邵永官谈九龙仓成都IFS国金中心发展.doc

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邵永官谈九龙仓成都IFS国金中心发展

2015-02-03

邵永官：

九龙仓二线城市发展的领头羊是国金中心

（环球四川房产-2015年1月,刘俐、吴雪） “无论从租赁面积还是租赁速度，我们都已达到集团预期。

2015年，我们将憧憬更骄人成绩，使成都国际金融中心成为实至名归的西部地标。

”1月30日，九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理邵永官阔别两年后再次来到成都，在成都国际金融中心15楼会议室里，他侃侃而谈，向记者介绍了IFS写字楼在过去一年的工作成绩及其取得的成绩。

营造卓越的营商环境严选优质租户

邵永官先生表示，一直以来，九龙仓在各地的写字楼择址均以地段为先，坚持黄金地段，配以高标准开发和运营，为租户营造卓越的营商环境。

虽然2014年成都写字楼市场竞争激烈，地处春熙路核心商圈的成都国际金融中心更是拥有27.5平方米的写字楼大体量，但九龙仓从未放弃对进驻租户的选择标准，招商策略依然是各行业优质的企业客户。

“写字楼市场就是讲究‘择邻而居’。

”

邵永官介绍道，目前进驻IFS写字楼的都是财富500强公司及享负盛名的公司，如澳新银行集团、恒生银行、台湾第一银行、毕马威企业咨询（中国）有限公司、四川大冢制药有限公司、FullertonInvestments、Goodman、CBRE世邦魏理仕、仲量联行、KingandWood、Stryker等，外资与内资企业比例基本各占一半，租户结构以专业服务类和银行金融类为主业。

事实证明，落户IFS不仅对企业形象和品牌塑造非常有益，更能共同在优质的营商环境中创造更多商机。

政策主动积极同创商业价值

如今整个写字楼市场呈现的格局瞬息万变，针对这样的环境，九龙仓集团的租赁策略是“主动积极”，实时应对市场变化。

2010年在香港海港城内的海洋中心，九龙仓留意到大量自由行旅客对香港医疗服务有潜在需求，于是在海洋中心12楼增设了面积4400平米的医疗楼层，将原本零散的医疗类租户聚在一起，取得了良好响应。

在上海会德丰国际广场，很多500强企业的总部和大型企业客户对写字楼的装修、服务、后勤、设施、配套等方面有不同的要求，九龙仓就推出“管家式服务”，一站式解决租户的所有问题。

在成都，九龙仓发现写字楼市场的发展和整个城市的经济发展息息相关，一些中小企业是非常具有潜力的市场，于是在在策略上协助这些租户们供求发展，同创商业价值。

同时，将新租户突破口放在基于电子商务业务的上升势头良好的中小型企业。

让员工满意就是满足老板

在其他高档写字楼在招租时为满足公司老板费劲心思时，九龙仓抛出“让员工满意”的论调。

在九龙仓市场服务经理梁玮洛看来，入住高端写字楼的企业都很看中时间成本，需要便捷与高品质的服务。

IFS综合体20万平方米的大型时尚购物中心、便捷的轨道交通，以及2015年将面市的拥有238个房间五星级酒店NICCOLO、7600平米的服务式公寓，从餐饮、购物、健身中心、酒店、会议等全方位满足给员工的需求，从而能让公司吸引更多优秀的人才，有利于公司团队的稳定与发展。

让员工满意的写字楼，自然会受到老板的青睐。

邵永官：

一个务实又富于理想主义色彩的商业操盘手

成都国际金融中心：

九龙仓将在二线城市推广其模式

作为成都至今为止的地王项目，国金中心项目不仅有难以逾越的地价，也有成都绝对的中心地位。

在2014年成都写字楼市场供应井喷，空置率居高不下，租金影响加剧的情况下，成都国际金融中心却完成了5万余平米的租赁面积，实现近40%的出租率，相当于其他同类写字楼两倍的成绩。

说到国金中心写字楼的出租率，业内人士无不感叹其团队的运作水准。

在对国金中心写字楼的操盘者——邵永官先生的采访中，可以清晰地了解到成都国金中心写字楼成功的秘密，而邵永官先生既务实又富于理想主义色彩的操盘思路，让人对国金中心写字楼的未来充满期待。

记者：

成都国金中心开业至今已经1年有余，我们想了解一下，现在的租赁情况如何？

这个租赁结果是否已经达到九龙仓对于成都国际金融中心的预期？

邵永官：

现在我们写字楼T1已经快达到40%的出租率，就整体体量而言意味着我们已在一年的时间内，已经完成了相当于其他大楼两倍的成绩，在今年市场竞争力这么大的情况下能完成5万余平方米的租赁面积是已经达到了我们的预期，并且该租赁速度远远高于成都市面上甲级写字楼的出租速度。

而且明年将开放的T2目前也有客户表示出极大的兴趣。

在成都现在的市场情况下，IFS的表现胜于预期，在今年连续两个季度，我们也是成交量最大的办公楼，同时也是完成单笔成交最大的办公楼。

当然我们不会自满,也不会停下脚步,要憧憬明年有更骄人的成绩，使IFS成为实至名归的地标。

记者：

2012年起成都高档写字楼供应大幅增加，此前已预期2014年会进入供应高峰期，成都国际金融中心面世后已经历高峰期，如何面对高楼林立的市区写字楼的竞争压力？

邵永官：

从表现来看，IFS在激烈的竞争中仍然表现抢眼，无论从我们的租金表现水平和出租率来看，都有持续和稳定的上升趋势。

我们相信稀缺的优质产品是不惧怕竞争的。

成都国际金融中心作为CBD区域的地标性建筑，拥有得天独厚的地理位置及九龙仓的国际一线大楼服務标准，不同于其他办公楼的优势，让她在市场中独树一帜，这点不仅是我们有信心，客户也非常認同。

他们关注并选择IFS必定也是看中IFS未来所能带给他们的发展潜力，令其尽揽商业优势，并助力租户，共创商业价值标杆。

记者:

您认为成都写字楼总的趋势和市场是怎样的？

邵永官：

未来供应量的增加必然会导致写字楼竞争愈加激烈。

我们预计在未来，强劲的租赁需求会继续带动空置率的持续下跌。

随着未来市场供应的增加，高品质项目将会刺激租户升级及搬迁需求，就外资企业来说，他们的活跃度会有所提升。

市场上拥有优越位置及实力背景开发商的大楼在成都市面上还是较少，大楼核心竞争力差距会更加明显。

同时较强劲需求的推动下整体租金跌幅放缓，老项目会面临租户外迁的可能性。

这样的市场情况也会促使客户在纵多大楼中优先选择最新面世的写字楼。

记者:

就目标定位来看，现在已经有哪些类型、级别的企业及品牌会选择落户在成都国际金融中心写字楼？

邵永官：

成都国际金融中心拥有27.5万平方米的写字楼体量，我们的招商策略是积极吸纳各行业优质的企业客户。

目前我们的外资跟内资的企业比例基本是各占一半，以专业服务类和银行金融类为主，并辅以有实力的国内大型企业。

对这些类型的客户来说，选择在IFS落户也体现了他们的实力，对企业形象和品牌塑造也是非常有益的。

目前，成都国际金融中心办公楼楼内招商工作非常顺利，已承租租户包括财富500强公司及享负盛名的公司如澳新银行集团、恒生银行、台湾第一银行、毕马威企业咨询（中国）有限公司、四川大冢制药有限公司、FullertonInvestments、Goodman、CBRE世邦魏理仕、仲量联行、KingandWood、Stryker等，以及多间投资金融公司及具有领导地位的本地企业。

记者：

IFS写字楼部门的大体量如何消化？

对成都的去化量有信心吗？

邵永官：

IFS目前的出租率在40%左右，加上在磋商洽谈的部分，我们T1办公楼短期内实现六成左右的成交率是比较轻松的，从今年整体市场来看，IFS取得的成绩让我们也很有信心继续创造佳绩。

就成都来讲，有供应，就会带动整体需求，因此市场的空置率还会继续下降。

目前我们的客户主要都是外资或大型企业，这些客户在进行选择的时候，相信IFS会是他们的重点对象，所以我们并不担心。

我们拥有两家独家代理公司CBRE和JLL，我们对合作的这两家国际代理公司的表现满意,非常有信心去消化我们剩余的体量。

记者:

您认为成都的写字楼市场是否还存在一定的风险？

邵永官：

我们觉得用挑战这个词或许更符合成都的市场。

就如我们所讲，未来新增供应还会继续，项目之间的差异化将逐渐增大，而同品质大楼间又会因为相互的刺激而竞争加剧，所以是有较大挑战的。

但是任何市场都是机遇与挑战共存的，挑战越大，机遇更多。

我们从不排除市场有恶性竞争出现，但根据现在市场走向来看，未来的主要风险集中在散售的部分甲级写字楼及极大部分乙级写字楼，九龙仓自身的品牌知名度及作为长期自持物业，拥有旗下自己的物业公司管理，所以我的不惧竞争,做好自已才能抓住机会。

记者：

您认为九龙仓当年在CBD的择址是否对成都国际金融中心租赁产生了巨大的影响力？

邵永官：

成都从来都是以CBD为核心，不管是商业还是零售都围绕这个区域发展，九龙仓选择CBD必定是我们认可的。

九龙仓成都国际金融中心带动了整个CBD区域的发展，让成都写字楼租赁市场真正上升到国际甲级写字楼的档次。

而我们九龙仓也有百年历史，也立志于打造高品质的大楼及提供优秀的服务，这些因素成为租赁成都国际金融中心的客户考虑的重点因素之一，也会加速成都国际金融中心的租赁进程。

记者：

成都国际金融中心写字楼在整个的开发和招租过程中，是否得到了政府方面的支持？

邵永官：

政府一直以来都在帮助企业，扶持企业，尤其对于外地来蓉的优质企业。

作为成都核心CBD最大的商业综合体，成都国际金融中心从开发到招商，都得到了成都市和锦江区的大力关注与支持。

例如已经落户的客户澳新银行也得到锦江区政府的大力政策支持下,才能让客户成功在短时间内完成审批落户。

记者:

成都国际金融中心的综合体的优势对于写字楼的推动是否有帮助？

邵永官：

成都国际金融中心综合体的优势是推动写字楼招商，产生积极的影响。

现在的企业选择要求会倾向于选择交通便利并且餐饮丰厚并有服务式公寓的综合体项目落户，能给员工带来便捷，提高工作效率。

入住高端写字楼企业都很看重时间成本，他们需要便捷与高品质服务，这些在国际金融中心都能一站满足。

我们有20万平方米的大型时尚购物中心、一栋76,000平方米的服务式公寓，以及一家拥有238个房间的五星级酒店，作为写字楼客户，随时都能享受到优质的商务配套服务。

从员工餐饮、到超市购物、到健身中心、酒店、国际会议中心，等等。

而近期超五星级酒店及高端公寓的落成，将势必更加推动整个项目。

各个部分相辅相成，相互推广及客户互惠必然促进整个项目的共同进步。

记者：

成都国金中心写字楼的地理优势对于租户而言，是否有很大的吸引力？

邵永官：

答案是肯定的。

总府路作为成都商务区与商业区的中心，是不可复制的稀缺商圈。

除了国金中心自身的综合体配套外，周边区域商场林立，酒店、餐饮资源丰富，加之项目直接驳接地铁2号线和3号线，距离机场30分钟车程，10分钟转乘高铁成渝客运专线往重庆，优越的交通优势吸引了各个行业的优质租户。

对于租户来说，区位优势是显而易见的。

记者:

您认为成都国金中心除了地理位置等硬件优势外，还有哪些特别吸引到租户的特色？

邵永官：

方正的户型，高标准的硬件设施，以及九龙仓可圈可点的物业服务管理，都是能打动高端企业租户的亮点。

另外，商场、五星级的酒店优依格罗、服务式公寓、会议中心等多种商业商务配套所带来的便捷性，也是企业租户选择我们的重要原因。

九龙仓自身的品牌知名度及作为自持物业，旗下自己的物业公司管理也是我们现招租的很多租户重点考虑的因素。

例如写字楼本身五星级的服务标准，包括门童、行李员服务；雨伞借用服务；代客泊车服务；行李、衣物寄存服务；轮椅借用服务；移动电源租用服务；AED心脏除颤仪；行政卫洗漱用品专享服务等一系列贴心服务。

记者：

您认为开发商和管理是否能影响到租户对于写字楼的选择？

邵永官：

优良的开发商和管理，从项目设计规划开始，到招商，到后期管理服务，始终从全局出发，把控细节，能充分考虑入驻企业在今后3年至5年所面对的各种情况。

作为有雄厚实力及丰富管理经验的发展商，九龙仓的品牌效应和历来的优质项目经验，都是企业租户选择IFS的重要考量。

目前良好的招商状况也得益于九龙仓百年的开