目前我国物业管理模式36页.docx
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目前我国物业管理模式36页
第四章物业管理模式
第一节目前我国物业管理模式
第二节传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别
第三节中国物业管理体制发展趋势
第四节物业管理市场的管理体制
第四章物业管理模式
在传统的计划经济体制下，物业管理的概念在我国尚未形成，常规的管理也是以行政管理的方式进行的，即一个单位的房屋由单位的行政办公室或后勤部门负责，进行一些日常的房屋维修等。
改革开放以后，尤其是以土地的使用权有偿有期出让的改革为契机，国家加大了房改的力度，房屋产权由过去的单一形式变为多元化以后，给房屋的管理带来了难度。
我国南方经济特区城市逐步引进并推广了以经济手段对物业进行管理的概念和方法，并逐步建立了以经济手段为主，法律和行政手段为辅的物业管理体制。
由于我国历史等一些原因，东西部经济发展有较大的差异，即使在同一个城市中，也存在着经济悬殊过大的现象，这就决定了我国目前物业管理的多样性。
一、房屋管理的六种模式
根据不同地区的经济状况，我国住宅小区（楼宇）的管理模式大体有以下六种：
（1）以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理公司开展物业管理工作；
（2）以房地产管理部门转制成立的物业管理公司开展物业管理工作；
（3）房地产开发公司组建的物业管理公司开展物业管理工作；（4）单位直管公房管理模式；
（5）完全按照现代企业制度建立起来的物业管理公司开展物业管理工作；（6）由街道居委会、社区服务站以及物业管理公司以合三为一的一种管理模式开展物业管理。
二、六种管理模式的比较
1.行政管理部门成立的物业管理公司所采用的物业管理模式这种模式的优点在于突出了地方政府的行政管理作用，因其管理机构与政权基层组织相一致，在实施管理时具有权威性，制约力强。
专业管理机构在小区管委会领导下，各自履行自己的职责，能做到统一安排，分工明确，专业协作，各负其责，使小区成为一个完整的管理体制，而且基层组织的稳定性有利于小区管理的长期性和稳定性。
这种模式在单一产权房屋管理中，尤其能体现它的行政管理的效用。
在产权多元的情况下，这种以行政为主体的管理模式，应避免管理委员会大包大揽，要充分发挥专业管理部门的职责和功能，要防止行政管理代替一切的情况。
目前小区中的违章搭建房屋，据有关部门统计，占56％左右的违章房屋是属于行政组织——居委会、街道办事处所为。
2.国家房管部门转制成立的物业管理公司所采用的物业管理模式
这种模式的优点是发挥了房地产管理部门的管房专业之所长。
小区以房屋管理为主体，对房屋进行科学管理，保持房屋较高的完好率，有利于保护小区的整体风貌。
但这种模式难以协调各专业部门，在小区总体管理上各专业部门容易各自为政，不能齐心合作，而房管部门又缺乏权威性，扯皮现象较多。
同时，由于长期以来房管部门对房屋采取的是行政管理，随着市场经济的发展，住房商品化后，如何对待小区内的居民购房者，如何开展全方位服务则还需要有一个转变过程。
目前全国已开始加大、加快房改步伐，鼓励老百姓购买房产以后，房管部门的体制、服务对象、内容都将发生巨大的变化，建设部要求所有房管部门要在2000年前完成转制，这就要求转制的物业管理公司跟上形势发展，否则就有可能被淘汰。
3.房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式
这种模式在商品经济比较发达的地方容易推广。
它发挥了房地产开发企业的经营所长，从开发、建设到管理是一条龙，管理与经营活动结合起来，可以为住户提供全方位服务，不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务，还可以为住户提供特殊需要服务，由于这类公司依附于开发商，物业管理公司经营得好与坏、盈与亏都由开发商负责，造成物业管理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。
从近期看，这种依附还是可以的，但从长远来看，物业管理公司总有一天要“断奶”。
因此这类物业管理公司应尽快增强自主意识、独立意识和市场竞争意识，真正成为自主经营、自负盈亏的经济实体。
此外，这种模式应注重经济效益、社会效益与环境效益相结合，加强政府的监督、指导，维护居民正当的合法权益，并注重处理好与街道办事处、居委会的关系，充分发挥基层政权组织的作用。
4.单位自行管理的物业管理模式
这种模式的优点是企业比较重视，住房已成为企业十分重要的问题和工作，配有专职企业负责人进行管理，管理对象是本单位的职工和本单位的房产，比较单一。
经费来源是以企业福利基金为后盾，比较充裕，住户如有意见或公共设施出现损坏需要修理时，可以直接向有关部门反映，并能尽快地得到解决。
由于领导一元化，出现问题行政领导可以干预，从管理到经费筹措都比较方便。
这种模式只能在企业内部进行。
存在的问题是随着人事制度的改革、单位用工自主权的增加，解聘、招聘、辞职等人才大量流动，给企业福利性住房管理带来了不便，不能适应我国的住房制度改革和发展社会主义市场经济的需要。
此外，本企业后勤部门成立的物业管理公司不是独立法人单位，在经济利益上难以和原单位脱钩，经营管理工作也受到较大限制，难以实行职能分解、政企分离，也不利于面向社会，形成规模经营。
5.按照现代企业制度建立物业管理公司的管理模式
这种模式的优点：
首先是管理思路清晰、市场意识强烈，明确服务对象是业主（使用人），办事热情、认真；其次，物业管理企业成本概念清楚，他们完全按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的方式进行，可解决多年来行政管理缺乏资金的大问题；再次，这种按照现代企业制度建立起来的物业管理公司机制灵活，运用市场经济规律采用优胜劣汰的竞争机制，对企业职工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期评定，充分调动全体员工的积极性，彻底打破过去国有企业那种吃“大锅饭”的懒惰思想；最后，这种企业为业主（使用人）服务思想牢固，服务质量高。
这种按照现代企业制度建立的物业管理公司应是我国物业管理行业发展的方向，因为它符合社会主义市场经济的要求，有强大的生命力，但由于我国国情所限，一是人们的思想观念还停留在计划经济时期的福利房上，对花钱买享受还不理解；二是我国经济发展还不平衡，生产力提高不快，人民生活水平相对较低，因此一些物业管理公司还处在低水平上运转。
如果一些物业管理公司托管房产面积小的话还会出现亏损经营。
必须引起物业管理公司高度重视，强练内功，扩大规模，扭亏为盈。
6.按照“三合一”组建的物业管理模式
“三合一”模式的优点：
首先是居委会参与，可以树立物业管理公司的形象。
因为居委会作为我国行政组织的最基本单位，它代表政府，有一定威信。
其次，容易与政府各部门协调。
居委会可以代表物业管理公司与政府各职能部门进行协调。
因为居委会对街道、政府较为熟悉，协调较为容易。
最后，居委会与物业管理公司在行政、经济上分工明确，小区行政管理由居委会承担，经济上由物业管理公司解决并支持居委会开展工作。
这种模式的弊端：
一是领导体制不顺：
居委会主任由上级街道委派，物业管理公司经理是企业法人，当两者工作发生矛盾时，到底谁服从谁？
没有明确规定。
二是存在权利与义务不符。
对于居委会来讲，经费上得到物业管理公司的支持（有些居委会工作人员还得到了一份补贴），应该承担物业管理公司的一部分工作，但事实上，很多物业管理公司认为居委会权利要得多，义务承担得少，容易产生矛盾。
三是产生了新的政企不分的局面。
物业管理公司作为企业，自负盈亏；居委会作为国家基础行政组织，则以行为利益为重，企业利益与行政利益常发生冲突，领导又常和稀泥。
四是物业管理中出现重大失误，业主把物业管理公司告上法庭时，由于体制不清，许多物业管理公司经理还兼任居委会主任，就出现业主状告政府（居委会主任代表基层政府）的被动局面。
第二节传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别
为了更好地了解市场化的物业管理的特点，有必要同过去传统的房屋行政管理进行对照与比较。
一、传统的房屋管理
通常是以行政手段管理，其管理单位是政府的一个职能部门，如市、区房管局和基层单位——房管所。
传统房屋管理单位属于事业性质。
由于房管部门管理的房屋是国有财产（产权单一），而房管部门又是政府的一个职能部门，所以产权和管理权是合一的。
一般是对房屋及其附属设备进行维修、养护，工作比较单一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一员三工”便可以负责一个片的房屋维修管理。
“一员”为房管员，每月定期收房租，如果住户有问题，只负责传递信息，而且只围绕房屋的维修方面；“三工”即瓦工、木工和壮工，也就是维修的基本队伍，几个房管员才配上一个水电工。
其维修经费来源有两种：
一是收取的低租金（由于国家采取的方针是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的）；二是大量的靠国家财政补贴。
所以国家房屋建得越多，包袱背得越重。
国家想管好房屋但没有财力保证。
二、市场化的物业管理
市场化的物业管理采取的是以经济手段进行管理，其管理单位——物业管理公司属于企业性质。
物业管理公司的基层管理单位是管理处。
一般来说，物业管理公司只有经营管理权而无产权。
物业管理公司管理的内容非常广泛，通常分为三类：
第一类是公共服务，就是为全体住户提供经常性的有偿或无偿服务，例如清扫保洁、治安保卫、庭园绿化等；第二类是专项服务，为小区内的住户提供专门服务，如修理与管理各种车辆，为用户提供室内装修服务，开办商店、饭店、美发店等；第三类是特约服务，即根据住户的特殊需要进行服务，如代购车船票，为住户代购粮食、蔬菜，代送儿童上学等。
其经费来源主要是物业管理公司自己筹集，通过收缴管理费和多种经营来解决，为居民提供有偿服务。
三、两种管理方式的比较
从传统的房屋管理方式向社会主义市场经济条件下的市场化物业管理方式转变，从表面上看，两者区别不大，都是对物业进行管理。
然而，如果我们认真地对物业、物业管理的概念与传统的房屋管理相比较，不难发现，它们之间有诸多原则上的区别，详见下表。
1.从管理体制上看两者的差别
传统的房屋管理是计划经济下政府部门和企事业单位按产权、按部门采用行政手段，直接进行行政福利型的封闭式管理。
通常是长官意志、行政命令的办法，是计划包办的维修管理办法。
前几年，全国许多地方实行了所有权与经营权“两权分离”，组建了一批房屋管理公司，在管理体制上做了些变革。
但这些单位大都为事业单位，行政干预、政企不分的色彩较为浓厚。
物业管理公司是专业化的企业。
它的服务是通过市场、采用经济手段进行社会化管理的有偿服务，是按“独立核算、自负盈亏、自我运行、自我完善、自我发展”的管理体制开展工作的。
概括地说，前者是计划经济下的政府、部门行为，是福利型的；后者是市场经济下的企业行为，是有偿型的。
2.从管理内容上看两者的区别
传统的房屋管理多年来一直以单一的“收租养房”为主要内容。
而国家实行的又是福利型低租金政策，即使收了租也养不了房，仍需要政府给大量的财政补贴进行房屋维修，因此形成了房屋盖得越多，政府补贴得越多，包袱背得越重的恶性循环。
物业管理是对房屋、设备、设施、市政、环境等实行全方位、多功能的经营、管理、服务；它既要管好房，又要以人为核心提供物质和精神两个方面的服务。
企业通过开展一业为主、多种经营的经营方针，实现造血功能，政府不给补贴，逐步走向良性循环。
3.从管理对象的产权关系看两者的区别
传统的房屋管理，不论是政府或部门管理，都是国家的，产权单一。
随着房屋商品化、住宅制度改革的推行，产权结构发生了根本性的变化，原来以公房为主体的格局，被大量共有、共用而又毗连的房屋格局所取代。
例如广州市，每年住宅商品房总量的80％由个人购买，现在广州已经形成国家、集体、个人，包括港、澳、台胞以及外国人等多种所有制组成的多元化产权格局。
在这种变化面前，如果仍然沿用传统的管理办法，则不仅会导致各自为政、各行其是的无政府主义现象发生，还必将会导致整栋、整片房屋的维修管理陷入无从计划、无从管理的状态。
而物业管理突破了产权归属界限和分散管理的格局，实行高度统一、全方位服务于一体的管理。
它的职责除对小区内所有的房屋及附属设施进行维修管理外，还对小区内的环卫、绿化、市政、治安、交通等实行全方位的管理，发挥住宅小区的整体功能，为建设一个舒适、优美、安全、和谐的居住环境创造条件，深受居住者的欢迎。
4.从管理机制上看两者的区别
传统的房屋管理是管房单位以自身的意志来管理住户，他们与住户的关系是管理与被管理的关系，住户长期处于被动地位而无法选择。
南京一位居住在公房里的住户，屋顶漏水，向所管辖的房管部门连续反映了近一年都未修好，住户实在没法，只好求助市民热线电话帮助解决。
市场化的物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业。
物业管理企业也有权接受或者不接受选聘。
双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权力、义务。
管理公司与住户的关系则是服务与被服务的关系，而且是寓管理于服务之中。
凡是住户所需要的各类服务，物业管理公司都应尽量给予满足和解决。
造成上述差别的根本原因在产权归属不同。
产权的公有始终使物业的监护责任落不到实处，而行政手段又使管理陷于僵化。
随着我国土地使用制度的改革以及市场机制的引入，才真正使我国的土地资源实现了巨大的自身价值，最终才有可能从根本上解决老百姓的住房问题。
也正是在这种条件下，物业管理才应运而生。
第三节中国物业管理体制发展趋势
一、中国近期物业管理特点
1.中国物业管理市场潜力大
党和国家政府十分重视人民群众住房条件的改善。
据国家统计局资料表明：
（1）全国城镇居民人均居住面积1978年为3.6平方米，到1998年底上升为9.3平方米；
（2）建国50年（不包括1999年）共新建住宅40.4亿平方米，后20年是前30年建造的住宅量的6.6倍；
（3）1998年，我国城镇住宅投资4310亿元，比上一年增长近30%；
（4）1998年，我国城镇住房建设再创历史最高水平，住房竣工面积为4.76亿平方米，比上一年增长17.4％；
（5）1998年，我国经济增长7.8％中，其中至少有一个百分点是住宅建设拉动的。
商品住宅纳入物业管理市场已成为现实，仅此一项就足以看到中国物业管理市场的波澜壮阔。
大量的商住楼、写字楼的出现为我国的物业管理市场增添了诱人的魅力。
另外，大中城市的房改力度速度加大、加快，公有住房出售工作近期要完成，进一步扩大了物业管理市场，更值得一提的是，许多城市不仅重视新建房屋的物业管理，也开始对旧住宅小区进行出新并纳入物业管理。
以南京为例：
全市实有房屋总量为8607万平方米，近年来，每年新建成住宅近300万平方米，1992年以来建设2万平方米以上的住宅小区就有264个，已建成高层楼宇427幢、668万平方米，在建高层175幢、496万平方米，同时积极开展小区出新工作，1998年全市对16个、217万平方米旧住宅小区进行了出新试点，推行了物业管理，1999年又对42个、347万平方米旧住宅小区进行出新。
目前南京的物业管理公司近400多家，物业管理已成为南京第三产业的一支重要的生力军，而全国的物业管理市场则更加可观，到1998年全国物业管理公司已达到12000家左右，从业人员近150万。
据有关专家估计，到国家“十五”计划结束，全国大中城市纳入物业管理的房屋将达到50％～60％，一些沿海经济发达城市要达到80％以上。
应该说中国的物业管理市场前景广阔，前程似锦。
2.中国近期物业管理的特点
（1）与市场经济相适应的物业管理模式和计划经济体制下传统的管理模式在一个时期中并存。
近几年，一方面大量建成的住房进入房地产市场，作为商品房出售，售后管理纳入物业管理轨道，这部分房屋呈逐年增加趋势；另一方面，未出售的直管公房还要继续管理。
在城市房屋的管理中，房管所还具有其不可替代的自身的优势。
在一定时期内，它将继续是城市房屋管理的重要组成部分。
因此，市场化的物业管理模式与传统的房管所管理模式将在相当一个时期内共存，它们将为中国的房屋管理作出各自的贡献。
当然，两者的比重和地位也将会随着时间的变化而变化。
（2）物业管理的模式和标准将呈多层次性，与现代化都市建设和人们的生活、工作要求相适应。
由于房改以后，房屋的产权转向多元化。
随着市场经济的发展，允许一部分人先富起来，导致房屋的质量和居住的水准呈现为多层次，从一般小区居民住房到高级豪华的公寓别墅，其差距很大。
因此与之相适应的物业管理模式也将出现多类型、多层次的趋势。
从一般的维修、清洁、治安、家务劳动到引进先进的管理设备和管理思想，实施多功能的与国际水准接轨的服务，以满足各个不同层次水准的居住和工作需要。
所以全国物业管理的发展和市场的培育必须适应这一特点。
二、中国物业管理体制发展预测
物业管理在我国一出现便显示出强大的生命力，并蓬勃地发展起来，目前我国物业管理还处在一个萌芽状态，随着时间的推移，将是怎样的状况呢？
经过近期调查研究，未来物业管理将沿着以下发展方向前进。
1.物业管理的体制将取决于市场经济的发展，取决于生产力水平的提高
经济是基础，一个发展中国家更应感到发展经济的重要性。
所以小平讲“发展是硬道理”，只有在不断地发展生产，提高劳动生产率，人们的物质生活水平进一步得到提高以后，人们才会有改善其生活环境、求善求美、追求自我的要求。
中国的物业管理要上水平，上一流，就必须提高中国人民的劳动生产力，人民收入增加了，生活提高了，有了一定的经济基础，物业管理企业开展各类服务，就不会因费用收不齐而感到紧张。
2.各类物业管理体制将会交融相持一定阶段
由于中国城市化发展有一个渐进的过程，老百姓经济收入的提高也有一个渐进增加过程，不同收入的老百姓对住房规格、功能设计、社区环境、管理水平、服务质量也有不同层次的需求。
因此，中国的物业管理企业在一定阶段内也应多样化，即大多数的物业管理工作开展，并不是严格按照市场经济法则，符合国际惯例，根据现代企业制度建立起来的物业管理企业来进行工作，而是伴随着各地区的实际情况来推进物业管理，所以“三合一”管理体制，街道、居委会组建的物业管理公司，房地产开发商自己组建的物业管理公司，以及房管所转制后成立的物业管理公司等，都会持续一定时间，这是由中国的经济基础、老百姓的经济收入以及人们的思维观念所决定的。
从目前我国的实际来看，在一定阶段内还存在着三类房产管理格局。
第一类：
历史遗留下来的居住房屋。
一些沿街道、里弄盖建的简陋平房和零星工房仍然存在，而且面广量大。
由于国家的财力有限，不可能短期把所有资金全投入到改造居民住宅中去，所以仍然执行传统的管理模式。
第二类：
由成片的职工住宅（多层和高层）构成的居住区、安居工程营造的居住区、公有房屋出售后的居住小区都可以根据具体情况逐步纳入物业管理。
由于居住在这里的居民大多数都是工薪阶层，物业管理的内容和收费的标准应根据居住者的经济承受能力和生活需要来制定。
第三类：
高标准的内销商品房、外销公寓住宅、别墅、商务楼都将纳入物业管理。
其中一部分还将同国际接轨，实施全方位的管理与服务。
物业管理的收费执行市场价格。
3.以现代企业制度建立起来的物业管理公司，最终将取代那些过渡性的物业管理体制
随着市场经济的发展，优胜劣汰的竞争机制将促进中国物业管理体制的进一步优化。
政府在市场经济运行过程中，不再直接领导企业，而是政府规范市场，由市场指导企业。
政府应该制定相应的法规，大力支持、扶持、鼓励那些按照现代企业制度建立起来的物业管理公司开展工作。
特别是中共中央十五届四中全会关于《国有企业改革和发展若干重大问题的决定》的发表，使我国物业管理体制构架的建立有了明确的指导思想。
“国家从战略上调整了国有经济布局，要同产业结构的优化开放和所有制结构的调整完善结合起来，坚持有进有退，有所为有所不为”。
“国家控制国民经济命脉企业”，而对第三产业，尤其是像物业管理这样的服务性企业，应该说是鼓励各种类型体制。
根据目前国外、境外的一些工作经验来看，物业管理体制实行有限责任公司和股份公司，甚至允许一些个体民营，可能更容易调动所有人的积极性，也是物业管理扭亏为盈，实行竞争，走出低谷的有益措施之一。
4.物业管理企业将走向集团化、品牌化
随着物业管理的企业化、专业化、社会化程度的不断提高，业主的期望也随着物质生活和精神生活的提高而提高，这就给品牌公司提供了更多的发展空间。
有了规范的行业市场和健全的法律法规，在竞争中就会出现物业管理行业的资产重组和企业兼并，形成一种跨行业、跨部门、跨地区的企业集团公司，这种由分散的物业管理公司组成的企业集团，既可发挥物业管理的社会效益、获得品牌效应，又可充分利用企业多种经营的经济优势，互为补充，相得益彰。
第四节物业管理市场的管理体制
物业管理是一个新兴的行业，对于这一新兴行业市场的管理，可以借鉴其他行业的管理经验，结合物业管理的特点，建立一套完整的管理体制。
目前其他各行业的管理体制虽有差异，但就整体而言，大多实行三级管理体制，即政府管理、行业协会管理和企业内自我管理。
这一管理体制是众多行业经过长期实践的经验总结，它实现了从宏观到中观、微观的合理分工和有机结合，成为当今物业管理探索建立市场管理体制可资借鉴的模式。
本章将从政府管理、行业协会管理和企业内部管理三个层次阐述物业管理市场管理体制的建立。
一、政府对物业管理市场的管理
从其他发达、成熟的行业市场管理的实践来看，政府对物业管理市场的管理应通过法规来实现，即政府管理属法规管理。
其基本职能和作用是既把物业管理市场置于法规监督之下，又本着疏导的原则为物业管理市场充分发挥功能创造有法可依、有纪可守、有章可循的良好的外部环境，使物业管理法制化、规范化。
政府对物业管理市场管理的首要任务和重要手段是制定物业管理法律、法规，颁布管理条例。
物业管理法律、法规及管理条例应明确政府管理机构的设置、政府管理的权限与范围；明确业主管理委员会、物业管理公司和政府管理机构的权利与义务；此外还应建立配套的地方性法规及实施办法。
政府对物业管理市场的管理，在立法的同时还要加强执法，加大执法力度，真正使法规中规定的各项制度落到实处，实行有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。
建设部1994年发布的两项部门行政规章《城市公有房屋管理规定》和《城市新建住宅小区管理办法》及国家计划委员会和建设部于1996年联合发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，是目前我国有关物业管理的主要法律依据。
《城市公有房屋管理规定》规定了公有房屋的所有权登记、使用、租赁、买卖、修理和法律责任等内容。
从该规定的内容来看，在现阶段，对公有房屋基本仍沿用旧的管理模式进行管理，但其中第五条规定：
“公有房屋的经营和管理要逐步实现社会化、专业化。
产权人可以委托物业管理公司等代为经营和管理”。
由此可以预见，随着我国住房制度改革的不断深化以及现代企业制度的逐步建立，城市公有房屋的管理会逐步摆脱现有的管理模式，向物业管理模式发展。
《城市新建住宅小区管理办法》规定了住宅小区的管理体制、管理模式，住宅小区的物业管理责任，住宅小区管理委员会的权利与义务，物业管理公司的权利与义务，物业管理公司可享受的优惠政策，物业管理合同的内容，房地产产权人和使用人的权利与义务等内容。
由于目前我国的物业管理是以新建住宅小区的管理为重点，因此，该《办法》是物业管理最主要的法律依据之一；又由于该办法具有较强的针对性，故其适用范围较窄。
随着物业管理的进一步发展，物业管理现已涉足工业、商业、出售公房等众多领域，这些领域的物业管理也都需要法规来加以规范。
《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定了物业管理服务收费的管理机构、收费的适用范围；明确了物业管理服务收费应遵循合理、公开以及与物业产权人、使用人的支付能力相适应的原则；规定了物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点的不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经
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