土地估价师《案例与报告》试题及答案卷一.docx
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土地估价师《案例与报告》试题及答案卷一
2019年土地估价师《案例与报告》试题及答案（卷一）
某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000平方米。
其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500平方米;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500平方米，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。
请根据以上情况，回答下列问题：
1.市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由;
2.为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：
如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路;
3.根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：
如何确定补偿价格?
4.根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据;
5.该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点;
6.市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：
（1）该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估;
（2）可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料。
案例分析题一答案
1.答题要点
该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。
因为：
（1）由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。
（2）由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。
2.答题要点
（1）划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。
（2）划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。
评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。
3.答题要点
对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。
（1）土地用途应设定为商业。
土地使用权年限应为出让剩余年限35年。
（2）可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。
4.答题要点
对于宗地D应由政府无偿收回，因为：
根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。
5.答题要点
作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。
各出让方式的基本特征如下：
招标：
由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。
拍卖：
先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。
挂牌：
由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。
1、高级住宅的最高使用年限是（）。
A.40
B.50
C.60
D.70
标准答案：
d
解 析：
根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定;土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
居住用地70年;
2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是在（）年颁布的。
A.1992
B.1990
C.1994
D.1998
标准答案：
b
解 析：
国务院1990年颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
3、土地使用权出让最高年限按下列用途确定不正确的是（）。
A.居住用地70年
B.工业用地50年
C.教育、科技、文化、卫生、体育用地40年
D.商业、旅游、娱乐用地40年
标准答案：
c
解 析：
教育、科技、文化、卫生、体育用地应为50年
4、下列哪项不是土地估价报告的使用方向（）。
A.价值依据
B.诉讼证据
C.记帐依据
D.价格依据
标准答案：
d
解 析：
土地价格受很多因素限制，不同估价目的、不同估价期日造成的土地评估价格不一样，评估价格并不总是等于交易价格，所以也不能作为价格依据。
5、土地评估时，在现有的产权资料中应依据（）的产权资料。
A.最有效
B.最新
C.最高级
D.最先收集到
标准答案：
a
解 析：
产权资料最根本的是有效性。
6、土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以（）为主。
A.土地证上登记面积
B.出让合同上的面积
C.实际测量面积
D.其他
标准答案：
a
解 析：
土地证上登记面积是政府确定的面积，具有法律效力。
7、下面哪项（）是利用地籍图所不能了解到的。
A.界址、地形
B.方位、坐标、四至
C.地产临路状况、深度
D.建筑层数
标准答案：
d
解 析：
利用地籍图估价师可从中了解地产的界址、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。
8、从总平面图可以了解到（）。
A.道路设施
B各层次的构造
C建筑高度
D地产等级
标准答案：
b
解 析：
通过平面位置图，估价师可了解宗地形状、地上建筑物形状、分布、各层次的构造等内容。
9、资料调查时，样本抽样采用（）抽样调查。
A.分类不等比
B等比
C.随意
D定额
标准答案：
a
解 析：
资料调查时，样本抽样采用分类不等比抽样调查。
某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。
根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。
该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。
经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000平方米，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.4。
该办公楼建成后，预计售价为11000元/平方米，开发期为两年，建筑费为4500元/平方米，专业费和不可预见费分别为建筑费的5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。
该项目预计投资回报率为房地产售价的15%;税金为房地产售价的6%，年贷款利率为8%，土地还原利率为6%。
W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。
青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。
根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收;耕地占用税按5元/平方米计收;耕地开垦费按10元/平方米计收。
开发区平均土地开发程度达到“五通一平”（通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整），土地开发费为60元/平方米，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入;土地开发的投资回报率为15%，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。
根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于300元/平方米，商业用地出让金最低不得低于600元/平方米。
市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于500元/平方米，商业用地出让金最低不得低于930元/平方米。
1.请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。
2.经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿，试问，该企业最高可以得到多少补偿。
3.该企业如以该补偿价购置开发区的土地，可以最多购买多少面积的土地。
（一）审题
（1）明确题目要求。
本题涉及两个估价对象，三种价格类型。
一是求取老厂区用地
在规划条件下，法定最高年期的出让土地使用权价格;二是求取老厂区用地在规划条件下的划拨土地使用权价格，进而确定企业可以得到的补偿金额;三是求取工业开发区土地的市场价格，进而确定企业可购置的土地面积。
（2）梳理有关资料。
①估价对象资料，审题时需针对不同估价对象，明确土地用途，尤其对老厂区用地，要弄清其规划用途和规划容积率;②市场调查资料，该类资料是确定解题思路和选择估价方法的主要依据，本题提供了老厂区用地未来开发完成后的价值、开发费用及相关参数资料;工业开发区的开发费用、土地出让金标准、周边地区的征地费用等资料。
审题时要特别留意开发周期、开发费用的投人情况及各项参数的内涵。
另外，还要特别注意题目中对老厂区补偿标准的说明。
（3）考虑资料取舍，明确解题思路。
针对不同估价对象，选取相应的市场调查资料，确定解题思路与方法。
（二）解题思路与方法选择考试用书
1.解题思路
（1）根据题意，老厂区土地属于待开发土地，且有明确的规划条件和不动产售价、建筑成本等资料，适用于剩余法。
具体思路为：
①根据待估宗地的土地面积、规划容积率及办公楼的预期售价测算不动产开发完成后价值;②计算建造成本、利息、利润及销售税费;③用不动产开发完成后价值扣除建造成本、利息、利润及销售税费，得到老厂区规划条件下的出让土地使用权价格。
（2）用老厂区规划条件下的出让土地使用权价格，扣除商业用地土地出让金，得到其规划条件下的划拨土地使用权价格;再乘以补偿比例即可得到对企业的补偿价格。
（3）根据征地费用及相关税费、开发费用、出让金等资料，用成本逼近法测算工业开发区单位面积地价;再用企业可获得的补偿金额除以开发区单位面积地价，得到企业可购置的土地面积。
2.方法选择
根据题目要求和所提供的资料，老厂区土地宜采用剩余法评估，工业开发区土地宜采用成本逼近法评估。
（三）公式与计算步骤
1.适用公式
（1）老厂区规划条件下，出让土地使用权价格评估公式：
土地价格=开发完成后的楼价—建筑费—专业费—不可预见费—利息—利润—销售税费
（因题目中未给出购地税费比率，在此不考虑购地税费）
（2）老厂区规划条件下，划拨土地使用权价格评估公式：
划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格—土地出让金
（3）工业开发区土地市场价格评估公式：
土地价格=土地取得费+土地开发费十税费+利息+利润十土地增值
2.计算步骤
（1）测算老厂区用地在规划条件下的出让土地使用权价格。
老厂区用地属待开发土地，适用于剩余法评估。
1）确定最有效利用方式。
根据规划，老厂区规划用途为商务办公，即为最有效利用方式。
2）计算开发后的不动产总价
不动产总价=11000×2.4×3000=7920（万元）
3）计算建造成本
建筑费用=4500×2.4×3000=3240（万元）
专业费=3240×5%=162（万元）
不可预见费=3240×3%=97.2（万元）
建造成本合计=3240+162+97.2=3499.2（万元）
4）计算开发利润
利润=7920×15%=1188（万元）
5）计算投资利息
投资利息=地价×[（1+8%）2—1]+3499.2×45%×[（1+8%）1.5—1]+3499.2×55%×[（1+8%）0.5—1]
=0.1664×地价+192.69十75.5
=0.1664×地价+268.19
6）计算税费
税费=7920×6%=475.20（万元）
7）计算地价
地价=7920—3499.20—1188—0.1664×地价—268.19—475.2
地价=2134.30万元
单位面积地价=2134.3/3000=7114.30（元/平方米）
（2）测算该企业可得到的补偿。
根据题意，应按规划条件下划拨土地使用权价格的60%对企业给予补偿，W市商业用地的最低出让金为930元/平方米，其划拨土地使用权价格应为出让土地使用权价格扣减出让金，即：
划拨土地使用权价格=7114.3—930=6184.30（元/平方米）
补偿金额=60%×6184.30×3000=1113.17（万元）
该企业最高可以得到1113.17万元的补偿。
（3）计算可以购置的开发区土地面积。
1）用成本逼近法测算开发区的单位面积地价。
?
计算土地取得费及税费：
土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：
最高补偿标准;1800元/亩×30=54000元/亩=81（元/平方米）
（1亩=666.67平方米）
青苗补偿及地上物补偿=1800/66.67=2.70（元/平方米）
征地费合计=81+2.70=83.70（元/平方米）
征地管理费=83.70X4%=3.35（元/平方米）
耕地占用税=5（元/平方米）
耕地开垦费=10（元/平方米）
合计土地取得费及税费=83.7+3.35+5+10=102.05（元/平方米）
.土地开发费：
土地开发费=60（元/平方米）
.投资利息：
投资利息=102.05×8%+60×1/2×8%=10.56（元/平方米）
?
投资利润：
投资利润=（102.05+60）×15%=24.31（元/平方米）
?
计算50年期成本价格：
50年期价格=（102.05+60+10.56+24.31）×（1—1/（1+6%）50）
=186.23（元/平方米）
?
计算土地增值：
根据题意，这里土地增值收益取50年期土地出让金，最低为150元/平方米。
?
计算单位面积地价：
单位面积地价=186.23+150=336.23（元/平方米）
即开发区50年期的工业用地土地使用权价格为336.23元/平方米。
2）计算可以购置的土地面积：
可购置土地面积=1113.174/336.23=33107.52（平方米）
换算成亩=33107.52/666.67=49.66（亩）
即该企业获得的补偿款可以购置49.66亩的工业开发区土地。
（四）难点与常见错误分析
1.试题难点
（1）评估思路的确定。
本题设问较多，且涉及老厂区和工业开发区两类用地，要求应试者能通过分析各问题之间的内在联系，理出其中的关键点，即：
求取老厂区规划条件下地价和工业开发区地价。
有了这两种地价，结合土地出让金资料，则不难求出企业的最
高补偿金额和可购置的开发区土地面积。
（2）剩余法评估中利息的计算，尤其是计息项目和计息期的确定。
除各项建造成本需要计算利息外，待估地价也应计息。
只是这两项费用由于投入时间不同，计息期存在差异。
根据题意，项目开发期为两年，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，则第一年投入建造成本的计息期为1.5年，第二年投入建造成本的计息期为0.5年;而土地取得费用（地价款）通常在项目开发前一次性投入，待估地价的计息期应为整个开发期2.0年。
（3）成本逼近法评估中土地取得费的计算。
本题并未直接给出土地取得费数值，而是给出了农作物年产值和各项费用的取值标准，应试者需根据相关法律规定，按相应补偿倍数计算确定。
2.常见错误分析
（1）缺少评估思路或叙述不清。
说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤，也是进行具体测算的基础，应试者不容忽视。
（2）剩余法测算中易出现的错误：
①利润计算错误。
误将销售利润率当作成本利润率，造成利润计算基数错误;②利息计算错误。
未计算待估地价利息，或计息期有误。
（3）成本逼近法测算中易出现的错误：
①未统一费用单位或换算错误;②利息计算错误。
未计算征地税费利息，或计息期有误;③缺少土地使用年期修正或修正有误。
例2某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整）。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，"五通一平"土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
（一）审题
（1）明确题目要求。
本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。
（2）梳理有关资料。
可将题目提供资料分为两类：
一是有关估价对象资料。
审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。
该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。
（3）考虑资料取舍，找出隐含条件。
对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。
如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。
（二）解题思路与方法选择
1.方法选择
本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。
2.解题思路
由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。
基本思路：
先根据题目所给条件确定评估方法;然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;将以上各项相加得到无限年期土地成本价格;将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格;将修正后价格加总得到所求地价。
（三）公式与计算步骤
1.适用于该宗地的计算公式
土地价格=（土地取得费+土地开发费+利息+利润）×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数：
2.计算步骤
（1）选择计算方法
根据题意，本题适用于成本逼近法
（2）土地取得费及税费
10×10000÷666.67=150（元/平方米）
（3）土地开发费
8×10000÷666.67=120（元/平方米）
（4）利息（按单利计算）
150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55（元/平方米）
（5）利润
（150+120）×10%=27（元/平方米）
（6）土地成本价格
150+120+11.55+27=308.55（元/平方米）
（7）49年期的土地成本价格
308.55×[1-1/（1+6%）49]=290.79（元/平方米）
（8）49年期的土地出让金
30×[1-1/（1+6%）49]/[1-1/（1+6%）50]=29.90（元/平方米）
（9）计算单位地价
290.79+29.90=320.69（元/平方米）
（10）计算总地价
总地价=320.69×3000=96.21（万元）
（四）难点与常见错误分析
1.试题难点
对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，本题更偏重对应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度：
（1）某些条件比较隐讳。
本题未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。
（2）土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。
因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。
在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格（无限年期）和土地出让金（50年期）在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。
2.常见错误分析
（1）解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。
如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。
（2）未统一价格单位或面积换算错误。
解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用"元/平方米"，也可使用"万元/亩"，但最终单位地价要换算成"元/平方米"。
面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，’’亩"与"平方米"之间的换算，可采用"1亩=666.67平方米"或"1亩=1/0.0015平方米"。
3）利息计算中计息期取值错误。
需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即1年，土地开发费在均匀投入的前提下（等同于在年中一次性投入），其计息期为0.5年。
应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。
本题土地开发周期未超过1年，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。
（4）利润计算基数错误。
利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。
（5）未做年期修正或修正错误。
如：
未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为49年期价格;或仅对土地成本价格进行年期修正;或错将土地剩余使用年期确定为50年。
某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。
根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。
该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。
经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000平方米，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.4。
该办公楼建成后，预计售价为11000元/平方米，开发期为两年，建筑费为4500元/平方米，专业费和不可预见费分别为建筑费的5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。
该项目预计投资回报率为房地产售价的15%;税金为房地产售价的6%，年贷款利率为8%，土地还原利率为6%。
W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。
青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。
根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收;耕地占用税按5元/平方米计收;耕地开垦费按10元/平方米计收。
开发区平均土地开发程度达到“五通一平”（通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整），土地开发费为60元/平方米，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入;土地开发的投资回报率为15%，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。
根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/平方
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