房屋建设工程样板引路管理办法.docx

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房屋建设工程样板引路管理办法

样板引路管理办法

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撰写部门：

项目管理中心

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1目的

验证产品是否满足设计效果；

展示新技术、新工艺的实施工序和质量效果；

通过实施《样板引路管理办法》，使各项目各楼栋工程在整体、细部工艺做法、功能要求上达到统一的质量标准，对工程质量做到事前控制，对大面积施工起到示范作用，为大规模施工提供验收依据。

同时降低渗漏、开裂、货不对板、几何尺寸偏差等质量风险及房屋交付风险，保证项目开发整体的施工质量及进度。

2适用范围

本办法适用于南方地产集团（以下简称集团）所属各房地产公司（以下简称项目公司）房地产开发项目。

3样板分类

3.1类：

材料部品样板（部品封样）

施工前，由项目公司工程部组织设计、工程技术人员、成本管理人员、专业监理工程师，对用于建筑单体、景观铺装等的材料部品进行确认和封样。

所有封样部品应由参加人员共同签认并盖章，并将封样存于样品库中。

部品封样作为材料进货验收和工程验收的重要依据。

对于影响建筑单体外观及装饰效果的重要材料，如内外墙砖、涂料、石材、门窗等，项目公司应提供样板，组织集团设计研发中心、项目管理中心、营销管理中心、成本管理中心共同确认封存。

材料部品样板验收程序详见流程图二。

3.2、施工工艺样板

在施工过程中，对客户重点关注的质量缺陷所涉及的工艺节点和施工工艺的做法，包括防渗漏、门窗安装、墙体砌筑、内墙抹灰等重点部位，在每一道工序前，应进行相应的方案论证，根据确定的方案完成现场实体，作为指导同类工序大面积施工的标准。

对于涉及到建筑外墙、景观铺装等重要外观效果的材料铺贴和拼装方式应由集团设计研发中心提出详细要求，项目公司工程部负责组织设计、工程技术人员、监理、总包、分包等共同对材料部品的拼装和铺贴工艺样板进行样板验收和封样。

工艺样板是工程过程检查和工程分项验收的重要标准。

工艺样板验收程序详见流程图三。

3.3类：

成品（交房）样板

每期工程各类户型五层楼面结构完成后五十天内，项目公司组织在楼体内，按项目要求的交付标准完成两层成品样板，由总包单位负责组织相关分包单位实施，监理公司负责跟踪监督、检查。

成品样板应包含各专业施工图纸的全部内容，满足规范、施工图纸、销售附图的要求。

成品样板施工完成后，由项目公司组织工程部、营销部、设计院、物业部门等进行联合验收，以确定最终交付业主的标准。

项目公司完成对成品样板的验收后，报集团项目管理中心备案，并组织集团设计研发中心、项目管理中心、营销管理中心、成本管理中心进行复验，合格后组织大面积施工。

多层成品样板方案在砌体施工前完成，高层成品样板方案在地下室封顶前完成。

如项目为精装修产品，需在毛坯成品样板通过验收、精装修大面积施工前，另外提交精装修成品样板方案至集团设计研发中心、项目管理中心、营销管理中心、成本管理中心。

成品（交房）样板验收程序详见流程图四。

3.4类：

工艺样板间（仅限于精装修交房项目）

在各项目销售展示期间，为使客户能够清晰地了解本项目实体工程的细部做法、工艺标准、材料使用标准，在公共展示区建立一套标准单元。

4职责分工

4.1项目管理中心

4.1.1负责《样板引路管理办法》修编；

4.1.2监督项目公司对《样板引路管理办法》的推广实施；

4.1.3工程技术支持与指导。

4.2设计研发中心

4.2.1参与编制样板引路的具体要求和实施；

4.2.2参与涉及外观效果的材料的施工样板确认、验收。

4.3成本管理中心

4.3.1合同中明确样板引路的具体要求；

4.3.2配合项目公司对材料样板的选择与实施。

4.4项目公司工程部

4.4.1项目公司是《样板引路管理办法》的组织者与责任者；

4.4.2编制样板引路的具体要求及方案，确定施工样板方案内容，负责样板引路工作的具体实施，报集团项目管理中心备案；

4.4.3主持召开工程会议，对总分包方、监理公司进行《样板引路管理办法》的学习与交底，推动样板引路工作的全面开展；

4.4.4负责对总、分包单位报审的材料、设备与封样进行比对和核定；

4.4.5组织样板工程验收工作，按照合同及交付标准对样板工程进行验收；

4.4.6监督监理公司、施工单位认真执行《样板引路管理办法》，在大规模施工时执行样板工程标准情况；

4.5成本管理中心

4.5.1合同中明确样板引路的具体要求；

4.5.2配合项目公司对材料样板的选择与实施。

4.6监理单位

4.6.1组织工程参建各方学习《样板引路管理办法》，明确甲方及监理要求，推动样板引路工作的全面开展；

4.6.2审核施工单位上报的《样板实施计划》，《样板引路工程施工方案》；

4.6.3对样板工程施工过程中进行质量及进度控制，监督样板工程施工是否符合已审核通过的《样板实施计划》、《样板引路工程施工方案》；

4.6.4参与甲方组织的样板工程验收；

4.6.5签署《施工工艺样板成品（交房）验收记录表》，作为在大规模施工时的监理依据；

4.6.6组织样板工程交底工作，召集所有相关施工单位进行样板交底，所有施工单位只能统一采用一个样板标准，明确大规模施工时的施工标准和甲方、监理验收标准；

4.6.7工程例会上对一周当中样板引路工程的实施情况进行通报；

4.7施工单位

4.7.1在样板分类范围内的具体分项工程施工单位必须实行样板引路；

4.7.2向监理单位提交《样板实施计划》、《样板引路工程施工方案》，方案应详细全面，技术应符合标准要求；

4.7.3按审核通过的方案组织样板工程的实施；

4.7.4样板工程完成后，提请监理公司与甲方验收；

4.7.5《施工工艺样板\成品（交房）验收记录表》下发、样板确认后，由其技术负责人对施工班组进行交底，监理单位监督，并做好书面记录，保证工人的施工工艺达到样板工程的要求和标准后才开始组织大规模施工，且必须达到样板工程标准；

4.7.6施工单位应清楚所有样板的材料、人工、机械等成本均已包含在工程造价中，不得另行索取费用或拒绝履行。

5样板实施

5.1样板实施的时间

土建总包进场天内，设置集中工艺样板展示区，并在展示区内设置各类节点工艺样板；精装总包进场天内，设置装修工艺集中展示区，并完成节点工艺样板，装修样板集中展示区由装修总包统一管理；各专业分包进场天内，在装修总包安排下于集中展示区内完成本专业工艺样板展示。

5.2样板实施的标准

5.2.1材料部品样板

部品封样应在每一个部件的醒目处做出封样的相关内容：

封样人员、日期、部品名称、产地、送样单位、使用部位、规格、型号及相关的性能等项内容。

5.2.2施工工艺样板

施工工艺样板应展示该分项工程的每一道工序，分层制作，层层外露。

具体实施做法详见附件《样板引路实施标准》。

5.3样板实施的内容

必须实行样板引路的分项工程与主要控制节点包括但不限于以下内容：

首层大堂装修、标准层电梯间装修、砌筑工程（包括现浇砼窗台板、厨卫反坎、构造柱）、抹灰工程、外墙工程（如涂饰、墙砖工程等）、楼地面工程、外墙保温工程、门窗工程、防水工程、坡屋面瓦工程、室内大白、百叶栏杆工程、安装工程（管、线、盒、箱、预埋套管、封堵等）、园林景观铺装等。

分项工程样板实施清单

项目阶段

样板名称

样板实施时间

主要验收内容

参加单位

备注

结构阶段

钢筋绑扎样板

地下室地板第一个施工分区

节点构造、观感

项目管理中心、工程部、监理、施工单位

粗装修阶段

模板支撑体系

第个标准层

与施工方案的符合性

项目管理中心、工程部、监理、施工单位

钢筋绑扎样板

第个标准层

与施工方案的符合性

项目管理中心、工程部、监理、施工单位

标准层功能验收

砌筑开始的第个标准层

建筑功能、水电定位与走管的合理性

设计研发中心、项目管理中心、工程部、监理、施工单位

砌筑户型样板（包含水电定位与走管等）

大规模施工前

建筑功能、水电定位与走管的合理性

设计研发中心、项目管理中心、工程部、监理、施工单位

砌筑工艺样板

大规模施工前

防渗漏、防开裂构造

项目管理中心、工程部、监理、施工单位

水电安装工艺样板

大规模施工前

开槽、固定、封堵，管线位置防开裂、防渗漏

项目管理中心、工程部、监理、施工单位

内墙抹灰工艺样板

大规模施工前

观感；防开裂空鼓

项目管理中心、工程部、监理、施工单位

天花刮腻子工艺样板

大规模施工前

观感；平整度、水平度

项目管理中心、工程部、监理、施工单位

防水层施工工艺样板

大规模施工前

材料配比；厚度

项目管理中心、工程部、监理、施工单位

门窗安装工艺样板

大规模施工前

定位；安装固定；框侧防腐；防水

项目管理中心、工程部、监理、施工单位

栏杆安装工艺样板

大规模施工前

防护高度；牢固性；防腐

项目管理中心、工程部、监理、施工单位

涂料施工工艺样板

大规模施工前

涂料构造；观感

项目管理中心、工程部、监理、施工单位

外墙砖、石材施工工艺样板

大规模施工前

防脱落；色差；勾缝质量

项目管理中心、工程部、监理、施工单位

精装修阶段

工艺样板间

大规模施工前

节点构造；观感；防渗漏

设计研发中心、项目管理中心、工程部、监理、施工单位

交付样板间

大规模施工前

与交付标准的符合性；功能；观感

设计研发中心、项目管理中心、营销管理中心、工程部、监理、施工单位

5.4样板实施标准

材料部品样板、分项工程施工工艺样板、精装修工艺样板、楼层大面积施工前的工艺样板、户型样板等的制作按集团《样板引路工程实施标准》执行。

6工作程序与流程

6.1工作程序

6.1.1项目公司工程部结合本项目特点组织相关部门编制样板引路的具体要求，填写《样板计划汇总表》；

6.1.2工程招标期间，成本管理中心在招标文件中明确关于样板引路的具体要求；

6.1.3工程开工后，项目公司进一步向施工单位明确样板引路制并要求其严格服从与执行。

6.2工作流程

6.2.1流程图一：

《样板引路总流程》

6.2.2流程图二：

《材料部品样板确认流程》

6.2.3流程图三：

《施工工艺样板确认流程》

6.2.4流程图四：

《成品（交房）样板验收确认流程》

流程图一：

《样板引路总流程》

流程图二：

《材料部品样板确认流程》

流程图三：

《施工工艺样板确认流程》

流程图四：

《成品（交房）样板验收确认流程》

7奖惩措施

7.1样板引路实施的基本要求

7.1.1样板引路工作作为甲方项目部与监理公司的重点工作内容，应督促各施工单位在施工前必须认真了解此管理办法的工作程序，并按照工作程序进行工程施工；

7.1.2制作样板时要显示每道工艺的结果，由一系列样板组成，而不仅仅是显示完成面的情况，如防水工程为一个样板工程，应包括找平层，防水层，节点做法，保护层等四个样板。

7.2奖惩措施

7.2.1施工单位按监理要求，包括精装修在内的主要材料，必须按计划提交实物样品，经监理及甲方批准后进行“封样”存放，以备材料进场时的比对和验收。

施工单位未按计划及时提交样品的，每次给予元罚款处理；

7.2.2项目公司工地现场必须配置专用放置“封样”样品的房间并建立样品台账；如出现记录不准确或因保管不当导致样品丢失情况的，给予项目公司工程总监罚款元、相关责任人罚款元处罚；

7.2.3凡进入现场的材料、设备均应严格执行材料报审制度，项目公司各专业工程师应与监理工程师一起对进场材料、设备、半成品及成品进行抽样检查（样板比对）或抽样送检，监理工程师负责材料送检监督。

甲供材料及设备应由项目公司指定专业工程师组织监理工程师、承包商把好进场验收关。

项目公司设计管理人员需对设计外观的材料进行验收，当发现不合格或货不对板时坚决予以退货，情节恶劣者并处元罚款甚至取消承包商资格；

7.2.4施工单位施工前，必须在项目公司指定区域，做出项目公司及监理单位所要求的分项工程施工样板，经甲方、监理认可后方可进行大面积施工。

施工单位如出现未经样板验收进行大面积施工的，给予元罚款处理，并无条件拆除已施工部分；

7.2.5多层、高层建筑标准层必须按时完成两层工程样板房（即交房标准）的施工，并履行项目公司、集团层面验收手续。

如未按时完成，给予项目公司总经理、工程总监各元罚款处理；

7.2.6各相关部门参加样板房会审验收后，形成评审记录，项目公司负责督促有关单位整改。

整改工作由项目经理负责，没有达到整改要求标准的，严禁开展大范围施工；

7.2.7集团项目管理中心依据《样板引路管理办法》对各项目公司进行考核。

分部分项工程大面积施工之前，如果未按本管理办法要求完成相应工程的样板引路工作，则对其项目公司在集团范围内通报批评；情节严重、给集团造成损失的，给予项目公司总经理、工程总监降级处罚。

8附件

附件：

《样板计划汇总表》

附件：

《施工工艺样板成品（交房）样板验收记录表》

附件：

《材料部品封样标识表》

附件：

《材料部品封样管理台帐表》

9附则

本制度由项目管理中心负责起草、修订并解释。

本制度自颁布之日起试行。

附件：

样板计划汇总表

项目名称：

编号：

编号

类别

内容

样板范围

确认部门

交房样板

标准户型

施工工艺样板

屋面工程

防水工程

砌筑工程

门窗工程

...

材料样板

涂料、油漆

地砖及排版

...

工艺样板间

门窗系统

栏杆

...

说明：

样板内容、范围由项目公司组织相关部门讨论确定，不限于以上内容。

附件：

施工工艺样板成品（交房）样板验收记录表

项目名称：

编号：

工程名称

施工单位

验收样板

验收时间

质量控制要点（按规范、合同）

施工单位意见

签名：

监理单位意见

签名

项目公司意见

签名

附件：

材料部品封样标识表

项目名称

样品编号

样品名称

封样日期

使用部位

厂家

型号

供货商

（签章）

承建商

（签章）

监理单位

（签章）

项目公司

工程部

（签章）

集团设计研发中心

（签字）

集团项目管理中心

（签字）

集团成本管理中心

（签字）

集团营销管理中心

（签字）

注：

需集团相关部门确认的材料部品包括：

门窗、涂料、内墙砖、外墙砖、外墙石材、屋面瓦等。

附件：

材料部品管理台帐表

项目名称：

编号：

序号

样品名称

厂家

型号

使用部位

样品编号

封样日期

备注

制表人：

专业负责人：

日期：