常州市新物业管理办法全文.docx

常州市新物业管理办法全文.docx

《常州市新物业管理办法全文.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《常州市新物业管理办法全文.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

常州市新物业管理办法全文

2013年常州市新物业管理办法（全文）

原标题：

常州市物业管理办法

    （常政规〔2013〕9号）

    第一章总则

    第二章物业管理区域

    第三章业主、业主大会与业主委员会

    第四章前期物业管理

    第五章物业服务

    第六章物业的使用和维护

    第七章法律责任

    第八章附则

    第一章总则

    第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

    第二条本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理，适用本办法。

    本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

    第三条市、辖市（区）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

    物业管理工作实行属地负责制。

各辖市（区）人民政府是所辖区域内物业管理工作的责任单位，应当加强对物业管理工作的组织领导，在街道办事处（镇人民政府）明确物业管理机构，落实工作人员和工作经费；建立物业应急管理机制和长效管理机制，建立物业管理联席会议制度，及时处理重大矛盾和纠纷；牵头组织有关部门对物业管理区域内违法行为开展集中整治。

    第四条市住房保障和房产管理部门是全市物业管理工作的行政主管部门，负责物业服务企业的资质管理、建立物业服务企业信用档案；指导、监督前期物业管理招投标活动，指导、规范物业管理市场行为、重大物业管理纠纷与投诉的处理，依法查处违反物业管理法律、法规的行为；负责住宅专项维修资金的归集与管理、参与物业服务用房变更和交付使用的监督管理，配合物价部门对物业服务收费实施监管。

    辖市（区）物业管理行政主管部门负责对所辖区域内物业管理活动进行指导、监管。

具体负责拟定辖区内物业管理的政策措施，开展日常工作的指导、监督；负责辖区内新建住宅小区前期物业管理招投标工作以及物业服务企业交接工作的指导与监督，做好物业承接查验的管理与监督；建立物业服务项目负责人信用档案；负责协调辖区内老住宅小区整治及转入物业管理的指导、监督工作，配合做好业主大会、业主委员会筹建、换届及日常工作的指导与监督；依法开展物业管理创建工作；依法查处辖区内违反物业管理法律、法规的行为。

    第五条街道办事处（镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制，设立并公开投诉电话、投诉点，接受并解决群众的投诉和纠纷，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务；指导社区居（村）民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷；负责辖区内物业服务企业交接工作和业主大会、业主委员会的筹建、换届等相关工作，建立业主委员会信用档案；建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜，制定辖区内物业管理应急预案，落实物业应急管理和长效机制。

    社区居（村）民委员会负责协助和配合街道办事处（乡镇人民政府），建立健全物业管理工作机制，参与指导和监督业主委员会的工作，及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷；参与住宅专项维修资金的使用监督，建立社区居（村）民委员会、业主和物业服务企业沟通协商的“三合一”管理服务模式。

第六条公安部门负责物业管理区域内的治安管理，依法查处擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会的行为；指导物业管理区域内汽车停放，配合做好物业管理区域内及周边道路停车泊位设置工作，参与物业管理区域规划红线以内的汽车停车矛盾和纠纷的处理；负责物业管理保安服务活动的监管；对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查，督促落实消防安全责任，及时查处损坏（停用）消防设施和占用（堵塞）消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为；对物业管理区域内安防设施依法实施监督管理。

    民政部门负责落实社区居（村）民委员会对业主委员会的指导、监督，参与物业管理相关工作。

    人力资源社会保障部门负责对物业服务企业劳动用工的指导，对物业服务企业与招用人员依法签订劳动合同、缴纳社会保险等进行监督。

    卫生部门负责对物业管理区域内二次供水的卫生进行监督管理。

    建设部门负责房地产开发项目公建配套设施建设的监督管理工作，在土地出让前依据规划条件明确公建配套设施的建设要求，在项目建设过程中和交付使用前监督公建配套设施的落实情况；负责商品房交付使用监管工作，依法规范商品房交付使用行为；督促建设单位及时做好物业管理区域内交付后保修期内的房屋及设施设备的相关保修工作。

    环保部门负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收，对污染源依法实施监督管理；对制造超过规定标准排放的污水、废气等涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理，对违反环保法律、法规的行为依法进行查处。

    规划部门负责在土地出让前的规划条件和建设工程设计方案审查中，按规定标准落实物业管理区域内公建配套建设指标。

    园林部门负责物业管理区域内绿化调整的监管，协调解决因绿化影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾。

    城管部门（行政执法部门）负责查处未取得规划部门许可擅自搭建建筑物、构筑物、在非承重外墙上开门（窗）、破坏房屋外立面等违法行为；对制造超过规定标准的社会生活噪声和建筑施工噪声的行为进行查处；依法查处无照经营的流动摊贩以及侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施等违法违规行为；加强对未实行物业管理区域内环卫设施的管理；参与物业管理区域内前期规划论证。

    民防部门负责物业管理区域内人防工程及设施维护管理的指导和监督。

    物价部门负责物业服务收费行为的监管，依法规范物业服务企业的收费行为，及时查处物业管理中的收费及价格违法行为。

    信访部门负责协调督促相关地区和部门按照各自职责及时处理物业管理中的信访矛盾。

    税务部门负责落实物业服务企业税收优惠政策，依法对物业服务企业的纳税行为进行指导、监管。

    工商部门负责对在物业管理活动中合同欺诈、虚假广告和无须取得许可（含批准文件）或已经取得相关许可而未依法领取营业执照等违法生产经营行为依法进行查处。

    质监部门负责对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设备进行安全监察；依法对特种设备使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查；调查处理物业管理区域内的特种设备事故，依法查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为。

    第七条市、辖市（区）人民政府负责设立住宅小区管理保障资金，专项用于扶持老住宅小区的基础管理及物业管理。

市、辖市（区）物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处（镇人民政府）物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，提高物业管理水平，所需经费列入同级人民政府财政预算。

    对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员，市、辖市（区）人民政府物业管理行政主管部门应当给予表彰、奖励。

    第八条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

 第二章物业管理区域

    第九条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

    建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。

物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

    规划部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的辖市（区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。

    第十条新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的辖市（区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

    已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的辖市（区）物业管理行政主管部门备案。

    已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由辖市（区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域。

    第十一条辖市（区）物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。

    物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

    第三章业主、业主大会与业主委员会

    第十二条房屋的所有权人为业主。

    业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。

    第十三条一个物业管理区域成立一个业主大会。

    业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

    第十四条业主户数超过三百户的，可以按幢、单元、楼层为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

    第十五条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）：

（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

    第十六条具备成立首次业主大会条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

    （三）业主名册；

    （四）建筑规划总平面图；

    （五）交付使用共用设施设备的证明；

    （六）物业服务用房配置证明；

    （七）已筹集的专项维修资金清册；

    （八）其他有关的文件资料。

第十七条符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

    筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担，建设单位应当在物业承接查验前计提费用，交由物业所在地街道办事处（镇人民政府）代管。

    第十八条首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。

筹备组中的业主成员由街道办事处（镇人民政府）或社区居（村）民委员会组织业主推荐产生。

    筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。

筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）派员担任。

    筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

    第十九条首次业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；

    （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

    （四）提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；

    （五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

    （六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

    对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。

业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

    筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

    第二十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

    业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

    有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总户数百分之二十以上业主提议的；

（二）经有百分之三十以上业主代表提议的；

    （三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

    （四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

第二十一条召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。

召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居（村）民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。

业主可以查阅业主大会会议记录。

    第二十二条业主可以委托他人参加业主大会会议。

业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

    第二十三条业主委员会由业主大会会议选举产生。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费、电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员；担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照规定予以罢免。

    业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定，业主代表任期与业委会委员任期相同。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

    业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。

    业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。

候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。

候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。

    第二十四条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

    第二十五条有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

    （三）丧失民事行为能力的；

    （四）依法被限制人身自由的；

    （五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

    第二十六条　业主委员会委员、筹备组成员、业主代表有下列情形之一的，应按业主大会议事规则等规定予以罢免：

（一）不履行职责的；

（二）利用委员、成员、代表资格谋取私利的；

    （三）拒不履行业主义务的；

    （四）侵害他人合法权益的；

    （五）因其他原因不宜担任业主委员会委员、筹备组成员、业主代表的。

    第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）和辖市（区）物业管理行政主管部门备案：

（一）业主委员会备案申请书；

（二）业主委员会委员和业主代表名单；

    （三）业主大会议事规则和管理规约；

    （四）业主大会会议记录；

    （五）其他应当提供的材料。

第二十八条依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。

    业主大会议事规则和管理规约自业主大会审议通过之日起生效。

    第二十九条业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的辖市（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）。

    业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的社区居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，组织换届选举工作。

    业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

    第三十条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

    业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市（区）物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

    业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。

业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。

业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

    第三十一条　业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处（镇人民政府）责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下组织召开。

    第三十二条业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。

    经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。

业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督。

    第三十三条业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居（村）民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

    在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居（村）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

社区居（村）民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。

    业主大会、业主委员会作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，并告知社区居（村）民委员会。

    第三十四条　召开业主大会会议，物业所在地的辖市（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）应当给予指导和协助。

    第三十五条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的辖市（区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的，由街道办事处（镇人民政府）组建所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

    物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等五至十一人的单数委员组成，其人员组成应当在所在物业管理区域内显著位置公示。

    第三十六条同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元及楼层为单位成立业主小组。

业主小组由该幢、单元及楼层的全体业主组成。

    业主小组应当履行下列职责：

（一）推选业主代表出席业主大会会议；

（二）决定本幢、单元及楼层范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；

    （三）决定本小组范围内的其他事项。

    业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。

业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。

业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。

第四章前期物业管理

    第三十七条新建住宅物业实行前期物业管理。

    在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。

建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

    前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

    第三十八条住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

    投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的辖市（区）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

    第三十九条建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产，并在前期物业服务合同中约定。

所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。

    第四十条建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：

（一）新建预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）更换物业服务企业，应当在原前期物业服务合同终止前三十日内完成。

    建设单位应当与中标的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并报辖市（区）物业管理行政主管部门备案。

    建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。

    第四十一条建设单位应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

    建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

    物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

    第四十二条　前期物业管理期间，建设单位与前期物业服务企业解除合同的，建设单位应当在物业管理区域内显著位置进行公示，并在服务内容、服务标准和物业服务费收取标准等方面征求已销售房屋总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意，方可与前期物业服务企业解除合同，并应通过招投标方式另聘物业服务企业。

    第四十三条前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

    已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。

    第四十四条新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之七的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。

其中用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

    鼓励建设单位配置物业服务经营性用房，其建筑面积折抵相应的物业服务用房建筑面积。

其中，集中建设的保障性住房，建设单位应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例配置物业服务经营性用房。

物业服务经营性用房的所有权属于全体业主，其收益可用于弥补物业服务费不足。

第四十五条物业服务用房应当是地面以上的房屋，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近，一般应当在三楼以下。

物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。