东和湾房地产开发项目建设可研报告书.docx
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东和湾房地产开发项目建设可研报告书
第一章项目溯源与必要性····································4
第二章项目概况··············································7
第三章市场分析与定位········································11
第四章规划设计··············································19
第五章项目建设与管理······································30
第六章销售计划·············································34
第七章投资预算与资金筹措·································37
第八章财务分析············································41
第九章敏感性分析············································46
第十章综合评介及结论······································52
绪言
东和江景工程（暂用名）是重庆东和物业公司在渝中区朝天门开发的首个江景住宅项目，是在政府的支持下开发的高尚景观住宅区。
东和江景工程依据重庆的经济形势和居民住房的发展趋势，结合项目的“江景+生态+文化”特殊地理位置，充分发挥其地域优势，秉承古人的“立功、立德、立言”人生不朽灵思，创造住宅项目的“户型奇”、“文化浓”、“景色秀”的自然永恒，将嘉陵江赋予项目区域的灵气，充分匠造在东和江景工程项目的每一细微处，使整个项目洋溢着人与自然景观、环境与文化的和谐乐章。
东和江景工程的开发立意是：
将中外富有吸引力的建筑概念及户型构思共冶一炉，提供一个富有色彩又有生活写意、亲情、文化、环境特色的中档高尚江景居所，成为重庆市内外商业俊杰以及政府机关公务员、学校教师、社会贤达和本地居民的具有人性化、生态化、智能化、自然景观化的居住场所。
力争成为渝中区高尚江景住宅中的标志性产品。
第一章项目溯源与必要性
一、溯源
东和江景工程项目的前身是渝中区“千厮门大码头改造”项目，位于渝中区千厮朝千路与嘉宾路交汇处，原由重庆嘉利房地产有限公司开发，属于久拆未完的“四久”工程。
因嘉利公司拖欠重庆东和公司的巨额债务无力偿还，经重庆市中级人民法院“[1999]渝一中民初执字第456号”判决书判决，将该项目B、C栋高层商住楼的开发权和国土使用权一并抵偿其所欠部分债务。
在此情况下，重庆东和公司办理了该项目的开发手续后，于2000年6月继续对该项目进行拆迁，2001年4月完成全部拆迁工程。
该项目共拆迁127户，总拆迁面积约9500平方米。
东和公司已投入3800余万元资金对该项目进行了拆迁和重新设计等基础工作。
目前项目开发工作进展顺利。
二、项目提出的必要性
房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。
我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。
此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。
从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅14平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。
1、经济的发展需要增加优质地产产品
2001年，重庆经济9%以上的速度增长，高于全国1.6%，其经济增长速度列全国第14位，西部第3位。
根据重庆市计委的报告，2002年全市的GDP预计增长8.5%。
重庆的房地产业出现了平稳发展的好势头。
重庆市目前的城镇人口住房面积为9.6平方米，低于全国的标准水平。
按照国家的相关规划，到2010年城市化率要达到50%的目标，而重庆市目前城市化率仅为33%，低于全国37%的水平，加之西部大开发给重庆带来的机遇，重庆十年后的城市化率将超过全国的平均水平。
按此测算，至少有600万农村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求量会有进一步的大幅度增加的可能性；并且，目前重庆市城镇人均居住面积9.6平方米，按照建设部等部门的规划，到2001年城镇居民人均居住面积将达到30平方米，房地产住宅需求空间巨大。
由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发潜力。
2、“渝中情结”亟需提供新型住宅产品
从另一个方面来看，重庆市主城区的住宅需求还是有不小的缺口，以渝中区为例，该区由于人口较多，已达66.52万人，其中城镇人口达66.12万人，占99.4%。
人口密度最大，人居状况已经处于超饱和状态。
根据调查资料显示，渝中区的居民把在渝中区安家作为选择新的居住区域的第一选择，选择人数比例达到44.9%。
这说明，人们的“渝中情结”还是比较深厚的，作为新的居住选择，希望继续在渝中安家。
3、“朝天门形象”需要有档次的江景形象楼盘
从第三方面来看，“朝天门形象”需要有档次的江景形象楼盘。
从渝中区以及重庆市的江景楼盘整体质素以及形象和档次来看，能代表重庆江景形象的楼盘少之又少。
“东和江景工程”（暂名）从规划设计到立面形象，从高度的控制到朝天文化的浓缩，以及树立重庆市的江景文化都具有重要意义。
东和江景工程项目本身的质素较高，是一个为“朝天形象”增彩的项目。
第二章项目概况
一、基本情况
1、项目名称：
东和江景工程（暂用名）
2、投资规模：
1.4974亿元人民币（一期：
双塔式33层高层建筑）
3、开发总面积：
6.56万m2（一期）
4、开发单位：
重庆东和物业有限公司
5、建设周期：
24个月
二、地理位置
东和江景工程项目位于重庆市渝中区解放碑千厮门朝千路，紧邻嘉陵江、长江两江交汇处，江景景观绝佳，交通便利，配套完善，商业发达。
与重庆市最繁华的商贸中心——解放碑仅有约10分钟的步行距离，与重庆市最大的商品批发集散地——朝天门的步行距离也在15分钟以内，与重庆市未来重点发展区域——北部新城区域仅有一江之隔。
项目与嘉陵江有一定高差，并且前面没有任何遮挡建筑，处于观赏嘉陵江江景的绝佳地段。
同时本项目与解放碑繁华区域比较位置略低，有效避开了繁华区域带来的各种噪音，因此本项目是渝中区解放碑区域难得的理想居家区域。
三、自然地理条件
基地为一东西向狭长地形，南高北低。
朝千路标高在本区内从203.60m至208.09m不等。
北面临江最低处标高为182.28m，南北相差20余米，是典型的陡坡地形。
项目一期用地4807平方米，北方紧靠嘉陵江，与高架的宾江路“空中接壤”，其下面为朝天门二码头。
南方紧接朝千路，西方为项目二期工程用地（现为居民拆迁房），东方为朝千路与宾江路交汇点。
整个用地呈条状，东西长约110m，南北宽约40m左右。
场地地面南高北低，临江面最低标高182m，南面最高处约200m。
朝千路北侧为毛条石堡坎，高约20m。
朝千路从用地南面通过，在用地范围内路面标高两端为208.09m，东端为203.6m，路面坡度为5%。
四、周边配套情况
项目处于渝中区之朝天门商务区内。
1、交通：
该项目所处地理位置交通较为便捷。
长运水路有朝天二码头近在咫尺，环行城市交通道路与项目相接，多路公交车与的士车穿行其中。
近10条公交线路在项目区边穿行。
2、水电、燃气、通讯：
已至项目外围。
3、商业：
大型超市家乐福、地王广场近在咫尺、一步之遥。
各类零售商业遍布项目周围。
棉花街农贸市场约5分钟步行路程，出门便到。
4、学校：
29中学、实验小学、大同路小学、新华路小学、八一路小学处在项目周围。
5、医疗：
重医附二院、市中医院即在项目周围。
6、金融：
华夏证券、浦发银行、工商银行、民生银行、招商银行等金融机构均分布在项目周围。
五、土地方及来源
1、土地方
渝中区人民政府（国土局）。
2、土地来源
重庆市城市规划之朝天门市政规划景观住宅建设用地。
六、技术经济指标
总用地面积：
4807m2（一期）
总建筑面积：
65623.5m2（一期）
住宅面积：
54888.3m2
车库及设备用房：
7684m2
架空层（未计入总面积）4099.4m2
商业网点建筑面积：
2873m2
建筑占地面积：
1663.9m2
建筑密度：
40.3%
容积率：
11.4
覆盖率34.6
绿化率：
30.2%
停车泊位：
124辆
总居住户数：
496户
总居住人口：
1885（每户按3.8人计）
七、项目建设单位——东和物业有限公司简介
重庆东和物业有限公司是专业从事房地产综合开发的企业。
公司始终坚持“务实、诚信、卓越、创新”的企业理念，理性开发，稳步发展，先后成功开发了西郊大厦（30，000m²）、绿苑新村（35，000m²）、皇冠东和花园（19万m²）等项目。
目前正在开发的项目有皇冠东和花园已经成功销售了85%。
经过全体东和员工近十年的努力奋斗，东和物业已逐步成为重庆地产行业著名的物业品牌之一。
尤其是近年成功开发的皇冠东和花园高档住宅小区，项目总投资达2.5亿元人民币，获得2000年“重庆市十佳住宅小区”第二名称号以及“重庆市首届消费者满意楼盘•百花奖”，同时也是重庆目前唯一一家被中国质量检验协会授予“中国美好家园”称号的小区。
公司在皇冠东和花园投巨资与名校联办小区完全中学，被业内外所瞩目称道。
公司汇集了建筑设计、建筑施工、市场营销、物业管理等各类人才，在规划设计、建筑质量、工程监理、销售管理、物业管理等方面都连取得了令人瞩目的成绩。
目前，公司已升格为集团公司，下辖3个子公司和一间四星级东和花园酒店、一所皇冠实验中学。
第三章市场分析与定位
一、市场前景
重庆市位于长江上游，地处我国中西部结合地，为巴渝文化的发源地，有文字记载的历史已达3000多年。
1983年重庆市作为全国第一个城市综合体制改革试点城市，将原四川省永川地区并入，实行国家计划单列，赋予省级经济管理权限，1997年3月13日八届全国人大五次会议决定设立重庆直辖市。
建国以来重庆的综合经济实力迅速增强，1949年全市国内生产总值不足14亿元，1998年上升到1429亿元，按可比价格计算，国内生产总值年平均增长速度为6.9%，其中1980—1998年高达9.8%，高于全国同期水平。
重庆市近几年来房地产开发一直呈持续走强的发展态势，尤其是1997年6月重庆市成为我国的四个直辖市后，表现得更为明显。
1995年至2001年5年重庆市房地产开发投资的年均增长率超过20％，保持了较高的增长速度，而同期国内生产总值的年均增幅约为10％左右。
重庆作为全国著名的山城，具有独特的山水立体景观优势。
随着重庆经济的持续发展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒适性、享受性已经成为一部分高收入人群购房的主要动机。
自2000年初重庆掀起开发江景住宅的热潮以来，江景房大受青睐，已经开发的江景房如御景江山、华庭嘉园、江都怡园、江山多娇等项目都取得了成功，证明江景住宅具有广阔的市场空间。
1、重庆市房地产市场
1.1投资增加。
2001年1-10月末，全市累计完成房地产投资121.09亿元，同比增长46.9%。
同年1-10月，全市累计完成土地开发面积159.88万平方米，同比下降57.1%累计发生土地购置费7.4亿元，同比下降38.5%；商品房竣工325.04万平方米，同比下降5.8%；1-10月商品房销售面积328.13万平方米，同比增长43.7%。
1.2价格趋升。
根据统计局最新数据显示，商品房销售表现出“量增价升”的总体态势。
去年同期全市商品房销售价格均价为1443元/平方米，今年均价为1488元/平方米，上涨了45元/平方米；其中住宅售价为1203元/平方米，写字楼为2675元/平方米，商业营业用房售价为3347元/平方米。
1.3消费增长。
重庆市房地产市场出现日渐升温的市场趋势，这不仅与重庆的地区整体经济表现的稳定增长、城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧密的关联。
2001年1-10月重庆市GDP实现1393.2亿元，增长8.9%，消费增长8.4%；城市居民人均可支配收入5661元，增长6.9%。
1.4人均居住面积增长。
据2001年重庆市国土房管局在房交会期间一次调查，1999年末，重庆市人均居住面积为9.51m²，1999年末本市人口3072.45万人，2000年住宅销售面积490.7868万m²，2000年末重庆市人口3090.45万人，2000年人均居住面积为9.61m²。
按重庆市住宅发展规划，到2010年人均居住面积将为14m²，即到2010年人均增加居住面积4.39m²。
2000年末主城区人口为462.55万人，到2010年主城区因人均面积而增加的住宅需求量应为2030.59万m²。
从以上数据分析，可以看出，重庆的房地产市场从总体上来说，是呈渐进式向前发展的趋势。
2、渝中区房地产市场
渝中区是重庆的过去与现在的政治经济、商业文化中心，人均居住面积在重庆市的平均水平位置较低。
由于特殊的地理位置和历史原因，该区是重庆市的人口最密集区域，其市场潜力相当可观。
对于渝中区的中心地段——解放碑区域来说，解放碑地段为重庆市的商业、贸易中心；吸引了大批国内外客商云集此地，已形成了成熟的商业市场。
根据城市功能规划，市政府把解放碑规划为重庆的商业、金融、贸易中心。
根据2001年重庆市国土房管局的调查分析，按渝中区2000年末66.52万人口计，因人均居住面积提高、人口增长、经济收入提高等三重因素而形成的名义住宅需求量，在2010年可增长到572.46万m²。
也就是说，在今后的10年里，渝中区将会有每年的名义住宅需求量57.2万m²的幅度增加。
3、本项目市场预测
3.1江景市场前景
重庆市是一个山水景观城市，江景对重庆人来说，更有过多的偏好。
有资料报道，在北京和广州，一般的江景楼盘比非江景楼盘的房价要高出800-1000元/m²。
在重庆，靠江的房子和不靠江的房子房价要高出500-800元/m²。
东和江景工程（暂名）作为朝天门的临江江景楼，位置优越、江景景观开阔，其江景楼盘市场前景非同一般。
3.2住宅市场前景
根据市统计资料显示，渝中区的住宅需求在逐年增大，由于没有适合居住者新需求的楼盘，因此，渝中区特别是解放碑朝天门一带的居民只好在外区购房。
在渝中区之朝天门、解放碑一带，新开发的住宅楼盘由于急于追逐市场的开发热潮，许多楼盘急功近利，在产品的设计上没有创新，功能设计不太合理，环境塑造较差，配套不齐全、设施较差。
加之解放碑、朝天门历属重庆的老城，人口密集，可开发土地有限，因此，居民有需求的精品住宅楼盘在解放碑朝天门一带就比较少。
东和江景工程（暂名）从建筑规划、住宅性质、产品设计、智能化设施的综合运用，还是绿化生态、江景利用，都做到了最佳。
因此，本项目的住宅市场前景看好。
3.3东和江景楼项目的优势分析
本项目位于渝中区千厮门，北为嘉陵江滨江路，南为朝千路。
位于解放碑商业中心和朝天门商业中心的要冲之地，可以尽享两大商业中心带来的方便。
本项目交通条件优越，有多路公交路线直达市区各处。
此外，本地区的基础设施建设如给水、排水、电力、电讯、天然气等部门也加强了投资力度，为本地区的发展建设提供了很好的基础设施建设和发展前景。
本项目设计方案优越，配套设施齐全，采取户户朝江，尽观两江美景，是渝中区离江最近的江景房。
二、投资环境
1、人口环境：
2000年末，重庆市总人口达到3090.45万人，比上年增长0.66%，渝中区2000年末总人口为66.52万人，较上年增长0.59%。
2、经济环境：
2001年，重庆全市完成GDP1751亿元，增幅为9%，高于全国1.6个百分点，较上年增加162亿元，经济增长速度位居全国14位，西部第3位。
根据重庆市计委报告，2002年全市GDP预计增长8.5%，固定资产投资增长18%，外资出口增长6%，地方预算内财政收入增长10%。
3、收入与消费：
2000年末城市居民可支配收入6275.98员，比上年增长10.64%，人均消费支出5475员，扣除价格因素，每年实际增长6.8%。
到2002年全市城镇居民收入将增长7%。
2001年1-2月城市居民可支配收入达1357.64元，较同期增长4.4个百分点，人均消费支出1046.54元同比增长9.9%。
4、城市自然环境（略）
5、社会政治环境（略）
6、政策环境
重庆房地产开发的主要政策措施
►加大住房制度改革，进一步完善住房公积金制度。
►调整税收政策，鼓励住房消费。
►加大信贷支持力度，提高住房消费。
►清理收费项目，降低住宅开发成本。
►拓宽空置商品住宅的消化渠道。
►加强管理，完善配套设施。
►加强对房地产开发项目的方案审查和设计审查。
►加强对房地产开发项目的综合验收工作。
►建立完善房地产交易市场，实行“一站式”服务。
►强化企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。
►各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设的投入，完善住宅小区外的配套设施，方便新开发区居住者的生活。
总之，在这样的投资环境下，开发东和江景工程，有一定的规避风险的能力；投资的安全性和价值的增值性会得到保证。
三、竞争楼盘分析
在本区域（解放碑一带）内，比较有知名度和现代感的楼盘如时代天骄、御景江山、江都怡园、云鼎国际公寓、华庭嘉园、巴渝世家等规模小的准小区住宅或单体楼。
这些楼盘都是东和江景工程项目的潜在竞争对手。
……………
见《东和江景工程市场调研报告》。
四、市场定位
1、客户定位
主力客户群：
渝中区的富裕阶层和重庆市的中高级白领阶层、商人。
►主力客户群特点：
1.1收入较高、有一定的财富积累；
1.2因旧城改造有“渝中情结”的家庭；
1.3高收入的机关工作人员；
1.4在解放碑和朝天门的经商者。
►具体为：
1.5“渝中情结”的老城居民
居住在渝中区旧城住宅区的居民，这一类群体在该区域内占有一定比例，但从他们现有的居住现状来看，大多数的居住功能都已老化，居住环境不佳，他们当中大多数为老城区居民，经济积蓄已较为丰厚，随着居住形态的变化，对新的住宅需求有热切的向往，对老朝天门、解放碑以及渝中区的怀恋（渝中情结）。
这些居民一般来说都不会墨守成规，只要推出适合他们内在的心理需求和价位的新式居所（如江景住宅），往往能激发他们潜在的换房愿望。
既了却住在渝中的“渝中情结”，又能享受现代景观（江景）生活。
1.6中小企业主（商人）
由于渝中区的解放碑和朝天门是多功能的综合性商业、文化区，吸引了不少重庆市内外包括酒楼、商场、商铺、贸易等经营为主的个体户（朝天门服装批发商）和中小企业主，这一阶层的人员结构虽然复杂，但财力较为丰盈。
由于重庆市内道路交通问题较多，故为便于工作和商业往来，他们会选择在此居住。
1.7机关公务员
渝中区又是过去和现在的政治中心，政府机关公务员和医疗、文化单位较为集中。
此部分人士年龄跨度较大，收入较为稳定及可观；另外，一部分隐性收入会增强其整体经济实力。
这类人士基本上都有单位的福利分房，但因所分房屋缺乏档次及环境的舒适性，因而他们往往不满足于现有居住条件，具有换房欲望，又不愿离开渝中区。
1.8白领人士
白领人士阶层是一新的社会阶层。
解放碑区域是白领阶层较为集中的区域。
从目前渝中区的社会经济地位和企业档次及规模来看，都会使白领人数进一步扩大，从而为项目带来更多的潜在客户。
对于这一类群体，他们的收入相对较高，而且一般都有购买居所安家的愿望。
随着工作节奏与强度的加快和增加，这一阶层的无房户将会选择离办公地点较近的位置作为居所。
特别是景观（江景）楼房是他们最优的选择。
1.9投资群体
由于本项目所处区域及周边都是市区内难得的商业旺铺地带，如朝天门的服装批发市场，解放碑的零售商圈，是重庆流动人口的主要集散地，住宅租赁市场的前景非常看好，由此将可能吸引部分有投资意向的投资人士作为住宅投资的选择。
1.10来渝人士
由于经商和工作的需要，朝天门就会成为外来人士的重要聚居地。
一方面，部分来渝经商和办事人员为了方便经商和工作，他们有可能会选择城市的商业经济中心作为办公加居所的办事机构。
另一方面，重庆直辖后，部分有商业往来的外来人员和其他县、区的外来置业者会在重庆置业，渝中区朝天门一带会是他们的首选。
2、户型、价格定位
►项目定位：
中档高尚江景楼盘
►规划形式：
蝶形塔式建筑
2.1住宅（一期）
A、B座均为33层。
A、B座户型配置：
2-31层为住宅标准层，每层8户，均为3室2厅2卫1厨
面积为89.53m²—134.53m²/户；
每套价格：
27.75—41.7万元
32层—33层为跃层，面积为205.23m²—275.63m²/户；
每套价格：
78—105万元
均价：
3100元/m²
第四章规划设计
一、设计思路
1、指导思想
东和江景工程的规划指导思想是：
充分利用基地的地形和嘉陵江江景资源，在保证一定的容积率的基础上力求创造更优美、舒适的环境。
2、设计原则：
2.1充分挖掘江景资源，最大限度的体现江景的景观优势；
2.2避免项目的雷同性，在体现现代建筑风格的同时，展现巴渝文化的特色；
2.3人性化的户型设计指导思想，“以人为本”注重满足舒适、安全、方便、私密等方面的户型要求；
2.4寻找适合江景景观形态的规划设计方法，解决好住宅单元面江的景观要求。
树立建筑风格的个性化，又同时要求和谐融合于城市现代建筑；
2.5解决好地块与滨江高架桥之过境车道带来的一系列不利因素；
2.6在规划及建筑设计中贯穿“市场观念”和“品牌战略”，以实现社会效益，环境效益和经济效益的有机结合。
3、设计依据
见中煤国际工程集团重庆设计研究院的《东和江景工程A、B座初步设计说明书》中之“设计依据”。
二、规划布局
1、总体布局
重庆东和江景工程项目分两期完成，一期工程项目由A、B座塔式建筑依嘉陵江蝶形展开，呈双塔建筑。
工程裙房为一字形，沿朝千路纵向展开，于屋面与朝千路持平，作为架空景观房。
其上面的双塔楼平行置于用地两端，蝶形平面面向嘉陵江，以获得最佳景观朝向。
一层为架空景观层，设计标高±0.0000=208.00m，在两塔之间由朝千路通过大台阶进入，此为住宅与景观人流之主入口。
另外，沿朝千路在不同的路面标高处，用栈桥连接方式，自西向东设有残疾人入口、商场入口、架空景观层入口。
在东端标高203.50m处，设有地下车库出入口，其右侧为进入二码头的梯道，保持原状。
人流、车流完全分开，互不干扰。
2、总平面布局
基地沿东西向呈狭长地形，南北宽仅30余米，东西长100余米，长面向嘉陵江畅开，这为布置江景房提供了得天独厚的条件。
依据地形，塔楼分A、B两座平行排列，面向嘉陵江。
由于地形高差的原因，塔楼入口层和朝千路中段基本相平，朝千路以下还有近20米的自然高度，被设计为车库、库房的设备房等。
从城市环境景观上来看，虽然本方案有五层裙房，但因其处在城市主干道以
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