城中村改造项目可行性研究报告.docx

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城中村改造项目可行性研究报告

城中村改造汇景天下建设项目

第一章总论

1.1项目名称

项目名称：

*********城中村改造汇景天下建设项目

1.2项目承办单位

承办单位：

**县**镇人民政府

法人代表：

张**

承办单位：

****置业有限公司

法人代表：

陈**

1.3编制单位

编制单位：

****水利勘察设计有限责任公司

资质证书：

工咨丙12*********23

法人代表：

王**

1.4编制程序

受****置业有限公司的委托，****水利勘察设计有限责任公司，于2013年5月接受了编制《*********城中村改造汇景天下建设项目申请报告》的任务之后，立即组织有关专家及技术人员对项目拟建场址进行实地考察，了解和收集第一手资料，在充分调查的基础上，就编制*********城中村改造汇景天下建设项目申请报告的有关问题与承办单位的领导及有关人员进行了深入的探讨，充分征询有关专家的意见，在反复论证和研究的基础上，依据国家对工程项目申请报告阶段工作范围和深度的规定，结合项目自身的特点和项目拟建地区的资源条件、基础设施条件以及本项目拟建场址建设设想，编制完成了本工程的项目申请报告，为该工程建设项目的决策和建设提供可靠的参考依据。

1.5编制依据

（1）承办单位编制本项目申请报告委托书

（2）承办单位提供的相关基础数据，技术资料等。

（3）专业技术人员现场勘察的有关资料和数据等。

（4）国家发展改革委员会颁发的《可行性研究报告编制方法纲要》

（5）国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）

（6）**县城总体规划（2004-2020）

（7）《城市居住区规划设计规范》GB50180—93（2002年版）及其它现行有关规范、规定。

（8）河南省****市**县2013年第二季度材料价格信息。

（9）建筑设计防火规范（GB50016—2006）2006年版。

（10）《建设项目可行性研究指南》

1.6编制范围与内容

根据国家对工程项目申请报告编制范围和深度的有关规定，本项目申请报告主要对*********城中村改造汇景天下建设项目提出的背景、项目建设的必要性进行研究论述，对项目的建设条件、总平面规划方案、建设内容与规模、工程技术方案、节能、环保、劳动安全及卫生消防、项目实施计划、项目管理及工程招投标、投资估算与资金筹措等内容进行综合分析、研究，以期为项目的下一步工作提供可靠的决策依据。

1.7项目概述

1.7.1项目提出的背景

根据现阶段我国经济社会发展的大背景，中央明确提出建设"生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主"的社会主义新农村的战略举措和发展目标，高度概括了农村经济社会发展的各个方面。

目的在于改善农村居民的生产、生活和生态环境，提高农民的生活福利水平和持续的自我发展能力。

村庄建设、环境整治和移风易俗，无疑是新农村建设的重要内容和最直观的体现，加强新农村改造，改善农民人居环境，是新农村建设的重要任务之一。

为了实现建设现代化城市的总体目标，进一步拉开城市框架，拓展城市空间，消除农村包围城市的落后局面，合理利用土地资源，**县政府决定在**县陈家门村开展“城中村”改造建设。

**县作为****市经济发展较快的县，具有辐射周边、分担****市城镇职能的重要作用。

从周围自然村土地利用现状看，周围的农用地和建设用地存在着布局凌乱，分散无序，粗放式用地的问题。

依据**县发展的需求，统一进行城中村改造，将农户集中起来进行合理安排管理，方便了农户的生活，也为城市的发展解决了土地的问题。

因此本项目的建设是迫在眉睫的。

1.7.2项目建设方案与规模

本次建设项目为*********城中村改造汇景天下建设项目，根据**县人民政府《关于贯彻落实全省经济运行会议八大举措和十大措施责任分解的通知》，贯彻《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》，参照当地新农村建设相关规定，结合**县总体规划和目前建设进展情况，拟将现陈家门村进行整体改造是发展需要。

拟建新址选定在**镇陈家门村，地理位置较佳，基础设施完善，各种服务设施齐全，环境优美，是该建设的理想之地。

建设项目包括城中村改造安置地块、商业开发地块、一站式汽车服务广场3块。

规划占地150.35亩，其中，安置地块占地25.42亩，商业开发区占地100.57亩,一站式汽车服务广场24.36亩。

一、商业开发区

占地67042.49㎡，建筑占地面积8490㎡，总建筑面积72587㎡。

建设13层品质小高层10栋，两层半双拼洋房8栋，高档双拼洋房15栋，社区服务中心和幼儿园各1栋。

二、安置区

占地16945.66㎡，建筑占地面积7189.7㎡，总建筑面积27881.8㎡。

建设4层安置房12栋。

三、一站式汽车服务广场

占地16237.64㎡，建筑占地面积5577.73㎡，总建筑面积5577.73㎡。

建设汽车展厅1栋，维修车间及精品超市1栋，宿舍仓库1栋。

1.7.3项目管理与实施进度

本项目承办单位为****置业有限公司。

为做好*********城中村改造汇景天下建设项目的征地和规划与建设工作，确保工程高标准、高质量、按计划顺利完成，****置业有限公司成立本项目建设领导小组，负责征地手续的办理和*********城中村改造汇景天下建设项目的规划、设计、报批与实施等工作。

项目建设期为24个月。

1.7.4项目建设总投资及资金筹措

本项目总投资为22045.24万元。

全部由****置业有限公司自筹解决。

安置区及配套设施资金由****置业有限公司出资，**镇负责实施。

1.8结论与建议

1.8.1结论

*********城中村改造汇景天下建设项目符合**市拉大城市框架、加快城市发展步伐，提升城市整体竞争力的政策要求。

项目的成功开发，能积极推动该区域的城市化建设，并带来多方面的经济社会效益：

1、促进区域内经济的发展，为城市的快速发展奠定坚实基础。

2、提升该区域的市容市貌，改善区域城市景观。

3、改善居住环境，提高居民生活品质，并使该区域的原居民在经济上获得收益。

4、完成改造居民由村民向市民的转变，并使原来的村级管理转变为社区管理，真正成为城市组织的一部分逐步改变居民原有的生活方式，彻底打破原来的二元社会结构。

总体上，通过科学论证，该项目在经济效益、社会效益、环境保护等方面均具有可行性，项目经过科学安排，精心施工，最终能实现政府、村组居民和开发商三方共赢的目标。

1.8.2建议

在项目实施过程中，不仅面临拆迁、补偿安置等繁重工作，而且需要协调土地、规划、市政、拆迁等政府相关部门，中间环节多，协调工作量大，因此，为保障项目改造的顺利实施，使其尽快出形象、见效果，以圆满实现项目既定的目标。

提出以下几点建议：

1、争取政府政策和融资等方面的支持，使项目建设有一个良好的外部环境。

2、做好项目前期的融资工作，确保项目建设的顺利进行。

3、应进一步落实与完善本项目配套水、电等市政基础设施建设。

第二章　项目背景及建设必要性

2.1项目承办单位概况

**镇是**县的政治、经济、文化、金融、信息中心，是**县委、县政府驻地，总面积8.4平方公里，辖5个居委会3个行政村63个居民组，常驻人口1.4万余人,城区人口7万余人。

近年来，我镇先后荣获“全国三个代表重要思想学习教育活动先进集体”、“全国婚育新风进万家活动先进乡镇”、“全国卫生乡镇”、“全国商业名镇”、“中国最具发展优势乡镇”、“全国环境优美乡镇”、“全国创建文明村镇先进单位”、“全国百佳先进基层党组织”、“河南百强乡镇”、“市级文明单位”、“****市十强乡镇”等数十项殊荣。

****集团公司是国内钼系列产品生产企业之一，企业成立于1997年，已经发展为具有采矿、选矿、冶炼、加工、贸易一体化的集团公司。

公司核心以生产钼系列和有色金属产品，同时已发展为拥有汽车销售、配件、维修的中型多元化企业，被****市工商行政管理局授予“****市重合同守信用企业”称号。

 ****集团有限公司位于****市中州中路329号枫叶国际20楼2006室。

集团是集钼、有色矿产采、选、冶为一体的生产加工销售和汽车销售、贸易等多元化企业。

2.2项目提出的背景

2.2.1我国新农村建设的发展

根据现阶段我国经济社会发展的大背景，中央明确提出建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村的战略举措和发展目标，高度概括了农村经济社会发展的各个方面。

其中，“生产发展“是其物质条件、“生活宽裕”是其具体落实、“乡风文明”是其思想基础、“村容整洁”是其环境氛围、“管理民主”是其体制保障。

这五个方面相互融通、相辅相成、互为前提，共同构成“社会主义新农村”概念的科学内涵，形成一个统一的有机整体。

新农村建设的目的在于改善农村居民的生产、生活和生态环境，提高农民的生活福利水平和持续的自我发展能力，以新农民、新风尚、新房舍、新设施、新环境的“五新”为标志，以加强农村道路、水电、水利等生产生活设施建设，促进农村教育、卫生等社会事业发展，为农民提供最基本的公共服务为手段，最终将目前还很落后的农村建设成为经济繁荣、设施完善、环境优美、生活幸福、文明和谐的新农村。

现阶段的新农村建设中，村庄建设、环境整治和移风易俗，无疑是新农村建设的重要内容和最直观的体现，加强新农村改造，改善农民人居环境，是新农村建设的重要任务之一。

2.2.2城中村改造是新农村建设的重要任务之一

农业、农村和农民问题，始终是关系我国经济和社会发展全局的重大问题。

过去，我们靠农业的积累、农民的贡献和农村的支持，建立起了比较完整的国民经济和工业化体系，但另一方面，城乡二元结构也日益强化，农村发展越来越落后于城市，广大农村地区和农民群众并没能很好地分享到工业化和城镇化的成果。

当前，我国总体上己到了以工促农、以城带乡的发展阶段，初步具备了加大对农业和农村支持保护的条件和能力。

同时，改革开放以来，农业生产和农村经济获得了巨大发展，农民的温饱问题已经基本解决，但农村社会事业、精神文明和民主政治建设等方面却相对滞后，这已经明显制约着农村经济社会的全面进步，制约着全面建设小康社会的进程。

必须加快建设社会主义新农村，实现城乡和农村经济社会的协调发展。

因此，必用新农村建设来统领"十一五"时期的农村工作，按照落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，坚持城乡统筹发展，进一步调整国民收入分配格局，走工业反哺农业、城市支持农村的道路，把农村基础设施建设纳入公共财政范围，逐步改变城乡二元结构，努力消除城乡协调发展的体制性障碍，促进资源在城乡之间合理配置，建立城乡社会事业和基础设施共同发展的运行机制，所以新农村改造及土地整合是当前新农村建设的主要任务。

为了实现建设现代化城市的总体目标，进一步拉开城市框架，拓展城市空间，消除农村包围城市的落后局面，合理利用土地资源，**县政府决定在*********村开展“城中村“改造建设。

秉着“政府主导、现场运作，统一设计、各具特色，统筹布局、优化空间，营造景观、健全功能，全面推进，改善民生。

”的原则，力求将城中村改造的工作做到最好。

改造城中村的过程实际上也是塑造城市形象的过程，使更多的“城中村”融入城市的大圈。

2.3项目建设的必要性

一、新农村城中村改造是实现城乡协调发展的需要

党的十六届五中全会提出建设社会主义新农村的伟大号召，中共河南省委和省政府下发了《关于进一步促进城镇化快速健康发展的若干意见》，全省各地都在统筹城乡经济社会协调发展，开展城乡一体化的试点工作。

这些不仅客观上为人口搬迁和新区建设提供了千载难逢的机遇，而且形成适宜的外部环境条件。

从建设社会主义新农村的角度看，人口搬迁势在必行。

首先，通过人口搬迁可以加快农民向城镇的集中，改变农村脏乱差面貌，实现农村生活社区化，新农村城中村改造项目的建设将拉大**县城市建设的框架，打造承担“工业反哺、城市带动”的平台，对推进全县城乡一体化和城镇化建设具有重要的示范作用。

二、项目建设有利于和谐社会的建设和发展

通过人口搬迁可以根本改变目前农民分散居住的局面，并由此造成的用电、上学和医疗诸多不便，集中搬迁和统一安置将降低农村公共设施建设成本，搬迁农民向生态环境良好的城市迁居，农民集中居住的项目将会享受到便利的交通、通讯、水、电、气、教育和医疗等生活设施，大幅度地提升居民的生活质量，改善人员环境。

另一方面，人口搬迁将有助于促进就业和增加农民收入。

由于大批居民向新的集中居住区搬迁，拓宽了人口就业渠道，为农村剩余劳动力转移提供了出路。

从根本上说，农民住项目、当工人、增收入、奔小康，顺应农民群众的意愿，实现以人为本、建设和谐社会的目标

三、改造后的土地整合有利于土地集约和合理使用

改造后的村庄通过整合，集约了土地资源，并使其得到更合理的使用和开发。

从自然村土地利用现状看，农用地和建设用地布局凌乱，分散无序，粗放式的用地相当普遍。

如果进行城中村改造，将自然村的人口实行集约化的居住、生活和工作。

就土地一项就可以节约大量的土地用来建设，促进城市规模的扩大，带动当地的经济发展。

四、项目的建设当地经济、社会和环境和谐统一发展的必然要求

从微观层面看，实施人口搬迁，有助于改善农民的生产条件和人居环境，节约土地和集约用地，优化资源配置和产业结构的调整，促进区域经济、社会和环境的协调发展。

从宏观层面上看，人口搬迁及新城村建设的实施，对推进全县城乡一体化建设具有极为重要的意义。

五、项目建设有利于提升该区域的市容市貌，改善区域城市景观

项目建设后将改善居住环境，提高居民生活品质，并使该区域的原居民在经济上获得收益；完成当地居民由村民向市民的转变，并使原来的村级管理转变为社区管理，真正成为城市组织的一部分。

改造后，原居民将逐步改变原有的生活方式，彻底打破原来的二元社会结构。

总之，通过新农村城中村改造项目的实施，节约土地资源，提高土地的使用效率，为土地的规模经营奠定坚实的基础。

是实现城乡经济社会的协调发展的重大举措，有利于社会的稳定，城镇和谐发展，人民安居乐业，具有良好的经济效益和广泛的社会效益。

第三章项目建设规模及建设方案

3.1改造项目原状

随着**县经济的发展和社会的进步，城市规模日益扩大，城市基础设施建设日趋完善。

但是，城中村的情况与城区相比差别越来越大。

生活环境差，水、电、暖、气、路、垃圾处理及社区服务很不完善，给居民的生产、生活和工作带来不便，影响了广大城中村居民的生活质量以及今后的发展，不利于**县城市规划和城市的发展。

为了改善城中村居民的居住和生活条件，使广大城中村居民也能享受到城区的基础设施和服务条件，结合当地实际情况，拟对陈家门村进行统一搬迁，就地安置。

3.2项目建设规模

拟建新址选定在**镇陈家门村，地理位置较佳，基础设施完善，各种服务设施齐全，环境优美，是该建设的理想之地。

建设项目包括城中村改造安置地块、商业开发地块、一站式汽车服务广场3块。

规划占地150.35亩，其中，安置地块占地25.42亩，商业开发区占地100.57亩,一站式汽车服务广场24.36亩。

总建筑面积106046.53㎡，其中，商业开发区总建筑面积72587㎡，安置区总建筑面积27881.8㎡，一站式汽车服务广场总建筑面积5577.73㎡。

3.3项目建设方案

一、商业开发区：

占地67042.49㎡，建筑占地面积8490㎡，总建筑面积72587㎡。

建设13层品质小高层10栋，两层半双拼洋房8栋，高档双拼洋房15栋，社区服务中心和幼儿园各1栋。

二、安置区

占地16945.66㎡，建筑占地面积7189.7㎡，总建筑面积27881.8㎡。

建设4层安置房12栋。

三、一站式汽车服务广场

占地16237.64㎡，建筑占地面积5577.73㎡，总建筑面积5577.73㎡。

建设汽车展厅1栋，维修车间及精品超市1栋，宿舍仓库1栋。

第四章项目选址及建设条件

4.1建设地点现状

**位于豫西伏牛山区，地理坐标为东经111°11′～112°01′、北纬西与卢33°39′～34°11′之间。

东与嵩县毗邻，西与卢氏接壤，南与西峡抵足，北与洛宁摩肩。

总面积2177平方公里，东西长78.4公里，南北宽57.2公里。

辖14个乡（镇），209个行政村，1963个村民组，4个居委会，23个居民组，8.65万户，31.8万人，汉族人口占97.6％，满、蒙、回等19个民族人口占2.4％。

全县山多地少，有名的山头达1.2万多个，人均耕地0.59亩，素有“九山半水半分田"之称。

县城面积10.2平方公里。

2007年以来，**县人民政府在市委市政府和县委的坚强领导下，以“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，大力实施“工矿强县、旅游兴县、生态立县”战略，抢抓机遇，经济社会发展取得了令人鼓舞的新成绩。

2011年全县地区生产总值预计完成168.8亿元，是2006年的2.6倍，年均增长21%；地方财政一般预算收入完成15亿元，是2006年的2.2倍，年均增长17.1%，总量连续5年稳居全县首位；规模以上工业增加值完成120亿元，是2006年的2.6倍，年均增长27.6%；全社会固定资产投资完成108亿元，是2006年的7.2倍，年均增长48.4%；社会消费品零售总额完成38亿元，是2006年的2.6倍，年均增长21.1%；全县存款余额106亿元，比2006年增加52.9亿元；城乡居民储蓄余额达62亿元，是2006年的1.6倍；城镇居民人均可支配收入由2006年的8070元增加到16762元，年均增加15.7%；农民人均纯收入由2006年的2725元增加到5738元，年均增长16.1%。

洛栾高速通车，武西高速前期工作顺利推进，**通高速的梦想即将变成现实；五年累计投资8.5亿元实施公路基础设施建设项目357个，新建改建公路989.1公里，公路技术等级不断提高，道路通行条件明显改观。

该项目建设地点位于*********。

该地块符合城市总体规划，基础设施配套完善，交通、通迅等条件便捷，地理位置十分优越，是开发建设的理想地段。

4.2自然条件

4.2.1气候条件

**县位于东经115º07'、北纬34º38'处，属暖带大陆性半干旱气候，季风盛行，四季分明，夏季凉爽，冬季寒冷。

各项指标如下：

极端最高气温：

44.2℃

极端最低气温：

-18.2℃

年平均气温：

14.6℃

年平均相对温度：

69%

年平均降水量：

603.8mm

最高气压：

1019.8mb

最低气压：

947.3mb

年日照最高：

2313.6h

年日照最低：

1847.1h

年均年日照：

2291.6h

年主导风向：

东北风和西北风

最大风速：

28m/s

良好的气象条件使工程实工不需要进行特殊处理。

4.2.2地形地貌

**县地处黄河冲积平原的一部分。

4.2.3水文地质

项目建设地属典型的冲积平原地质。

地层由更新世未至晚新世中期沉积的一套冲积、冲洪积、湖积的粘土、粉质粘土、砂砾卵石层组成。

地下水类型为孔隙水。

场地土覆盖层为一套松散、稍密的砂土层，厚度约17.5m左右。

用标贯击数判别，N＞Ncr，为不可液化砂土。

经验判别：

VS≈80N1/3＝177m／s，场地土类型中软弱土，属Ⅱ类地层。

水文地质，场地内地下水类型为孔隙水。

1、2、3层为孔隙潜水，以下层为孔隙承压水。

水位埋深1.2-2.5m，一般埋深在1.60m左右。

水质分析显示：

该水质在地层中出现时对任何水泥拦拌制成的砼均无侵蚀性。

4.3交通条件

洛栾高速全线竣工，武西高速前期工作顺利推进，**通高速的梦想即将变成现实；五年累计投资8.5亿元实施公路基础设施建设项目357个，新建改建公路989.1公里，公路技术等级不断提高，道路通行条件明显改观。

石庙、庙子、狮子庙、白土、叫河等5个乡撤乡建镇，全县建制镇达到12个，城镇化率达到38.5%。

五年累计投入新农村建设资金8.95亿元，建设新农村示范村131个，建成通村联户道路2747公里，在全市率先实现村村通水泥路，新农村建设连续五年荣获全市先进县；投入水利资金8.4亿元，解决农村安全饮水9.8万人，新建水库水源1座，除险加固水库2座，治理河道262公里，水利工作五次荣获全省农田水利基本建设“红旗渠精神杯”；完成农村危房改造13500户；投入扶贫开发资金3.66亿元，实施整村推进村75个，完成搬迁扶贫4321户16978人；通讯、电力、广播电视等设施更加完善。

4.4基础设施条件

4.4.1供水

项目用水由**县自来水公司供给，就近市政给水管网引入DN200的给水管作为给水主管道，供水水压、水量有保证，饮用水质达到《生活用饮用水卫生标准》，在生活区内以环、枝状供水管网供水。

4.4.2排水

项目建设区内排水实行雨污分流制，设有排水管道，区内雨污水汇集后就近排入市政雨污水管网。

4.4.3供电

项目用电由**县电力公司供给，该项目就近市政供电网接线，在区内建设变电室，即可满足区内生活用电需要。

4.4.4通讯

项目位于**县陈家门村，电信、移动、联通、网通、铁通、视通等公司的通信设施完全可以满足本项目需求。

目前，我市已形成以高速宽带为主的高效迅捷的网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的建设提供了便利条件。

4.4.5交通运输条件

**境内国道、省道、县乡公路网已具备相当规模，形成了便捷的交通网络，可以满足居民出行需求。

4.4.6材料供应条件

建设用材可以从当地获得，建材供应充足，运输条件良好。

4.5社会经济依托条件

2007年以来，**县人民政府在市委市政府和县委的坚强领导下，以“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，大力实施“工矿强县、旅游兴县、生态立县”战略，抢抓机遇，经济社会发展取得了令人鼓舞的新成绩。

2011年全县地区生产总值预计完成168.8亿元，是2006年的2.6倍，年均增长21%；地方财政一般预算收入完成15亿元，是2006年的2.2倍，年均增长17.1%，总量连续5年稳居全县首位；规模以上工业增加值完成120亿元，是2006年的2.6倍，年均增长27.6%；全社会固定资产投资完成108亿元，是2006年的7.2倍，年均增长48.4%；社会消费品零售总额完成38亿元，是2006年的2.6倍，年均增长21.1%；全县存款余额106亿元，比2006年增加52.9亿元；城乡居民储蓄余额达62亿元，是2006年的1.6倍；城镇居民人均可支配收入由2006年的8070元增加到16762元，年均增加15.7%；农民人均纯收入由2006年的2725元增加到5738元，年均增长16.1%。

五年建设，城乡面貌发生显著变化。

旅游县城更具魅力。

五年累计投资60亿元，实施了主次道路、广场、绿化、亮化、美化等城建工程。

旧城、旧村改造扎实推进。

东部新区开发进展顺利，县城建成区扩大到11.3平方公里；城市精细化管理水平不断提升，先后获得中国人居环境最佳范例奖、中国最美的小城等殊荣。

东部新区开发和旅游产业集聚区建设顺利开局，朝阳、樊营整村拆迁、迎宾大道沿线搬迁顺利完成，新区一高、新区医院、文化艺术中心、仓储物流中心等一批重点基础设施建设和产业发展项目加快推进；老城改造全面提速，伊河南岸畅通工程基本完成，城区主次干道提升、背街小巷硬化照明、园林绿地提升、水面山体亮化、休闲区设施完善全面完成；顺利通过国家卫生县城届满复审命名。

农村基础设施日益完善。

五年累计投入新农村建设资金8.95亿元，建设新农村示范村131个，建成通村联户道路2747公里，在全市率先实现村村通水泥路，新农村建设连续五年荣获全市先进县；投入水利资金8.4亿元，解决农村安全饮水9.8万人，新建水库水源1座，除险加固水库2座，治理河道262公里，水利工作五次荣获全省农田水利基本建设“红旗渠精神杯”；完成农村危房改造13500户；投入扶贫开发资金3.66亿元，实施整村推进村75个，完成搬迁扶贫4321户