山顶十八号项目核准报告.docx
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山顶十八号项目核准报告
第一章申报单位及项目概况
第一节项目申报单位概况
重庆山顶十八号项目申报单位为重庆晓威房地产有限公司（英文名称为：
chongqingPromateRealEstateCo.，Ltd.）。
重庆晓威房地产有限公司为外商独资公司，于2008年2月28日正式成立。
公司住所：
重庆市渝北区龙溪镇花卉园东路36号1－4。
法人代表：
汪世忠。
注册资本：
9900万美元。
公司经营范围：
对渝北区观音桥组团C分区C8－1/02、C8－6/02宗地进行房地产开发、经营；物业管理。
（涉及行政许可的须凭许可证经营）
公司的营业期限：
40年。
公司股东：
晓威集团有限公司，出资额为9900万美元，占100％。
公司现主要投资项目为重庆山顶十八号项目，现正在积极筹建中。
公司把“以人为根，以诚为本，质量为生，信誉为命，技术为梯，管理求利，服务至上，用户第一”作为宗旨。
第二节项目概况
1、项目建设背景
2008年1-7月，重庆市房地产开发投资额累计完成470.50亿元，同比增长29.8%，较去年同期高1.4个百分点，较上个月高3.0个百分点。
从今年3月以来，各月累计房地产开发投资增速分别为23.4％、24.9％、24.0％、26.8％，房地产投资呈逐月平稳加快发展态势。
渝北区作为主城近期城市发展的重点拓展区域，房地产业既迎来了新一轮黄金发展期，又面临着竞争优势减弱、发展后劲不强等诸多挑战。
在这种背景下，重庆晓威房地产有限公司抓住机遇，紧跟重庆市发展步伐，为重庆人民创建新颖优质、布局合理、环境优美的居住家园，同时为实现城市经济和企业发展的“双赢”目标而努力。
重庆山顶十八号项目是重庆晓威房地产有限公司成立后投资建设的第一个项目。
该地块土地已通过招拍挂取得政府出让重庆绸厂地块的规划公告函（渝规公（2007）北龙字第0308号），土地出让合同等待政府审批流程中。
重庆晓威房地产有限公司根据项目建设计划，于2008年第二季度开始开展本项目的前期论证研究工作和筹划工作，并由项目法人单位重庆晓威房地产有限公司委托重庆剑谊工程管理咨询有限公司承担编制本项目的项目申请报告工作。
2、建设地址
重庆市渝北区观音桥组团C分区C8-1/02、C8－6/02地块。
3、主要建设内容及规模
本项目为重庆山顶十八号工程，总用地面积21586.95平方米，总建筑面积107935平方米。
其主要建筑物为5栋，均为高层建筑，共约1122套住宅，居住人口约3590人。
并在小区内设置商业用房、会所、居委会、消防控制室、垃圾转运站、车库等配套设施，建立统一完备的物业管理、保安监控和便民通讯等硬件设施。
4、主要工程技术指标
综合技术经济指标一览表
序号
指标名称
指标
单位
所占
比例
（％）
备注
1
总用地面积
21586.95
m2
2
居住户数
1122
户
3
居住人数
3590.4
人
按每户3.2人计算
4
总建筑面积
107935
m2
4.1
按功能性质划分
4.1.1
住宅建筑面积
99669.33
m2
92.34
4.1.2
地下车库及设备用房
71963.75
m2
4.2
按地上地下部份划分
4.2.1
地上建筑面积
100619.33
m2
4.2.1.1
住宅建筑面积
99669.33
m2
92.34
销售单位面积
96302.61
m2
0.69
占容积面积
公摊（公摊和入口大堂）
13366.72
m2
0.19
占容积面积
4.2.1.2
会所
750
m2
占容积面积
4.2.1.3
垃圾转运站
200
m2
占容积面积
4.2.2
地下建筑面积
7315.67
m2
6.78
4.2.2.1
地下商业
5999.59
m2
占容积面积
4.2.2.2
车库和设备用房（包筒体）
71963.75
m2
不含建筑面积
4.2.2.3
销售处（地下会所）
750
m2
占容积面积
4.2.2.4
物业管理处
398.68
m2
4.2.2.5
社区用房（居委会）
167.4
m2
15m2/100户
4.2.2.6
消防控制室
48
m2
5
停车泊位
1464
个
5.1
地面
68
个
5.2
地下
1396
个
6
容积率
5
7
建筑密度
19.94
％
8
绿地率
25.01
％
5、工程建设方案
5.1总平面布置
建筑在地块上的布局，旨在提供居民舒适方便的生活环境。
本项目利用比周边较高地势，五栋住宅楼从东北至西南排开。
所有住宅楼都以错开的方式排列，藉此提高每户的视野范围。
5.2单体设计方案
5幢高层住宅皆以新古典主义建筑，经典的ART DECO（装饰艺术派）建筑风格为基本概念，再配以现代的简洁处理手法，使建筑立面成稳贵气与自然于一身，不会因为承袭欧式风格而过奢华。
设计通过创意考究的建筑肌理，向上挺拔的建筑线条等，打造周边区域的建筑地标，为区内未来的住宅发展起一个指导作用。
住宅1#楼：
34F，占地面积819.4平方米，层高2.9米，总高99.3米，总建筑面积27461.885平方米，一层为住宅门厅，二层及其以上为普通住宅。
全楼设3部电梯，每层共10户，其中两户式164户，一户式66户，单配式98户，全楼共计328户。
住宅2#楼：
34F，占地面积593.4平方米，层高2.9米，总高99.3米，总建筑面积19999.395平方米，一层为住宅门厅，二层及其以上为普通住宅。
全楼设2部电梯，每层共6户，全部为两户式，全楼共计197户。
住宅3#楼：
34F，占地面积641.72平方米，层高2.9米，总高99.3米，总建筑面积21620.495平方米，一层为住宅门厅，二层及其以上为普通住宅。
全楼设2部电梯，每层共6户，其中三户式33户，两户式164户，全楼共计197户。
住宅4#楼：
34F，占地面积665.41平方米，层高2.9米，总高99.3米，总建筑面积22389.74平方米，一层为住宅门厅，二层及其以上为普通住宅。
全楼设2部电梯，每层共6户，其中两户式164户，一户式33户，全楼共计197户。
住宅5#楼：
34F，占地面积635.41平方米，层高2.9米，总高99.3米，总建筑面积22397.04平方米，一层为住宅门厅，二层及其以上为普通住宅。
全楼设2部电梯，每层共6户，其中三户式65户，两户式132户，全楼共计197户。
五栋建筑物均为钢筋混凝土框剪结构。
5.3交通系统
5.3.1车行系统
本项目西面为快速干道，东面为规划中道路。
主要车入口靠在西面主马路旁的两个出入口，同时设有车行和人形入口，另外次入口汽车可以从南北两面进入小区车库，无须经过整个地块而减少地块旁的车流量，同时也为进出车库的车辆起了分流作用。
5.3.2行人系统
在西北面的人行入口，设置一个大型入口台阶，楼梯两旁则为特色水景，居民可从大路直接到达景观平台。
主入口前面的广场，正是1#跟2#楼的大厦入口广场。
另外一个人行入口位于南面，由于路面与项目地块存在高差的问题，本项目设置两部电梯在此入口，为居民提供一个快捷舒适进入小区的途径。
在小区里，连接着这主入口的正是3#、4#和5#楼的入口广场。
小区的主入口靠近大厦的入口广场，使区内居民进出变得方便，居民无须横过整个小区才能到达主入口。
5.4环境景观
景观图案线条，东直西曲，东收西放，刚柔并进，图案方圆结合。
相间交错的建筑布局，围合相间错落的环境空间，1#楼和2#楼之间建一个中心广场，位于小区主入口前面，以集散分流为主要功能；2#、3#、4#楼之间，以服务配套设施为主，布置游泳、健身、游玩等活动场；3#、4#、5#楼之间建休闲广场，以集散分流、运动休闲为主。
5.5公共配套设施
本项目周边市政道路均已排设各种市政管网（北侧松牌路边布置有ø900的市政上水管网、ø500的市政排水管网、ø400的市政污水管网和ø89的天然气管网），按重庆市市政工程和配套管理局要求，本项目各配套设施将于永源路排管（除供电外），且初步分析认为永源路给排水、雨污水等均有接入口且可满足项目需要。
供电方面具体供电方案由重庆市电力公司确定（聘请电力公司协助）。
天然气需要与重庆市煤气公司申请办理。
给排水、供电、供气、通讯、宽带、有线电视等均可在项目实施中按程序申请办理。
6、项目进度计划
根据项目特征以及项目建设的规模，项目建设期限拟定为2年。
项目进度计划安排如下：
前期准备阶段：
2008年7月－9月；
地勘工作阶段：
2008年9月－11月；
土石方平场工程阶段：
2008年9月－12月；
建安工程阶段：
2008年12月－2010年3月；
市政景观工程阶段：
2010年2月－5月；
综合验收阶段：
2010年5月－7月。
7、项目招投标
（1）发包形式
根据《中华人民共和国招投标法》以及重庆市有关工程招标文件的规定，结合本项目投资额较大、质量要求较高的具体情况，为了更好的实现项目的质量、工期、费用目标，拟采用公开招标形式确定勘察、设计单位、施工单位、监理单位以及重要设备、材料的供货单位。
由业主自行办理或委托有资质的招标代理机构办理有关招标事宜。
（2）资质要求
勘察、设计单位资质：
甲级
施工单位资质：
一级
监理单位资质：
甲级
重要设备、材料的供货应选择能圆满履行合同，信誉好，具备技术、资金、专业、经验的有实力的单位。
（3）招标信息发布
招标公告及其他需要公告的信息，按照规定在政府指定的报刊、信息网络或者其他媒介上公开发布。
（4）招标工作组织
由业主自行招标或委托招标中介机构组织实施本项目的招标工作。
招标时须按公平、公开、公正的原则组织完成编标、资审、评标等工作。
8、投资规模及资金筹措方案
项目总投资为42959万元，其中：
（1）企业自筹25775万元，占60％；
（2）申请银行贷款17184万元，占40％。
项目总投资详见下表：
项目投资估算表单位：
万元
序号
工程或费用名称
建筑
工程费
设备购置及
安装工程费
其他
费用
合计
比例
（%）
估算
说明
1
工程费用
24924
2484
27408
63.8
1.1
小区住宅楼工程
14066
14066
32.7
1.2
小区配套设施工程
10075
10075
23.5
1.3
小区会所工程
150
150
0.3
1.4
幼儿园工程
265
265
0.6
1.5
前期场区工程
367
367
0.9
1.6
配套公用设备购置及安装
2484
2484
5.8
2
工程建设其他费用
14181
14181
33.0
2.1
建设用地费用
8879
8879
20.7
2.2
技术咨询费用
2139
2139
5.0
2.2.1
项目论证费
73
73
0.2
2.2.2
勘察设计费
1285
1285
3.0
2.2.3
施工图审查费
22
22
0.1
2.2.4
环境影响评价费
6
6
0.0
2.2.5
招标代理费
46
46
0.1
2.2.6
工程监理费
708
708
1.6
2.3
工程相关费用
2338
2338
5.4
2.3.1
城市建设配套费
2014
2014
4.7
2.3.2
防雷工程设计审核费
3
3
0.0
2.3.3
人防易地建设费
321
321
0.7
2.4
工程建设管理费
589
589
1.4
2.4.1
建设单位管理费
353
353
0.8
2.4.2
工程规划综合费
21
21
0.0
2.4.3
工程质量监督费
112
112
0.3
2.4.4
建设工程综合服务费
103
103
0.2
2.5
施工准备及其他费
236
236
0.5
3
预备费
1370
1370
3.2
3.1
基本预备费
1370
1370
3.2
3.2
价差预备费
0
0.0
4
建设投资合计
24924
2484
15552
42959
100.0
比例（%）
58.0
5.8
36.2
100
第二章发展规划、产业政策及行业准入分析
第一节发展规划分析
1、项目符合国家总体发展规划
目前，我国国民经济快速增长，综合国力显著增强，各项社会事业得到全面发展，人民生活水平大幅度提高。
同时对国民居住条件改善的呼声越来越高，为此党中央国务院关于≪进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设通知≫中明确指出：
稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的所需住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
而本项目正是以改善人民居住条件，促进地区经济发展的房地产开发项目，因此该项目是符合国家总体发展规划的。
2、项目符合地方发展规划
在重庆市政府制定的《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中把优先发展房地产业作为单独的一节提出，并强调要以节约资源、绿色环保为导向，体现巴渝文化和山水特色，适应房地产消费结构升级的要求，促进各类房地产及其相关行业协调、持续发展。
继续深化土地使用制度改革，完善国有土地收购储备供应制度，合理确定房地产开发用地供应总量。
加强对房地产发展的调控力度，确保房地产投资规模适度，结构优化合理，市场秩序规范，价格与全市经济发展水平和居民收入水平基本协调。
以节能、节材、节水、节地、改善质量和性能为主要内容，大力推广绿色住宅示范小区建设，推进可再生能源在建筑中的规模化应用。
制定并完善装饰装修、物业管理、房地产中介等相关行业的行业标准和管理规范，促进房地产业健康发展。
深化住房制度改革，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，依法整顿房地产市场秩序。
规范基础土地出让金测算评价办法，加强土地出让税费管理，促进房地产市场健康稳定发展。
所以该项目是顺应重庆市总体发展方针的，对重庆市的长远规划具有一定的推动作用。
3、项目符合区域发展规划
重庆作为中国最年轻的直辖市，其经济发展速度举世瞩目，而作为重庆重点发展的地区，渝北区的发展更是日新月异。
随着该地区的经济发展，人民迫切的需要对当地的居住条件进行改善，为此渝北区政府在《渝北区经济和社会发展十一五规划》中提出了优先提升房地产业，其具体内容是：
按照建设重庆现代都市风貌展示区的战略定位和建设重庆北部新城的要求，以节地、节能、生态、环保、绿色为导向，以龙溪地区、北部新区和两路地区三大板块为重点，大力发展房地产业，使房地产业和建筑业继续成为全区主要的经济增长点。
加快两路城区“北上西进”步伐，启动悦来、多宝湖高档居住小区建设，构筑重庆乃至西部最具美誉度的生态宜居区。
适度发展非住宅商品房，保持持续平稳放量。
培育和引进一批实力强的房地产开发企业，突出品牌效应，提高房地产的开发质量和水平，提升全区房地产知名度。
培育健康的房地产市场，规范房地产二级市场。
坚持建设与管理并重，进一步规范城区物业管理，加快推进水、电、气“一户一表”改造和老住宅小区的归并整合，逐步实现住宅小区由传统的住宅管理向现代物业管理转变。
“十一五”末，房地产业投资额、施工面积、竣工面积、销售面积年均增长率保持20%以上，房地产空置率增量控制在10%以内，城区物业管理覆盖率达到95%，继续保持渝北房地产业在全市的领先地位。
而该项目作为外商独资的房地产开发项目，其具备先进的开发思路和完善的管理理念，同时该项目还具有较为独特建筑外形，将会成为该地区的特色建筑，从而提升该地区的房地产业水平和城市形象。
再次，该项目所在地正处于龙溪地区，属于渝北区大力发展房地产业的地区。
所以综上所述该项目是完全符合渝北区的总体发展规划的。
4、项目专项规划分析
4.1项目符合重庆市城镇发展专项规划
该项目符合重庆市政府提出的《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划城镇体系建设重点专项规划》，该规划提出：
完善各级城镇城市总体规划编制工作组织方式和编制内容，突出规划的控制性和指导性。
扩大区县控制性详细规划覆盖面，加强城镇规划对土地使用的引导和调控。
有序推进重点地区城市设计，提升城市建设质量和品位。
完成一般建制镇规划，推进城乡一体化协调发展。
建立规划实施协调机制。
实行规划督察员制度和城市规划报告制度。
提高监测技术水平，加强规划实施动态监测与分析，适时调控规划实施。
而该项目对提高渝北区当地建筑质量和品位具有一定的推动作用，所以该项目符合该专项规划。
4.2项目符合重庆市对外开放重点专项规划
在重庆市制定的《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划对外开放及开放型经济重点专项规划》提到要在重庆第十一个五年规划中有序地扩大服务进口，在相关章节中提到：
抓住“入世”后过渡期的有利时机，积极引进外资参与我市商贸流通、物流服务、软件开发、跨境外包、职业教育、房地产开发、物业管理、经贸会展、设计咨询等行业的投资；吸引更多的国际金融机构、保险机构、投资公司来渝设立分支机构或办事处。
由此可见，该项目是符合重庆市对外开放的长远规划的。
4.3项目符合渝北区房地产业发展专项规划
渝北区制定的2008年至2020年房地产业发展规划中提出的总体发展目标为：
继续保持房地产业发展势头，土地供应面积、土地开发面积、施工面积、竣工面积、销售面积等重要指标稳定增长，商品房空置率保持在较低水平，物业管理覆盖率达到95%以上，房地产业在全市继续居于领先地位，建成西部一流的宜居名区。
到2011年，实现城市规模超过100平方公里，居住城市人口突破100万人的“双百”目标。
到2020年，城区面积突破300平方公里，居住城市人口突破300万人。
而该项目的设计理念正是要将其建设成为龙溪地区的一个品质小区，带动周边相关产业，因此该项目将会推动渝北区的房地产业发展，是符合该区的产业发展规划的。
第二节产业政策分析
对该项目有影响的房地产行业的产业政策有以下几个：
1、2002年5月，11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部发布，从2002年7月1日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让，明确要求各地政府加强国有土地资产管理，规范土地市场，实行招标拍卖挂牌交易。
2、2003年8月12日，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国务院发布（国发〔2003〕18号），提出要控制高档商品房建设。
3、2005年3月26日，《关于切实稳定住房价格的通知》由国务院办公厅下发，通知要求控制房价涨幅过快，首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度，重在威慑，即“老国八条”。
4、2005年4月28日，《加强房地产市场引导和调控的八条措施》国务院出台，具体的硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，重在具体执行的实操性，即“新国八条”。
5、2005年5月11日，《关于做好稳定住房价格工作的意见》。
6、2005年，各大银行达成协议：
高档住宅“首付比例提高到三成”
7、2006年国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即“国六条”。
该项目用地系通过土地竟标的方式获取，手续齐全。
在项目的设计、施工、销售过程中也将严守国家、重庆市的各项政策规定，服从国家和地方对商业房地产、住宅房地产产品供应结构的宏观调控。
因此该项目的建设符合国家和地方在房地产行业的各项政策。
第三节行业准入分析
重庆晓威房地产开发有限公司是经工商部门审查批准注册的合法房地产开发企业。
根据《外商投资产业指导目录2007年修订版》中，该项目属于允许项目，同时该项目还符合六部委共同颁布的建住房〔2006〕171号文《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的相关规定，所以该项目是符合行业准入的条件。
第三章资源开发及综合利用分析
本项目为房地产开发项目，非资源开发型项目，故本章仅对项目土地资源、水资源的消耗指标进行分析，并提出相应措施。
第一节土地资源利用分析
土地资源为人类提供了一切社会经济活动的物质基础，在现实生活中，人们可以对自然进行改造并为之使用，但必须以建立新的良性循环的生态平衡为前提，确保生态系统的持续性和稳定性。
房地产开发就是通过对土地进行投资建设等一系列经济活动，使那些尚未被开发利用或未被充分利用的土地资源得以最佳利用，从而获取最好的经济效益。
并通过改变对原有的土地利用方式，对土地资源这一自然生态基础提供的自然资源和环境进行合理的调整和优化配置。
本项目场地现状为重庆绸厂，现工厂已经停产，土地利用率极低。
重庆晓威房地产有限公司对该地的开发建设，提高了土地利用率，有效地改善了土地使用状况。
本项目总用地面积21586.95m2，在充分兼顾资源条件和环境承载力的情况下，项目优选布局方案，开拓建筑空间，适当控制强度，地面总建筑面积为107935m2，本着节约和集约利用土地的原则，实现经济效益与环境效益良性互动的模式。
项目建筑密度19.94％、建筑容积率5、绿地率25.01％均在规划设计的控制指标范围内，符合集约和有效使用土地的要求。
本项目充分挖掘了土地资源潜力，提高了土地集约利用程度，有利于促进土地资源经济共给和可持续利用。
本项目使渝北区区域城市设施得到了充实和完善，不仅可以带来经济效益，而且也带来了一定的环境效益和社会效益。
因此，该项目土地利用是合理的、是有利于优化配置土地资源的。
第二节水资源利用分析
1、水资源消耗指标分析
项目建成投入使用后的水资源消耗指标可由项目建设的规模指标估算得出：
该小区建有5栋住宅楼，总户数1122户，居住人口约3590人。
物业及门卫等工作人员20人。
生活用水量统计（根据方案内容修改）
用水单位
用水定额
（L/P·d）
（L/m2·d）
使用
人数
（p）
使用
面积
（m2）
使用时数（h）
小时变化系数
最大时用水量
（m3/h）
最高日
用水量
（m3/d）
备注
住宅
200
3590
－
24
2.5
74.79
718
物业及门卫
50
20
―
12
1.3
0.11
1
绿化用水
2.5
－
5399
13.50
道路、广场用水
2.5
－
11884
29.71
不可预见水量
76.22
按最高日用水量10%
合计
74.9
838.43
用水量估算结果为：
最高日用水量为838.43m3，最大时用水量74.9m3。
2、节水措施
我
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