土地司法鉴定估价报告.docx

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土地司法鉴定估价报告

土地司法鉴定估价报告

项目名称：

成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告（泸州市纳溪区）

受托估价单位：

四川天成土地评估有限公司

土地估价报告编号：

川天成（2016）（估）字第C095号

提交估价报告日期：

2016年11月15日

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告

二、委托估价方

单位名称:

成都市中级人民法院

三、估价目的

受成都市中级人民法院（2016）成都中院法技委字第187号《成都市中级人民法院司法评估委托书》，特委托我司对该项经济行为所涉及的位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗出让国有出让商业建设用地使用权进行评估，拟为委托估价方司法拍卖（变卖）估价对象提供土地使用权市场价值参考依据，不得用于与本评估目的以外的其他经济行为。

四、估价期日

2016年11月2日

五、估价日期

2016年11月2日至2016年11月15日

六、地价定义

估价对象在估价期日2016年11月2日属国有出让用地使用权，所有权属于国家，使用权属于泸州兴鑫汽车销售有限公司，无使用权异议，根据纳他项（2013）第9074号《他项权利证书》，估价对象已经被抵押给平安银行股份有限公司成都分行，抵押贷款期限为1年，抵押面积为14744.1396平方米。

结合估价目的，根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》，本次估价不考虑估价对象抵押（担保）债权因素的影响，此次评估土地权利状况我们按国有出让建设用地、无他项权利限制设定。

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，估价对象用途为商业用地，结合估价目的，依据土地估价的合法性原则，此次评估土地用途我们按商业用地设定。

估价对象证载使用权类型为出让，终止日期为2050年01月04日,至估价期日剩余使用年限为33.19年，依据土地利用合法性原则，此次评估使用年限我们按证载剩余出让年限设定,即33.19年,自估价期日算起。

根据委托估价方提供的《国有土地使用证》估价对象土地使用权面积14744.1396m2，根据土地使用的合法性原则，此次评估土地面积我们按证载面积设定，即14744.1396m2。

根据委托估价方提供的《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：

5105032010B00104号），估价对象用地性质为商业用地，容积率≤2.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%,考虑到土地利用的连续性、合法性，此次评估容积率我们按土地规划容积率上限设定，即为2.0。

至估价期日，委估宗地内已建5幢房屋，委托估价方未提供地面附属建筑物实测面积，据估价人员现场查勘及实地测绘，地上总面积为2638.65m2（其中办公楼为1066.65㎡、车间为1408㎡、平房及卫生间为150㎡、门卫室为14㎡），此次评估地面附属建筑物面积我们按测绘面积设定，即2638.65m2。

估价对象在估价期日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路）、宗地内“五通一平”。

考虑到宗地内基础设施费用作为开发费用计入地上建筑物价值中，为了避免资产重复计价，此次评估土地开发程度设定为宗地外的基础设施开发程度和宗地内场地平整状况,即宗地外“六通”（通上、通下水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内“场平”（场地平整）。

综上所述，本报告估价对象地价定义为：

在公开市场条件下，估价对象作为无他项权利限制条件下的国有出让商业用地使用权，容积率2.0，有地下空间使用权，开发程度达到宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路）、宗地内“场平”现状利用条件下自评估期日起未来宗地40年期使用权市场价格。

七、估价结果

我们本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上采用基准地价系数修正法和剩余法测算，经估价人员对当地地产市场分析，结合估价目的，确定估价对象在估价期日2016年11月2日满足价格定义、假设与限制条件及相应估价目的下的国有建设用地使用权价格为：

评估面积:

14744.1396平方米

单位地价：

964元/平方米

楼面地价：

482元/平方米

评估总价：

1421.34万元

大写:

人民币壹仟肆佰贰拾壹万叁仟肆佰元整

估价结果详见表1-1:

《土地估价结果一览表》

八、土地估价师签字

姓名资格证书号签字

丁永洪2004510023

文春蓉2013510080

九、估价机构

估价机构法定代表人签字：

估价机构（公章）:

四川天成土地评估有限公司

二Ο一六年十一月十五日

表1-1土地估价结果一览表

估价机构：

四川天成土地评估有限公司估价报告编号：

川天成（2016）（技）字第C095号

估价期日：

2016年11月2日估价目的：

司法拍卖（变卖）估价期日的土地使用权性质：

出让

序号

估价期日时的土地使用者

宗地位置

产权

证号

设定土地使用年期

估价期日用途

容积率

估价期日开发程度

土地面积（㎡）

单位地价（元/㎡）

地价总额（万元）

登记

设定

规划

设定

实际

设定

登记

评估

1

泸州兴鑫汽车销售有限公司

泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口

纳国用（2011）第04791号

33.19年

商业用地

商业用地

2.0

2.0

宗地外“六通”，宗地内“场平”

宗地外“六通”，宗地内“场平”

14744.1396

14744.1396

964

1421.34

合计

14744.1396

14744.1396

1421.34

1、土地权利限制：

所有权属国家，使用权均属泸州兴鑫汽车销售有限公司。

在估价期日，估价对象作为国有城镇商业建设用地使用权，无使用权异议无他项权利限制，土地剩余使用年限为33.19年。

2、基础设施条件：

土地实际开发程度详见下表，估价设定宗地外达到“六通”（通路、通上水、通下水、通电、通气、通讯），宗地内“场平”。

表1-2估价对象基础设施条件表

道路状况

上水状况

下水状况

供气状况

通电状况

通讯状况

场平状况

宗地外

规划道路

城市供水管网布设

城市排污管网布设

城市供气管网布设

城市电网

有线无线通讯网覆盖

/

宗地内

/

/

/

/

/

/

场平

3、规划限制条件：

符合城市规划、土地利用总体规划的现状利用。

4、其它限制条件：

应满足本估价报告规定的全部假设和限定条件。

二、其它需要说明的事项：

1、土地权利、利用状况等资料由委托估价方提供，土地区位条件等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

2、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术准则，结合估价对象具体情况、确定估价原则、方法及有关参数的选取。

3、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，该估价结果应作相应调整或重新评估。

4、本次估价目的仅为委托估价方司法拍卖（变卖）提供土地使用权市场价格参考依据，不得用于权属确认、面积认定、企业验资、合并、抵押、租赁、债权债务结算等评估目的以外的其他目的。

5、本估价报告有效期为壹年，自估价报告提交之日算起，即2016年11月15日至2017年11月14日。

四川天成土地评估有限公司

二Ο一六年十一月十五日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

单位名称:

成都市中级人民法院

二、估价对象

估价对象为成都市中级人民法院因案件执行需要所涉及的纳国用（2011）第04791号《国有土地使用证》，证载泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有商业建设用地使用权，不包括市政设施和地下资源,土地使用权面积为14744.1396m2，用途商业用地,使用权类型出让，容积率≤2.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%,终止日期为2050年01月04日，四至：

东至房屋，南至其他宗地，西至蓝山郡，北至泸州济安医院。

三、估价对象描述

（一）土地登记状况

根据资产占有方提供的纳国用（2011）第04791号《国有土地使用证》，估价对象土地登记情况如下：

土地使用者

《国有土地使用证》证号

座落

地号

图号

地类（用途）

使用权类型

使用权面积（㎡）

泸州兴鑫汽车销售有限公司

纳国用（2011）第04791号

泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口

/

/

商业

出让

14744.1396

终止日期

发证日期

登记机关

发证机关

2050年01月04日

2011年9月19日

泸州市国土资源局

泸州市纳溪区人民政府

四至

东至房屋，南至其他宗地，西至蓝山郡，北至泸州济安医院

（二）土地权利状况

1、土地权利归属

在估价期日，所有权属于国家，使用权属泸州兴鑫汽车销售有限公司，估价对象来源合法，产权清楚。

估价对象的地下资源埋藏物市政公用设施不属该公司所有。

2、土地取得方式

泸州兴鑫汽车销售有限公司以出让方式取得土地使用权。

3、土地使用年限

根据纳国用（2011）第04791号《国有土地使用证》证载使用权类型为出让，批准使用年限40年，终止日期2050年01月04日，至估价期日已使用6.81年，剩余33.19年。

4、土地权利限制

根据1990年5月19日国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条、第四条规定，估价对象的地下资源，埋藏物和市政公用设施，均不在土地使用权出让范围之内，出让土地的使用权在批准使用年期内，估价对象的使用权可以依法进行转让、出租、抵押或其它经济活动，其合法权益受国家法律保护；划拨土地使用权若未经市（县）人民政府土地管理部门批准，不得转让、出租、抵押。

5、土地他项权利

根据纳他项（2013）第074号《他项权利证》，土地他项权利人为平安银行股份有限公司成都分行，抵押贷款期限为1年，抵押面积为14744.1396平方米。

根据（2015）成执保字第9号《四川省成都市中级人民法院执行裁定书》，查封泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口的土地使用权（权属证书：

纳国用（2011）第04791号，面积14744.1396平方米）。

根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》规定，为完整反映估价对象价值，本次估价不考虑估价对象抵押权因素和案件审理因素影响，设定估价对象无他项权利限制，土地权利状况完整。

6、土地相邻关系权利

相互毗邻的不动产使用人提供便利的同时，确保双方正常生产经营及利用。

（三）土地利用状况

至估价期日，委估宗地内已建5幢房屋，委托估价方未提供地面附属建筑物实测面积，据估价人员现场查勘及实地测绘，地上总面积为2638.65m2（其中办公楼为1066.65㎡、车间为1408㎡、平房及卫生间为150㎡、门卫室为14㎡），此次评估地面附属建筑物面积我们按测绘面积设定，即2638.65m2。

估价对象在估价期日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路）、宗地内“五通一平”。

考虑到宗地内基础设施费用作为开发费用计入地上建筑物价值中，为了避免资产重复计价，此次评估土地开发程度设定为宗地外的基础设施开发程度和宗地内场地平整状况,即宗地外“六通”（通上、通下水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内“场平”（场地平整）。

根据委托估价方提供的《国有建设用地使用