凯悦大酒店投资建设项目可行性研究报告.docx
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凯悦大酒店投资建设项目可行性研究报告
凯悦大酒店投资建设项目
可行性研究报告
附件：
1、企业营业执照
2、
3、项目用地规划平面图
第一章总论
1.1项目概况
项目名称：
某凯悦大酒店建设项目
承办单位：
某酒店有限公司
承办单位法人代表：
项目负责人：
项目建设地址：
某酒店有限公司位于某市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，用地面积47945平方米。
项目建设内容：
项目规划用地47945平方米，总建筑面积87500平方米（包括地下30000平方米）。
建设客房和套房500间，共28200平方米；宴会及会议：
3700平方米；餐饮及供应：
4200平方米；多功能别墅10000平方米；地下车位和设备用房：
30000平方米；其余配套用房：
11400平方米。
经营期限：
酒店经营期限为50年
1.2项目承办单位概况
本项目的承办单位为某酒店有限公司，该公司由（香港）某国际投资有限公司投资创办的外资公司，该公司的法定地址为某经济开发区内。
（香港）某国际投资有限公司注册资本为3000万美元，以美元现汇投入。
经营年限：
伍拾年
某酒店有限公司高级管理人员名单：
投资者基本情况如下：
注册地址：
现任董事：
1.3项目背景和建设的必要性
“十五”时期，是某综合实力显著增强、社会事业全面发展、城市美誉度日益提升的重要时期。
5年来，某坚持专业市场主体地位，以专业市场的发展提升，推进工业化、城市化、国际化，实现区域经济快速发展、经济社会协调发展、城乡统筹和谐发展。
“十五”期末，某实现人均地方生产总值5500美元，完成财政总收入35亿元；综合实力居全国百强县市第15位，城市综合竞争力列浙江省县级市首位。
某与全国其他经济强市（县）相比，一个显著区别是，某的快速发展除了自身不断做强做大之外，还能够十分有力地带动周边地区的快速发展，尤其在建设浙中城市群中的作用日益突出。
一是某市场已经成为周边地区中小企业开拓国内外市场的重要平台。
仅金华地区就有1万多名经营户在某市场经商，6万多家企业与某市场建立紧密业务联系，浦江水晶、磐安仿古相框、兰溪毛巾、永康五金产品、武义文体用品等，通过某市场源源不断地销往国内外市场。
2005年义博会专门设立“山海协作专区”，搭建区域协作发展平台。
二是推进产业分工，实现优势互补。
近年来某与周边地区开展的较大合作项目百余项，输出资金20亿元。
周边地区的工业开发区吸引某企业纷纷入驻，对某市场的产业支撑作用日益明显。
三是大力发展来料加工业，推进充分就业。
目前某市场为周边地区提供的直接就业岗位6万多个;通过发展来料加工，2005年某市场为周边地区25万名群众提供来料加工业务，输出来料加工费10亿元以上。
四是举办“某论坛”，形成加强区域交流合作新机制。
“十一五”时期，是实现全面建设小康社会目标的攻坚阶段，也是某建设国际性商贸城市的关键时期。
围绕金华“十一五”规划要求，某“十一五”规划提出，要在综合实力、市场发展、国际化发展、城乡统筹、社会事业发展、制度创新、生态建设、社会和谐等八个方面继续走在全省乃至全国前列，到“十一五”期末，地区生产总值力争突破600亿元，人均生产总值争取突破1万美元，第三产业增加值占地区生产总值比重55%以上，实现全面小康目标，经济社会发展达到中等发达国家水平，国际性商贸城市初具规模。
为更好地服务浙中城市群建设，今后一个时期，某要坚定国际性商贸城市目标，做强商贸旅游特色，进一步增强市场带动作用。
一要大力推进专业市场的提升，增强国际竞争力。
加快市场组织形态的创新，培育现代交易方式，推进国际化经营，促进某专业市场国际化进程，加快发展会展、物流、金融、购物旅游等现代服务业，努力把某市场建设成为商品交易成本最低、信用最好、信息最灵、手段最新、服务最佳的国际性小商品流通中心、展示中心。
二要大力推进产业提升，为国际性商贸城市提供强大支撑。
以产业带建设为载体，以培育特色产业和规模企业为重点，以信息化带动工业化，用高新技术改造提升传统产业，走新型工业化道路，把某建设成为国际性小商品制造中心和研发中心。
三要大力推进城市提升，加快推进城市现代化。
围绕建设国际性商贸城市目标，高标准修编城市系统规划，高质量创建生态城市，严要求管理文明城市，努力建设新型移民城市，大力发展多元文化，培养造就国际化时代新某人，努力把某建设成为与国际化、信息化时代和汽车社会相适应的现代化城市。
四要大力推进社会事业全面发展，着力构建和谐社会。
建设资源节约型、环境友好型社会，促进人与自然和谐相处。
加快建设文化大市，高标准建设教育、卫生、体育和科技强市，不断增强城市软实力。
完善社会保障体系建设，打造平安某，全力维护社会稳定。
因此，从目前某社会经济状况和城市品位的提升需要出发，某需要软硬件到位、环境舒适的高星级宾馆；从市场供需结构的满足看，某需要拥有优质服务的宾馆；从经营可行性的角度，某拥有良好软硬件服务品质的宾馆其良好的经营效益可预期。
本项目建设符合国家、浙江省、某市“十一五”旅游发展规划，项目建成后将促进浙江省尤其是某市旅游业的发展。
1.4项目申请报告编制的依据和研究范围
1.4.1项目申请报告编制的依据
（1）某市人民政府《某市城市总体规划》
（2）《某市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要》
（3）《某市旅游业发展“十一五”规划》
（4）企业提供的相关资料
1.4.2编制范围
本报告着重就项目的建设必要性、市场分析、项目目标定位、建设条件、建设规模、社会影响分析、投资估算和经济评价等进行研究。
1.5报告结论
1.5.1本项目实施是必要的
某市民营经济发达，商务活动频繁，对宾馆餐饮业具有强劲的市场需求，同时，某市每年接待国内旅游者及探亲人数稳步增长；接待境外旅游者每年增长幅度超过18%。
而某市目前缺乏高标准宾馆，五星级宾馆仅1家（尚在申报中），从目前某社会经济发展和城市品位的提升以及满足市场需求出发，某市需要软硬件到位、环境舒适、拥有优质服务的舒适型五星级宾馆，本项目用地已通过公开拍卖的形式取得，且用地性质、用地位置均符合某市城市总体规划和某市用地规划，符合城市建设的需要。
因此项目建设是必要的。
1.5.2本项目符合国家各项要求
本项目属鼓励引进国外服务业的现代市场运作项目；同时符合国家加快服务业的若干意见精神，也符合我国利用外资五年计划内容。
本项目是建设浙江“经济旅游强省”的重要补充，项目的建设将加快某服务业的发展。
本项目将充分利用宝贵的土地资源，根据国家现行的建筑设计规范、规程执行，在规定允许的范围内尽可能提高建筑高度，以提高土地的综合利用率。
本项目在能源消耗方面力求做到：
采用设备节能系统，在进行充分比较选择后尽可能节能设备，使其不仅满足项目的使用功能同时力求尽量降低能耗。
在日照的控制和利用方面，充分考虑利用自然采光和通风，以降低本项目的单位建筑面积能耗。
在建筑节能材料的使用方面，采用国内成熟的节能技术，如新型墙体材料及隔热、隔音、门窗体系等均考虑节能要求。
并对各种照明灯具、过道、公用部位和办公场所等处的照明均可采用节能灯具。
使酒店的能耗指标低于省内标准。
本项目在生态环境方面，尽可能保持原有环境的生态性，在建设期间和营运期间尽可能减少对环境的影响，严格执行环境保护的“三同时”制度，将项目对周围的影响降到最低。
本项目与全市总体规划相符，且项目所在地内道路、水电、排污及配套工程齐全，不会对环境造成影响，也不会对当地居民的正常生活带来影响。
1.5.3本项目选址是合理适宜的
项目选择在某市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，符合城市总体规划和城市土地利用总体规划的要求，符合城市重点发展方向。
项目建设地周边环境条件较好，毗邻展览中心及休憩公园，外部环境优越，有利于宾馆形象的树立。
1.5.4本项目的建设规模合理，建设方案可行
在充分的市场调查研究基础上，提出项目建设规模，建设方案可行。
总建筑面积：
其中：
地上57500平方米
地下30000平方米
功能分布：
地下设置车位400个
地上一层设置大堂3000平方米
地上2～4层布置娱乐、会议、餐饮等配套用房
地上5～20层布置客房500间（套房90间）
1.5.5本项目建设条件良好
本项目由某酒店有限公司实施建设，该公司实力雄厚，且项目所在地水、电等公用基础设施配套十分完善，交通便利，项目具有良好的建设条件。
1.5.6本项目财务上可行
项目建设总投资为79460万元（约合10400万美元）。
经财务效益分析，项目正常年营业收入为18150万元，年总成本为8042万元，年营业税及附加为1106万元，年净利润为6752万元，税后财务内部收益率为7.16%，税后投资回收期为11.87年（含建设期），项目在财务上可行。
1.5.7本项目社会效益明显
本项目通过高标准的酒店建设、高质量的经营服务，为满足高端客户需求提供更好的选择，促进某经济的发展。
通过引进国际知名酒店管理公司，提升某城市形象和知名度。
通过项目开发，拉动区域价值的提升，促进周边环境的改善和区域品质的提升。
本项目的建设和投资使用，还可创造200个就业岗位，促进社会就业。
项目建设，还将为当地提供稳定的税源。
1.6主要技术经济指标
本项目的主要技术经济指标汇总详见表1-1。
表1-1主要技术经济指标汇总表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
建设规模
1.1
总用地面积
m2
47945
1.2
总建筑面积
m2
87500
其中；地上面积
m2
57500
地下面积
m2
30000
2
项目内容
2.1
地下车位
个
400
2.2
酒店大堂
m2
2700
2.3
娱乐餐饮
m2
4200
2.4
酒店客房
间
28200
含套房90间
3
新增建设总投资
万元
79460
4
酒店经营期限
年
50
5
经营效益
5.1
年营业收入
万元
18150
正常年
5.2
年总成本费用
万元
8042
正常年
5.3
营业税金及附加
万元
1106
5.4
年净利润
万元
6752
6
财务评价指标
6.1
投资利润率
％
14.60
6.2
营业利润率
％
41.83
6.3
投资内部收益率
％
7.16
税后
6.4
投资回收期（含建设期）
年
11.87
税后
6.5
财务净现值（ic=6%）
万元
8710
税后
7
盈亏平衡点（BEP）
%
49.8
第二章投资环境分析及行业准入
2.1项目与相关规划关系
2.1.1我国的旅游规划
“十一五”时期我国旅游业工作围绕“两个目标”。
一是要把旅游业培育成为国民经济的重要产业；二是要抓好旅游业发展的基础性工作，为建设世界旅游强国夯实基础。
“十一五”时期规划发展目标为：
实现入境旅游人数和入境过夜旅游者人数年均增长8%，国际旅游收入年均增长12%；国内旅游人数年均增长8%，国内旅游收入年均增长10%；旅游总收入实现年均增长10%。
到2010年，国际旅游收入达到530亿美元，国内旅游收入达到8500亿元，旅游总收入达到12700亿元。
每年旅游新吸纳就业50万人，到2010年旅游直接就业人数达到1000万人。
“十一五”时期要抓好“三项基本任务”。
即加快完善旅游产业体系，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能。
据统计，2005年我国旅游业继续保持了良好的发展势头，各项经济指标实现全面增长。
全年入境旅游人数可达1.2亿人次，入境过夜旅游人数可达4680万人次，与上年同比分别增长约10%和12%；国内旅游人数达到12.12亿人次，与上年同比增长10%；出境旅游者可达3100万人次，与上年同比增长7.5%；全年国内旅游收入达5286亿元人民币，国际旅游收入达到292亿美元，与上年同比分别增长12%和13%；全年旅游总收入预计可达到7650亿元人民币，与上年同比增长12%。
全面完成了“十五”计划确定的目标。
2006年入境旅游人数达到1.3亿人次；国际旅游收入达到336亿美元；国内旅游人数达到13亿人次；国内旅游收入达到5830亿元，增长10%。
旅游业总收入达到8550亿元。
出境旅游人数达到3400万人次，居民出游率达到98.6%；旅游业新增就业50万人。
2.1.2我省的旅游规划
我省“十一五”旅游发展规划已经完成，“十一五”期间，我省将致力于从旅游经济大省向旅游经济强省的转变。
到2010年，我省将基本建成旅游经济强省，全省旅游总收入将达到2500亿元，占全省国内生产总值的比重将达到13%。
今后5年，我省将形成三大旅游经济带：
杭州湾文化休闲旅游经济带、浙东沿海海洋旅游经济带和浙西南山水生态旅游经济带；将形成文化、海洋、生态、商贸、休闲、红色旅游六大产品系列。
2006年，我省将以推进“三带十区”建设为重点，加快旅游基础设施建设，同时启动“十百千”工程，创建10个旅游经济强县、重点培育100个旅游强镇和1000个特色旅游村。
2.1.3某经济发展情况
“十五”时期，是某综合实力显著增强、社会事业全面发展、城市美誉度日益提升的重要时期。
5年来，某坚持专业市场主体地位，以专业市场的发展提升，推进工业化、城市化、国际化，实现区域经济快速发展、经济社会协调发展、城乡统筹和谐发展。
“十五”期末，某实现人均地方生产总值5500美元，完成财政总收入35亿元；综合实力居全国百强县市第15位，城市综合竞争力列浙江省县级市首位。
某与全国其他经济强市（县）相比，一个显著区别是，某的快速发展除了自身不断做强做大之外，还能够十分有力地带动周边地区的快速发展，尤其在建设浙中城市群中的作用日益突出。
一是某市场已经成为周边地区中小企业开拓国内外市场的重要平台。
仅金华地区就有1万多名经营户在某市场经商，6万多家企业与某市场建立紧密业务联系，浦江水晶、磐安仿古相框、兰溪毛巾、永康五金产品、武义文体用品等，通过某市场源源不断地销往国内外市场。
2005年义博会专门设立“山海协作专区”，搭建区域协作发展平台。
二是推进产业分工，实现优势互补。
近年来某与周边地区开展的较大合作项目百余项，输出资金20亿元。
周边地区的工业开发区吸引某企业纷纷入驻，对某市场的产业支撑作用日益明显。
三是大力发展来料加工业，推进充分就业。
目前某市场为周边地区提供的直接就业岗位6万多个;通过发展来料加工，2005年某市场为周边地区25万名群众提供来料加工业务，输出来料加工费10亿元以上。
四是举办“某论坛”，形成加强区域交流合作新机制。
“十一五”时期，是实现全面建设小康社会目标的攻坚阶段，也是某建设国际性商贸城市的关键时期。
围绕金华“十一五”规划要求，某“十一五”规划提出，要在综合实力、市场发展、国际化发展、城乡统筹、社会事业发展、制度创新、生态建设、社会和谐等八个方面继续走在全省乃至全国前列，到“十一五”期末，地区生产总值力争突破600亿元，人均生产总值争取突破1万美元，第三产业增加值占地区生产总值比重55%以上，实现全面小康目标，经济社会发展达到中等发达国家水平，国际性商贸城市初具规模。
为更好地服务浙中城市群建设，今后一个时期，某要坚定国际性商贸城市目标，做强商贸旅游特色，进一步增强市场带动作用。
一要大力推进专业市场的提升，增强国际竞争力。
加快市场组织形态的创新，培育现代交易方式，推进国际化经营，促进某专业市场国际化进程，加快发展会展、物流、金融、购物旅游等现代服务业，努力把某市场建设成为商品交易成本最低、信用最好、信息最灵、手段最新、服务最佳的国际性小商品流通中心、展示中心。
二要大力推进产业提升，为国际性商贸城市提供强大支撑。
以产业带建设为载体，以培育特色产业和规模企业为重点，以信息化带动工业化，用高新技术改造提升传统产业，走新型工业化道路，把某建设成为国际性小商品制造中心和研发中心。
三要大力推进城市提升，加快推进城市现代化。
围绕建设国际性商贸城市目标，高标准修编城市系统规划，高质量创建生态城市，严要求管理文明城市，努力建设新型移民城市，大力发展多元文化，培养造就国际化时代新某人，努力把某建设成为与国际化、信息化时代和汽车社会相适应的现代化城市。
四要大力推进社会事业全面发展，着力构建和谐社会。
建设资源节约型、环境友好型社会，促进人与自然和谐相处。
加快建设文化大市，高标准建设教育、卫生、体育和科技强市，不断增强城市软实力。
完善社会保障体系建设，打造平安某，全力维护社会稳定。
2.1.4项目建设的有利条件
（1）某地理位置优越，位处浙江省中部腹地，南接广东、福建，北连上海经济区，东邻东方大港——宁波港，距中国最大城市上海300公里，距浙江省会城市杭州120公里。
（2）某率先在1982年创办小商品批发市场，20多年来，坚持“兴商建市”发展战略，更被评为2004年海内外公众最喜爱的中国城市，在全国各大城市排名第10位，列县级城市第一位。
（3）某对外开放，已经融入世界经济舞台，更入围《福布斯》中国大陆最佳商业城市排行榜，被联合国、世界银行、摩根士丹利等权威机构誉为全球最大的专业市场。
现常住某外商约8000人，因此，要进一步为外商提供世界一流服务，应从速兴建国际一流酒店。
（4）根据省政府《关于进一步加快旅游产业发展》的文件精神，要求积极引导、多方筹措，加大旅游产业的对外开放力度，该项目的实施，在现实意义上，也是省府所提倡的加快旅游产业在率先实现现代化，加快城市化进程和建设文化大省中的重要作用，为把我省建设成为旅游经济强省而添砖加瓦。
（5）根据某市委市府的经济发展指导思想，今后几年，是本市现代化建设的关键时期，也是承前启后，继往开来的重要时期。
经济发展重在建设，着力开创经济社会事业新局面，努力把某建设成为国际性商贸城市，做强商贸旅游特色，进一步增强市场带动作用。
同时将进一步完善软硬件投资环境，与海内外人士广交朋友、加强联系，为海内外客商提供理想的投资场所。
2.2产业政策及行业准入
2.2.1我国产业政策与外商投资政策
1、本项目符合中国加入世贸组织的承诺
根据相关政策，中国将根据自身发展的需要和加入世贸组织的承诺，扩大服务领域的对外开放，完善服务贸易领域的法律规范，健全统一规范的外商投资服务领域市场准入制度，鼓励引进国外服务业的现代化理念、先进的经营管理经验、技术手段和现代市场运作方式。
2、本项目符合国家加快服务业的若干意见精神
今年国务院下发了《关于加快发展服务业的若干意见》（国发〔2007〕7号），《意见》中制定了“十一五”时期服务业发展的主要目标是：
到2010年，服务业增加值占国内生产总值的比重比2005年提高3个百分点，服务业从业人员占全社会从业人员比重比2005年提高4个百分点，服务贸易总额达到4000亿美元；有条件的大中城市形成以服务经济为主的产业结构，服务业增加值增长速度超过国内生产总值和第二产业增长速度。
《意见》同时提出了四项任务：
一是优化服务业发展结构。
为适应新型工业化的新形势，大力发展各类生产性服务业，促进现代制造业与服务业加快融合、互动发展；大力发展各种生活性服务业，积极拓展新型服务领域，支持新兴服务业发展；大力加强公共服务体系建设，逐步实现公共服务的均等化；围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，优化服务消费结构，丰富广大人民群众精神文化生活。
二是科学调整服务业发展布局。
各地区要因地制宜地发展服务业，有条件的大中城市要加快形成以服务经济为主的产业结构；经济发达地区和交通枢纽城市要强化物流基础设施整合，形成区域性物流中心；选择辐射功能强、服务范围广的特大城市和大城市建立国家或区域性金融中心；加快培育建设研发设计、信息咨询等公共服务平台和服务中心。
《意见》还强调要立足于用好现有服务资源，打破行政分割和地区封锁，促进服务业资源整合，避免盲目投资和重复建设。
三是积极发展农村服务业。
四是提高服务业对外开放水平。
着力提高利用外资的质量和水平，完善服务业吸收外资法律法规。
大力发展服务贸易，积极承接国际服务外包。
具备条件的沿海地区和城市要根据自身优势，制订相应的政策措施，加快培育一批具备国际资质的服务外包企业，形成一批外包产业基地。
建立支持国内企业走出去的服务平台，扶持出口导向型服务企业发展，积极参与国际竞争，扩大互利合作和共同发展。
3、本项目符合我国利用外资五年计划内容
国家发展和改革委员会发布的“中国利用外资‘十一五’规划”，明确提出今后５年利用外资的８大任务，这是中国首次对外公布利用外资五年规划。
这８大任务包括：
引导外商投资产业结构优化和升级；促进建设资源节约型、环境友好型社会；积极稳妥推进服务业对外开放；促进建立更加开放的自主创新体系；促进区域经济协调发展；实现利用外资方式多样化；提高利用国外贷款的质量和效益；加强对外债的宏观监测和全口径管理。
中国将严格遵守加入世界贸易组织的有关承诺，制定并发布促进服务业利用外资的有关规定，扩大服务业利用外资的领域。
研究逐步放宽服务领域对外商投资在地域、股权、业务范围等方面限制的政策。
积极、稳妥推进垄断性行业和领域对内外资统一、有序开放。
据悉，中国将循序渐进推进证券业对外开放，上市企业股权分置改革完成后，允许境外战略投资者对其进行战略投资。
同时，严格按照加入世界贸易组织承诺向外资开放电信业，允许外商在法定范围内以合资方式开展国内电信业务，扩大外资在电信增值服务市场的投资。
中国还将着力实现利用外资方式多样化，引导外资以并购、参股、再投资等多种形式参与国内企业改组改造，除关系国家安全的重要领域和重点企业外，逐步放松对外方控股其它企业和领域的限制。
2.2.2我省服务业利用外商投资政策
1、本项目是建设浙江“经济旅游强省”的重要补充
浙江省委、省政府提出了到2010年建设“旅游经济强省”的宏伟目标。
我省旅游资源仅次于四川，位居全国第2位，但旅游业发展存在资源开发总体水平不高、旅游企业规模小、旅行社接待能力不强、交通基础设施落后等问题。
据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为世界第一大入境旅游接待国，旅游业作为中国对外开放最早和开放程度最高的行业之一，也是我省确定的外商投资优先产业，具备良好的投资和发展环境。
加入WTO以来，中国旅游业利用外资的总体规模已达500亿美元。
在旅游饭店业中，香格里拉、希尔顿、喜来登、雅高等著名国际饭店集团均已进入中国市场；在开放度相对较低的旅行社业，也已成立5家独资旅行社、13家合资旅行社。
外资大量涌入所形成的激烈竞争，有可能从根本上改变目前旅游业“小散弱差”的状况，使其在竞争中整合、改革、提高、壮大。
利用外资将加快我省旅游业发展，促进企业成长，提升行业素质。
2、本项目的建设将加快某服务业的发展
根据我国经济发展战略和国家产业结构调整的总体部署，国家发展和改革委员会于2005年12月21日发布了第40号《产业结构调整指导目录（2005年本）》，本项目符合第一类鼓励类第二十五条其他服务业中的21条旅游基础设施建设。
本项目正是为加快某市的旅游服务基础设施，为某市的商务活动、国内外旅行者提供优质、舒适的旅游接待服务设施而进行的。
本项目的建设将加快某旅游服务业的发展水平和服务档次质量。
第三章酒店业市场分析
3.1总体概况
酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上，随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。
现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。
2005年，中国入境旅游人数达到12029万人次，旅游
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