项目产品设计建议(中原地产).doc
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中原地产首科项目前期策划报告
3.项目产品设计建议
一个房地产项目的产品是它的核心，尤其现在，在北京房地产市场竞争异常激烈的情况下，我们更应该从产品设计入手，提高项目的内在品质。
这已经成为竞争中关键的一环。
本建议从规划、户型、景观、建筑外观、配套设施、物业管理、智能化、车位配置等几方面对产品设计进行详细阐述。
3.1总述
3.1.1产品功能设计原则
社区规划动态化
本项目社区的规划布局，不但要考虑实用功能的合理性，更要考虑人们居住其间赏心悦目的舒适感，使社区的空间变化丰富、有层次。
园林景观特色化
现在北京的项目日益增多，市场竞争日渐激烈，只有结合项目整体定位，做出自己的特色，充分体现新时代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客户群体。
加之,本项目自身因其园林面积比重较大，故更需要发展商及设计单位在此方面投入较大的精力及心血。
户型设计三维化
户型设计在平面功能、布局合理的前提下，应加注重空间的塑造，例如：
跃层两层高的挑高起居空间、有室内落差的阳光餐厅、宽大的露台以及楼梯的造型等，都将带给人们不同的空间感受，使生活成为一种享受。
建材设备科技化
由于我们的项目正是为那些站在知识经济时代前沿的人群建造的，便更应符合这类人群的生活方式和消费心理，在建材和设备的选择上尽量寻求高科技含量产品，以保证住户有高水准的生活品质；同时，亦将为项目增添更多新的卖点，加强产品的竞争力。
社区管理智能化
社区智能化技术的使用给项目赋予了网络化、信息化的新功能。
社区局域网可明显提高上网速度，同时令业主的电信资费大为降低；此外，闭路电视监控、电子巡更、门磁、窗磁、可视对讲、防灾报警及应急联动等智能化安防系统更可全面保证业主生活居住的安全。
社区智能化技术的使用还可为社区今后的管理智能化奠定硬件方面的基础，从而使客户入主本社区后得到更加先进、迅捷、系统的服务。
物业服务人性化
物业服务水平及内容直接影响到社区入住后的居住品质。
在项目硬件差异日趋缩小的今天，后期物业服务内容及水平便逐渐成为物业间相互竞争的重要指标。
故针对本项目，应将原有的物业管理理念从社区管理提升到社区服务的高度，根据区内业主的生活需要，提供相应的人性化服务，并在此基础上设置相应的配套服务设施，以满足人们日益提高的生活及文化需要。
3.1.2本项目产品定位
建筑型式以塔、板结合，
并拥有异域风情的双园林社区
3.2总体规划设计建议
规划设计是一个房地产项目产品的统领，规划思路直接影响项目的后续各个阶段设计的进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。
3.2.1建议依据
3.2.1.1本项目的市场定位
本项目定位为：
“西南区域居住核心、新标准都市园林、中档舒适社区”；项目规模较大，因此整个社区主题与整体性是一个要考虑的重要因素。
3.2.1.2本项目的目标客户群
本项目的主力客群为：
工作、生活在西南区域的国有企事业单位的中高层管理人员；
周边现状生活区中的业主及其亲朋。
他们是一群收入稳定、注重家庭、讲求实际、追求温馨、讲究生活品质的“中坚力量”，他们对自己的居住环境有着执着的实用主义追求，故社区的整体规划应迎合他们的这种心理需求，努力于为他们打造一个精品社区。
3.2.1.3规划设计新理念
今日的房地产理念已经不是十几年前的陈旧观念，越来越多的迎合客户需求的规划设计新观念成为优秀项目的有力支撑点，不断推陈出新是取胜的关键。
敝司提出几点规划新理念。
A、强调“均好性”理念
在规划设计上以“均享”为原则，让每个住户都能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。
要达到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每个院落里，甚至每户的窗前。
也就确定了在社区的规划框架中要布置出多个景观“亮点”，实施均享理念。
a、强调景观的均享，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果。
b、庭院的空间变化及功能的合理利用、收放归宿领域，改变庭院地形，追求以种植为主的自然景观。
c、人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主。
d、强调日照、朝向均好。
本项目既要照顾北京地区客户对日照、朝向的要求，又要兼顾户户看景的需要进行设计，尽量使每户窗前有景，做好社区内园林建设，实现全景观设计。
B、“新街坊”理念
新街坊包括“城市街坊”和“社区内街坊”主要特点：
a、汽车入地与街道直接相通；
b、周边围合或周边封闭，形成大尺度公共空间；
c、强调内侧，加大绿化面积，多做隐蔽车道；
C、“价值定位”理念
a、在规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域；
b、依确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比；
c、反复调整低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利；
d、重视草地、树林、水面、硬质景观的价值。
对本项目建议加强具有特色的大面积绿化景观设计，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。
中部区域深入社区内部，不管是噪音还是景观都较好，四面观景，是地块的“高价值区”，适合设置项目的高端产品。
3.2.1.4住宅规划设计未来空间发展模式
住宅规划设计以往是以的平面模式为主的，而未来空间发展模式更加倾向于向空间渗透的模式。
未来空间渗透
半公共空间
通过绿化和开放空间，作为居民接触大自然的场所，并可改变居住小气候。
纯静空间
保证安静、安全、安逸。
步行空间
步行空间的景观布置和休息场地的设计是精华所在。
平台分流
在平台的两边设计绿地，使人流汇集在中间，避免对一层的视线干扰，再者，采取人车分流，保证人行的安全。
架空空间
是景观的重要组成部分，可获得在室外不同的感觉。
3.2.2建议内容
3.2.2.1总体规划思路
本项目根据自身的市场定位、客群定位及产品定位，建设
动感、双园林、塔板结合、半围合时尚社区
为西南部中产阶层提供舒适、温馨、悠闲的生活环境。
3.2.2.2建筑群体组合布置建议
由于现代居住环境中居住者的结构，不再是以原来的家庭、血缘或业缘为基础，而仅会是为获取同一居住空间而“恰巧”走到一起。
因此，人们的职业、文化程度、行为准则、道德规范等，差异悬殊，生活方式也不尽相同，凝聚力明显减小，复杂矛盾增多。
每个人的家成为他的“城市堡垒”，于是，长期的压制使人们对环境监控的安全感，对居住环境拥有的领域感、归属感与认同感，呼声日高。
人们更加期望情感的沟通与相互了解、交往的必要。
A、社区组团组合设计
住宅的外部环境要改变以往住宅规划设计中建筑、道路、绿化间隔相互干扰的状况。
本地区的项目的共性是占地面积都不是很大，25个调查样本中，只有7个超过本项目（表中蓝色为超过本项目占地面积的项目，占总数的28％）。
故本项目占地面积虽不算独特的优势，但如在规划中加以合理的利用，可以成为本项目的强势（参考表3.2－1）。
根据3.2.1.2“新街坊”理念，敝司建议本项目把地块划分成二个组团，形成组团式社区格局。
每一组团都具有精心设计有中心花园，形成公共交往空间。
建议社区内部楼座底层架空作开敞处理，将宅旁活动场地与景观园林联系在一起，形成空间流动地丰富场景，架空层为老人、儿童开辟了活动场地，并创造邻里地交往空间。
表3.2－1：
区域项目规划情况
序号
分区
物业名称
占地面积
楼体类型
使用率
绿化率
容积率
1
东南
欧园·北欧印象
2.40
高层
73.00%
40.00%
5.00
2
东南
精图雅苑
0.40
小高层
78.00%
40.00%
4.00
3
西南
丰益城市花园（二期）
17.00
高层
75.00%
38.00%
1.88
4
东南
立恒名苑
1.61
高层
75.00%
35.00%
8.70
5
西南
莲馨嘉园
1.60
高层
75.00%
30.00%
5.00
6
东南
华源新第
4.50
高层
73.00%
38.00%
2.67
7
北部
翠微生活
1.06
塔楼
78.00%
32.00%
3.77
8
西南
莲香园
8.00
多层及高层
78.00%
35.00%
3.00
9
东南
荣丰2008
11.00
小高层及高层
75.00%
37.00%
3.18
10
西南
鼎恒新星
0.36
高层
70.00%
30.00%
5.56
11
西南
盛荣嘉园
1.40
高层
77.00%
32.00%
3.36
12
东南
馨莲茗苑
1.00
高层
73.00%
30.00%
5.00
13
西南
盛鑫嘉园
1.96
高层
75.00%
42.00%
5.10
14
东南
西环景苑
0.87
高层
78.00%
31.00%
6.90
15
北部
万方苑
0.48
小高层
80.00%
30.00%
3.75
16
东南
信德新时代
3.00
多层及小高层
77.80%
34.00%
4.67
17
西南
庄维花园
14.20
高层
70.00%
55.00%
2.38
18
东南
依莲轩
1.50
高层
75.00%
35.00%
5.33
19
东南
蝶翠华庭
12.00
高层
78.00%
35.00%
2.83
20
北部
国电中兴嘉园
0.20
塔楼
76.00%
30.00%
7.50
21
北部
颐源居（三期）
14.00
小高层
82.00%
60.00%
2.86
22
北部
恒华国际
1.35
高层
73.00%
40.00%
6.67
23
北部
新世华苑
1.08
多层
85.00%
55.00%
3.70
24
东南
丽阳四季
0.90
高层（14、23层）
80.00%
30.00%
6.00
25
东南
朗琴园（二期）
13.00
小高层
80.00%
34.00%
3.08
B、组团组织布局方式
本项目组团建筑群体的组合布置建议采取半围合方式。
围合方式即楼座围绕组团中心的园林建筑、公共绿地、水面等景点和公共休闲场所，有规律地布置，从而得到丰富的建筑群体空间。
这种形式既有效的保证了私密性，又便于社区的管理，还可节约道路等设施的外线投资，同时保留出大量的面积用于环境景观的设计，使社区真正体现出其内部环境的魅力。
在进行组团规划设计时，将组团成内向性绿化庭院，使外向性的道路完全分开。
其间，可以设置小品和设施，同周围绿化环境相协调。
可以模拟自然、再生自然、使其具有浓郁的自然特征，进而实现人类回归自然的本能属性。
内向性绿化院落所形成的半私密性空间，无形之中在居民心目中产生一种内聚性和向心性，使其成为特定群体的私有空间，因而，具有较强的领域感。
减少开口，周边封闭，中间留出较大的公共活动空间和绿地。
半围合中之“半”指的是尽量减少东西向的板楼设计，将板楼尽量布置在南北方向上。
C、组团特色
设计住宅在进行组团设计时，应结合整个社区特点及周围环境，每个组团可以适当加以变化，并采用不同的园林主题风格，详细阐述见3.4。
尤其在组团入口处要重点处理，以形成各自的特点，突出其空间的个性，建议每组团可以以不同的名称进行命名，增强趣味性和识别性。
D、开发顺序
建议分期进行开发，分成二期开发，每期开发建筑面积大约在15万平米，可以按照组团形式进行开发建设。
3.2.2.3规划平面布局建议
A、不同楼体户型规划布局
因本项目楼体类型有较大差别，户型面积相差较大，针对的目标客户群不尽相同，建议尽量相近总价款的户型集中排放，形
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