上饶富鑫广场仲量联行修订版.docx
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上饶富鑫广场仲量联行修订版
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紫鑫广场
物业管理顾问服务合同
（江西上饶紫阳大道以西、三清山大道以北项目地块）
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二〇一四年___月___日
合同双方：
委任人：
富鑫投资集团（上海）有限公司（以下简称甲方）
注册地址：
营业地址：
上海浦东新区世纪大道1589号长泰国际金融大厦19楼06-07单元
电话：
862120900999
传真：
862158128322
受任人：
仲量联行测量师事务所（上海）有限公司（以下简称乙方）
注册地址：
上海市浦东新区花园石桥路33号02室3楼
营业地址：
上海市静安区南京西路1366号恒隆广场2座25楼
电话：
862163933333
传真：
862163933080
甲方为坐落于江西上饶紫阳大道以西、三清山大道以北项目地块之物业﹝总建筑面积276,800平方米，用途为住宅及商业﹞现命名为上饶富鑫广场（以下简称本项目）的发展商，现委任乙方为该项目提供物业管理顾问服务。
甲乙双方本着平等互利、互谅、互让的精神，于二〇一四年__月__日签订本合同，双方议定之条款如下：
－
第一条定义和解释
一、在本合约内，除文意另有所指不在此限外，定义及解释如下：
1.“顾问”：
即仲量联行测量师事务所（上海）有限公司。
2.“本项目”：
即坐落于江西上饶紫阳大道以西、三清山大道以北项目地块及其范围内之全部物业，包括此土地上的其它名称的建筑，及其中所有设备和设施。
3.“顾问服务”：
指本合同第七条规定之内容。
4.“合同开始日期”：
即本合同签订日期。
5.“公共设施”：
指为全体业主、使用人利益而安装的楼梯间照明、自动灭火装置、供水管、排水管、电线、管道、电缆、消防设备、公共电视天线、空调设备及管道、电扶梯、电梯和所有其它已装设和日后将装设在本项目内的公用设施，包括作为资本投入的设备和设施。
6.“顾问酬金”：
如本合同第八条所定义。
7.“服务期限”：
如本合同第三条所规定的内容。
8.“业主”：
即所有或任何一个对本项目的任一个部份拥有或共同拥有合法产权的自然人、法人或其他合法组织，并包括其授权的执行人、代管人、合法继承人及承让人。
9.“应付费用”：
指依据管理公约、租赁合同条款所有应由业主、使用人支付的款项。
二、本合同中所加标题仅方便于书写和阅读，与本合同的诠释无关。
第二条聘任
甲方现聘任乙方实施对本项目的物业管理顾问服务，乙方将按本合同中的条款和条件接受此聘任。
第三条期限
物业管理顾问服务期限从合同签订之日起为期一年。
第四条一般责任
在服务期限内，乙方应从甲方利益出发，以正确有效、务实的方式，依据合同的条款提供顾问服务。
第五条具体责任
一、在上述第四条所规定的责任前提下，乙方将按以下几个方面的工作范围，履行顾问职责：
1.物业管理顾问服务
二、上述各项职责的工作范围将于本合同第六、七条中详述。
第六条顾问专责小组及其服务模式
一、乙方在合同签订后将立即组织一个由乙方副董事或以上级别人员担任组长的顾问专责小组全面负责提供本项目顾问服务。
此顾问专责小组的主要成员除组长外包括一名高级工程经理及高级物业经理。
二、乙方有权在顾问期内提前三十（30）天更换专责小组成员，但须书面告知甲方。
若甲方在收到乙方的书面人选变更告知后十（10）个工作日内无书面反馈信息，则视为甲方接受/认可乙方提出的人员变动申请。
甲方不得事后再行提出异议。
三、上述乙方专责小组成员除驻场阶段外，应当按甲乙双方事先议定的服务进度并配合项目进度每个月一次、每次一个工作日前往项目现场开展顾问工作，以口头或书面形式提出建议，并在一周内以书面报告或建议的形式向甲方汇报总结。
前述乙方提供的建议及汇报总结，甲方应及时签收并反馈予乙方。
若甲方在两周内无书面反馈信息，则视为甲方接受/认可乙方提出的建议或汇报总结。
四、对于甲方按本条上款约定的会议频度做出的会议要求，乙方专责小组应全力配合。
唯甲方会议通知需至少提前3个工作日以书面形式提出。
甲方如遇特定议题需乙方提供建议的，应书面详述要求，在客观情况允许的情况下，乙方应于收到文件后一周内书面回复甲方。
同上，若甲方在两周内无书面反馈信息，则视为甲方接受/认可乙方提出的建议。
第七条物业管理顾问服务
一、乙方将自合同生效之日起至项目正式交付使用为止，按照四大原则﹝包括为发展商创造更加完美适用的物业房型、配套设施；为发展商节省投资费用，创造更大的经济效益；有效地避免资源浪费，节省未来管理开支；及在项目交付使用前，将由于设计上的原因造成的问题曝露出来，以及早作出改善或提出补救方案﹞负责提供甲方有关物业管理上的专业意见。
二、按照上述第一款概定原则下，乙方应针对以下各点提出建议及履行有关工作：
∙协助甲方制定售楼处和样板房人员架构表。
∙协助甲方制定售楼处和样板房各人员岗位职责和操作规程。
∙协助甲方制定售楼处员工行为规范，规范员工仪容仪表和行为举止以及服务态度，明确礼仪注意事项。
∙对销售中心、样板房的装修、环境、布置等提出优化建议，体现符合项目特点和开发文化，使购房者或租赁者预先体会到物业服务的优质服务。
∙协助甲方制定物业管理服务团队组织架构，并提供核心物业管理团队（如项目经理、工程经理、保安经理、客服经理）的岗位职责及任职条件。
∙参考乙方现有的制服样式，并给到甲方参考（如项目经理、工程经理、保安经理、客服经理的服装样式）。
∙参与甲方对核心物业管理团队成员的招聘工作，并给予意见或者建议。
∙对甲方招聘的核心物业管理团队成员（如项目经理、工程经理、保安经理、客服经理）进行培训。
∙协助甲方对施工现场的隐蔽工程进行检查并就隐蔽工程处理给予建议。
∙协助甲方对施工现场已完成部分的设备/装饰拟定成品保护方案。
∙根据物业维修特性角度，协助甲方对施工现场的设备安装工作提出合理化建议。
∙协助甲方组建一支专业现场服务管理队伍以保持本项目整体24小时不停之高效率运营。
乙方专责小组将负责为此现场服务队伍提供的培训包括：
保安、消防、清洁、公共设施设备维护保养、停车库管理及业户、访客之联络等在内的一系列的内容。
∙制定一套保安计划，并按此计划建议甲方各有关保安系统的选用及安装位置。
∙以未来清洁及维修考虑为前提，按所采用各建筑材料制定一套清洁计划及建议所须之清洁器材。
∙根据对项目了解和认识以及详细资料，修订管理费预算，并从管理和市场两个角度综合考虑，提出各单元的首年管理费收费标准。
∙制定一本用户手册，其中包括本项目所有用户须知的一切使用上的说明。
∙制定一套与租户间的交房流程及准备一套包括装修指南在内的装修控制计划。
∙在需要时协助甲方制定本项目管理规则。
∙协助甲方安排项目的各项保险事宜。
第八条乙方酬金
一、双方同意，对于乙方提供的上述一切服务，乙方收取费用如下：
1.物业管理顾问服务酬金：
人民币肆万元/月。
二、本条第一款所述之顾问服务酬金，甲乙双方同意由甲方于每月第一日通过银行转帐方式支付乙方指定账户。
合同签署后的十日内支付首次顾问服务酬金。
三、双方同意，在本条款内规定之应付给乙方的酬金，应不包括日常管理及管理筹备工作中所发生的任何方面的一切费用（如管理员工之各项支出、会计师事务所之服务费用、各类维修保养费、水电费等及其它专业服务费用以及为甲方利益而采取的法律行动所产生的费用），该等费用应直接由甲方支付。
第九条乙方的补偿
甲方同意在本合同的有效期内，在不违反本合同规定的乙方责任，同时在乙方以正确的方式，合法执行本合同赋予的责任和义务的前提下：
一、乙方（包括其员工及聘任公司）在管理本项目及其土地上工作，对非因乙方疏忽、不诚实、失职、过失或过错所造成的损失和损坏，以及所发生相关的赔偿、诉讼、索求不须负责。
二、对乙方在其权限之内以正当的方式代表甲方承诺的所有款项，甲方应给予支付或保证付款。
第十条驻场员工办公场所
甲方应以免租金、免管理费的方式在本项目内提供合适的办公室及必要的设施供乙方驻场顾问人员使用。
具体面积、选址及设备配备等，甲乙双方另行协商。
第十一条乙方的免除责任
乙方及其代理人以及雇员无需为履行或欲履行本合同和大厦管理公约的规定所实施的或不实施的一切行动、行为，对某一位租户/业主、租户/业主的授权代表及其委托人负责（但任何由于乙方的疏忽、过失而引致的设备设施运行失常、遭致损坏，则需由乙方负责）。
并且，甲方应就本项目管理中直接或间接发生的或与本项目管理有关的一切行动、要求或需要，以及一切由前述的行动、需要引起的费用和支出，全面和有效的直接补偿乙方及其代理人或雇员。
第十二条解约
一、即使在本合同第二条规定基础上，本合同也可在聘任期内终止，其前提：
1.甲、乙任何一方被清算或有停业、注销或破产。
2.给被依法任命的接管人接管了其财产的整体部份同时与继承者未达成继续履约共识。
3.其他本合同内约定的解约条件出现。
第十三条违约责任
甲乙双方任何一方在无法律依据/合同约定前提下不得随意提前终止合同。
此违约者应支付人民币拾万元为赔偿对方之违约金。
如此等违约行为造成对方任何直接经济损失的，应按实际情况给予经济赔偿。
无论本合同其他条款如何规定，对于由于或关于乙方和甲方之间的关系而产生的任何索赔有关的损失或损害，乙方及其员工或代理人方面所承担的任何法律责任（不管此法律责任是否由于或涉及及疏忽而产生），仅限于乙方在本合同下所获得的由甲方已经支付的顾问费用。
第十四条商标与知识产权
一、在本合同有效期内，甲方有权使用“仲量联行”品牌进行宣传，自本合同生效之日起，甲方有权在本项目的楼书和销售、租赁及物业管理文件等一切广告媒体中，使用乙方的名称及标识的文字和图案。
但使用的文字和图案内容发布前须符合乙方公司商标使用规范并经乙方同意。
甲方此项权利须严格限于乙方为本项目提供物业管理相关服务期间及本合同有效期内行使。
二、在本合同终止后，甲方不能在楼书和租赁文件等一切广告招牌及宣传资料中使用此项权利。
对于依据本合同乙方递交和提供的所有服务成果以及物业管理相关文件，甲方必须知晓该等文件的知识产权仍然属于乙方。
甲方可以在合同终止后继续使用乙方提供的物业管理相关文件，但是不能出现涉及乙方的名称及标识的文字和图案且不得将该等文件以任何形式向公众或第三方传播、散发，否则乙方将保留所有权利追讨任何非授权使用乙方或其相关机构名称或标识之行为的法律责任及因此给乙方造成的全部有形无形的经济损失。
自合同解除之日起，甲方停止在广告媒体中传播乙方名称或标识，但上述对甲方的限制，因执行法律文件或行政命令而无法及时执行除外。
第十五条关联员工聘任
甲方不得在本合同生效期内以及其后的一年内聘用乙方所聘用的员工。
乙方亦不得在本合同生效期内及其后的一年中聘用甲方所聘用的员工。
除非经对方同意。
第十六条应收/应付款项
在本合同前述所有内容的基础上，于本合同终止之日或双方协商解除本合同之日甲乙双方就可能存在的应付/应收款项约定如下：
乙方按照本合同应得之酬金甲方尚未付清的，甲方应于合同终止之日起算十（10）个工作日内结算给乙方。
逾期不付的，乙方有权诉诸法律并追索违约金。
第十七条通知
所有通知均应以传真、邮寄、快递或电邮方式，按本合同中所述地址或获正式书面通知的其它地址送达另一方。
所有国内（香港/澳门特别行政区除外）的邮寄通知以发送日后第三天视为收件日期；香港/澳门特别行政区及海外邮寄通知，发送日后第七天视为收件日；传真均以成功发送当日（以传真机自动印出的成功发送确认便条为凭）视为收件日期。
至于邮寄方式中，装有通知的信封应如前述充分证实有正确的地址、足够的邮资及适当的邮寄程序。
第十八条争议的解决
双方就本合同的解释或履行发生争议时，首先应争取通过友好协商解决。
如果经协商争议未能解决，则任何一方可将争议提交本合同列明之原告营业地址所在地人民法院。
第十九条权利的行使
本合同任何一方未能或延迟行使本合同项下的任何权利、权力或权益，不应被视为放弃该些权利、权力或权益。
单独或部份地行使任何权利、权力或权益亦不应妨碍将来另外行使其它或其余权利、权力或权益。
第二十条不可抗力
由于地震、风灾、水灾、火灾、战争，本项目不能完成或者不能交付使用，或其它不能预见的不可抗力事故，致使本合同任何一方不能履行本合同项下任何责任时，该方应立即用传真或其它迅速方式通知另一方，并在十五天内，提供该不可抗力事故详情的书面报告及不能履行理由的有效证明文件。
该等证明文件应由不可抗力事故发生地区的公证机构予以公证。
双方在本合同项下的责任在不可抗力事故期内应自动相应延期履行，且双方不被视为违约，惟受影响一方应尽一切努力来终止或减少不可抗力事故的影响。
按不可抗力事故对履行本合同的影响程度，由双方协商是否解除本合同，或者全部或部分免除履行本合同项下的责任。
一旦不可抗力事故的影响消失，双方应立即继续履行本合同，否则作违约论。
第二十一条管辖法律
本合同的订立、执行、解释和履行均受中国法律的保护和管辖。
第二十二条合同文本
本合同一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。
若有中、英文两种文本形式，以中文为准。
第二十三条无效条款
本合同任何条款的无效，不影响其它条款的有效性。
双方可对本合同条款进行补充，以书面形式签订补充协议。
补充协议与本合同具有同等法律效力。
（本页以下无正文）
合同双方
甲方：
富鑫投资集团（上海）有限公司
授权代表签署：
公司盖章：
日期：
乙方：
仲量联行测量师事务所（上海）有限公司
授权代表签署：
公司盖章：
日期：
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