五星级酒店可行性报告.docx
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五星级酒店可行性报告
五星级酒店筹建报告
开发商：
XXXXX房地产开发有限公司
估价作业时间：
2012-5-23
一、项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
XXX项目位于XXXX港口区江山半岛，防城港市江山半岛位于中国大陆海岸线最西南端的北部湾，全年气候温暖，四季如春，生态环境保持良好，交通便利，区位优势显著。
江山半岛旅游渡假区是集观光、运动、休闲于一体的省级旅游度假区，被誉为“旅游胜地，运动天堂”。
依托独特的滨海、沙滩资源，白浪滩景区已成为广西乃至全国的旅游休闲的激情海洋和运动天堂，年接待游客近百万人次。
项目用地151.34亩（合10万㎡），总建筑面积269150㎡，其中酒店主楼面积：
88500平方米，排屋面积：
19800平方米，高层海景面房积约102500平方米，商业建筑面积：
22200平方米。
容积率：
2.3，绿化率：
30%
1.1.2开发公司：
XXXX房地产开发有限公司
1.1.3资金来源：
自筹
二、产权式酒店的投资环境
2.1中国旅游发展趋势
随着国内经济的快速发展，人民的生活观念有了根本性的变化，从一味的抓住收入转到假日休闲、旅游上来，中国旅游已经进入一个快车道中国旅游业已经形成很大的规模，在此规模的基础上不会总是高速甚至超高速的增长；国内旅游，现在已经超过了十三亿人次，这意味着中国每人每年平均出游一次。
国内旅游发展潜力是比较大的，且根据相关调查数据显示，旅游人数增长率每年均保持在20%左右。
这就意味着中国的旅游市场已经进入高速增长时期。
2.2XXX旅游发展规划
XXX市划分七大旅游区：
防城港市城市观光休闲旅游区、东兴边城跨国旅游区、中越边境探秘旅游区、十万大山山地休闲旅游区、京族三岛风情旅游区、江山半岛滨海旅游度假区、南山生态休闲旅游区。
根据《XXX城市总体规划》旅游规划中表明，XXX市要围绕“边、海、山、民”的资源特色，构筑“上山下海出国”的主体旅游体系，把防城港市建设成为旅游主题形象鲜明、产品特色突出、旅游基础设施完善、旅游服务质量优良的区域性国际滨海旅游胜地。
2.3XXXX的旅游背景
省级旅游度假区。
位于防城港市江山半岛。
与防城港—东兴一级公路相通，距钦防高速公路10公里，距市中心10公里。
是集旅游、观光、休闲、度假为一体的综合型旅游度假区。
江山半岛展现在世人面前的不仅仅是山水风光，这里有奇树、怪石，有着天然的氧吧、丰富的美味，带给游人的是生命的享受。
三、产权式酒店背景、发展趋势
3．1产权式酒店发展环境
随着我国旅游市场环境日渐改善。
产权式酒店发展的旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成；近年来国内经济发展迅速，白领以上阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机。
在日渐成熟的旅游度假市场下，不断扩张的旅游休闲消费群体，产权式酒店的新型地产将成为旅游城市最有力的配合者与支持者，本公司所说的产权酒店，不是单纯的将客房销售给世人，而是将客房产权提供给各地的商界精英，每年给予一定期限入住本店，请他邀请同僚、朋友或亲人来消费、休闲，这不仅保证了酒店长期的客源，而且能迅速提升江山半岛的旅游知名度。
所以说产权式酒店面对与消费群体的中高端客户群体，将不断提升项目本身的形象，同时推动景区与城市的旅游形象的口碑建立，而城市形象的宣传又可将高品质产权式酒店作为支持点，形成相辅相成的关系；在产权式酒店成功运营下，将可建立利益客户群体网络，扩大旅游人群范围，增加旅游人群的固定性，从而形成长效的城市推动效果，当拥有更多的固定消费人群集中后，首先将旅游景区周边的商业消费水平推进至一个新的高度，以旅游为点，以点带动城市经济链条的快速发展，最终达成城市发展的目的。
3．2XXX产权式酒店的入驻的必要性
3.2.1XXX旅游环境
游客逐渐由周边地市一级客源市场转向国内外二级客源市场。
随着防城港对外知名度的不断提升，旅游产品的日益成熟，旅游促销活动的深入开展，客源市场逐渐由区内的XXXX等地市转向区外，乃至国外的各阶层游客。
旅游热点升温、亮点突出。
滨海运动休闲游、十万大山森林观光游、边境探秘游、高山漂流等热点旅游景区呈现火爆场面。
3.2.2防城港城市发展现状
城市形象：
防城港作为中国与东南亚连接的第一大门户，不论是在经济、旅游、形象等方面都是有重要地位，防城港的发展体现的不只是城市形象，而是国门形象。
经济：
防城港市经济在不断的发生巨变，各项经济指标不断攀升，多家超级企业进驻，给城市带来更多的经济支持点，大量人口的涌入将给经济的发展带来一个新的契机。
旅游：
防城港是连接东南亚最大的一个形象港口，拥有众多的旅游资源，现在的防城港就与发展初期时的海南、深圳一样，将会成为中国未来的特色旅游城市，中国最大的与东南亚连接城市。
政策：
1、企业所得税减免税优惠政策；
2、边境贸易优惠政策；
3、防城港市鼓励国内外客商投资；防城港市以外的国内外企业及其他经济组织或个人来防城港市投资兴办的企业统称为"外来投资企业"，除享受国家和广西壮族自治区制定的优惠政策外，还享受本规定的优惠待遇。
4、防城港市主要投资优惠政策：
防城港市既沿边又沿海，又居西部，同时又是全国１４个沿海开放城市之一。
在防城港市投资，享受国家及广西有关投资优惠政策的同时，又可享受国家西部大开发有关优惠政策和边境地区及沿海开放城市应享有的优惠政策。
5、防城港超级企业入驻，扩大人流，带动城市延续性产业链发展；
6、将防城港打造成西南部的“小深圳”，带动周边地区发展；
3.2.3同类旅游城市案例
深圳
深圳只有30年的新城史，但深圳已经是旅游交通枢纽、中转站或终点站；商务活动频繁，商业、会展、金融等现代服务功能集中，带来商务旅游和会展旅游；这些都是深圳旅游的基本特质，为深圳旅游的未来发展提供了主要路径和发展方向。
深圳的30年发展，旅游地产的配合及支持功不可没，通过创新地产的打造，给旅游城市的打造起到推波助澜的作用，在旅游地产中最具有发展潜力的物业就只有产权式酒店，通过此产权式酒店在旅游景区内或周边，将给更多长中期度假的游客带来身临其境的感受，从而吸引更多旅游者到此观光；深圳产权式酒店建于两类地方：
强势自然资源的地方（海景），客流量较大的中心商务区；
案例：
丹枫白露酒店设立在中心商务区，平均月开房率达85%~90%，是以旅游客为主的产权酒店，其次有固定商务客群进行洽谈入住，旺季客房供不应求；
深圳雅兰酒店位于大梅沙附近，是离大梅沙海滩最近的酒店之一，为五湖四海的宾客提供休闲度假式服务的酒店，由二幢五层现代欧式风格的建筑组成，拥有多类不同形式的客房210间，设施先进，每间客房均可欣赏到怡人的美景，大梅沙海天一色，沙滩绵长，美丽的南国热带海滨风景尽收眼底。
海南
海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼州海峡与雷州半岛相对,包括海南岛和西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛的岛礁及其领海。
东部沿线的三亚市、海口市、琼海市等地，旅游度假房地产得到成片开发。
在三亚市的亚龙湾，五星级酒店的密度居全国之首。
在“国家海岸”海棠湾，国内众多的投资者以及国际顶尖的酒店管理公司，都把目光聚焦于这片正在建设中的美丽海岸，这里将成为全国乃至全世界品质最高的度假胜地之一。
案例：
海棠湾世界知名度假酒店，现已建成别墅、豪华套房、家庭公寓、标准客房800余间（套）。
有景观式淡水泳池、高尔夫练习场、海滨娱乐场、会议中心、商务中心、各式餐厅、露天咖啡厅等。
是休闲度假、康复疗养、商务会议的理想场所,海南海棠湾世知度假酒店位于我国最南端的热带滨海旅游城市，坐落于三亚与陵水交界处的海棠湾畔。
由上述案例看出在旅游文化城市打造中，除了多方因素配合下，旅游地产同样是一个具有高度配合作用的产业，纵观深圳、海南发展初期与防城港有诸多相识之处，在旅游景区的快速发展中均使用到了旅游地产这把利剑，将城市旅游形象、景区形象及度假居住形象三点紧紧的结合在一起，从而达到互相配套、互相支持，最终到达口碑的共同建立；
3.5产权式酒店的入驻带来的城市效益
根据以上案例我们可以看出，在一个重点旅游城市的发展中，产权式酒店对于城市的发展是一个有力的推动者，表现有以下几点：
1、景区形象：
产权式酒店的建设可引进高品质酒店管理企业的入驻，通过高品质的酒店运营，配合景区的发展，高档的综合性酒店就成为旅游景区最有力的形象宣传点及支撑点，旅游者除了可观赏美景外，同样可享受到高品质的休闲配套，形成立体是的服务，最终提升景区的整体形象。
2、城市形象：
当旅游景区的整体形象提高，带来大量的旅客涌入，不断形成城市化消费，同时，吸引的人流会分流出固定居住人群，扩大城市人口，集中城市人才，加快城市的经济发展。
3、就业形势：
根据规划及经营需要，本酒店除了将为客户提供约800套客房外，还有依据酒店经营管理需要而设立的各个管理部门。
从而将为贵市的下岗失业人员提供约200个就业岗位。
四、项目分析及市场定位
4.1市场定位
4.1.1产品定位：
从市场调查来看，在旅游人群众多、旅游消费较大的防城港，房地产项目多以住宅类项目为主，缺少房地产业与酒店结合项目。
因此，打造拥有产权的五星级酒店，通过高档的酒店形成品牌效应，通过高档酒店将商务、高端旅客引进景区，提高消费人群数量及品质，酒店与个人、公司、集团形成固定的关系，增加固定消费人群，通过旅客的迅速增长形成区域整体发展的趋势。
4.1.2价格定位：
价格定位可参考目前市场状况，及国内类似旅游城市产权式酒店销售价格，同时结合项目投资预算、成本分析、消费人群特征制定项目价格。
五、项目消费者定位：
防城港经济发展较为迅速，催生出大量的中产阶层。
而且每年有大量的旅游人群成为项目的挖掘亮点。
所以，可以考虑区外具有一定经济实力的投资客。
另外，依据产权式酒店的运营经验，此行业主要的潜在客户群为：
一是具有一定经济实力的家庭或个人，这部分人主要关注投资类产品的升值及投资回报；
二是一些公司或事业单位，其购买动机是用于员工的福利或会议、差旅。
尤其是可以避免事业单位因建设招待所、疗养院等福利设施，所带来的管理及经济负担。
三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。
六、规划思路
建立大型的综合性五星级酒店，配套别墅、客房、商业、娱乐、休闲、大型会议等功能设施；将区域打造成东盟外交、商务会议、国际旅游、国内旅游的集散中心，形成中国对外最大的国际旅游城市门户，引进高端酒店——香港喜来登酒店管理公司，对产权式酒店、景区的整体打造。
产权式酒店：
（喜来登）蔚蓝海岸产权式五星级酒店（暂定）
（1）.喜来登集团全球预订网络的输送目标市场客源的数量。
这是多数投资方看重国际酒店品牌的关键点，这些管理集团给投资方做路演和说服投资方接纳集团管理的王牌之一，即是集团全球预订网络强劲的送客能力，这也是多数高端酒店投资方选择国际品牌的理由。
（2）.国际管理集团人才、品牌优势。
全球化人才的培养和调集，一直是国际酒店管理集团的另一张王牌，国际酒店的服务标准时经过漫长的历史提炼出来的精华，在高标准的基础上打造特色，体现出的才是高品质、高水准。
（3）.运营理念、管理系统优势。
酒店的综合氛围是由装修、家具、员工、装饰及服务表现给客人的，服务不仅要体现在酒店软件服务中，同时在其他方面要综合体现。
喜来登酒店管理公司其品牌的定位、内涵，再设计装修、服务，卖点非常突出，深得每一个客户的信懒。
七、投资估算与资金筹措
7.1项目总投资估算
根据近期委托方提供的土地取得成本及防城港建设工程价格信息、工程造价定额资料及项目的具体情况，参照施工图设计概算书，经分析测算，本项目总投资估算额为人民币91868.14万元。
附表：
项目总投资估算表
1
土地成本
4500.00
283
4.28%
2
前期工程费
2737.58
102
2.60%
3
项目开发成本合计
82140.13
3052
4
项目总成本
105137.93
3906
100.00%
附表：
预计销售价格表
产品
面积
价格（楼花）
价格（预售）
酒店
88500㎡
5500元/㎡
7500元/㎡
高层
102500㎡
3000元/㎡
4500元/㎡
HOSO
19800㎡
6000元/㎡
9000元/㎡
商业
22200㎡
10000元/㎡
15000元/㎡
根据相关规划条件，预计开发面积为269150平方米。
我们在计算项目总投资时按此面积计算工程成本。
（以上是根据喜来登管理公司提供的建筑、装修、装饰、配套、家具标准进行测算）
八、项目建设及酒店管理
8.1建设管理
为确保项目的顺利建设，我公司组织成立工程建设指挥部，全面负责工程建设。
8.1.1筹建阶段：
由指挥部组织专人负责项目前期工作。
8.1.2建设阶段：
项目立项及建设方案批准后，组织进行工程招投标，监督中标单位按照工程设计方案实施工程建设。
8.1.3竣工验收：
承建单位保质、保量如期完成工程建设后，由上级主管部门组织工程验收，确保各项工程达到优良工程标准。
8.2环境保护、安全防护与节能
项目区域污水主要为生活污水，对此，将严格按照环保要求进行集中处理后达标排放，并入公共排污系统。
生活垃圾采用“分类袋装”方式定时外运，无污染源产生。
为创造优雅舒适的环境，对工程所在区域周围绿化做重点考虑。
建筑内设自动消火栓、避雷设施、建设抗震按6级设防。
酒店物业管理专设保安部，安全防范有充分保障。
建筑装潢设计积极采用新结构、新材料、新技术。
各种灯饰选用节能型。
所需电器及设备均选用节能高效型产品。
在管理上，采用采用先进科学的管理方式，实现节能降耗。
9.2项目风险及防范建议
9.2.1项目风险
A．政策风险
本项目对于政府经济政策、城市发展规划、区域经济发展定位的变化比较敏感，及城市发展规划的动工日期等因素，存在风险隐患；
B．市场风险
本项目其兴旺程度依赖于城市规划的正常发展及周边旅游市场的兴旺，才能形成良好的市场环境；
9.2.2项目风险防范措施
A、加速项目开发相关报建工作的进度，加强项目管理，控制成本，保证工程顺利竣工；
B、与知名品牌第三方物业合作，在项目运营前就进行品牌及口碑的打造；
C、通过与国际知名品牌合作，将产权式酒店的风险缺口降至最低，实现长效运营酒店；
D、加强营销工作，进行客户积累，实现酒店能有固定及长效客群到此旅游消费；
结论：
综上所述，根据现在防城港城市快速发展的现状，重点打造旅游城市，大量的人流拥入，产权式酒店的产生是必不可少的，通过产权式酒店的入驻可配合城市旅游景区的发展，提高服务水平及休闲、娱乐配备，同时提高景区形象，形成城市形象的提高，城市品牌的形成带动大量的旅客进入，分流长居人口，增加人才数量及质量，同时带动产业发展，增加就业形势，推动人才进入防城港就业，扩大防城港城市发展再吸引人才的良性循环模式；再则增加城市消费能力，经济得到快速增长；最重要的是，喜来登高端酒店的入驻为城市建设带来品牌、口碑、人流及消费水平，同时推动防城港建立东盟旅游、商务办公第一门户。
要求：
1、由于项目建设成本大，资金回收期较长，政府能给与土地价格优惠，28~30万元左右每亩，容积率：
2.3%；
2、得到政府行政支持，尽快完成三通一平，试营业前完成网络及天然气的开通；
3、因引进高端酒店运营管理公司——香港喜来登酒店，土地要求横长500米，径深200米，并且享有酒店前沙滩的专用权，确保酒店的高品味；（与喜来登酒店管理公司已签订合作协议）
4、在建筑税收方面能得到相应的优惠政策，运营税收在酒店运营2年期间能获得减免；
5、项目争取在2014年国庆达到试营业标准，恳请政府尽快对项目进行批复；
恳请领导予以指正批复！
后附：
酒店主楼参考图
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