某温泉SPA项目可行性研究报告.docx
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某温泉SPA项目可行性研究报告
大理天龙温泉SPA项目可行性
研究报告
第一章项目概述
第一节 项目说明
项目名称：
大理天龙温泉SPA
项目地点：
漾濞县城320国道北侧距大理市22公里处
开发占地面积总建筑面积：
50亩
总 投 资：
6000万元RMB
承办单位：
××旅游项目开发公司
开发时间：
2008年－2009年
第二节开发目标
大理天龙温泉SPA开发项目是大理州旅游项目建设项目之一。
作为大理州旅游产业结构－－温泉旅游，其开发要本着高标准、高起点、高档次的原则。
以承揽各种会议、团体及散客、高级服务项目为三大定位。
目前，随着丽江、香格里拉、腾冲等地旅游市场的兴起，大理旅游市场一直存在降温的局面。
究其原因，随着全省高速公路的修建，到达滇西的交通网络越来越好，大理旅游已经渐渐失去旅游目的地的地位，成为了旅游途中的一处休息地。
在这样的背景下，全省各地温泉旅游项目的开发已达到了如火如荼的程度，大理州要在旅游上做足文章，必须想办法增加游客休息放松的时尚旅游项目。
因此，天龙温泉SPA这一开发项目要充分利用丰富、优质的地热资源，瞄准途经大理、到大理休息放松的旅游市场，努力开发吸引省内外游客，建造一处集健身、疗养、娱乐、训练和文化享受等于一体的大型综合旅游服务设施。
基于这一发展设想，天龙温泉SPA的开发建设要努力达到和实现以下目标：
建立大理旅游市场的新热点；
建立大理地区自然健康的会议中心；
建立大理温泉文化休闲娱乐场所；
建立省内重点温泉疗养康复基地；
第三节主要设施
天龙温泉SPA规划占地面积50亩。
主要设施由休闲娱乐设施和综合服务设施两大部分组成，具体如下：
一、水上乐园
水上乐园是天龙温泉SPA的重要娱乐设施。
在规划和设计上要根据大理旅游的特点和温泉的自身优势，分别建立适宜四季嬉水的室内外水上娱乐设施，形成天龙温泉SPA能够及引游客的主要服务场所。
水上乐园规划占地面积12000平方米，由室内嬉水馆、室外水上娱乐场、游泳馆三部分组成。
整个建筑的风格要注意互相呼应，可视环境景观为主要部分。
整个区域要努力追求自然风格，成为有山、有水和绿树成荫的人造景区。
嬉水娱乐设施要考虑以青少年为消费主体，选择安装和引进国内外先进的设施和形式，使之成为天龙温泉SPA的主要闪光部位。
二、温泉世界
温泉世界是天龙温泉SPA的主要工程，是天龙温泉SPA的主打服务项目，该工程规划建筑面积12000平方米，由温泉浴城、休闲汤都及SPA水疗中心三部分组成。
1、温泉浴城：
是温泉世界的基础设施要突破传统的洗浴观念，在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和服务项目，提高服务档次和设施水平。
该服务项目的市场定位主要是本地企事业单位及周边居民及短期观光游客。
2、休闲汤都：
是温泉世界的精华。
该服务区要注重突出温泉文化，重点吸纳东、西方的温泉泡汤文化，采众家之长，集健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目，一改传统的温泉“洗澡”和“治病”观念，要设计建造各式各样的温泉汤池，重点突出回归自然的形式。
如各个汤池有的取山野意味，有的取园林意识，有的处于花丛环抱，有的处于巨树浓荫，有的为山环绕与水洞相连。
各个汤池有大有小，大者可容纳百十人，小的鸳鸯汤池仅供二人。
休闲汤都主要吸引高消费层次的入境旅游者（以爱好“泡汤”的日本、韩国、台湾的游客为主）和国内的私营企业主、企事业单位高级白领高消费旅游者。
它是天龙温泉SPA的主打品牌。
3、SPA水疗中心：
是天龙温泉SPA的特殊服务设施，也是休闲的主要配套服务设施。
SPA水疗为近来香港、台湾及东南亚地区非常热门的项目，是利用地热温泉及自然植物药物、专门为男、女士进行保健及美容服务的项目。
随着国民收入的增加和生活水平的提高，人们的旅游消费水平也不断地提高，而且，近年来，健身游客量不断增长，这对传统的接待方式又提出了新的要求，尤其是对度假型的健身要求呈不断增长的态势。
就天龙温泉SPA周边及整个大理的旅游景区来看，目前尚未具备有特色和竞争力的健身旅游项目。
随着大理市及周遍地区工农业的蓬勃发展，人们工作的劳累是需要放松、锻炼、休闲、保健项目的，可以推想，健身型的接待设施极具市场开发前景，而且，由于开发建设中天龙温泉SPA内本身就有吸引游客的、水上乐园、温泉SPA水疗中心等观光、娱乐和其它服务设施。
因此，开发建设温泉SPA度假健身项目在市场方面不会有太大的困难，甚至一定能成为该区度假消费的热点。
云南地区的温泉温度高，含有多种对身体有益的矿物质。
因此，要有充分发挥温泉这种固有功效的基础上，针对治病和健身的需要，配合纯中草药及中医针炙、按摩、推拿、拔罐等治疗形式及文化娱乐健身设施达到“有病治病，无病健身”的目的，使之成为国内有名的温泉康复所。
三、游泳馆、球类馆
游乐市场时兴的台球、沙球、保龄球等，达到休闲娱乐的要求。
四、天龙温泉SPA酒店
天龙温泉SPA酒店是项目内的餐饮住宿服务设施。
酒店设计要合理，服务设施要配套、完善，而且，园村式的布局与规划、设计中的天龙温泉SPA容易协调、统一。
该酒店规划建筑面积15000平方米，投资2000万元。
有160间高、中档套房和标准房，具有供300人同时就餐住宿的会议能力。
服务设施按三星级的标准配套、完善，而且还具备了与整个天龙温泉SPA各种服务设施和要求相配套的最佳基本条件，是理想的规划方案。
天龙温泉SPA酒店可以与其他单位合作或就让他们单独运做。
第四节 项目用地
天龙温泉SPA位于大理州漾濞县城320国道北侧距大理市22公里处，属滇西南旅游必经之地段，整个项目用地50亩，可由项目承办单位自行调整解决。
第五节 配套情况
天龙温泉SPA的配套主要有电、水两大项。
一、电：
项目需要用电××万度，由周边供电公司通过电网供应，来源充足。
二、水：
生产用水分冷水和热水两部分。
根据各设施年用水量估算，年用水××万立方米，其中冷水××万立方米，热水××万立方米。
冷水热水均由自备生产井供应。
现有的温泉生产井年出水量××万立方米。
整个生产所需的冷、热水完全可以保证需要。
第六节 环保情况
天龙温泉SPA建设项目是以健身疗养、休闲娱乐为主体的综合服务项目，不同于工业生产项目的开发，不会产生废气、废渣，无粉尘、无噪音。
其温泉综合服务区和酒店产生的洗浴废水和生活污水经过处理，完全能够达到排放标准。
因而，整个项目完全符合环保要求。
一、水上乐园。
主要服务项目为嬉水和水上运动项目，池水只需消毒和经常更换，不会形成污染源，可自然排放和二次利用。
如垂钓养鱼用水等。
二、酒店及其它餐饮服务区用油、气作燃料，属环保型燃料。
三、温泉世界和酒店及餐饮服务区产生的洗浴废水和生活污水通过循环处理，然后经过排污管道进入地下进行自然过滤，可达到排放要求。
第七节 项目投资
一、资金总额：
天龙温泉SPA集食宿、健身、理疗、娱乐、度假为一体的综合服务项目，工程量大，需要大量的资金。
据估算，整个项目总建筑面积25000平方米，总投资6000万元人民币。
二、资金来源：
由××旅游开发公司投资解决。
第八节 开发步骤
天龙温泉SPA由于内设服务项目多，工程量大，开发建设需要较长的时间，因此，应坚持一边开发，一边经营，一边完善的原则，逐步完成各项服务设施的建设。
建设将分三个阶段进行。
一、完成基础设施和中心设施的开发建设。
天龙温泉SPA的水上乐园、温泉世界和SPA水疗中心等休闲娱乐设施是整个项目的基础和主体。
就整个工程的建设顺序来看，应首先将资金投入到温泉世界的开发建设上，其次是SPA水疗中心的建设，根据资金和招商情况进行实际性的运作。
因此，应将开发单位的自筹金首先投入到温泉世界的开发建设上，计划该工程到2008年底或2009年初交付使用。
二、游泳馆、球类馆的建设，作为二期开发阶段。
争取2009年底交付使用。
三、综合服务设施的开发建设阶段。
这一阶段将根据第一阶段决定的项目投资参与者的意见，对基础设施和主体设施做局部计划修改和完善。
同时，开始向投资者招集水上乐园和温泉世界内配套项目的经营权的合作方式。
并重点抓好天龙温泉SPA酒店服务设施的完善、配套、使其达到三星级旅游涉外饭店的标准。
此外，第一阶段的在建工程将继续进行，预计第二阶段到2009年底基本结束。
四、完成并完善规划设计中各项服务设施的开发建设。
这一阶段为天龙温泉SPA开发建设的攻坚阶段，同时，注重提高完善已建项目的服务功能，将规划要求中的各个项目配置完整，到2009年12月前天龙温泉SPA的整体开发基本结束。
第二章开发条件及意义
第一节 开发背景
近年来，我国加快了旅游业的发展步伐，旅游业作为国民经济的又一支柱产业，普遍得到全社会的重视。
今年，国务院对于大力发展我国的旅游业又提出更高的要求。
我国旅游业的基础设施还比较落后，旅游资源开发和保护的总体水平较低，服务质量还有待提高。
要求实施精品战略，努力建设和推出一批在海内外旅游市场上影响大和竞争力强的旅游景区、景点和旅游线路。
云南省提旅游局出了“科学开发利用地热资源，提出温泉旅游项目，加快旅游业开发，推动三产发展”的工作思路。
在这种旅游业大发展的良好氛围下，我们审时度势，经过认真分析研究，认为加快温泉旅游项目的开发和建设，既符合全国的发展政策，又具有很好的经济效益和社会效益，完全符合全国旅游业的发展方向。
第二节 开发优势
一、资源优势：
云南拥有丰富的地热资源，云南温泉富含钙、纳、钾、铁、镁、硫、氮等二十多种矿物质，还含有微量具有医疗价值的放射元素－－镭、氢。
用该温泉洗浴后，对人体的运动、神经、皮肤、消化、心血管、呼吸等系统的疾病均有十分显著的疗效。
项目温泉集中位于大理，地理位置十分优越，旅游资源丰富，有利于整个项目的开发和建设。
二、环境优势：
大理州拥有丰富的人文资源，处于滇西旅游板块的核心。
项目即将开发建设成滇西又一个温泉旅游项目面对的是巨大的市场资源，在这一地区没有任何竞争对手，既具有较强的垄断性，又有极大的吸引力，这将为温泉旅游市场带来较大的客源。
周边的旅游项目多为观光娱乐型，还没有产生较大的垄断性和竞争力较强的度假型经营项目。
因此，以度假和休闲健身为重点的天龙温泉SPA极有可能成为滇西旅游观光线路上的一个有益的补充，成为一个连接滇西旅游板块的独具特色的休憩、娱乐、健身及享受的旅游“驿站”。
三、交通优势：
项目距大理仅有22公里，方圆100公里之内全部为服务区域。
大宝高速公路从旁经过，公共汽车四通八达，交通非常便利。
同时，大理是滇西南旅游的重要交通枢纽及休息之地，具备了发展旅游业所必须的交通条件。
第三节 开发意义
开发建设天龙温泉SPA，不仅可以改变传统的地热利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地旅游市场的形成，提高全市第三产业的快速增长，促进整个经济的发展。
一、充分发挥了温泉的理疗保健作用，促进了人民群众的身心健康。
云南温泉含有丰富的有益人体健康的矿物质和微量元素。
许多专家经实地考察后指出：
云南温泉具有较高的医疗价值，如果加强在康复理疗方面与中医有效的结合，那么，治病健身的功效将会更佳。
因此，天龙温泉SPA的开发建设，将为促进人们身体的健康发挥不可替代的作用，从全民要普遍提高身体素质的角度来看，温泉旅游潜在的客源极为丰富，开发前景比较广阔。
二、能够促进大理旅游市场的进一步发展，推动全省旅游业的全面迅速发展。
天龙温泉SPA项目既是开发建设旅游市场的重要主体，又是旅游市场的重要补充，这一项目的开发建设可积极带动其它旅游经营项目的发展。
就温泉的开发基础来看，温泉的基础服务设施比较完善，容易尽快配套，因此，优先选择温泉旅游项目，能够做到多、快、好、省、既可尽快的加速全市旅游市场的形成，同时，温泉旅游项目如果开发成功，完全可成为大理洲经济建设的一个重要补充。
是滇西、南部的交汇点，以休憩、娱乐和康复为主要内容的天龙温泉SPA，可以作为游客在云南省境内西、南方向观光旅游的一个中途歇脚点。
舒适的温泉享受和水上娱乐活动，可以让游客洗去风尘，洗去疲劳，抖搂精神，再踏旅途。
三、能够拉动相关产业的发展，促进地方经济的快速增长。
我们开发建设天龙温泉SPA，就是要以温泉的综合开发为切入点，针对人们健康意识的消费品位日益增长的趋势，着重发挥基理疗健康和休闲娱乐的功能，并以此为龙头，配套完善相关的各类服务英目，最终把天龙温泉SPA开发建设成为一个集旅游“六大要素”（吃、住、行、游、购、娱）为一体的综合旅游场所，形成温泉产业集团，形成漾濞县国民经济的重要产业，促进经济的发展。
第三章市场分析
第一节 客源预测
天龙温泉SPA根据其设计的服务项目和功能，客源可分为外来游客、疗养人员和本地消费者三部分，具体如下：
一、外来游客：
天龙温泉SPA处于热点旅游地交通要道上，附近有丽江、香格里拉、腾冲，客源非常丰富，开发潜力巨大，如果我们能够按照规划要求将天龙温泉SPA的各项服务功能配齐，将市场着眼于周边各县及城市和旅游景区全省旅游市场，加大宣传促销力度，积极与各旅游公司合作，估计吸引5%的客源，一年就可吸引游客不低于100万人。
二、疗养人员：
滇西南地区的矿藏资源十分丰富，尤其是铁矿、煤矿、有色金属等资源型矿产所占的比重较大，大量长期从事矿山生产工作的是一个极大的疗养客源市场由于天龙温泉SPA对长期从事井下及矿山作业的人员具有独特的健身、疗养和治病的作用，因此，天龙温泉SPA完全可以成为全省及周边矿山职工的定点疗养基地，按日接待能力500人计，每年可接待前来疗养的人员18万人以上。
三、本地消费者：
大理市现有人100万，如果按市区20%，其余10%的消费者计算，每年参与天龙温泉SPA的消费者可达20万以上。
此外，营造的轰动效应也大大有助于吸引外来游客，综上所测，预计天龙温泉SPA每年接待的各类游客可以达到140万人以上。
第二节 效益分析
一、水上乐园
1、基本情况：
占地面积10000平方米，总投资1700万元，其中，基建800万元，设备投资700万元，流动资金200万元。
2、营业收入：
根据市场预测，估算如下：
容量预算（万人）消费标准（元/人）年收入（万元）25，80，2000
3、营业成本
管理费：
按营业收入2%计算：
2000万元×2%＝40万元
建筑折旧：
按20年计算：
800万元/20年＝40万元/年
设备折旧：
按5年计算：
700万元/5年＝14万元/年
维修费：
100万元/年
工资：
15人×7200元/人＝10.8万元/年
水电费：
28万元/年
税金：
2000万元×5.5%=110万元/年
4、利润预测
税前利润：
2000万元－（40万元＋40万元＋14万元＋100万元＋10.8万元＋28万元＋110万元）＝1657.2万元/年
所得税：
1657.2万元×33%＝546.88万元/年
税后利润：
1657.2万元－546.88万元＝1110.32万元/年
5、投资回收期：
1700万/1110.32万元≈1.53年
二、温泉世界
1、基本情况：
温泉世界由温泉浴城和SPA水疗中心组成，总面积12000平方米，总投资3200万元，其中温泉浴城7000平方米，基建投资1400万元，设备投资500万元，流动资金100万元。
SPA水疗中心5000平方米，基建投资1000万元，设备投资100万元，流动资金100万元。
2、营业收入：
根据市场预测，估算如下：
项目名称容量预算（万人）消费标准（元/人）年收入（万元）
温泉浴城25，120，3000
SPA水疗中心8，200，1600
合 计－－－－－3600
3、营业成本：
管理费：
按营业收入1.5%计算：
3600万元×1.5%＝54万元
建筑折旧：
按20年计算：
2400万元/20年＝120万元/年
设备折旧：
按5年计算：
600万元/5年＝120万元/年
维修费：
125万元/年
人员工资：
40人×8200元/人=32.8万元/年
水电费：
100万元/年
营业物品消耗：
35万人×5元/人＋8万人×50元/人＋8万人×70元/人＝1135万元/年
税金：
3600万元×5.5%＝198万元/年
4、利润预测
税前利润：
3600万元－（54万元＋120万元＋120万元＋125万元＋32.8万元＋100万元＋1135万元+198万元）＝1705.2万元/年
所得税：
1705.2万元×33%＝562.72万元/年
税后利润：
1705.2万元－562.72万元＝1142.48万元/年
5、投资回收期：
3200万元/1142.48万元≈2.8年
三、游泳馆、球类馆
1、基本情况：
总建筑面积3000平方米，总投资1000万元，其中游泳馆1250平方米，基建投资125万元，设备投资100万元，流动资金50万元。
球类馆1750平方米，基建投资175万元，设备投资300万元，流动资金100万元。
2、营业收入：
根据市场预测，估算如下：
项目名称容量预算（万人）消费标准（元/人）年收入（万元
游泳馆5，120，600
球类馆8，200，1600
合 计－－－2200
3、营业成本：
管理费：
按营业收入1.5%计算：
2200万元×1.5%＝33万元
建筑折旧：
按20年计算：
300万元/20年＝15万元/年
设备折旧：
按5年计算：
400万元/5年＝80万元/年
维修费：
20万元/年
人员工资：
40人×8200元/人=32.8万元/年
水电费：
50万元/年
营业物品消耗：
5万人×5元/人＋8万人×50元/人＋8万人×70元/人＝985万元/年
税金：
2200万元×5.5%＝121万元/年
4、利润预测
税前利润：
2200万元－（33万元＋15万元＋80万元＋20万元＋32.8万元＋50万元＋985万元+121万元）＝863.2万元/年
所得税：
863.2万元×33%＝284.86万元/年
税后利润：
863.2万元－284.86万元＝778.34万元/年
5、投资回收期：
1000万元/778.34万元≈1.28年
四、天龙温泉SPA酒店
由于天龙温泉SPA酒店拟采用合作开发、自主经营办法，因此，可以预测是天龙温泉SPA效益最好、投资回收期最短的服务设施。
第四章 总论
根据市场预测，天龙温泉SPA各服务项目投资回收期最短的只需1.53年，最长的也不超过2.8年，是经济效益比较理想的开发项目。
同时，天龙温泉SPA的开发建设，可以成为大理市旅游新热点，促进该大理旅游业的发展。
而且，它的开发和建立，将会不同程度激活人们的文化生活需求，刺激人们的消费和生活观念，推动当地第三产业的快速发展，因此，仅仅从普通意义的市场定位，天龙温泉SPA的开发建设是十分及时和正确的，是极具开发前景的。
昆明联创房地产机构
2008年1月28日
附：
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