新版商品房买卖合同标准版.docx
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新版商品房买卖合同标准版
新版商品房买卖合同
GF—2016—0171
合同编号:
商品房买卖合同
出卖人:
买受人:
中华人民共和国住房和城乡建设部
中华人民共和国国家工商行政管理总局
-1
商品房买卖合同
(合同编号:
)
出卖人向买受人出售其开发建设的房屋,双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定,就商品房买卖相关内容协商达成一致意见,签订本商品房买卖合同。
出卖人:
通讯地址:
邮政编码:
营业执照注册号:
企业资质证书号:
法定代表人:
联系电话:
委托代理人:
联系电话:
委托代理机构:
通讯地址:
营业执照注册号:
经纪机构备案证明号:
法定代表人:
联系电话:
买受人:
【法定代表人】【本人】:
【国籍】【户籍所在地】:
证件类型:
【居民身份证】【护照】【营业执照】【】
通讯地址:
邮政编码:
联系电话:
【委托代理人】【法定代理人】邮政编码:
【国籍】【户籍所在地】:
证件类型:
【居民身份证】【护照】【营业执照】【】
通讯地址:
邮政编码:
联系电话:
第一条
项目建设依据
1.出卖人以【出让】【划拨】方式取得坐落于
地块的建设用地使用权。
该地块【国有土地使用证号】为:
土地使用权面积为平方米,买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所占用的土地用途为,土地使用权终止日期为年月日。
2.出卖人经批准,在上述地块上建设的商品房项目核准名称为,建设工程规划许可证号为,建筑工程施工许可证号为。
第二条商品房销售依据
该商品房已由
批准预售,预售许可证号为。
第三条商品房基本情况
1.该商品房的规划用途为。
2.该商品房所在建筑物的主体结构为,层高为米,建筑层数地上层,地下层。
3.该商品房为第一条规定项目中【幢】【座】【单元】【层】号房。
第四条计价方式与价款
本合同中有关该商品房的价款、定金等结算币种为【人民币】。
出卖人与买受人按照下列第种方式计算该商品房价款:
1.按照套内建筑面积计算,该商品房单价为每平方米元,总价款为元(大写元整)。
2.按照建筑面积计算,该商品房单价为每平方米元,总价款为元(大写元整)。
3.按照套(单元)计算,该商品房总价款为元(大写元整)。
第五条付款方式及期限
买受人采取下列第种方式付款:
1.一次性付款
-4应当于年月日前支付。
剩余房款合计人民币元(大写):
合计人民币:
元(大写元整),占全部房价款的%,余款6.有线电视:
交付时线路敷设到户;7.宽带网络:
交付时线路敷设到户。
以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用;第4、5、
6、7项需要买受人自行办理开通手续。
第八条交付时间和手续
(一)出卖人应当在年月日前向买受人交付该商品房。
(二)该商品房达到第七条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。
出卖人应当在_____年___月____日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第_____种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:
1.该商品房经验收合格。
2.该商品房经综合验收合格。
3.该商品房经分期综合验收合格。
4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5.。
但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:
1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;
2、;
3、;
第九条出卖人逾期交房的违约责任
除不可抗力外,出卖人未按照第八条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第种方式处理:
1.按照逾期时间,分别处理((l)和
(2)不作累加)。
(l)逾期在日之内出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金。
(2)逾期超过日买受人有权解除合同。
买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。
出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款。
买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金。
2.
第十条面积差异处理
-6
(二)下列情形,出卖人不承担保修责任:
1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害;2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害;
3.。
(三)在保修期内,买受人要求维修的书面通知送达出卖人日内,出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的,买受人可以自行或委托他人进行维修,维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十二条关于产权登记的约定。
出卖人应当在商品房交付使用后____________日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第项处理:
1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的%赔偿买受人损失。
2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。
3.
。
第十三条争议解决方式
本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,也可通过消费者协会等相关机构调解;或按照下列第种方式解决:
1.依法向房屋所在地人民法院起诉。
2.提交仲裁委员会仲裁。
第二十八条补充协议
对本合同中未约定或约定不明的内容,双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十一)。
补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。
第二十九条合同生效
本合同自双方签订之日起生效。
本合同连同附件共___页,一式_____份,具有同等法律效力,合同持有情况如下:
出卖人____份,买受人_____份,房管局______份,银行________份。
出卖人(签章):
买受人(签章):
【法定代表人】:
【法定代表人】:
【委托代理人】(签章):
【委托代理人】(签章):
签订时间:
年月日签订时间:
年月日
-8(3)顶棚:
【水泥抹面】【石膏吊顶】【】;
。
合同编号:
________
新版建设部商品房买卖合同范本
温馨提示:
本合同示范文本只是提供给当事人在签订合同时的一种参考,当事人须根据具体实际情况正确选择适用的条款并作相应的调整,切勿套用,订立重大合同或者内容复杂的合同最好咨询相关的法律专业人士,感谢您的阅读下载!
(合同编号:
)
合同双方当事人:
出卖人:
________________________________________________
注册地址:
_____________________________________________
营业执照注册号:
_______________________________________
企业资质证书号:
________________________________________
法定代表人:
____________联系电话:
_____________________
邮政编码:
______________________________________________
委托代理人:
_____________地址:
_________________________
邮政编码:
_____________联系电话:
_______________________
委托代理机构:
__________________________________________
注册地址:
______________________________________________
营业执照注册号:
________________________________________
法定代表人:
_________联系电话:
________________________
邮政编码:
______________________________________________
买受人:
_______________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名:
_____________国籍______________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【
】_____________________
地址:
__________________________________________________
邮政编码:
______________联系电话:
______________________
【委托代理人】【
】姓名:
____________国籍:
_____________
地址:
__________________________________________________
邮政编码:
_______________电话:
________________________
[释义]本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格.
本条款提示点:
1、出卖人的主体资格
我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业,但无论是哪种类型,都需要具备房地产开发主管部门颁布的房地产开发企业资质.不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立《商品房》,违者订立的合同无效.
2、买受人的主体资格
(1)凡具备民事权利能力的法人和自然人均可作为买受人,
(2)必须具备完全民事行为能力的自然人方可作为签约人订立合同,
a、未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效(已满16周岁且以自己的劳动收入为主要生活的除外);
b、精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效,
(3)未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定代理人代为签约,
(4)夫妻关系存续期间,除夫妻双方另有约定,无论以夫或妻的名义购买房屋,该房屋所有权一般均视为夫妻共同财产.
3、出卖人委托代理机构
近年来,开发商委托代理公司进行房屋销售的比例日益增加.在这种情形下,应当将代理机构的名称列入本合同,并如实填写.这样,既明确体现和保障了开发商、代理商之间的委托代理合同关系,也保障了购房人的签约知情权.
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:
第一条
项目建设依据.
出卖人以______方式取得位于_______、编号为___________的地块的土地使用权.【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为________________.
该地块土地面积为___________,规划用途为___________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日.
出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】___________.建设工程规划许可证号为___________,施工许可证号为___________.
____________________________________________________________________.
[释义]本条是出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期手续告知义务的内容,目的是为保障买受人知情权.
本条款的提示点:
1、开发商土地取得方式
一般情形下,开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地(出让)或转让受得他人已缴纳土地出让金的土地(转让).特殊情形下方可获得国家得无偿划拨地(划拨),如开发商开发建设规划范畴内得经济使用住房.
未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发;非用于经济适用住房建设得划拨地不能用作房地产开发;工业用地出让地不能用作房地产开发.
2、土地使用年限
根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定:
“土地使用出让最高年限按下列用途规定:
(一)居住用地70年;
(二)工业用地50
年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(四)商业旅游、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年.”需要注意的是,该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日,而不是买受人订立购房合同之日;经济使用住房因其土地系划拨地,故不存在使用年限的问题.
3、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名,必须与商品发预售许可证或其他相关证件的描述一致.
4、开发商必须拥有《国有土地使用权证》方可申请商品房预售资格.因此,购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的[土地使用权出让合同号]、[土地使用权划拨批准文件号]、[划拨土地使用权转让批准文件号]外,更有必要查阅开发商持有的《国有土地使用权证》.着重审查两点:
一是看开发商是否已经足额支付土地出让金(未缴纳完毕土地出让金的开发商一般持有《临时国有土地使用证》而非《国有土地使用证》);二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款(以土地作为抵押物办理贷款的,《国有土地使用证》上往往作备案登记).
第二条
商品房销售依据.
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】.预售商品房批准机关为___________,商品房预售许可证号为___________.
____________________________________________________________________.
[释义]本条是对商品房销售的描述.
本条款提示点:
1、期房与现房的比较
期房即预售商品房,是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房地产开发商从取得预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售的商品房为期房.现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,消费者在签约后立即可以办理入住并取得分户权证.
期房相对于现房,具有下列特点:
优势:
(1)期房一般较现房便宜;
(2)期房的选择空间较现房大;
(3)随着房地产市场的发展,新楼盘品质较旧盘有明显提升.
劣势:
具备延期交付、品质变差、权证不能按期交付等法律风险.
2、商品房预售许可证的法律效力
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:
“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效.”
3、商品房销售的其他依据
一般来说,开发商除获得《商品房预售许可证》外,还应具备下列证件:
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》即俗称的“五证齐全,方可预售”.
房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批号编号发放等形式,购房人在购房时应“对号入座”,提高自身风险防范能力.
第三条
买受人所购商品房的基本情况.
买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:
第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房.该商品房的用途为___________,属___________结构,层高为___________,建筑层数地上___________层,地下
___________层.
该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】.
该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米,其中,套内建筑面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二).
____________________________________________________________________.
____________________________________________________________________.
[释义]本条是对合同标的物的详细描述
本条款提示点:
本条涉及到若干建筑专业术语及建筑规范,购房人在购房时应更加切实注意.
1、商品房的用途与房屋结构
这两项对于开发商而言,是其确定工程建设成本的关键点,专业办公用写字楼的工程建设成本一般比砖混结构建筑物建筑成本高出数倍.因此,购房人在选购房屋时应当加以落实.
商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种类,其用途一经确定,合同双方不履行法律手续不得擅自变更.房屋结构主要有砖混、框架、钢混等几种,不同结构的房屋其使用功能和耐用程度各异.
2、层高≠净高
层高指一层地面至上一层地面的距离,净高则是指地面至天花板的距离,净高=层高-楼板厚度.
购房人在选择预售商品房时应考虑上述两者之间的差异.
3、阳台
阳台的封闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要,根据现行《建筑面积计算规划》的规定,封闭阳台按全面积计算使用面积,而敞开式阳台则按全面积的一半计算使用面积.
4、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及使用面积之间的联系.
该套商品房建筑面积=套内建筑面积+公共部位与公用房屋分摊建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内强体面积+阳台面积
第四条
计价方式与价款.
出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款:
1、按建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米______元,总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整.
2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米__________元,总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整.
3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整.
4、__________________________________________________
.
[释义]本条是关于商品房计价方式与价款的约定.
本条款提示点:
1、计价方式的改革
多年来,我国一直采用按照建筑面积计价的方式销售商品房,但该种计价方式却存在着诸多弊病,集中体现在总的公用建筑面积难以确定,公用建筑面积计算分摊复杂,开发商非善意误算等.随着房地产经济的活跃与发展,我国北京等地区已经推行按套内建筑面积计价.相信不久的将来,按套内建筑面积计价将成为我国房地产市场的主要计价方式,使购房人真正能享受到“明明白白购房”的待遇.
2、购房人应注意商品房“价外价”问题
个别开发商除收取按面积记得的总价款外,还会向购房人提出收取配套费、教育实施费等其他收费项目,因此,购房人在支付房款时应当对这些收费项目加以关注,如开发商没有法定收费依据的,购房人可以拒付.
第五条
面积确认及面积差异处理.
根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理.
当事人选择按套计价的,不适用本条约定.
合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准.
商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_____种方式进行处理:
1、双方自行约定:
(1)_________________________________________________;
(2)____________________________________________;
(3)_______________________________________________;
(4)_________________________________________________.
2、双方同意按以下原则处理:
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房.
买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按__________利率付给利息.
买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人.产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人.
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=────────────────_100%
合同约定面积
因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议.
[释义]本条是对房屋面积确认依据及房屋面积差异处理方式的约定.
本条款的法律依据:
建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定:
按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式.合同未作约定的,接以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
(二)面积误差比绝对值超出3
%时,买受人有权退房.买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息.买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3
%以内(含3
%)部分的房价款由买受人补足;超出3
%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人.产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3
%以内
(含3
%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3
%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人.
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=------------------------------------_100%
合同约定面积
本条款提示点:
1、面积确认标准
本条规定以建筑面积或套内建筑面积为面积确认的依据标准,但购房人在签约时亦可主张上述两项面积同时作为依据标准.
2、产权登记面积与购房人实际所得面积不符时的处理
产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的面积,一般情形下产权登记面积即等同于购房人实际所得到的面积,但如果产权登记测绘单位所作出的测量结果与购房人的实得面积不符,购房人依旧有权利聘请专业测量公司重新测量,并要求房地产行政主管部门对原产权登记面积作出修正处理.
3、自行约定的方式
基于设计原因,施工原因以及其他原因,开发商在预售商品房实往往不愿意接受按《商品房销售管理办法》的规定签订面积差异处理条款,而建议购房人选择自行约定的方式,常见的约定方式包括:
(1)买受人不要求退房,按照产权登记面积和原约定每平方米价格实施多退少补;(该条款的约定从法律上分析仍然存在问题,如某合同原定面积为80平方米,建成面积达__0平方米,即使开发商主张该特别约定,由于约定面积差异已经对原合同造成了实质性破坏,法院最终还是会按法定标准而不会按约定标准裁决)
(2)正负3%内实施多退少补,多于3%部分按原单价打折计算房价;少于3%部分按原单价上浮一定比例退还房款;
(3)将《办法》规定的临界点3%调整为临界点5%;(从开发商的利益分析,此条款最符合其利益)
(4)总价包死条款,即无论产权登记面积是否与约定面积