余杭房地产市场状况报告.docx

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余杭房地产市场状况报告

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第一章余杭区概况

一、地理环境分析

余杭区位于浙江省北部，杭嘉湖平原南端，西依天目山麓，南濒钱塘江。

余杭地处杭嘉湖平原与浙西丘陵山地的过渡地带。

地域形态上，余杭从东、北、西三面成弧形拱卫杭州，是省会杭州的近郊区，杭州市区的主要延伸地，并与桐乡、海宁、富阳、临安、安吉、德清等县市接壤。

余杭总面积为1200平方公里，地貌可分中山、低丘、河谷平原、水网平原、滩涂平原等，其中平原面积占全区总面积的61.48%。

地势由西北向东南倾斜，西北为山地丘陵区，属天目山余脉，海拔500米以上的山峰大部分都分布于此；东部为堆积平原，地势低平，塘漾棋布，属著名的杭嘉湖水网平原，平均海拔2～3米；东南部为滩涂平原，其间孤丘兀立，地势略转向高原，海拔为5～7米。

　　余杭处于北亚热带南缘季风气候区，季风交替规律显著，季节变化明显，形成春季多雨，秋季气爽，冬季干冷的气候特点，年平均气温16℃。

常年11月下旬初霜，3月中旬终霜，平均降雨量1150～1550毫米，年降水日为130～145天。

余杭区共有土地12.26万公顷，其中耕地4.53万公顷，占36.96%；林地3.8万公顷，占30.98%；水域面积1.25万公顷，占10.2%。

境内主要河流是东苕溪、京杭运河与上塘河，常年可利用水资源13.3亿立方米。

余杭交通十分便利，沪杭、宣杭铁路穿境而过，并有浙江省最大的铁路编组站－－乔司编组站，日编组能力4000辆；杭沪、杭宁高速公路，104、320国道和五条省道把余杭与杭、沪、宁和苏、锡、常、甬等大中城市紧紧相连；以大运河为主干线的水路交通也十分发达，通航里程374.4公里；杭州览桥机场紧临区境，距区治临平镇仅10公里。

二、人文环境分析　

　早在秦王政二十五年（公元前222年），在今境内设余杭、钱唐（含今杭州市）两县。

唐武德四年（621），改钱唐为钱塘。

五代后梁龙德二年（922），划钱塘、盐官、富春三县部分地置钱江县、宋太平兴国四年（979），改名仁和。

民国元年（1912），钱塘、仁和合为杭县。

1958年4月，杭县建制撤销，属杭州市郊区。

1960年1月建立钱塘联社（县级）。

余杭县建制亦于1958年10月撤销，并入临安县。

1961年3月，从临安县析出原余杭县境并入钱塘联社，4月，钱塘联社撤销，恢复县建制，定名余杭县，县治设临平镇。

1994年5月经国务院批准，撤县设市。

2001年3月，撤市设区。

余杭是久负盛名的文化之邦、名家辈出，代有才人。

唐代的罗邺，是余杭较早出名的文人。

长眠在余杭安溪太平山的北宋沈括，是我国历史上杰出的科学家，其《梦溪笔谈》被誉为“中国科学史上的里程碑”。

距今700多年的元代邓牧，自称“三教（儒、佛、道）仆人”，留下《洞霄宫志》、《游山志》、《杂文稿》等作品。

清朝余杭人孙士毅，担任过兵部尚书、军机大臣、代过两江总督，参与了《四库全书》的编纂，并出任副总纂。

出生于余杭仓前的章太炎，是我国近代民主革命的先驱、思想家和国学大师，一生留下了一千余万字的著作，重要文集有《章氏丛书》、《章氏丛书续篇》、《章氏丛书三编》等。

三、生活水平分析　

　余杭下辖14个镇、1个乡、4个街道。

全区年末总人口795449人，比上年末增加3664人。

其中农业人口621798人，比上年末减少1924人。

全区人口出生率7.64‰,死亡率6.53‰，自然增长率1.11‰。

居民收入和储蓄，城乡居民生活稳步提高。

据抽样调查显示，城区居民年人均可支配收入9955元，比上年增长14。

5％，人均消费性支出7380元，比上年增长13.1％。

居民消费中用于家庭设备用品、医疗保健、交通通迅、文教娱乐类都有较大幅度增长，分别增长112.1％、18.3％、10.5％和26.7％。

农民年人均纯收入5839元，比上年增长11.0％。

城乡居民金融资产继续增加。

年末全区城乡居民储蓄存款余额835105万元，比年初新增97761万元，人均储蓄余额达10499元，比上年增长12.7％。

第二章余杭区经济发展状况

一、经济发展指标

1、经济总量

据统计，2001年余杭国内生产总值154.8亿元，比上年增长12.4％。

其中，第一产业19.1亿元，增长8.6％；

第二产业83.6亿元，增长11.9％；

第三产业52.1亿元，增长14.8％。

一、二、三产业结构的比重由上年的12.8:

54.3:

32.9调整为12.3:

54.0:

33.7。

同时完成财政总收入128083万元，比上年增长38.4％，其中地方财政收入73333万元，增长59.8％。

2002年余杭区主要经济总量指标：

指标

数值

增幅

国内生产总值

154.8亿元

12.4%

第一产业

19.1亿元

8.6%

第二产业

83.6亿元

11.9%

第三产业

52.1亿元

14.8%

财政总收入

128.1亿元

38.4%

地方财政收入

73.3亿元

59.8%

[分析]余杭是全国经济百强县，三产中第二产业和第三产业所占比重相当大，且第三产业的发展更加迅速。

说明居民生活质量正在进一步的提高，市场整体购买能力有望较大提升。

经济与生活的互动，将为房地产市场提供经济支持。

2、农业发展状况

围绕都市型农业这个主题，大力发展效益农业，是余杭发展农业的基本思路。

加大力度调整和优化农业结构，使农业和农村经济保持良好的发展态势。

全区实现第一产业增加值19.1亿元，增长8.6％，完成现价农业总产值27.5亿元，比上年增长9.5％。

区级农业产业化项目已达105个，总投资2.14亿元，其中99个项目经过验收。

农业园区建设稳步推进，高新农业开发区巳成雏型，17个高效特色农业园区开始启动；农业信息化“余杭农网”也于年底正式开通。

种类

种植面积

产量

增降幅度

粮食

37.1千公顷

下降15.2%

蔬菜

16.3千公顷

37万吨

增长17.8%

饲料作物

508公顷

增长43.1%

茶叶

5873吨

增长16.0%

水果

12018吨

增长34.6%

[分析]余杭三面卫戍杭州，随着杭州国际化发展趋势，城市化规模化都在加速发展，人口增长迅速，发展城市副食品尤其是菜篮子工程，是农村居民迅速致富的一大捷径，余杭政府对农业的引导和支持，将会大大提高农村居民的收入。

有关资料显示，目前富裕起来的农民，不少有意向到城市买房，加上余杭地方政府对购房入户政策的放宽，农民购房的热情将大大提高，市场情景广阔。

余杭城市化进程加快，未来有很多农村居民入市是趋势。

3、工业发展状况

工业基本指标：

1、全区实现工业增加值75.8亿元，比上年增长11.5％；

2、完成现价工业总产值347.85亿元，增长23.4％；

3、完成全部工业销售产值334.01亿元，同期增长23.4％，全部工业产品产销率达到96.0％；

4、在现价工业总产值中，区属工业完成57.01亿元，增长12.6％；乡镇工业完成290.84亿元，增长25.7％；

5、在乡镇工业中，集体经济完成120.96亿元，增长20.2％；私有经济169.88亿元，增长30.0％。

工业经济成分:

指标

产量（亿元）

增幅

工业总产值

347.85

23.4%

区属工业

57.01

12.6%

乡镇工业

290.84

25.7%

集体经济

120.96

20.2%

私有经济

169.88

30.0%

[分析]从经济成分上看，乡镇企业和私有经济的发展速度分别为25.7%和30.0%，表明在市场目前情况下，居民收入增长大大提高，这两种经济成分的发展，是居民购买力有了一定程度的提高，从而刺激了人们对生活水平的需求，也是支持余杭城市房地产业发展的一个基本原因。

4、固定资产投资

全年完成全社会固定资产投资57.7亿元，比上年增长27.5％。

1、房地产开发投资17.4亿元，增长108.4％；

2、工业性固定资产投资22.8亿元，增长21.7％；

3、农村集体投资18.0亿元，增长29.5％；

4、基本建设投资10.2亿元，更新改造投资1亿元，农村个人投资5.7亿元，均比上年有所回落。

[分析]

在以上四项投资增幅可以看出，余杭固定资产投资中，房地产开发投资高达108.4%，远远高于其它项目投资，总规模为17.4亿，在社会各项投资中，占有相当的份额。

5、主要经济类型

按经济类型划分：

1、国有经济1.7亿元，增长2.2％；

2、集体经济4.6亿元，下降11.8％；

3、个私经济18.6亿元，增长23.8％；

4、股份制经济4.1亿元，增长11.1％；

5、其他经济11.5亿元，增长10.8％。

经济类型

数值（亿元）

增降幅度

国有经济

1.7

增长2.2%

集体经济

4.6

下降11.8%

个私经济

18.6

增长23.8%

股份制经济

4.1

增长11.1%

其他经济

11.5

增长10.8%

[分析]个体经济和股份制经济的快速发展，对提高本地居民收入和生活水平有积极作用，从侧面反映了房地产市场的受众范围扩大，潜力大增。

6、旅游产业

旅游业发展较快，并已显露新兴产业的优势。

1）成立径山风景旅游开发区管委会，黄鹤山天都城、余杭闲林主题文化公园、双溪“竹海漂流”二期扩建等项目进展顺利；

2）成功地承办了2001年杭州西博会家纺布艺展和杭州“西湖之春”旅游节开幕式等活动；

3）推出了“余杭二日游”等旅游线路。

余杭旅游知名度进一步提高；

全年接待国内外游客120万人次，比上年增长53.8％；旅游收入5.4亿元，比上年增长53.6％。

[分析]余杭旅游业的发展，为房地产发展提供相应的理念依据，加上余杭丰富的历史文化底蕴，可能会对余杭旅游房地产项目开发提供更多的发展机会，将带动房地产走向多概念时代。

7、外贸外资

1）全年完成外贸出口交货值58.3亿元；

2）自营出口额24395万美元，比上年增长20.2％，外贸自营出口名列全省“十强”。

利用外资进入稳定发展期。

新批外商投资企业50家，增资17家，总投资9516万美元，实际到位4101万美元，比上年增长13.6％。

[分析]外贸外资的发展，优化了余杭地方经济发展结构，提高地方经济的市场竞争能力，从侧面对房地产市场有着积极作用。

综上所述，余杭目前整体产业结构相当合理，城市经济比较发达，大杭州概念的提出，再加上人们对余杭房地产市场看好，市场发展相当有利。

经济指标显示，房地产受到产业结构的积极支持。

尤其是农业方面，余杭一直是农业大县，农村经济的快速发展，对农民进城购房起到促进作用，在城市化进程加速发展的现在和未来一段时间，大大增加房地产市场的受众。

二、城市规划管理

城市规划

“积极接轨杭州，规划编制工作得到加强”是余杭城市规划管理的基本方针。

配合杭州市做好新一轮城市总体规划修编的前期工作，进一步细化城区地块的功能定位、建设规划和主要区域的景观规划，编制完成城区城市防洪总体规划。

以区域性中心集镇为重点，及时调整了各镇的城镇整体规划和工业区规划。

重点建设项目

1、临平污水处理工程全线贯通；

2、临平汽车南站主体工程顺利竣工；

3、人民大道西延、藕花洲大道西延等工程正在抓紧建设；

4、临平、塘栖供水工程完成扫尾工作；

5、实施了余杭、闲林应急输水管线工程；

6、瓶窑水厂扩建工程已开工建设；

7、五个城区供水管网改建扩建工程顺利竣工；

8、完成了西险大塘16公里防渗处理、全线凝结碎石防汛公路及绿化配套建设；

9、南湖滞涝洪区退耕还湖工作全部结束。

[分析]

城市重点建设项目主要围绕道路、交通、水利等方面展开，实际上是提高整个城市生活服务配套和居民生活水平。

重点工程建设的实施，形成完善的城市配套体系，优化人居环境。

城市管理

城市综合管理基本形成体系，城乡面貌有良好改善。

为此，该区政府主要从以下几个方面加大了城市管理的力度：

1、加大了对城郊结合部、公共场所、建筑工地等方面的综合整治力度，广泛开展了各项环境卫生专项整治活动；

2、进一步实施了美化、绿化、净化、亮化工程，梅堰小区、临平三中等单位实施“拆围透绿”，邱山大街、北大街、上塘河等重点地段进行了亮化、绿化建设；

3、拆违力度进一步加大，城区共拆除违法违章建筑566户计23000多平方米，提高城市整体居住环境；

4、城区公交车辆逐步更新，全区有71辆中巴车、250辆出租车更新为中高档次，优化城市面貌；

[分析]

城市管理将居民生活质量配套服务放在首位，政府很重视将余杭人居环境建设起来，为房地产市场发展做同步工作。

第三章余杭房地产市场状况

一、房地产整体规模分析

余杭区房地产业呈迅猛发展势头。

全年商品房施工面积189.2万平方米，竣工面积76.7万平方米，分别比上年增长58.6％和107.3％。

在政府引导、尤其是房改政策的进一步推动下，以及城市化水平的快速提高，商品房销售明显上升，2001年商品房销售面积61.7万平方米，比上年增长100.3％，其中商品住宅销售面积49.7万平方米，增长91.2％。

在房地产快速发展的同时，余杭区建筑业生产经营发展态势向好。

统计数据表明，2001年全年建筑业完成增加值7.8亿元，比上年增长14.5％。

其中各类房屋建筑施工面积206.13万平方米，竣工面积125.63万平方米。

建筑业按施工产值计算的全员劳动生产率为10.4万元／人，比上年增长29.8％。

（房地产市场相关指标如下表）商品房

面积（平方米）

增幅

施工面积

189.2万

58.6%

竣工面积

76.7万

107.3%

商品房销售面积

61.7万

100.3%

住宅销售面积

49.7万

91.2%

以上图表反映，竣工面积、房屋销售面积和销售总面积都有近翻番的表现，而当前施工面积虽然有189.2万平方米的量，但增幅大大低于其他三项，说明未来一段时间余杭房地产开发施工面积相对不足，导致市场房屋产品一定程度断档，市场呈现明显的将是价格的进一步上涨。

二、余杭现有主要房地产开发公司

余杭区建设局和统计局的资料表明，余杭区现有房地产公司77家，其中，在临平从事房地产开发的有50余家，达到整个房地产企业数量的70%以上。

而目前正在开发建设或将要有项目推出的（包括余杭区内其它地区大型企业）主要房地产开发企业如下：

1）浙江天都实业有限公司；

大型房地产开发企业，也是项目公司，由广厦集团投资参股，目前在乔司镇开发项目有6579亩的大型房地产项目——天都城，该项目建成后，其功能配套和市区规划都将是杭州郊区卫星城市的典范；

2）浙江东海房地产股份有限公司；

余杭老牌房地产开发企业，企业实力雄厚，具有房地产开发二级资质，主要开发有东海花园等，现在在开发的主要有水漾人家精品房产项目在临平西北面开发有东海·瓶山公寓，在杭州下沙附近有东海·未名园等；

3）杭州余杭新城房地产有限公司；

是实力较强的房地产开发企业，开发有余杭精品房地产住宅项目—新城花园，为上个世纪前余杭最高档的房地产项目之一，目前正在开发的有新城二期项目——新城都市丽景。

4）杭州四维房地产开发有限公司；

属于余杭老牌企业，在余杭（临平）老城区开发有多个小区项目，如四维·碧佳公寓；四维·碧云阁、四维·碧天家园；四维·碧桂圆等；

5）杭州顺昌房地产有限责任公司；

为民营房地产企业性质，公司发展较快，具有二级房地产开发资质，在余杭有多个房地产项目，如顺昌花园、顺昌·世纪嘉园等。

其中，新近开发的位于老城区商业中枢的中都广场，为目前余杭高档商业和住宅项目之一，而顺昌·世纪嘉园项目为开发区，位于余杭区世纪大道南面的一个较大型住宅项目；

6）杭州永安房地产开发有限公司；

为老牌的房地产开发企业，在临平有过开发项目，在开发的有多个房地产小区项目，如南苑小区、金建小区、永安·锦城东苑、永安·锦亭文华等。

外地项目：

现开发有位于七堡附近的锦江半岛项目，开创杭州东部房产成功的先例，另外，在老余杭镇开发有景湖新园项目；

7）杭州余杭曙光房地产开发有限公司；

余杭本地房地产开发企业，由项目开发而成立，拥有曙光嘉园项目，该项目位于曙光路和星火北路交接处，属临平市北面，为目前在开发的占地面积最大的项目之一；

8）浙江福田房地产开发有限公司；

新介入余杭的房地产开发企业，开发商现开发楼盘有城市花园，在老余杭有福田·清风别墅等；

9）杭州广大房地产有限公司；

为当地开发商，开发有广大·嘉利花园，销售基本接近尾声，现在准备进行二期开发，广大·景和园，位于广和街与迎宾路附近，同时，该公司在老余杭有中高档住宅项目准备开发；

10）杭州经纬房地产开发有限公司；

为本地早期房地产开发商，在临平有一定的开发项目。

已经开发有e世纪城市花园一期项目，目前已售罄，准备开发的有e世纪城市花园二期；

11）杭州金世纪房地产开发有限公司；

为余杭本地开发商，开发有新世纪花园等住宅小区项目，目前基本售罄，现在开发的有红枫苑，位于长途汽车站北面，东湖北路附近。

在新大地广场附近，有朝阳新苑住宅小区项目；

12）杭州铭雅房地产开发有限公司；

在杭州西湖区三墩镇开发有铭雅苑项目，主要是开发单身公寓和实用住房，目前在销售中；

13）杭州远东房地产开发有限公司；

老牌房地产开发企业，在三墩开发有远东花园项目，目前，在老余杭等地开发有多过住宅小区项目，开发有远东·紫竹人家、远东·紫麟人家、远东·时尚人家等；

14）杭州华清房地产开发有限公司；

新介入房地产行业发展的企业，在临平西郊宝幢路北开发有华清山庄，该项目为余杭目前较大楼盘之一；

15）杭州华城房地产开发有限公司；

是余杭本地开发企业，在临平曾开发有多个小区项目，如开发有荷花小区、临云山庄等项目，目前已基本售罄。

华城房地产开发公司准备在临平有较多的开发项目，如华城·清河花园、文园公寓、景山商铺、格林花园，其中格林花园唯一位于市郊，介于荷花路与乾元路之间，为生活住宅区；

16）浙江中冠房地产开发有限公司；

为萧山房地产开发企业，拥有在萧山，余杭多个房地产开发项目，在余杭沿山路、保健路与星火路之间的中冠·星育佳园项目；

17）杭州经建房地产开发有限公司；

为余杭本地老式房地产开发企业，在余杭有一定的楼盘开发；

18）杭州余杭广宇房地产开发有限公司；

为余杭本地房地产开发企业，现开发有水乡人家；

19）杭州余杭交通房地产开发有限公司；

为余杭本地房地产开发企业；

20）余杭华鼎房地产开发有限公司。

为新介入房地产公司，该公司由一家当地服装贸易企业投资成立，现开发有212亩以多层住宅和花园洋房为主的中高档住宅项目。

另外，目前还有很多正准备介入余杭的大型房地产开发公司，如坤和房产、绿城房产等等，在余杭房地产开发中存有大手笔。

随着杭州房地产开发企业等更多企业来余杭进行房地产开发与投资，预计房地产市场竞争更加激烈，按照市场发展趋向优质资源的的规律，开发住宅小区品质竞争将成为市场开发成功的关键。

开发企业要想在市场立于不败之地，必须对开发产品和配套服务上赢得市场。

与同杭州目前的房地产企业，诚信和品牌将是余杭房地产市场开发企业最终发展壮大的最根本的依据。

三、市场发展基本状况分析

余杭房地产市场基本状况可以用相当火爆来形容。

为了更清楚的了解该地市场发展的基本状况，在2001年下半年，我们深入市场，对余杭区在2001年1-8月期间的基本楼盘投资数据得出相应数据，如房地产全区房地产开发投资完成7.55亿元，同比增长95.6%，其中住宅投资5.3亿元，同比增长128.8%。

与此同时，居民购房的热情也在不断升温，商品房住宅销售面积17.9万平方米，预售面积38.7万平方米。

市场出现投资繁荣的景象，甚至部分楼盘销售异常火爆，前景比较乐观。

余杭城区较小，目前规划以人们广场东南为主要发展方向的城市新区，集中了余杭（临平）众多精品楼盘，如新城花园、东海广场、苑中园、华鼎豪园等等，楼盘发展渐成气候。

品质也与杭州的楼盘基本相似，在配套上和相关设施可以与杭州的楼盘相媲美。

价格发展趋势分析

伴随着楼市一起程式温的房价，以中心城区临平为例，1998年住宅平均房价为1200元/平方米，到目前已升至2700-2800元/平方米以上，至于商业性用房涨幅更大，目前临平商业网点的商铺售价每平方米已超过15000元，现在临平住宅价格在2800元/平方米左右，而商铺的均价在六七千元/平方米以上。

在短短不到三年的时间里，有很多楼盘的价格几乎翻番，和前几年杭州相比，似乎有既“杭州现象”之后的“余杭现象”。

而当前余杭楼盘市场供应量相对不足，与杭州居高不下的房地产价格相比，余杭楼市投资价格凸现，伴随种种城市引导性建设的完善，余杭已经具备了快速城市化进程的实力，预计未来余杭房地产价格将有进一步的提升。

目前在开发和销售主要楼盘分析

　　开发公司　　楼盘名称　　　　　　　建筑面积　　　价格（元/平方米）

　新城房产　　新城·都市丽景　　　　11万平方米　　2500

四维房产　　碧云阁·都市华庭　　4万平方米　起价2420

均价2800

　　经纬房产　　e世纪·城市花园6万平方米　　起价2000

　　金世纪房产　红枫苑　　　　　　　　5万平方米　　均价1800

　　曙光房产　　曙光嘉园　　　　　21万平方米　均价2200-2300

　　福田房产　　城市花园　　　　　占地45.6亩　　花园洋房起价2260

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　排屋2480别墅2780

　　广宇房产　　水乡人家　　　　　8万平方米　　住宅均价1400

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　商铺均价4800

　　东海房产　　水漾人家　　　　占地100亩　　均价1800

　　顺昌房产　　中都广场　　　　10万平方米　商铺4500-29000

酒店式公寓均价3000元

[总评]从以上楼盘不难发现，在开发楼盘小则4-5万平方米，多则20余万平方米，开发总规模有进一步扩大的趋势，随着房地产市场的成熟，住宅销售向排屋、花园洋房别墅发展，住宅品质有了较大的提升，同时，根据余杭区政府的市政建设方向——住在余杭，融入大都市的原则，政府对土地实行招投标形式，地价上涨，楼盘价相应有较大提升，未来房地产发展将进一步加快。

建筑风格分析

主要特点是模仿性较强。

现在的余杭楼盘，大多数在建筑风格上，都是杭州比较成功楼盘的翻版，一个又一个南都·德加或新金都城市花园的影子，感觉就像到了城西蒋村，而余杭城市的发展，也很有可能就会成为第二个蒋村，只是概念更大一些，时间需要更长一些；

有关行业人士认为，对一个资讯相对滞后的小城镇来说，有板有眼地学习大城市的成功典范，不失为一种便捷而稳妥的建设方法。

事实上，如今说余杭的开发商“模仿”已经不准确了，因为他们有时和杭州开发商根本就是请的同一个建筑师；比如新城二期的建筑师---南方建筑勘察设计院院长方志达，正是南都江滨花园的建筑师，所以新城二期的房子是和江滨花园一期一样淡雅简约的素色风格，也就没有什么太强的分辨和偏见了。

物业管理——售后服务分析

余杭的物业管理观念比较先进，目前几乎所有的住宅小区都引入