房地产估价师不同类型房地产估价二.docx
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房地产估价师不同类型房地产估价二
不同类型房地产估价
（二）
（总分：
298.00，做题时间：
90分钟）
一、单项选择题
（总题数：
4，分数：
28.00）
某商品房交易估价，评估人员采用市场比较法估价，收集了4个近期交易成功的案例资料，具体如下：
编号
A
B
c
D
估价对象
坐落
市区内
市区内
市区内
市区内
市区内
地段等级
四级
四级
四级
四级
四级
用途
商品住宅
商品住宅
商品住宅
商品住宅
商品住宅
结构层次
混合7层
混合7层
混合7层
混合7层
混合7层
建筑面积/m2
45
90
130
102
106
交易情况修正
优惠8%
偏高7%
正常
优惠5%
正常
交易日期调整
+5
+6
+5
+1
房地产状况调整
-18
+7
+4
-10
成交价格/（元/m2）
2400
2700
2600
2400
（分数：
6.00）
（1）.若从中选取3个案例作为可比实例，则下列选项中，______可以作为可比实例。
A．ABCB．BCDC．CDAD．DAB（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]可比实例A建筑面积与估价对象相比，规模不相当。
（2）.若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法评得的评估对象估价结果为______元/m2。
A．2457B．2653C．3038D．2997（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
（3）.若对各案例测算出的比准价格结果按加权算术平均结果处理，且案例B的权重定为0.4，其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按市场比较法评得的评估对象估价结果为______元/m2。
A．2433B．2638C．2849D．2861（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]可比实例B的比准价格=2700×100/107×106/100×100/107=2500（元/m2）；可比实例C的比准价格=2600×100/100×105/100×100/104=2625（元/m2）；可比实例D的比准价格=2400×100/95×101/100×100/90=2835（元/m2）；估价对象价格=2500×0.4+2625×0.3+2835×0.3=2638（元/m2）。
已知某市房地产买卖中，应由卖方缴纳的税费为正常交易价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常交易价格的5%。
试求以下特殊交易情况下的房价。
（分数：
8.00）
（1）.买卖双方在合同中写明“买方承担买卖中涉及的全部税费，并支付给卖方5350元/m2的房价款”，则正常交易价格应为______元/m2。
A．5000B．5632C．5095D．5753（分数：
2.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]买方实际支付价格一买方应负担税费一正常交易价格，卖方实际得到价格+卖方应负担税费=正常交易价格，据题意，卖方实际得到价格为5350元/m2，卖方应负担税费=正常交易价格×7%，则正常交易价格=5753（元/m2）。
（2）.买卖双方在合同中写明“买方承担买卖中涉及的全部税费，并支付给卖方5350元/m2的房价款”，则买方实际支付的金额应为______元/m2。
A．6041B．5350C．5914D．5250（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]买方实际支付价格-买方应负担税费=正常交易价格，买方实际支付价格=5753×（1+5%）=6041（元/m2）。
（3）.买卖双方在合同中写明“卖方承担买卖中涉及的全部税费，买方支付给卖方4750元/m2的房价款”，则正常交易价格应为______元/m2。
A．4439B．5000C．4524D．5108（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]买方实际支付价格-买方应负担税费=正常交易价格，卖方实际得到价格+卖方应负担税费=正常交易价格，据题意，买方实际支付价格为4750元/m2，买方应负担税费=正常交易价格×5%，则正常交易价格=4524（元/m2）。
（4）.买卖双方在合同中写明“卖方承担买卖中涉及的全部税费，买方支付给卖方4750元/m2的房价款”，则卖方实际得到的金额应为______元/m2。
A．4128B．4207C．4650D．4750（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]卖方实际得到价格+卖方应负担税费=正常交易价格，卖方实际得到价格=4524×（1-7%）=4207（元/m2）。
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。
在该道路上建一高架路。
该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
（分数：
6.00）
（1）.以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为______。
A．市场价格上升B．市场价格下降
C．市场价格不变D．市场价格变化不确定（分数：
2.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
（2）.以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为______。
A．市场价格上升B．市场价格下降
C．市场价格不变D．市场价格变化不确定（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
（3）.2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过______。
A．6个月B．9个月C．1年D．2年（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为51年。
经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。
2007年6月30日，该公司与他方-合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
（分数：
8.00）
（1）.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是______。
A．作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值
B．作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值
C．作价出资价格评估应采用公开市场价值标准
D．作价出资价格应较评估出的价值低（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
（2）.如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按______年计算建筑物的折旧。
A．38.5B．40.5C．48.0D．50.0（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]建筑物的经济寿命实际经过了9.5年，加土地剩余使用年限38.5年。
（3）.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元，且未来每年不变，报酬率为7.5010，则收益价格为______万元。
A．3752.92B．3786.20C．3875.70D．3892.44（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]（300/7.5%）×[1-1/（1+7.5%）38.5]=3752.92（万元）。
（4）.若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方之间分配，则下列描述中最准确的是______。
A．业主方的作价出资额为二手汽车交易市场地产现值
B．业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值
C．业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用
D．业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
二、问答题
（总题数：
7，分数：
130.00）
1.张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140m2的三室二厅住宅。
由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。
李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（
（1）用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
（2）根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购人该住宅后，可以与该银行续签按揭合同，继续向银行支付剩余本息，也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。
（3）由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。
）
解析：
赵某于2005年6月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。
该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。
2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：
（1）赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件；
（2）赵某的购房发票；
（3）商品房预售许可证复印件；
（4）其他有关房地产市场资料。
请问：
（分数：
30.00）
（1）.上述资料用于抵押估价是否齐全?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明、拆除装修部分的成本等。
）
解析：
（2）.估价人员可否承诺按170万元进行估价?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。
）
解析：
（3）.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?
为什么?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。
因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
）
解析：
2.黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。
2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。
因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价（估价依据正确），估值40万元。
然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。
由此确定最终估价结论为（40+50）÷2=45（万元）。
请问：
这样确定估价结论是否正确?
为什么?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（这样确定估价结论不正确。
原因如下所述。
（1）将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。
因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。
若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价（因为50万元大于40万元），但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。
（2）将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。
）
解析：
3.某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。
某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。
问该报价应采用何种估价方法为宜?
在评估过程中还可以使用哪些估价方法?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（评估机构为开发商投标报价，对该地块最适宜采用假设开发法，即将估价对象预期开发后的价值（楼价），减去预期的正常开发费用（建筑费和设计等专业费用以及利息）、销售费用、销售税费与开发商利润之后所剩的余额，根据此剩余之数来确定估价对象的价格。
评估上述宗地投标报价除采用假设开发法（剩余法）最为适宜之外，一般在评估过程中还需要运用市场法进行校核，此外还可以辅以成本法评估。
）
解析：
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
（分数：
20.00）
（1）.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
）
解析：
（2）.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（基于该房屋用途性质，建议拆迁当事人按以下原则确定。
1）以房屋权属证书及权属档案的记载为准。
2）当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定。
3）拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定。
4）对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
）
解析：
2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：
（分数：
30.00）
（1）.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?
为什么?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（不可选取。
因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修等档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。
）
解析：
（2）.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（确定出租部分潜在毛收入时应注意以下两点。
1）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计。
2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入，或应考虑是否存在无形收益。
）
解析：
（3）.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（确定自营部分净收益时应注意：
1）测算正常客观的净经营（营业）收入；
2）应扣除正常商业利润。
或：
要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。
或：
应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
）
解析：
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15。
根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。
请问：
（分数：
20.00）
（1）.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（错误如下。
1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。
或：
不应采用实际支出时的各项成本费用。
2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。
或：
不应计息至估价时点。
3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
或：
利润不应是开发商的期望利润。
）
解析：
（2）.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格?
（分数：
10.00）
__________________________________________________________________________________________
正确答案：
（还应将重置价格减去折旧。
1）可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。
3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
）
解析：
三、指错题
（总题数：
6，分数：
120.00）
4.下列估价报告存在多处错误，请指明（本例只说明市场法计算过程，其他方法暂略去）。
一、封面（略）
二、目录（略）
三、致估价委托估价方函（略）
四、注册房地产估价师声明（略）
五、估价的假设和限制条件（略）
六、××别墅房地产估价结果报告
（一）委托估价方
××市恒通房地产开发公司
（二）受理估价方
××市房地产估价事务所
资质等级及编号（略）
（三）估价对象概况
1．土地情况
A．土地使用权性质：
出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
B．土地总面积7000m2。
C．用途：
别墅及配套设施。
D．33栋别墅，建筑总面积10378m2。
2．地上物情况
该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。
目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2。
建筑材料及设备（略）。
（四）估价目的
为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价。
（五）估价时点
1998年4月15日
（六）估价方法
（1）采用的估价方法为：
市场法、成本法。
（2）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
（七）估价结果
别墅现有房地产价格=2476．53+3072.51=5549.04（万元）
（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）
七、××别墅房地产估价技术报告
（六）估价测算过程（仅列出第六项，其他项目略）
（1）土地估价：
采用成本法与市场法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
A．利用成本法进行土地估价（略）。
计算结果为：
3324元/m2。
B．利用市场法进行土地估价。
A
B
C
估价对象
用途
别墅
别墅
别墅
别墅
交易情况
协议
拍卖
招标
拍卖
交易日期
95.5
97.6
97.6
98.4
房地产状况中的区位状况
五类
四类
六类
五类
房地产状况中的实物状况
一般
较好
较差
一般
注：
在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差。
根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果。
A
B
C
土地单价/（元/m2）
3100
3300
3700
交易情况修正
100/80
100/100
100/99
市场状况调整
110/100
100/100
100/100
房地产状况中的区位状况调整（权重0.6）
100/100
102/100
98/100
房地产状况中的实物状况调整（权重0.4）
100/100
100/97
100/103
比准价格/（元/m2）
4262.5
3380.42
3648.98
比准价格=（4262.5+3380.42+3648.98）÷3=3763.97（元/m2）
用市场法算出土地单价为3763.97元/m2
土地单价=（3324+3763.97）÷2=3543.99（元/m2）
C．土地估价综合结果。
土地总价：
土地单价×土地总面积=3543.99×7（）00=2480.79（万元）
（2）别墅建筑物估价。
计算结果为：
3072.51（万元）。
（3）别墅现有房地产价格为：
5553.3（万元）。
八、附件、说明、其他资料（略）
（分数：
20.00）
____________
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