银川市住宅专项维修资金使用规定.docx

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银川市住宅专项维修资金使用规定

银川市住房保障局

关于印发《银川市住宅专项维修资金使用规定》

的通知

银房发〔2012〕298号

各业主委员会、物业服务企业:

为明确住宅专项维修资金使用范围、使用条件及使用程序,规范资金使用行为,配合《银川市住宅专项维修资金管理办法》的颁布实施,结合我市实际,我局制定了《银川市住宅专项维修资金使用规定》,现印发给你们,请遵照执行。

银川市住房保障局

二〇一二年九月二十八日银川市住宅专项维修资金使用规定

第一条为明确住宅专项维修资金使用范围、使用条件及申请程序,规范资金使用行为,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据住建部《住宅专项维修资金管理办法》、《银川市住宅专项维修资金管理办法》（市政府令5号）的规定,制定本规定。

第二条本规定适用于住宅专项维修资金的使用及审核管理。

第三条住宅专项专项维修资金使用可以由业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位或相关业主提出申请。

（一）已经成立业主委员会的,业主委员会应做为申请主体,物

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业服务企业配合做好相关工作。

（二）未成立业主委员会的,由物业服务企业做为申请主体。

（三）如无业主委员会及住宅服务企业的,可由业主代表及社区居委会提出申请。

第四条住宅保修期满后,共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的,经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。

发生危及房屋安全等紧急情况,需使用维修资金应抢修的,按照《银川市住宅专项维修资金管理办法》第二十六条规定的程序申请使用。

第五条本文中所列的质量保修期限,采用的是《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）的规定标准。

如《住宅质量保证书》中承诺的质量保修期限高于上述规章标准的,保修期以《住宅质量保证书》承诺的期限为准。

第六条工程维修项目范围

（一）地基、基础

地基:

支撑基础的土体或岩体。

基础:

将结构所承受的各种作用力传递到地基上的结构组成部分。

（二）主体结构工程,承受各种作用的基本结构部分,包括承重墙、梁、板、柱。

（三）防水工程,包括建筑屋面、外墙面和地下室的防水。

（四）保温工程,包括屋面、外墙面保温。

（五）装饰装修工程,分为房屋内共用部位装修和房屋外共用部位装修工程,包括地面、抹灰、门窗、吊顶、饰面板（砖）等。

（六）室外工程,包括小区内道路、场地,公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门。

（七）给水及排水工程,包括给排水设备及附属设备、管道设施等。

（八）电梯工程,包括电梯主机、导轨、门系统、轿厢、安全部件等。

（九）电气工程,包括电线、电缆、配电箱（柜）等。

（十）智能建筑工程,包括视频监控系统、防盗报警系统、门禁控制系统、楼宇对讲系统、火灾自动报警系统、楼宇自动化系统等。

第七条工程维修项目质保期及维修条件

（一）地基、基础

[质量保修期限]设计文件确定的建筑设计使用年限。

[维修条件]保修期满后,地基出现不均匀沉降,且经房屋安全鉴定机构定期观测表明沉降不稳定,可对地基采取加固措施;基础承载力不足,产生竖向裂缝或斜裂缝,经房屋鉴定机构鉴定,不能满足安全承载要求,可对基础进行加固。

（二）主体结构工程

[质量保修期限]设计文件确定的建筑设计使用年限。

[维修条件]保修期满后,主体结构构件出现开裂、位移、变形、钢筋锈蚀、表面风化酥碱,经房屋安全鉴定机构鉴定,不满足《民用建筑可靠性鉴定标准》相关规定的,可采取局部加固或整体加固。

（三）防水工程

[质量保修期限]不低于5年。

[维修条件]保修期满后,出现以下情况之一时,应重做整个屋面防水、外墙防水或地下室防水:

1、防水层普遍老化、断裂、翘边和封口脱开,有严重空鼓现象,漏雨房间数量累积达到顶层房间总数的30%以上,且局部补漏仍难解决的,可申请屋面防水整体翻修。

2、重做屋面防水时,应对破损的屋面天沟、檐沟、檐口、女儿墙、水落口、伸出屋面管道等进行全面修补,水落管残缺破损的应更换。

3、外墙渗漏房间数达到外墙房间的20%以上,且经局部补漏不能彻底根治的,应重做整幢楼外墙防水。

4、地下室地面积水,且经局部补漏仍无法解决的,应重做地下室

防水。

（四）保温工程

[质量保修期限]不低于5年。

[维修条件]保修期满后,出现以下情况时,应重做屋面保温或外墙保温:

1、屋面保温层损坏面积达到30%以上,应重做屋面保温。

屋面保温维修工程应与屋面防水维修工程同步进行。

2、外墙保温层损坏面积达到20%以上,应重做外墙保温。

[改造]原设计未考虑设置保温层,需增加保温层的,应在屋面防水保修期满后,同时申请进行。

（五）装饰装修工程

[质量保修期限]不低于2年。

[维修条件]保修期满后,楼内共用部位装修工程出现下列情况时,应进行维修:

1、门窗、窗纱出现变形、损坏、缺失,应进行维修、补全。

2、饰面砖、吊顶、门廊挑檐、地面、楼梯踏步及扶手等各项目50%以上经过修补的,应重做。

3、墙面50%以上面积经过修补的,应进行整幢房屋内墙粉饰。

[维修条件]保修期满后,房屋外共用部位装修工程出现下列情况时,应进行维修:

1、外墙饰面砖等破损量超过总量的30%时,应重做;外墙涂料污损面积超过外墙总面积的30%时,应进行整幢房屋外墙粉饰。

2、护栏、扶手定期油饰;定期检查固定连接部件;锈蚀破损严重的,应更换。

（六）室外工程

[质量保修期限]不低于2年。

[维修条件]保修期满后,小区内道路、场地,公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门不能保证使用安全及功能时,破损达30%以上,可进行翻修。

（七）建筑给水及排水工程

[质量保修期限]建筑给水及排水工程质量保修期限不低于2年;若管线设置在主体结构内,其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。

[维修条件]保修期满后,建筑给水及排水工程出现下列情况时,应进行维修、更新、改造:

1、管道:

明敷设管局部出现沙眼、漏水、严重锈蚀;暗敷设管漏水。

2、水箱、水池:

水箱局部变形、漏水,保温层破损;水箱、水池内壁材质发生化学变化不满足卫生标准。

3、节门锈蚀启闭不灵活,漏水。

4、控制柜内元器件损坏。

5、压力表损坏。

6、中水设备:

（1）格栅:

链条式除污机链瓣断裂。

（2）调节池:

刮泥机损坏;行走机构损坏;电气设备损坏。

（3）曝气设施损坏。

（4）鼓风设施损坏。

（5）沉淀池:

吸刮泥机损坏。

（6）消毒机损坏。

（八）电梯工程

[质量保修期限]不低于1年。

[维修条件]保修期满后,电梯设备下列部件出现磨损、损坏,必须由质量安全检验部门出具整改意见,进行维修、更新、改造:

1、曳引机。

2、制动器。

3、电动机。

4、导向轮、曳引轮。

5、钢丝绳。

6、限速系统。

7、控制柜。

8、选层系统。

9、操纵盘与显示系统。

10、层、轿门系统。

11、导靴。

12、导轨。

13、对重。

14、安全装置。

15、控制电缆及井道配线。

16、缓冲器。

17、轿厢。

（九）电气工程

[质量保修期限]不低于2年。

[维修条件]保修期满后,电气工程出现下列情况时,应进行维修、更新、改造:

1、配电柜内元器件损坏。

2、配电线路老化、损坏。

3、电缆损坏。

4、π接箱内元器件损坏。

5、避雷系统接闪器与其他金属物的连接断开;接闪器的焊缝断开、严重锈蚀;引下线弯曲、严重锈蚀;引下线、接闪器和接地装置的焊接处严重锈蚀。

第八条业主交存的住宅专项维修资金属业主所有。

住宅专项维修资金的管理方式:

（一）业主大会成立前,业主交存的住宅专项维修资金由银川市物业管理办公室（下称市物业办）负责代管。

（二）业主大会成立后,业主大会决定委托市物业办管理住宅专项维修资金账目的,市物业办应当在住宅专项维修资金账户下为业主

大会开设专户,将已交存的住宅专项维修资金全额转入该账户。

（三）业主大会成立后,业主大会决定自行管理住宅专项维修资金帐目的,应符合以下条件:

1、业主大会通过自行管理住宅专项维修资金的申请,并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,形成业主大会决定。

2、委托本市一家商业银行作为专户管理银行,与住房保障主管部门签订监管协议。

开立的住宅专项维修资金专户,以物业管理区域为单位设帐,按房屋户门号设分户帐。

3、业主大会决定住宅专项维修资金划转后的帐目管理单位,并建立住宅专项维修资金管理制度,包括帐目管理、住宅专项维修资金使用、续筹方案、应急使用预案及资金支用程序等。

4、帐目管理单位应建立住宅专项维修资金管理系统。

5、业主委员会每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修账目,并向业主公布住宅专项维修资金交存、使用、列支、增值收益及结存等情况。

6、业主委员会接受业主对其分户帐中住宅专项维修资金使用、增值收益和帐面余额的查询。

第九条业主委员会持业主大会的有效决议,讨论通过的住宅专项维修资金管理制度,与账目管理单位签定的书面委托协议及管理单位营业执照、资质等资料报市物业办备案。

备案后,市物业办通知专户管理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金帐面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金帐户。

第十条住宅专项维修资金的使用由申请人向住宅专项维修资金资金代管单位（下称资金代管单位）,即向业主大会或市物业办递交住宅专项维修资金使用书面申请。

第十一条资金代管单位通过系统查询资金使用情况、对有使用资金的项目进行现场勘察进行预审,属维修资金使用范畴且确需维修的项目予以受理;对于不属维修资金使用范畴或超额度使用资金的项目

书面告知申请人。

第十二条预审通过的项目申请人如实填报以下资料:

（1）银川市住宅专项维修资金使用申请审核表（附件1）;

（2）维修资金使用建议方案;

（3）小区业主征求意见情况登记表（附件2）;

（4）小区业主表决结果汇总表（附件3）;

（5）小区业主表决决议（附件4）;

（6）工程预算;

（7）工程合同;

（8）工程维修单位营业执照和资质证书复印件;

（9）维修项目需要进行维修部位的照片及相关电子文档;

（10）针对电梯、消防等项目需专业部门出具的鉴定报告或行业主管部门出具的整改意见书;

（11）项目工程预算在30万元以上维修工程必须经过招投标的方式确定施工队伍。

第十三条申请资料填好后,申请人应将以下资料在小区明显位置公示,公示期7日:

（1）资金使用建议（方案）;

（2）小区业主征求意见情况登记表;

（3）小区业主表决结果汇总表;

（4）小区业主表决决议;

（5）工程预算;

（6）工程合同;

（7）针对电梯、消防等项目需专业部门出具的鉴定报告或行业主管部门出具的整改意见书。

公示期间需告知资金资金代管单位,由其对公示情况予以监督。

公示期间的相关电子文档及图片提交资金代管单位存档。

第十四条申报审核

（一）申请人持以上资料、维修单位营业执照和资质证书副本复

印件、公示相关电子文档及图片向资金代管单位提出资金使用或备案申请。

（二）住宅维修资金由市物业办代管的,市物业办应对申报资料进行初审,对业主意见进行抽查复核,经预审通过的维修项目,如资料初审不合格的不予受理,并书面告知申请人（附件5）;对初审通过的维修资金申请提交主任办公专题会议研究并出具会议纪要,并逐级完成维修项目系统内的申报审批,生成《维修资金使用付款通知》。

（三）住宅专项维修资金划转至业主大会管理的,需将以上资料报市物业办办理备案,初审合格后,报市住房保障局完成审核后出具备案证明;备案不符合有关法律、法规、规章和使用方案的,由市物业办通知业主委员会补正,补正后,出具备案证明。

第十五条维修资金支付审批

住宅专项维修资金付款分为首次支付、二次支付及质保金支付三个阶段。

资金代管单位为业主大会的,由业主委员会持备案证明到专户管理银行将所需的住宅专项维修资金划转至维修单位,并及时在本物业小区内公示住宅共用部位、共用设施设备维修计划和工程结算及据实分摊费用的情况。

（一）首次支付

1、符合维修资金使用申请并完成逐级审批程序的项目,首次付款金额不得超过工程概算的50%。

2、申请人持付款通知书、工程发票及合同原件到资金代管单位办理财务相关手续。

3、申请人凭付款通知书和转账支票到承办银行办理付款业务。

（二）第二次支付

1、维修工程项目具备竣工验收条件后,申请人须向资金代管单位提出现场勘验申请,并组织相关单位、部门进行验收。

维修工程验收合格的,可申请第二次付款,金额为扣除首付款及质保金以外的剩余款项。

2、申请第二次付款,须提交以下资料:

（1）《住宅专项维修项目验收申请审批表》（附件6）;

（2）业委会、物业服务企业、施工单位维修工程验收报告单;

（3）工程决算等资料;

（4）工程发票;

（5）其他资料。

3、符合支付条件的,申请人持维修资金付款通知书及转账支票到承办银行办理付款业务。

（三）质保金支付

1、工程保修期满后,工程合格的,申请人持下列资料支付质保金:

（1）《住宅专项维修项目质保金支用申请审批表》（附表7）;

（2）申请人出具维修工程合格的证明;

（3）质保金票据;

（4）其他资料。

2、符合支付条件的,申请人持维修资金付款通知书及转账支票到承办银行办理付款业务。

3、如原申请人变更或灭失的,由辖区居委会出据维修项目物业企业或业主委员会变更、灭失的书面证明,经资金代管单位工作人员现场勘察并确定工程合格的,资金代管单位通知专户管理银行向施工单位划转质保金。

第十六条住宅专项维修项目的监督管理

（一）维修、更新和改造项目有下列情形之一的,应当采取招标方式择优确定维修单位:

1、维修费用总额超过30万元的;

2、单项维修工程费用超过5万元的;

3、业主大会尚未成立期间的维修工程;

4、业主大会决定实行招标的。

（二）维修、更新和改造项目有下列情形之一的,应当委托工程造价咨询单位进行项目审价:

1、维修费用总额超过10万元的;

2、电梯维修工程预算在1万元以上或其他单项维修工程费用超过5万元的;

3、应急抢修的工程,电梯抢修工程决算在1万元以上或者其他抢修工程决算在3万元以上的,应当在工程竣工后,委托具有相应资质的审价机构对工程决算进行审价。

4、业主大会决定进行项目审价的。

5、审价报告应由市财政局、审计局、建设局确认的造价咨询企业提供。

（三）工程招标、监理和审价费用等计入维修、更新和改造成本。

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