下停车场等配套设施。
"负责建设的太原市住宅保障中心有关负责人表示，在这片规划用地上，将建住宅楼27栋，大约可安置住户5600户。
其中，经济适用房为1750户，配建的廉租房为1492户，剩下的大约2400户为回迁安置房。
可以看出，在这两个项目里，明确立项为经济适用房的有2674套
价格
尚未确定保本微利是原则
除了房源位置、户型大小，以及各种配套设施是否齐全，广大申购家庭最关心的莫过于价格了。
目前，坊间也流传着不同版本的关于两处经济适用房价格的传言。
“有人说至少得3000元/平方米。
”“经济适用房减免了各种税费，也不用交土地出让费，每平方米的单价应该不会超过2000元。
”
……
各种说法不一。
此次太原市面向全市公开销售的经济适用房价格是多少？
记者就此求证太原市房地局。
开发处副处长王峰明确表示，经济适用住房价格实行政府指导价，具体由物价部门制定。
但截至目前还没有确定。
不过，据王峰透露，有一个很重要的原则就是，经济适用住房价格应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，切实体现政府给予的各项优惠政策。
至于各种优惠政策，则包括比如免收土地出让金，免征或减收固定资产投资方向调节税、规划管理费等税费，因此，理论上推算，一般地段的经济适用房销售价格应比同地段的商品房价格低30%。
王峰说，根据国家规定，经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
开发成本包括，用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费；开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费；列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费等。
税金是依照国家规定的税目和税率计算。
利润则是按照开发成本的3％计算。
■经济账
不少费用都免收
依照这样的定价原则，能不能估算出两处经济适用房的价格？
记者请教了一些业内人士。
业内人士刘先生提供给记者一份近日南昌红谷置业投资有限公司公开在网上的其楼产项目“地中海阳光”的成本清单。
从这份清单可以发现，在3946.61元/平方米的成本价中，摊到每平方米建筑面积上的构成，楼面地价为701.61元，前期工程费是95.37元，房屋开发费（建筑安装工程费）1828.23元，管理费94.82元，财务费170.48元，销售费用160元，其他费用201.1元，税费695元。
“其中，前期工程费、房屋开发费等都是必需的。
”刘先生说，目前建筑安装成本价格虽有差异，但不是很大，一般多层建筑的建安成本约为每平方米1200元，小高层为1600元，高层建筑为2000元左右。
太原市两处经济适用房盖的全部是高层建筑，因此建安成本保守估计也应该在1800元/平方米以上。
再加上前期工程费等，每平方米的成本已经超过了2000元。
经济适用房是国有划拨土地，不涉及土地出让，不需要交土地出让金，这一点人所共知。
但此次太原市的两处经济适用房所利用土地原来全部为集体土地，市政府购买后，转为了国有土地。
这样就必须给农民征地补偿款。
依照30—40万元/亩的补偿标准，再根据所定的容积率，折算到一平方米的地价也在200元以上。
还有一大块就是各种税费了。
税金的减免要国家来定，这一块减免的不多，契税等仍需要交，累计大概在每平米500元左右。
但省市政府可以决定各种行政事业性收费的减免。
根据国家、省、市有关要求，经济适用房工程建设免收城市基础设施配套费、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项基金、人防工程易地建设费、城市消防设施配套费、中小学教育基金、园林配套绿化工程建设资金等，此外，各种行政事业性收费和政府性基金也将免收。
这就是说，相比商品房，经济适用房不用缴纳这一部分钱，能减少150—200元的成本。
■建议
合理定价防止出现弃购尴尬
尽管经济适用房政策制定的初衷是为了改善中低收入人群的住房状况，然而，在全国各地建造经济适用房的过程中，却普遍出现了既不经济又不适用的状况。
合肥第一个经济适用房项目1000多套房源只有264人挑选；2008年，昆明市的经济适用房基本售不出去……
省房地产协会会长袁纶华称，太原此次经适房最终能不能服务中低收入人群，关键看下一步的房价如何定。
如果价格定得太高，申购人接受不了，不排除“弃购”的可能。
他建议，要解决中低收入人群的住房问题，政府就要牺牲一部分财政收入，将优惠政策落到实处，免收各种税费等，让百姓住上经济又实用的好房子。
供需
供不应求应逐年建设
“十年等一房！
但不管怎么说，还是等到了。
”刚刚填完了经济适用房申请表的文女士接受采访时如是感慨！
显然，公开申购经济适用房给省城广大的中低收入人群带来了曙光。
然而，面对只有数千套的房源和两万多张通过审核的申购表，供方与需方之间的矛盾一目了然。
如何进一步解决经济适用房的供需矛盾，最终实现“居者有其屋”，依然是摆在政府面前一个无法回避的命题。
“21500户应该仅仅是太原市经适房需求人群中的一部分。
据测算，全市需要经适房的人群大概有五六万户。
显然，2674套远远不能满足太原市民的需求。
”太原市一位房地产开发商如此分析。
山西房地产门户网负责人张治波称，此次太原公开申购经济适用房，无疑给广大的中低收入人群带来了希望，但“也仅仅是一线曙光”而已。
毕竟，经适房的需求人群巨大，而政府建造的经济适用房却又如此少。
目前，房价普遍偏高，只有大力建设经济适用房，才能在房地产市场上形成对商品房的均衡作用，达到遏制房价上涨势头的目的。
省房地产协会会长袁纶华始终关注着太原市经济适用房建设。
在他看来，按照相关政策，根据不同人群的收入状况，将住房体系一分为三，为高收入人群提供商品房，为中低收入人群提供经济适用房，为最低收入人群提供廉租房。
在经济学概念里，中低收入人群所占比例为60%—70%，所以，经济适用房占到房地产市场的70%左右才是合理的。
“住房问题是一个长期的稳定的需求，这一问题的解决必须是循序渐进的。
因此，政府必须保持一个适当的比例，来逐年建设经济适用房，以缓解目前供需矛盾突出的问题。
”袁纶华表示。
■期望
明后两年各重点推进20个项目
业内人士所担心的，其实也正是广大申购经济适用房的家庭所急切考虑的。
“这次的房源这么紧张，如果没有申请上，下次还有机会么？
以后政府还会盖经济适用房吗？
”采访中，相当多数的市民提出这样的疑问。
对此，市房地局开发处有关负责人表示，本次参与申购家庭所填写的资料等数据，房地部门将予以保留存档，方便下一次申购时使用。
但同时，由于数据是动态的，也许今年符合条件的家庭过两年不满足这一标准了，也许还会有新的满足申购标准的家庭加入，因此，再有经适房面向全市销售时，存档的资料还要进行二次复核。
记者进一步从市政府了解到，太原市将加快包括经济适用房在内的保障性安居工程建设速度。
其中，2010年计划重点推进20个保障性安居工程建设项目，总建设规模约298.62万平方米。
其中，经济适用住房63.07万平方米；2011年计划重点推进20个保障性安居工程建设项目，总建设规模约337.18万平方米，其中经济适用住房72.39万平方米。
可以预见，今后的经济适用房的数量还会增加。
申购条件
8月18日，太原市政府出台《太原市经济适用住房申购办法》，六城区范围内，具有太原市市区城镇居民户口的居民，符合家庭年收入在3.6万元以下，无房或现家庭住房建筑面积在60平方米以下等条件的，可申购经济适用房，每户只限一套。
太原市经济适用住房申购办法
市房地局
为切实解决城市低收入家庭住房困难，确保经济适用住房销售工作公平、公正，有序进行，根据国家和省、市有关要求，结合我市实际，制定本办法。
一、申购对象
我市市辖六区范围内具有本市市区城镇居民户口，实际居住、家庭年收入3.6万元以下，无房或现家庭住房建筑面积60平方米以下的家庭，每户可申购经济适用住房一套。
二、申购手续
申请人按要求填写《太原市城市居民购买经济适用住房申请审核表》（一式三份），提供本人及家庭成员户口簿、身份证，住房和收入情况证明，婚姻状况证明及其他需要提供的资料。
城市基础设施建设、省市重点工程建设、城市居民棚户区改造、旧城改造范围内采用货币补偿安置的被拆迁居民家庭，需提供拆迁补偿安置协议。
三、申购程序
（一）申请人到户籍所在区房地产管理局（建设局）领取《太原市城市居民购买经济适用住房申请审核表》，如实填写。
（二）申请人家庭住房状况和收入状况由申请人家庭成员所在工作单位出具证明材料；申请人家庭成员无工作单位的，由所在社区调查核实后出具证明材料。
（三）申请人将《太原市城市居民购买经济适用住房申请审核表》和有关证明材料报户籍所在地街道办事处审核签署意见后，报所在区房地产管理局（建设局）复审。
（四）区房地产管理局（建设局）、民政局对所报资料分别进行复审，符合条件的，在申请人户籍所在地街道办事处公示，公示期满无异议的，签署复审意见后报市房地产管理局。
（五）市房地产管理局对各区复核后符合经济适用住房申购条件的家庭，在太原市房地产信息网上进行公示，公示期满无异议的，申请人持身份证明到户籍所在区房地产管理局（建设局）领取《太原市经济适用住房准购证》并在有效期内到指定地点选房，签订购房合同，办理付款等有关手续。
（六）经济适用住房供需紧张时，市房地产管理局采取公开分类摇号中签方式，确定准购对象。
摇号工作在监察、公证部门和新闻媒体监督下进行。
城市基础设施建设、省市重点工程建设、城市居民棚户区改造、旧城改造范围内所涉及的被拆迁居民家庭，采取货币补偿安置，符合购买经济适用住房条件的，可优先购买，不需参加摇号。
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