镇新区控制性详细规划文本说明书.docx
《镇新区控制性详细规划文本说明书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《镇新区控制性详细规划文本说明书.docx（45页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
镇新区控制性详细规划文本说明书
XX镇新区控制性详细规划文本（说明书）
附表1：
规划用地汇总表
附表2：
公共服务设施配套一览表
附表3：
市政公用设施配套一览表
附表4：
绿地一览表
附表5：
道路控制一览表
附表6：
配建停车一览表
附表7：
各类建设用地适建范围表
附表8：
城市规划区内土地使用兼容性规定
附表9：
XX市XX新区控制性详细规划控制指标一览表
分图则
第一章总则
第一条为了使XX市XX镇新区的开发建设能依程序逐步展开，并且使城市整体形象更加整合，本规划特制定相应的规划管理控制要求和控制标准，作为XX市XX镇新区的建设管理技术规定。
第二条本次规划区位于位于XX市区东部门户，西临北江，南近XX镇旧城区，东临京广铁路，处于北江经济发展带之中，规划范围北至规划三桥，南至浈阳东路，规划面积4.58平方公里。
第三条规划编制的主要依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》，2008
2、《城市规划编制办法》，2005
3、《清远市城市规划管理规定》，1999
5、《中华人民共和国土地管理法》，1999
6、《中华人民共和国环境保护法》，1989
7、《广东省城市控制性详细规划管理条例》，2005
8、《广东省城市控制性详细规划编制指引》（实行），2005
9、《XX镇土地利用总体规划》（1997-2010年）
10、《XX市近期建设规划》（2003—2005年）
第四条规划原则
1、维护生态的原则
2、规划的适度弹性控制原则
3、强化规划管理的可操作性原则
4、与周边建设协调的原则
第五条适用范围
本规定适用于XX市XX镇新区范围内各类用地的开发建设和管理，是对XX市XX镇新区各地块进行规划管理控制的实施性技术规定。
第六条与其他标准规范的关系
本规定对土地使用、设施配套、环境容量等多方面进行控制和引导，所涉及的标准和指标是在国家标准基础上结合XX市XX镇新区的实际情况制定的，未涉及的指标应符合国家、广东省和清远市的有关证词、法规、标准等相关条款的规定。
第二章发展目标、功能定位和规模
第七条发展目标
田园新城----建构现代田园化的生活方式
山水新城----建构城市特色
活力新城----复合型城区
第八条功能定位
XX市的东部门户，以居住、商务为主的XX市东部城市副中心，建设“一江两岸”的重点地区，拥有山水田园特色、设施完善、环境和谐友好、现代化的魅力新城、宜居新区。
第九条规模控制
区内居住人口6.3—7万人，按人口上限配套基础设施。
第三章用地布局规划
第十条功能布局结构
“一核一带一链两轴、三心四楔六片”：
“一核”是核心区，集中布置了为XX新区配套服务的行政办公、商业金融、文化娱乐和文化休闲设施；
“一带”：
为广大市民和游客水岸休闲区—滨江公园带，规划中分为五个不同风格的公园区。
“一链”：
多条连通外部自然山水的绿色廊道。
“两轴”：
一为南北发展轴，二为东西发展轴；
“三心”：
一个行政文化办公中心，一个商业中心，一个商住混合中心；
“四楔”：
位于规划区周边，渗透进来的四片自然绿化、水体。
四片绿楔插入规划区，与周边优美的自然环境融为一体。
“六片”：
位于核心区周边的六个城市建设片区，北部居住片区、西部特色居住片区、中部商住混合片区、东部居住综合片区、行政文化办公区、商业中心区；
第十一条规划区用地由城市建设用地、水域及其它用地构成，总用地为458.04Ha，其中城市建设用地438.65Ha，水域及其它用地19.39Ha，规划将用地分为八大类，二十中类，部分至小类。
规划居住用地面积175.81Ha，占城市总建设用地40.08%；
规划公共设施用地面积35.83a，占城市总建设用地的8.17%；
规划商住混合用地面积41.06公顷，占城市总建设用地的9.56%；
规划道路广场用地面积100.95Ha，占城市总建设用地的23.01%；
规划市政公用设施用地面积4.68Ha，占城市总建设用地的1.07%；
规划绿地面积85.74Ha，占城市总建设用地的18.03%。
第十二条本区居住片区有三个，分别为滨江特居住片区、东部居住片区、北部居住片区，人口分别为2.4万人、2.0万人、1.9万人，各由5个居住小区组成。
第十三条本区居住区内配建的中小学如表1
表1中小学设施配套一览表
类别
项目名称
设置数量（处）
所在地块编号
规模（m2/处）
备注
建筑面积
用地面积
教育设施
中学
2
YD-01-0402
20937.93
独立占地
YD-04-0401
22004.29
独立占地
小学
5
YD-01-0401
9398.04
独立占地
YD-01-1304
10497.01
独立占地
YD-02-1106
12258.05
独立占地
YD-03-0703
10125.61
独立占地
YD-04-0201
12539.9
独立占地
第十四条商住混合用地
规划商住混合用地41.06公顷，占总建设用地的9.56%。
用地为商业与居住用地混合，按50—100米虚线控制，建议商业、居住开发比例为4：
6。
商住的商业内容包括：
商业办公、酒店式公寓、购物商场、市场、美容美发、金融保险、贸易咨询等项目，住宅折算用地28m2/人。
第四章地块划分及地块编码
第十五条地块划分原则
根据开发方式和管理需要划分的规划地块，应尽量保持地块使用性质的单一性。
第十六条地块划分
地块划分旨在对地块上的建设内容、位置、面积和边界范围等的控制。
具体内容包括地块划分、地块性质和土地使用的兼容性。
规划将新区发展单元区划为YD01-YD04共计4个规划管理单元，又根据具体情况，每个规划管理单元包括数量不等的几个地块。
第十七条地块编码
地块编码原则上按一个独立用地性质的地块为编码单位，即每一个用地编码只代表一个地块，一种用地性质。
用地性质代表地块土地使用的主导性质。
编码采用二级四位编码方法，由区位码、功能区号、规划管理单元、分地块号组成。
其中，区位码用一位字符表示，为XX市，如XX市为Y。
片区码代表XX市的两个片区，用一位字符表示：
如XX片区为D，英城片区为Y；第一、二位数字代表规划管理单元编码；第三、四位数字代表分地块编码。
如YD01—01表示XX市XX新区的01规划管理单元的01地块。
第五章建设用地性质控制
第十八条土地使用性质确定的依据
本规划所涉及的土地使用性质分类和代码主要依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）及《清远市城市规划管理技术规定》分至中类。
第十九条土地使用兼容性
在不违反城市总体规划近期建设规划或分区规划的原则基础上，允许因用地性质具有一定的弹性，通过“用地与建筑相容性表”即“建设用地适建范围表”和“用地性质可更改范围的规定”来反映，用地性质更改不得影响城市总体规划或分区规划所确定的城市结构。
任何用地性质的更改须经当地规划主管部门批准，规划只提出技术上的可行性。
第二十条土地混合使用的管制
1、商住用地混合使用的最大与最小容积配比的限制
原则上居住建筑的底层不宜设置商业设施，商业设施宜独立用地设置。
但确须商住混合的，商业设施所占的建筑面积不得超过总面积的40%。
2、各类非居住类用地（公益性的公共服务设施和市政基础设施）
原则上不得进行成套住宅（包括单身宿舍）的建设。
确须建单身宿舍的特殊大型企业，单身宿舍的用地规模占总用地面积的比例不得超过15%。
第二十一条改变土地现状用途的规定
1、本规划所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与本规划规定用途不符的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与本规划规定的用途相符。
2、在执行本规划中所规定用途时，必须同时遵守其它有关法则的规定以及有关政府契约条款的规定。
3、图则中确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模。
4、土地使用性质的调整
由申请人提出书面申请及调整草案，经城市规划行政主管部门审批通过后，土地使用性质可调整为可兼容土地使用性质，报市人民政府备案。
第二十二条建设管理
建筑的改建、扩建和新建，其使用性质应同所在地块的土地利用性质相符。
现有土地的使用性质若与本规划规定不符，应按照本规划进行控制和引导，逐步
加以改造，使该用地新的土地使用性质与本规划的规定相符。
现状合法的土地用
途与本规划规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能，一旦这类土
地要求进行改造与重建时，必须与本规划规定的用途相符。
第二十三条用地性质变更
因规划区发展需要，规划中所规定的土地利用性质及用地规模如需作变更时，
须经城市规划行政主管部门核准。
用地性质更改不得影响城市总体规划或分区规划所确定的城市结构，应有利于环境改善和提高公共设施服务水平，并不得影响周边地块土地和建筑的正常使用。
第六章建设用地使用强度控制
第二十四条强度控制指标
在地块开发中，用地规模、建筑密度、建筑限高、容积率和绿地率，均应符合规划图则的相关要求。
第二十五条在同一地块内，在不影响周边环境的前提下，如要减少建筑密度而提高建筑层数时，须经规划行政主管部门批准。
第二十六条各地块的土地使用强度控制，应同时满足整体的用地布局和细分的用地布局所相对应的图则提出的控制要求。
第二十七条规划执行过程中，遇到以下特殊情况，用地强度应重新确定：
对地块进行合并开发的；对地块进行细分开发的；改变用地性质但符合兼容性规定的。
第二十八条规划主要用地的建筑控制高度如表2
表2建筑高度控制指标表
商业建筑
居住建筑
控制高度
25M
80M
建筑高度为地块内建筑物的最大高度控制值。
烟囱、屋脊装饰、避雷针、旗杆、风向器及防火墙在屋顶上的出头部分等屋上突出物不计入建筑高度。
楼梯间、电视塔、装饰、望台、屋顶窗、水箱等建筑物之屋面上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的八分之一时，该部分的高度以9米为最大高度，不计入建筑高度。
规划本区最高建筑控制在80米以下。
如因工艺流程或特殊需要，在满足相关规范的前提下，建筑高度可以不受此限制，但需另行报经规划主管部门核准。
第二十九条建筑红线后退距离：
即建筑首层边线相对于用地红线的距离，以下限控制。
本次规划建筑红线后退距离规定如下：
1、用地红线划至公共绿地和防护绿地边线时，在满足其它有关规范要求前提下，该处建筑可不退用地红线。
2、用地红线划至道路边线时，在满足其它有关规范要求前提下，该处建筑红线后退距离如表3
表3后退道路红线指标表
类别
临路退让D（单位：
米）
城市一般道路
道路红线宽≥60米
D≥10
15米<道路红线宽<60米
D≥5
道路红线宽≤15米
D≥3
城市特殊道路
城市高架路
D≥10
城市快速路及对外出口公路
D≥20
高速公路
D≥100
立交规划红线
D≥10
第三十条建筑间距：
即根据地块内建筑的总高度（即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离）和消防要求。
本次规划建筑间距以“1H”指标进行控制（H为建筑总高度）如下：
1、各类建筑南北向应保证日照间距规范，并保持1h以上间距，东西向布置时，各方向都应保持0.7h以上间距。
2、各类建筑物长边与长边的间距应不小于10米，长边与短边的间距应不小于8米，短边与短边的间距应不小于6米。
3、地块外未规划建设用地，按照《物权法》，假定其为住宅或性质可调整为住宅，退地界应满足相邻地块住宅的日照要求。
4、各类建筑物间距应符合有关消防规范要求。
具体确定建筑物间距时，应在上述四个原则中，取最大的间距作为基本间距。
第三十一条规划区绿地由城市片区级公共绿地、防护绿地和居住小区级内绿地组成。
1、应在中心地段结合生活配套、公共管理设施用地设置集中公共绿地，其面积不小于10000平方米；仓储用地与居住用地之间，高压走廊、河涌、公路、铁路等地带应根据相关防护标准设置防护绿带；
2、小区级绿地包括小区公共绿地、小区道路绿地、宅旁绿地；
3、小区公共绿地面积应≥400平方米，短边宽度≥8米；
4、区内绿化树种应选择抗污滞尘力强、无飞絮，具防火和美化功能的树种。
表4主要用地的绿地率指标表
用地类型
绿地率（%）
二类居住用地
≥35
一类仓储用地
≤20
公共服务设施用地
≥35
市政公共设施用地
≥35
第三十二条环境设计控制要求
1、用地周边建筑退缩位必须进行绿化或铺砌。
2、用地周边建筑退缩位上空不得设置任何建（构）筑物。
3、公共空间必须采用无障碍设计。
4、一般不提倡设置围墙，如确实需要，必须得到相关行政主管部门的批准。
5、设置广告牌必须得到相关行政主管部门的批准。
第三十三条建筑设计控制原则
1、建筑物外墙宜使用明亮清新及与环境相协调的颜色。
2、建筑附属设备应尽量隐蔽并统一设置。
第七章道路工程的控制要求
第三十四条道路系统规划
采用方格网加内部环路的布局形式，道路分为五个等级：
环城路、主干道、次干道、支路、街坊路。
第三十五条主干路骨架为“三横两纵”。
“三横”为浈阳东路、规划滨湖北路、三桥引道，“两纵”为规划滨江东路、杨万里大道。
第三十六条规划道路未实施前，地块的建设不得占用规划的道路红线，同时其建筑物应按相关规定退让道路红线。
规划道路红线之内的用地（包括上空）为交通设施用地，任何单位和个人不得以任何理由侵占。
第三十七条交通设施规划
规划公交首末站1处：
占地5462m²，配置7辆标准车。
沿杨万里大道每隔600—800米设置公共汽车停靠站，停靠站可以设置在分隔带上，站台长度不小于两辆公交车同时停靠的长度（≥13m），公共汽车停靠站应按港湾式设计并与道路同时建设。
本次规划共设置6处社会停车场，每处面积约为3000—8000m2。
第三十八条交叉口规划
建筑用地的机动车出入口，应在周边等级最低的道路上安排。
如需要在不同等级的道路上开机动车出入口的，则应根据道路等级，按从低到高的顺序安排。
第三十九条主干道的转弯半径应不小于30米；次干道的转弯半径应不小于20米；支路的道路转弯半径应不小于15米；街坊路的道路转弯半径应不小于8米
第四十条主干道的纵坡应控制在5％以下;5％-8％坡度的道路，单段长度应不超过100米;8％以上坡道的道路，单段长度应不超过50米。
第四十一条建筑用地机动车出入口距道路交叉口的距离，应满足下表要求：
表5建筑用地机动车出入口距离道路交叉口的最小距离表
相交道路性质
至建筑用地出口
位置的距离（m）
主干道
次干道
支路
小区道路
建筑用地所临道路性质
主干道
160
135
100
100
次干道
160
135
100
70
支路
70
70
70
70
小区道路
70
70
/
/
第四十二条规划内各类建筑必须配建的停车场标准如表6
表6停车配建标准
类别
单位
指标
一类小区（R1）
车位/户
1—1.3
二类小区（R2）
车位/户
0.7—1.0
三类小区（R3）
车位/户
0.5—0.7
行政办公
车位/100M2建筑面积
0.8
文化馆、图书馆、博物馆、群艺馆
车位/100M2建筑面积
0.5
文化活动中心
车位/100M2建筑面积
1
礼堂、会展、电影院、剧场
车位/100座
4
体育场
车位/100座
4
医院
车位/100M2建筑面积
2
商业中心
车位/100M2建筑面积
0.5—1.0
酒店、茶楼
车位/100M2建筑面积
2
商贸市场
车位/100M2建筑面积
0.2
高档旅馆
车位/客房
0.3
一般旅馆、招待所
车位/客房
0.1
汽车客运站
车位/高峰日每千旅客
4
公园
车位/1公顷游览面积
1
工业厂房
车位/100M2建筑面积
0.1
中小学
车位/100个学生
0.5
第八章公共服务设施规划
第四十三条公共服务设施的配套，必须依据国家、广东省和清远市的有关建设标准进行配套建设，本片区内的公共服务设施分为居住区级公共服务设施和区域性公共服务设施两大类型。
第四十四条本次规划在杨万里大道两侧和规划滨湖北路南侧集中布置适当规模的行政办公用地，主要为XX新区的单位办公配套，工商、税务、公安、市场管理等派出机构、区级社区服务中心等。
规划行政办公用地3.78公顷。
第四十五条在规划的中心湖公园的周边和各居住组团中心，结合优美的自然环境布置文化娱乐设施用地。
主要内容为文化馆、图书馆、文化活动中心等。
规划文化娱乐用地面积为3.37公顷。
第四十六条在各分区组团，结合优美的自然环境布置适当的体育用地，为全民健身提供一个舒适方便的场所。
第四十七条在各居住组团周边设置，规划设置医疗卫生服务站4处。
第四十八条居住小区中心应集中布局，形成中心用地。
用地规模控制在6000～7000平方米。
其中公共设施用地约2000～3000平方米，公共绿地用地约4000平方米。
第四十九条居住社区中心的公共设施以综合体的形式集中布置形成，包括文化娱乐、体育、行政管理、社区服务、社会福利、医疗卫生、商业金融服务、邮电等设施，其内容和规模应按照附表2。
第五十条规划公共厕所按城市清静区域的级别考虑，每1KM2万人设0.5处考虑，根据用地布局，全区规划5处，每处建筑面积50平方米，结合绿地或公共服务设施布置。
第五十一条垃圾收集站按按服务半径2～4km，共1个；垃圾转运站按服务半径0.4～1km，设置垃圾中转站4个，面积4000m2。
商业沿街每500米设置一个垃圾箱，在商业中心设置垃圾收集站，对商业垃圾进行分类收集，并纳放家庭垃圾收集系统；其间距按道路功能划分：
居住区：
主干路、次干路100～200m，支路、有人行道的快速路：
200～400m；商业、金融业街道：
50～100m。
第五十二条沿杨万里大道布置加油站一处，面积为5528m2。
第九章竖向规划
第五十三条城市中心区用地应选择地质及防洪排涝条件较好且相对平坦和完整的用地，自然坡度应小于15%；居住用地应选择向阳、通风条件好的用地，自然坡度应小于30%；工业、储用地宜选择便于交通组织和生产工艺流程组织的用地，自然坡度宜小于15%；城市开敞空间用地宜利用填方较大的区域；城市滨水地区的竖向规划应规划和利用好近水空间；广场及停车场的坡度均应满足0.2—0.5%。
第五十四条机动车车道规划纵坡满足下表：
表7机动车车道规划纵坡
第五十五条设计防洪河底控制标高为24.5米，滞洪区设计排涝水位27.0米，防洪堤顶控制标高为37.5米。
第五十六条城市用地地面排水应符合下列规定：
1、地面排水坡度不宜小于0.2%；坡度小于0.2%时宜采用多坡向或特殊措施排水；
2、用地内的规划高程应比周边道路的最低路段高程高出0.2m以上。
第五十七条防护工程的设置应符合下列规定：
1、街区用地的防护与其外围道路工程的防护相结合；
2、台阶式用地的台阶之间应用护坡或挡土墙联接，相邻台地间高差大于1.5m时，应在挡土墙或坡比值大于0.5的护坡顶加设安全防护设施；
3、土质护坡的坡比值应小于或等于0.5；砌筑型护坡的坡比值宜为0.5-1.0；
4、在建（构）筑物密集、用地紧张区域及有装卸作用要求的台阶应采用挡土墙防护；人口密度大、工程地质条件差、降雨量多的地区，不宜采用土质护坡；
5、挡土墙的高度宜为1.5-3.0m，超过6.0m时宜退台处理,退台宽度不应小于1.0m；在条件许可时，挡土墙宜以1.5m左右高度退台。
第十章绿地系统规划
第五十八条规划区的绿地系统分为公共绿地（公园绿地、街头绿地）、防护绿地、道路绿地、开发地块内配套绿地四个部分。
规划城市绿地70.10公顷，占区总用地面积的15.98%。
第五十九条城市绿线包括公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、生态风景林地。
城市开发建设活动不得侵占绿线控制范围；绿线范围内原则上保持70%以上的绿地率；城市公园、绿地等开敞空间均属于绿线控制范围，应严格执行有关控制保护的规定。
第十一章六线规划控制
第六十条“六线”定义
根据广东省城市控制性详细规划编制指引确立了“六线规划控制体系”，六线即黄线、红线、绿线、蓝线、紫线和黑线。
黑线、红线、绿线、蓝线、黄线、紫线。
本规划涉及五线包括：
黑线、红线、绿线、蓝线、黄线。
规划涉及的五线控制要求，除执行本规划规定外，还需同时符合相关行业规范、标准等的相关要求。
第六十一条黑线
规划中用于界定城镇建设用地范围的控制线（其中村镇用地划入黑线），是规划城镇建设用地与非城镇建设用地、生态保护用地之间的政策性控制线，城市及村镇开发建设活动应在黑线控制范围的可建设用地内进行。
规划区内的城市建设用地等均划入到黑线控制范围。
城市建设用地属于黑线控制重点内容，应严格执行有关控制保护的规定。
XX市XX新区规划管理单元城市建设总用地规模为438.65公顷。
黑线控制要点
只能在黑线控制区内的范围内作为建设用地建设任何建（构）筑物；已经在非黑线范围内进行破坏现状的建筑必须迁出或拆迁。
第六十二条道路红线
是指界定城市道路、广场用地和对外交通用地的控制线。
控制道路红线的核心是控制道路用地范围、限定各类道路沿线建（构）筑物的建设条件。
本规划范围内涉及的“红线”指主干路、次干路及支路的道路红线以及交通设施用地。
主干道、次干道为“刚性道路”，规划这类道路的红线和走向禁止有任何的改动；支路为“弹性道路”这类道路起到划分地块的作用，可根据实际情况适当增减或调整。
道路红线内不得进行任何与道路功能不相符的建设活动。
第六十三条绿地绿线
“绿线”是指用于界定绿化用地、生态保护用地等范围界限的控制线。
绿线的划定
本规划范围涉及的“绿线”依据《城市用地分类与规划建设用地标准》对城市公园、街头绿地、防护绿地划定了保护范围。
公共绿地面积为41.46公顷，防护绿地面积为28.64公顷。
绿线控制要点
绿线控制范围内严禁一切与绿化无关的建设活动。
第六十四条水域蓝线
指河湖水面的保护范围线。
蓝线的划定
本规划涉及的“蓝线”指纵穿规划区中部的河流，蓝线控制宽度不得小于7米。
蓝线控制要点
蓝线控制范围内严禁一切与河道无关的建设活动。
第六十五条黄线
指对城市发展全局有影响的基础设施用地的控制线。
黄线的划定
本规划涉及的“黄线”指公交首末站1处，占地0.55公顷；110KV变电站两处，占地0.92公顷
黄线控制要点
黄线控制范围界定清晰，必须符合有关技术标准规范。
黄线控制范围内严禁一切与设施无关的建设活动
第十一章城市设计导则
第六十六条城市设计原则：
1、挡尊重基地现状，延续现有景观特色；
2、构建网状生态回廊；
3、组织连续的景观序列，突出城市的逻辑性建筑布局和空间设计。
第六十七条景观要素包括节点、景观带、景观轴线，组成一主（中心）、五次（中心）、一带、一廊、多节点的景观结构。
第六十八条建筑高度控制应遵循以下原则:
1、保护城市景观线和“通风走廊”，规划包括河涌休闲带、滨江公园带、滨湖北路景观带、杨万里大道景观带；
2、形成由四周到杨万里大道渐高的空间序列，
升级会员 