合肥万D广场营销方案汇报p.pptx
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合肥项目,2016年营销方案汇报,2016年1月,目录,第一章第二章第三章第四章第五章,2015年总结分析2016年度指标项目开发计划及产品思考2016年度营销策略2016年度营销费用预算,市场数据,一,二,客户分析,营销推广分析,三,第一章2015年总结分析,1、城市经济数据,一、市场数据,数据截止时间为：
2015年1月1日-2015年11月30日,合肥主要经济指标总量已跻身全国省会城市十强。
2、2015年市场核心数据市区（不含下属县市）,一、市场数据,（备注：
数据周期2015年1月1日-2015年12月31日，数据源于房产局备案）,一、市场核心数据,2、2015年合肥市场核心数据住宅,（备注：
数据周期2015年1月1日-2015年12月31日，数据源于房产局备案）,住宅：
2015年合肥市区住宅总成交912万方，同比增长3%；均价8559元/，同比增长8%。
一、市场核心数据,2、2015年合肥市场核心数据商业,（备注：
数据周期2015年1月1日-2015年12月31日，数据源于房产局备案）,商业：
2015年合肥市区商业总成交96.77万方，同比下滑26%；均价13181元/，同比增长24%。
近几年合肥多个商办项目逐一面市，各类商贸业态不断增加，商业属性房源供应过剩。
一、市场核心数据,2、2015年合肥市场核心数据商办,办公：
2015年合肥市区办公总成交73.66万方，同比增长3%；均价8287元/，同比下滑3%。
年内办公供应量远大于需求量，市场环比持续走低，现房销售项目日渐增多，新项目持续入市，去化压力巨大。
（备注：
数据周期2015年1月1日-2015年12月31日，数据源于房产局备案）,一、市场核心数据,3、2015年市场核心数据滨湖区,（备注：
数据周期2015年1月1日-2015年12月31日，数据源于房产局备案）,一、市场核心数据,3、2015年滨湖市场核心数据住宅,住宅：
2015年滨湖区住宅总成交229万方，同比增长32%；均价8583元/，同比增长1.2%。
区域品牌房企林立，大盘众多，各大房企为保量价格涨幅较缓，年末成交放缓，区域多个成交地块将于16年集中入市，后期市场竞争加剧。
（备注：
数据周期2015年1月1日-2015年12月31日，数据源于房产局备案）,一、市场核心数据,3、2015年滨湖市场核心数据商业,商铺：
2015年滨湖区商业总成交14万方，同比下滑12%；均价23973元/，同比增长17%，市场成交收缩明显。
个案支撑区域市场成交，其中万达文旅城占区域成交74%，区域市场去化放缓，随着区域内竞品大量集中入市，市场竞争将异常激烈。
（备注：
数据周期2015年1月1日-2015年12月31日，数据源于房产局备案）,一、市场核心数据,3、2015年滨湖市场核心数据商办,办公：
2015年滨湖区办公总成交20.78万方，同比增长39%；均价8364元/，同比增长14%。
区域办公氛围尚未形成，市场成交主要来自个案，其中万达文旅城区域成交占比高达89%。
目前区域办公市场待入市项目较多，未来区域内库存压力和竞争压力必将加剧。
（备注：
数据周期2015年1月1日-2015年12月31日，数据源于房产局备案）,一、市场核心数据,4、2015年合肥万达城成交份额占比,一、市场核心数据,5、2016市场预判滨湖区作为合肥规划的战略重点，配套设施不断完善，区域价值不断攀升。
在售项目众多，品牌开发商林立，各类房源充足，置业者选择空间较大，市场竞争剧烈；随着滨湖区住宅底商、商业中心、地铁商铺等业态的陆续加推，区域商业市场供求高位波动，去库存压力巨大；目前区域商办市场待上市项目较多，未来区域内去库存压力和竞争压力较大，未来5年滨湖写字楼供应量预计近350万方，竞争必定异常激烈。
二、客户分析,1、住宅成交客户分析,注：
数据来自于2015年成交的2647名住宅业主,1、住宅成交客户分析,注：
数据来自于2015年成交的2647名住宅业主,二、客户分析,二、客户分析,1、住宅成交客户分析,注：
数据来自于2015年成交的2647名住宅业主,项目住宅多为改善型需求客户，刚需客户相比二期减少；客户分布主要以地源客户为主，其次为主城区人群；口碑相传以及“老带新”为客户认知的主要途径；成交客户以企业高管为主，其次为企业员工及公务员。
客户分析得出推广措施：
四期价格提升较大，客群发生变化，应针对性调整推广思路；深入利用现有业主资源，促进老带新。
住宅成交客户分析：
二、客户分析,2、商铺成交客户分析,注：
数据来自于2015年成交的579名商铺业主,二、客户分析,2、商铺成交客户分析,注：
数据来自于2015年成交的579名商铺业主,二、客户分析,2、商铺成交客户分析,注：
数据来自于2015年成交的579名商铺业主,商铺成交客户分析：
三期商铺业主由于分层铺设计，虽单价增加，但纯投资客居多，专业度不高；来源主要分布在市区，市外特别是北方城市，成交亦占一定比例，项目影响力已达全省；老业主及朋友介绍，户外（路过）为主要认知途径。
客户分析得出推广措施：
深入挖掘老客户资源，加强老带新；广泛铺开渠道，重点渠道做深做透，包括商会、行业协会、银行等。
二、客户分析,二、客户分析,3、商办成交客户分析,备注：
数据来自于2015年成交的2809名商办（公寓+写字楼）业主,二、客户分析,3、商办成交客户分析,备注：
数据来自于2015年成交的2809名商办（公寓+写字楼）业主,二、客户分析,3、商办成交客户分析,备注：
数据来自于2015年成交的2809名商办（公寓+写字楼）业主,客户投资商办无意向使用用途，纯投资客仍居多，但写字楼专业度较高；来源主要分布在市区，市外成交比例不高；老业主及朋友介绍，户外（路过）为主要认知途径。
商办成交客户分析：
客户分析得出推广措施：
深入挖掘老客户资源，加强老带新；3#楼价格大幅提升，需加强现场看房动线和实景体验样板房，促进投资信心。
二、客户分析,4、2016年项目客户预判合肥项目在经历了2年的销售后，一方面项目的前景在逐步呈现，客户信心不断增强，另一方面产品的价格在逐步提高，客户群体不断升级。
到2016年，由于万达城的开业和价格的提高，客户群体将会发生转变，并呈现以下特点：
客户的需求从小三房改善型需求，转变到舒适性改善型需求；客户的关注因素从价格、升值空间，转变为产品品质和舒适；客户的来源从传统的报广转变为业主推荐，圈层推介和游客。
三、营销推广分析,1、营销费用分析,三、营销推广分析,1、营销费用分析,三、营销推广分析,2、主要宣传媒介分析,三、营销推广分析,3、重要推广活动分析深度演绎“旅游是生活的一部分”，持续项目市场关注度坚定“2015万达旅游生活年”的年度活动主题，用演绎旅游生活作为全年推广主线，持续创造、嫁接具有城市影响力的大型活动，引领“旅游是生活的一部分”理念成为城市生活新主张；全年围绕旅游和生活主题，举办大中型活动超30场，从春季的COSMO时尚公主大赛到夏天的魅力龙虾节，从秋日的草原帐篷节到冬季的万人火锅宴、世界拳王争霸赛，累计参与人数超60万人次，让每一次活动都成为城市的热点事件！
三、营销推广分析,4、2015年项目营销推广工作思路坚定“国际万达中国骄傲”年度营销方向，巩固第一大盘形象深度提炼项目核心价值，突出文旅大盘文化特征，以“国际万达，中国骄傲”为年度推广主题，持续用文化营销城市，品牌创新市场；以“2015万达旅游生活年”为年度活动主题，系列大型活动造势，将“中国鼓”展示中心持续打造成人气火爆的旅游景点，传递旅游产生的人气效应；以“新媒体”思维，精心策划新闻爆点，持续去房产化宣传，联合政府单位、主流媒体全方位炒作，多次荣登全国新闻头条，形成影响力。
目录,第一章第二章第三章第四章第五章,2015年总结分析2016年度指标项目开发计划及产品思考2016年度营销策略2016年度营销费用预算,第二章2016年度指标,一,年度指标二年度供应,一、年度销售指标分解,单位：
万元,一、年度销售指标分解,单位：
万元,开盘时间：
2016年5月21日产品类型：
商铺K8区销售面积：
1.00万销售均价：
36000元/销售总价：
3.6亿元/86套销售目标：
2.63亿元/63套/73%,1,2,3,5,开盘时间：
2016年3月21日产品类型：
独立商铺10#销售面积：
0.57万销售均价：
56000元/销售总价：
3.18亿元/56套销售目标：
2.39亿元/42套/75%,K9,K6K8,K5K7,A1A3,B4,B1B2,K2K4,K1K3,商,C区超高层公寓独立底,AA2区,一期,A4已基A本5售罄A6,1,K56,5,1718,15K716,11,K69,8,12,7,10,2,3,26,202122K82325,13,19,开盘时间：
2016年1月30日产品类型：
住宅B1区销售面积：
3.75万销售均价：
11500元/销售总价：
4.31亿元/329套销售目标：
4.31亿元/329套/100%,开盘时间：
2016年4月23日产品类型：
车位二期销售面积：
0.29万销售均价：
77000元销售总价：
2.19亿元/2893个销售目标：
1.25亿元/1649个/57%,4,1,2,签约指标：
35亿期初库存：
4.72亿新推货值：
36.52亿期末库存：
6.24亿,开盘时间：
2016年4月16日产品类型：
住宅B1区销售面积：
2.4万销售均价：
12765元/销售总价：
3.06亿元/217套销售目标：
3.06亿元/217套/100%,3,5,B3,256,二、年度供应,开盘时间：
2016年11月30日产品类型：
三星级酒店销售面积：
3.06万销售均价：
12066元/销售总价：
3.69亿元/1栋销售目标：
3.69亿元/1栋/100%,开盘时间：
2016年9月17日产品类型：
公寓C区3#销售面积：
2.56万销售均价：
16010元/销售总价：
4.09亿元/465套销售目标：
3.28亿元/372套/80%,开盘时间：
2016年10月15日产品类型：
住宅B2区销售面积：
3.1万销售均价：
15728元/销售总价：
4.88亿元/591套销售目标：
3.66亿元/443套/75%,开盘时间：
2016年8月18日产品类型：
住宅B2区销售面积：
2.86万,销售均价：
14169元/销售总价：
4.05亿元/167套销售目标：
3.04亿元/125套/75%,1,2,3,5,K9,K6K8,K5K7,B1,A1A3,B3B4,B2,K2,K4,K1K3,商,C区超高层公寓独立底,AA2区,一期,A4已基A本5售罄A6,10,7,9,1015,12,17,8,二、年度供应,开盘时间：
2016年7月16日产品类型：
公寓C区3#销售面积：
2.56万销售均价：
13500元/销售总价：
3.45亿元/465套销售目标：
2.97亿元/400套/86%,6,9,目录,第一章第二章第三章第四章第五章,2015年总结分析2016年度指标项目开发计划及产品分析2016年度营销策略2016年度营销费用预算,第三章项目开发计划及产品分析,项目年度开发计划节点,一,二,2016年项目现金流,样板房、示范区建设计划,三,四,产品分析及建议,一、项目年度开发计划节点,（单位：
亿元）,二、2016年项目现金流,第四章2016年度营销方案,项目营销重点及难点问题,一,二,整体营销思路,年度营销执行方案,三,一、项目营销重点及难点问题,1、年度营销重点,
（2）独立商业10号楼；（4）超高层公寓3号楼；,
（1）四期B1B2住宅；（3）K8地块商业；2、年度营销难点,如何将开业的城市影响力转换为销售力，用新媒体思维统筹精细化营销，实现投资品持续高去化率？
各条产品线在2016年价格上涨幅度平均达50%以上，如何保证项目销售速度和指标要求？
如何在满足开业的形象要求下，实现项目商铺的全面开业，通过商业的繁华呈现，促进投资类产品销售？
二、整体营销思路,2016年合肥万达城将全年统筹布局，深度拥抱开业，以“开业倒计时”为
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