项目管理盐城市区串场河景观带盐镇水街景区项目.docx
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项目管理盐城市区串场河景观带盐镇水街景区项目
（项目管理）盐城市区串场河景观带盐镇水街景区项目
盐城市区串场河景观带盐镇水街景区项目
第一章项目概况
一、项目法人
盐城市城市建设投资集团公司是市政府履行出资人，职责具有国有城市资产投资、建设、运营、管理主体地位的、直属市政府领导的国有一档独资企业。
集团公司经营范围为：
依法经营和管理政府授权的以独资、控股或参股等多种形式存在的国有资产和国有股权；实施市政府授权范围内国有资产的经营和资本运作；实施经营市政府委托的城市经营性资产、房地产开发，城市准经营性资产和非经营性资产；盘活城市存量资产，实现国有资产的保值增值，通过招商引资等多种形式广泛吸纳社会资本；实施市政府委托的资产收益管理、产权监管、资产重组；实施市政府授权的其他业务。
投资主体：
盐城市人民政府；注册资本：
10亿；实收资本：
2.36亿；企业总资产：
7亿。
二、项目名称
串场河景观带水城景区项目。
三、建设地点
位于盐城市区内。
四、建设内容
盐镇水街景区项目皆为政府2008年重点实事工程。
盐镇水街景区项目位于整个海盐文化风貌带的中心地带，东临开放大道，北接东进路。
与沧海盐田景区接壤，东侧与中国海盐博物馆遥相呼应，地理位置优越。
南北纵长约639米，东西宽约150米，总面积约为96955平方米。
该工程建筑群主要为园林风格。
其中游客服务中心占地面积6741平方米，建筑面积22500平方米，主要功能为五星级配置的宾馆。
客房180套。
水街建筑群总建筑面积为30000平方米，其中作为餐饮约计15000平方米，其他园林建筑约计15000平方米，主要为辅助性和商业用建筑。
五、基地现状及动拆迁
水街项目基地面积为96955平方米，目前正在进行工程建设中。
六、建设期
项目建设期为一年。
七、投资估算及资金筹措
经估算，水街项目建设投资估算约3.3亿元。
资金来源主要由以下几个方面筹集：
自筹资金约1.7亿元；申请银行贷款1.6亿元。
第二章项目建设的必要性
盐城东临黄海，西接淮扬，南临通泰，北至连云港，历史悠久，物产富饶，地灵水秀，人文荟萃。
盐城处于北亚热带向南暖温带过渡区，年平均气温13.7-14.4摄氏度，年平均降雨量910-1060毫米之间，年平均日照为2199-2362小时，无霜期217天左右，气候湿润、四季分明、日照充足，无霜期长，雨量充足。
境内河流众多，水网密布，地势平坦，具有得天独厚的海洋、滩涂资源，全市海岸线长580公里，滩涂面积680万亩。
城市规模：
1983年建市，现状中心城市人口约50万，建成面积约50万，正逐步由中等城市向大城市跨越。
总体布局：
坚持“一城四镇”不变，用地发展方向以向南为主，适当向西，合理控制北部的发展。
规划以串场河、新洋港、小洋河、蟒蛇河为界，将城市建设用地分为城中、城东、城南、西北、城北5片，经济开发区备用地选择在伍佑镇南新河地段。
实施情况：
这一阶段，经济开发区的成立和盐城新区的建立（1996年），城市呈跳跃性增长，用地扩展以向南为主。
水街项目设计地块位于盐城市区开放大道以西、串场河以东，是介于东进路与规划滨河路之间一占地约96955平米的方形地块，地块位于串场河景观带八卦盐田景区东侧；为迎接中国首届海盐文化节，展示我市海盐文化特色和历史文化底蕴，市委、市政府决定在东进路一线建设海盐历史文化风貌区，并将水城、水街定位为一展示盐城水乡风貌和传统民俗风情的，集餐饮、购物、娱乐、住宿于一体的临水建筑群景观带。
天时－良好的发展基础
盐城近年来城市环境建设突飞猛进，通过对盐渎公园的改建及串场河景观带的整治和建设等一系列的项目，盐城的城市景观得到了整体的提高，这给发展对外旅游业做好了积极的准备，也给盐镇水街的这一主要针对外来游客的景区建立了良心发展的土壤。
地利－优越的地理位置、丰富的文化来源、天然的水源条件
串场河是水街地块的天然水源，这是建设水街景观的第一前提条件。
盐镇水街景区被沧海盐田景区及中国海盐博物馆环绕，两者均以提供旅游观光功能为主，而水街建筑群配备了足够的餐饮休闲设施，使得水街在功能分配上与周边旅游区块紧密的结合在一起。
同时盐城当地具有丰富的民俗风情文化资源，可以为水街人文气氛的塑造提供丰富的素材。
人和－市政府的重视、园林院的积极配合
从串场河规划建设至今，盐城市政府导对于整个海盐风貌区建设表现出极大的热情和信心，对水街的方案进行反复论证与推敲，力求能够使得水街既集合了传统园林建筑、景观中的精华又不失盐城特色。
第三章建设方案
水街项目的建设方案是由杭州园林设计有限公司提供的初步设计方案。
一、指导思想
继承海盐文化风貌区整体精神，以盐城民俗、民居、桥文化为主要参考依据，使用传统园林空间的经典处理手法，以一条主要水系为整体景观的主要布置轴线，沿河岸合理设置数个围合半围合的建筑院落与广场空间，形成“一个文化中心，一个水系中心，一条南北向水系主轴与数条东西向景观轴线相互交错，串联起四大主要景观围合组团”的整体格局，营造具有盐城地方风味的水乡园林感觉。
水线处理曲折化且与周边环境相结合
在有限的地块范围内要塑造多变的水系，则必须使用曲折的水线，水街内以水系贯穿整个用地南北，两头自然曲折，配合周边较为自然生态的环境氛围，中间部分由于周边均为人工硬质景观，同时也为方便游船通行，相对以直线型为主，“一”字型、“L”型、“回”字型相结合，水上游览线路富有变化。
与周边环境的轴线对应
水街地块西侧为已设计完成的沧海盐田景区，为了使得设计和原有环境更好的结合起来，可将周边景观中的轴线关系引入到景区内部，轴线的延续可以增加景观的透视感和纵深感。
建筑组合形式院落化
在对盐城当地民居特征的充分研究的基础上，吸收中国传统民居建筑的精华，在本方案的设计中对于建筑的组合形式总体上以形成院落式的围合半围合空间为主要的组合方式。
植物空间形式多样化
院落式的建筑布局形成众多的庭院空间，这些庭院空间之间在植物景观的塑造上需要能够体现在统一之中有一定变化，如亲水的半围合庭院空间、建筑围合庭院空间以及建筑半围合庭院空间、广场庭院空间之间需要有各自的特色，以增加游人在感观上的丰富感。
二、总体规划结构
根据设计指导思想设立的总的框架体系，盐镇水街的整体规划结构可以概括为“两心两区，四纵一横，四大围合”。
两心：
指的是一个人文中心，一个水系中心。
人文中心位于与鹿鸣路廊桥相对的东西向景观主轴与南北向水系轴线的交汇点，是整个水街景区最重要的核心区位。
一个水系中心位于水街地块北侧的主水面，是整个水街水景的源头。
两区：
指的是以水系中心为核心组织起来的北侧游客服务中心景区，及以人文中心组织起的南侧水街景区。
四纵一横：
指的是两条东西向景观主纵轴、两条东西向景观次纵轴以及一条南北向水系横轴。
四大围合：
指的是四纵一横交汇处形成的四个主要的建筑院落、广场等围合半围合空间，游北向南依次为游客服务中心半围合空间、大宅门围合空间、山水广场围合空间、傍水人家围合空间。
根据总体结构框架体系，将盐镇水街景区由北向南依次划分为游客服务中心片区、大宅门片区、山水广场片区、傍水人家片区、商业街片区五大区块。
1、游客服务中心
该区域位于盐镇水街景区的北侧，是水街水系的源头，占地面积约33100平米，区域内主要包括一五星级主宾馆和避风湾景点（酒吧区），宾馆的主入口设于东进路南侧，与开放大道及规划滨河路的道路中心线距离均保证70M以上，满足城市规划规范要求。
建筑布局及造型上充分体现园林特色，注重建筑与环境、建筑与人的融合与沟通，在创造高品质建筑的同时，创造出更完善的环境。
这组建筑体量上化整为零,采用庭园式布局，同时强调建筑第五立面-屋顶平面丰富有机的组合，强调建筑轮廓线高低错落，二、三、四层为主，局部五层，力求做到现代化与园林趣味相统一。
主要功能包括宾馆大堂、商务中心、美容美体、健身、娱乐、室内游泳池、会议、餐饮以及180间客房（包括行政楼层及总统套房），可满足旅游、度假、会务等较高档次的需求。
宾馆设有一大型地下停车场解决主要停车问题，另外还设有室外停车场、网球场等活动服务设施。
避风湾位于宾馆东南侧一内凹形水面区域，周围因势而起一组Y形回廊建筑，建筑本身风格参照盐城传统民居，并由中国传统园林廊相沟通，做到了当地建筑与园林精华的完美契合，建筑内主要安排酒吧、茶室等休闲空间。
建筑周围景观自然、质朴，湾内水面宁静安怡，更有鱼虾藏匿在水草之中，水生植物群落以自然的生长方式散落于岸线周围，在岸上由卵石铺装而成的道路蜿蜒曲折，精致又不失大方。
2、大宅门
从游客服务中心往南，为一回形水域围合的三进大宅门建筑群，建筑采用院落式布置，主体建筑占地面积为3425平米，是整个南侧水街景区占地最大的一组集中建筑，建筑以一、二层为主，局部三层，建筑内部有八个大小不同的围合半围合庭院空间，庭院内采用中国古典园林的经典植物造景手法，营造出精致高雅的休闲氛围，大宅门建筑群主要功能以餐饮、娱乐、休闲为主。
大宅门主体建筑西侧主入口落在景区东西向景观主轴线上，正对鹿鸣路廊桥，配合入口前拱桥及商业区广场内树阵与牌坊，形成强烈的透视感和纵深感。
大宅门东侧入口正对“水影照壁”，照壁主体长约18米，上有精细砖雕，两侧围廊连接东西翼建筑，照壁中心亦位于大宅门主建筑群中心轴线上。
照壁两侧广场对称分布两座拱桥与大宅门主体建筑群沟通，照壁前为一规整大水面，水波荡漾、水影、人影、光影相互交错，投映到照壁之上，形成动感十足的景观效果。
3、山水广场
大宅门建筑群的南侧为盐镇水街景区又一东西向景观次轴，沿轴线由东向西依次分布了景观廊、中央绿岛、水云阁、入口拱桥等建筑及构筑物，这些构筑物与周围建筑一起围合形成一不规则广场区域，广场占地8740平米，名为山水广场，广场内多处临水空间设有绿地，绿地地势起伏，与水景的跌宕起伏相互呼应，所谓“仁者乐山，智者乐水”，山水广场正是象征性地集合了这两种景观特质的休闲空间，游人在这里集散、停留、休闲、饮茶。
水云阁为整个山水广场的中心，为一传统式园林阁楼建筑，是这一区域的制高点，，游人可以登上水云阁眺望整个水街的中部景区。
另在山水广场内可放置多组反映盐城民风民俗的情景雕塑，增加整体景观的动感。
4、傍水人家
水街最南端直至水城门为傍水人家景观片区，占地约27250平米，该区域内的水系呈折线状延伸，沿河岸分布了成片院落式排列的建筑群，建筑风格均吸收了草堰民居的特色，同时结合传统园林景观建筑的优点，整体营造出水系边进退错落的居住场面，其中包括“漂舟戏苑”、“驿水客栈”“水城门”等主要景点。
漂舟戏苑临水而筑，其西侧正对一片大型水域，其中心建筑为一水上戏台，戏台中轴线构成了整个傍水人家的景观纵轴，戏台两侧为休息廊，游人可以选择乘坐游船或者直接在岸边观看表演，夜幕降临时，大红灯笼高高挂，渔船、游人聚集与次，台上台下都是戏，水里水外都是景，好不热闹。
驿水客栈位于戏台的西面，其主入口建筑轴线也正对戏台中心，主入口采用卵石铺地，配合植物造景，营造一种宁静幽深的感觉，客栈建筑采用亭、廊、楼结合的形式，主楼三层，其余均为一、二层为主，空间开敞，内庭通过植物配置，给人精致高雅的感觉。
水城门位于水街景观最南侧水系与八卦盐田水系交汇处，水城门建筑形式大气，为水街景区南侧的制高点，与北侧游客服务中心遥相呼应，登门远眺，可见水街全景。
水城门两侧为大片集中绿地，绿地使得水街景区与南侧八卦盐田景区自然衔接起来，绿地内的地形高低错落，配合植物造景，形成丰富的林相变化，游走在林中小道上，是区别与水街人工景观的另一种自然清新的感觉，这样沿水城门一路走至驿水客栈，由自然的植物景观过渡到人工的园林景观，再过渡到建筑景观，使游人的感观层层递近。
其余建筑则多依水而建，表达水乡风情，简朴有趣味，反映盐城传统民居风貌，古朴而亲切，体量小巧，分合有致，力求再现盐民古朴、粗犷的生活。
建筑以两层为主，局部一、三层，建筑立面错落有致，多为青砖硬山两坡顶形式辅以盐城传统民居诸如屋脊、柱础、门窗等的独特符号。
如条件许可，建议在附近及周边地区选择几幢适宜的古民居、古祠堂，整体搬迁或组建，这样更能赋予水街以厚重的历史沧桑感，更好的充实整个景区。
5、商业街区
商业街区沿水街景区西线分布，从规划滨河路景观桥一至驿水客栈主入口，总长约300米，总共包括四组主要建筑，商铺多朝向西布置，局部建筑内侧有内庭，游客可选择沿河或者沿街进入，建筑之间形成里弄，可直接穿越进入景区内。
第四章项目法人与项目的经营管理
一、项目法人
本项目由项目公司－－盐城市城市建设投资集团有限公司为项目法人负责开发经营，对本项目的策划、资金筹措、建设实施、经营、债务偿还和负责资产的保值增值。
二、项目的经营管理
项目建成后，全部商业设施52500平方米进行租售并举的经营方式。
项目建设完成后，由项目法人委托有关营销公司进行全程策划营销。
第五章投资估算、资本金和资金筹措
一、投资估算编制依据
a）建设投资根据设计方案和有关前期工作部分基础资料；
b）本项目的工程造价估算参照近期本市部分工程竣工结算的主要指标，并考虑费用调整因素。
二、资本金
本项目自筹资金为1.7亿元，占建设投资的51.5％，出资方为盐城市城市建设投资集团有限公司。
三、资金筹措
本项目建设投资所需全部资金（包括资本金）均由项目法人盐城市城市建设投资集团有限公司自行筹措及申请银行贷款解决。
水街项目投资估算表（见附表）
序号
项目名称
单位
数量
单价（元）
金额（万元）
（一）
园林建筑
15548.84
1
游客服务中心
m2
27500
3300
9075
2
水街建筑群
m2
25000
2200
5500
3
地下停车库
m2
5264
1850
973.84
（二）
园林小品及其他
444.6
1
花坛、树池
米
200
230
4.60
2
入口标志
项
1
500000
50.00
3
桥
座
10
350000
350.00
4
公共设施、垃圾箱、休息椅等
项
1
300000
30.00
5
自然点置石
项
1
100000
10.00
（三）
水体
元
558.89
1
水系（自然式水体开挖）
m2
4705
55
25.8775
2
水岸处理（自然式）
m
1053
50
5.265
3
水池池底
m2
9820
450
441.90
4
水池池岸
m
1717
500
85.85
（四）
广场、园路及停车场铺装等
元
491.274
1
广场铺装
m2
10283
300
308.490
2
园路、停车场
m2
5721
260
148.746
3
球场
m2
687
260
17.862
4
花岗岩侧石
m
1348
120
16.176
（五）
绿化、种植土等
338.5764
1
整理绿化地及回土后土方造型
m2
35342
3.5
12.3697
2
苗木及种植
m2
35342
70
247.3940
3
绿地养护费
m2
35342
10
35.3420
4
种植土回填
m3
14137
22
31.1010
5
营养土回填
m3
3534
35
12.3697
（六）
土方工程（挖、运、填）
m3
80000
15
120
（七）
水电安装
212.819
1
环境给排水、喷灌系统
m2
92530
8
74.024
2
环境电气景观照明
m2
92530
15
138.795
小计
17715.00
不可预见费
万元
17715.00
5%
885.75
建安工程费用合计
万元
18600.75
土地取得成本
万元
145.36
100
14536
合计
万元
33136.75
水街项目投资估算表
第六章市场分析
一、市场定位
按照海盐文化风貌区整体风格要求，以主要水系为整体景观布置轴线，沿河岸合理设置数个围合半围合的建筑院落与广场空间，打造具有盐城地方特色的水乡园林景区，建成集餐饮、休闲、娱乐、旅游、购物、宾馆于一体的临水建筑群，营造成盐城的餐饮、休闲、娱乐首选城，打造成盐城的不夜城。
二、区域优势
该地段位于盐城市区中南部，优势明显，是盐城市委、市政府重点推进建设的六个组团之一，是城市新城开发建设的重点方向，是未来的行政、商业、金融、居住中心。
两项目东侧为开放大道，南侧为海盐文化博物馆，西侧为公园道1号居住区，北侧为盐渎公园，周边还有钱江方洲居住区、盐城中学、宝龙商业街区等功能区，目前该地区人气聚集速度很快，潜力巨大。
该地区与周边地区将共同构成文化、餐饮、休闲、娱乐等活动为主要功能的特色商业中心。
同时，整个地区通过解放南路、迎宾路、跃马路、东进路便捷的与周边区域和城市中心区相联系，商机无限。
相对于市老城中心区，投资成本底，投资回报率高。
环境优势明显，规划科学合理、有大、小公园和串场河风光带点缀其间，综合配套设施齐全。
三、交通现状
周边现状道路主要包括北侧的东进路（红线宽度50米），西侧的解放南路（红线宽度50米），中部的迎宾路（红线宽度32米），跃马路（红线宽度50米），戴庄路（红线宽度32米），由于周围道路与城市中心区道路联系极为密切，对整个项目而言，具有快速便捷的交通优势。
四、运营方式
整个水街建设项目以出售为主。
第七章财务效益分析
一、项目销售收入
参照盐城房地产市场同类房型和同类地段项目分析，并且所有房屋都已进行精装修，销售收入明细为：
一层总建筑面积为21025.67㎡，销售价为13500元/平方米；
二层总建筑面积为15110.67㎡，销售价为6500元/平方米；
三层总建筑面积为9663.17㎡，销售价为5500元/平方米；
四层总建筑面积为5790.5㎡，销售价为5500元/平方米。
经测算，销售收入合计约46706.13万元。
二、税金及附加
本项目销售税金及附加包括营业税5%、城市维护建设税为营业税的7%、教育费附加为营业税的4%，综合税率为5.55%,,则：
销售税金及附加：
46706.13万元×5.55%＝2592.19万元
三、项目利润及利润率
利润估算表
项目
金额（万元）
一、销售净收入
46706.13
二、项目总投资
33136.75
三、销售税金
2592.19
四、利润总额
10977.19
五、所得税
2744.30
六、净利润
8232.89
按上述测算，本项目利润总额10977.19万元,净利润8232.89万元，投资净利润率为24.85%。
四、项目盈亏平衡分析
经测算,如销售价格不变,则销售率达到75.12%时,项目可达到盈亏平衡;如销售率达到100%,当房价下降平均不超过24.88%时，项目可以保本。
第八章结论
本项目建设符合城市发展的需要，项目建成后对加快城市住宅建设，改善市民居住条件，改变城区旧貌、合理调整土地使用结构有良好作用。
因此，项目的建设是必要的。
该项目的利润为8232.89万元，故该项目是可行的。
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