仙林鸿雁名居北侧地块可行性研究报告.docx

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仙林鸿雁名居北侧地块可行性研究报告

仙林鸿雁名居北侧地块

项目可行性研究报告

目录

一、市场状况分析

1.1南京房地产市场…………………………………3

1.2仙林板块分析………………………….….……4

1.3竞争个案分析……………………………………5

1.3.1万善庭院……………………….………………5

1.3.2高科荣境……………………….………………6

1.4综述………………………………………………7

二、项目分析

2.1项目概况…………………………………………7

2.2项目优劣势分析…………………………………8

2.3客户群定位分析…………………………………8

2.4产品定位分析……………………………………9

2.5价格定位分析……………………………………9

2.6销售方式建议……………………………………9

2.7宣传策略建议……………………..……………9

三、总结……………………..………………………10

一、市场状况分析

1.1南京房地产市场

（一）展望未来，南京房地产市场将具有以下特点

短期内市场反弹稳定性有待确认，中长期前景依然乐观凭借救市政策出台，刚性需求得到释放，这是反弹的第一层次；目前改善性需求开始大量进入市场，这是反弹的第二层次；反弹的第三层次是投资性需求人市。

因为房地产作为一种金融产品，其市场是自用与投资兼备的市场，缺乏投资性需求，市场难以真正繁荣。

依照我国房地产市场周期规律，房地产市场的低谷期和发展期呈现波浪式上升态势。

同时根据南京房地产市场过去的经验总结，房地产自然调整周期一般不超过2年。

经过一年的调整之后．有理由相信，南京房地产市场在一年后很可能走出低迷的状态．重新活跃起来。

其中的前提就是政策的稳定性得到延续．反弹则可以持续进行。

由于房地产业有着较强的产业关联效应，在扩大内需中有重要的作用。

而且从中长期来看．经济的良性增长、人口红利、持续的城市化带来源源不断的购买力都为房地产市场提供了有力的支撑，这决定了乐观地预期楼市立场和视角。

房地产市场往往被看作是一个地方经济发展的“晴雨表”，随着宏观经济和固定资产投资的兴起，房地产开发义会迎来新一轮景气周期。

（二）房地产供应结构的改变

1、短期内租赁市场活跃，长期内平稳发展

“租金决定价格”，房价最终还是受租金制约并会和租金水平取得一定的平衡。

目前只是部分消费者对无力购房或持观望态度，暂时只能通过租赁来解住房问题，观望的广泛存在使租赁客户有所增长。

而在供应方面，南于投资者为了避免新政带来的利润损失，部分短线投资者开始转到租赁市场进行长线投资。

同时，也有业主看好未来租赁市场，纷纷选择出租房屋获益作为一种投资方式，这都导致房源登记量上升。

但是我们应该看到，随着租房价格的上升到一定的边界，市场状态逐渐明朗，人们仍旧会回到购房的路径上来，部分潜在购房者退出租赁市场后，将使活跃的租赁市场趋于平稳。

2、实用户型住房将成市场主流

国家出台的一系列宏观调控政策对于投资性购房的打击是很大作用。

投资性购房受压抑，刚性需求购房将成为未来楼市消费的主流。

而考虑到最近几年的房地产开发的大户型潮流，中低端消费者的购房需求还有较大缺口。

所以总面积在100平方米以下的实用套型住宅将成为市场主流。

而80平方米及以下的两室户型可能更受欢迎。

（三）长期看好南京房地产市场

除了一般城市要素的分析．南京市更有可能支持起来未来蓬勃发展的房地产业。

南京作为我国唯一的世界级城市群的三大“支点”之一（上海、南京和杭州），作为长江国际航运物流中心、长三角先进制造业中心、全省现代服务业中心、全国重要的科教中心、东部城市绿化中心呈现美好的发展蓝图。

南京还可以做长三角专利产品交易中心、机电化工产业基地和三大金融中心之一。

在江苏省及南京都市圈，南京还可以做江苏经济、社会发展的“发展极”和苏南、苏中、苏北区域经济发展的“协调极”、生产型服务业的创新中心、江苏省域经济体的金融中心。

以及南京都市圈的经济与社会发展极、区域经济企业总部管理基地以及区域经济的。

1.2仙林板块分析

根据楼盘分布状况，仙林板块可以分为大学城板块、仙林湖板块和宝华板块。

其中仙林大学城为仙林板块早期的开发重心，聚集了招商、亚东、栖霞建设、高科等一批知名房企。

仙林湖为近期新兴板块，现聚集了保利罗兰香谷、万科金色领域、栖霞枫情水岸以及高科荣境几个名企项目。

宝华板块邻近句容市，现项目较少。

由于2010年仙林湖地块上的土地市场相当活跃，仙林板块2011年下半年的住宅市场十分火热，关注度也相当之高。

而2012年，随着高科荣境、栖霞枫情水岸的陆续上市，仙林湖已经不折不扣地成为品牌房企的聚集地。

仙林板块有三大特点，一是山多，仙林整体的绿化覆盖率达到63%；二是低密度，大部分土地都用于大学建设，供房地产发展的土地非常稀缺的；三是离尘不离城，仙林的交通非常便利，拥有地铁2号线和便利的公路交通。

根据近几年仙林板块房地产业的基本特征，我们可以看出：

板块将成为未来城市发展的一个重要板块，市场供应量较少，后续发展潜力巨大，名牌房企陆续进驻，会使得区域房地产品质得到提升。

1.3竞争个案分析（本案初步以别墅住宅区为主）

1.3.1万山庭院

价格：

510万元/套

物业类别：

别墅

建筑类别：

独栋,双拼,叠加

所属板块：

城东仙林

所属区域：

栖霞区

物业地址：

栖霞区仙林大道128号（南外中学部西侧）

总户数：

131交付时间：

2013年10月30日

容积率：

0.77绿化率：

40%

建筑面积：

60000㎡占地面积：

45600㎡

车位数：

262车位比：

1：

2

开发商：

南京交通投资置业有限公司南京鸿意地产开发有限公司

代理商：

新景祥

物业公司：

江苏力合物业管理有限公司

物业管理费：

1.8-2.2元/㎡/月建筑风格：

英式风格

售楼地址：

栖霞区仙林大道128号

以“建设美丽新生活”为发展宗旨的鸿意地产，择址仙林中心精心打造奢适住区——万山庭院项目。

万山庭院位于南外仙林分校的西小学部和东中学部之间，是名副其实双校环绕的“校中墅”，精心择选的地段，是城市别墅最后的栖居地之一。

项目与地铁2号线仙林中心站咫尺之遥，与金鹰奥莱城一街之隔，一公里内配套醇熟齐全，是仙林著名的别墅集中区，地段优势显著。

1、金鹰正对商业环绕

万山庭院与仙林中心金鹰奥莱城仅仅一街之隔，步行百米即可到达。

金鹰奥莱城拥有6座独立的主题馆，200多间品牌折扣店，并有30余间餐饮特业及影院。

大型酒楼、大型影院、COSTA、DQ、KFC、麦当劳咖啡店等商铺，更有人工湖可休闲度假。

其醇熟的商业带给您丰饶的主城生活。

大成名店公园、亚东商业广场、爱尚街区环绕左右，既满足人们对生态环境的苛刻要求，又不降低优雅奢尚的生活标准。

2、全石材立面纯正英伦风

区别于“穿着”廉价涂料的别墅，项目精选全石材立面。

一流水准，精益求精的细刻雕琢，只为打造最为品质、经典、优雅的纯正英伦风貌。

同时，为保证居住舒适和风格统一，万山庭院选用与屋顶颜色接近的新型太阳能面板，兼顾高科技与美观。

3、首创双客厅稀缺叠中叠

约270-320㎡赭石叠墅观感华丽，在户型上更远远优于区域内其他别墅产品。

户型空间方正宽适，更具别墅的通透感，同时稀缺的引入电梯入户，极大增加产品奢适度与实用性。

万山庭院将常被忽略的负一层打造成具有更多附赠空间，完全可用作双客厅，满足当代绅士的社交与兴趣所需。

通透的地下室，完全可用作第二居室和客厅使用，叠上别墅创新性引入欧式别墅中常见的阁楼，实现“叠中叠”的独特户型，增大别墅的使用附加值，以及不同以往的别墅居住体验。

（

万山庭院凭借绝佳的地段区位、醇熟的生活配套、浓郁的人文气息，红遍全城，更因为卓越的人居品质备受追捧。

1.3.2高科荣镜

参考均价：

500万元/套（叠加起）

项目地址：

[仙林·栖霞区]仙林大道与经天路交汇处（2号线经天路站）

主力户型：

318㎡359㎡506㎡

建筑类别：

多层,低层

项目特色：

品牌房企、地铁沿线、低密居所、湖景房、宜居生态地产、学区房

物业类别：

住宅、别墅

产权年限：

70年

装修情况：

毛坯

得房率：

叠加95%、联排100%

容积率：

0.80

总户数：

207

开发商：

南京高科置业有限公司

交付时间：

2013年10月31日

物业费：

叠加3.8元/月/平联排3.95元/月/平地下1.9元/月/平（不含公摊水电）

车位信息：

大部分房源为1-2个车位81个公共车位可租可售

售楼地址：

栖霞区仙林大道与经天路交汇处（2号线经天路站）

A-1地块为纯别墅用地，总用地面积57377公平米，总建筑面积45820平米。

容积率≤0.8，建筑高度≤13.5米，规划建筑26幢别墅，其中2层联排别墅12幢。

荣境的联排别墅，突破传统联排别墅的尺度局促，边户单元面宽达12米，中间单元面宽达到9.5米；联排别墅的私家庭院地面抬高处理，让主人在回家时享受充满魅力的入口空间；且主要卧室均朝南，实现全明布局，大面积的私家庭院和情景露台赠送。

4层电梯叠加别墅14幢，共计207户。

荣境的叠加较普通叠加产品不一样的是，更注重了业主入户时的尊贵感受，叠加别墅下户的边户享360度私家庭院，中间户前后有庭院；叠加别墅上户私享独立电梯，并有情景露台赠送。

A-2地块规划建设有山顶别墅、大平层住宅、商业和山顶会所。

1.4综述

本案所处的仙林地区属于南京近郊，距离市中心较远，即使乘坐地铁也需要较长时间，但直至2000年左右，随着高校的进入，仙林地区的房地产业才开始发展，而到了2010年，地铁2号线的建成大大提高了仙林的交通便捷度，仙林板块才成为炙手可热的房地产板块。

仙林的房地产发展时间不长，别墅供应量不多，所以本案仍相当具有竞争力的。

二、项目分析

2.1项目概况

本项目四至范围为（东至道路，南至鸿运嘉园小区，西至国有空地，北至南京市（紫金）仙林科技创业特别社区、南京交通管理局第七大队）,用地面积为（33055.76平方米）,最大可建面积约为（76028.25平方米）。

该地块相关指标如下：

容积率为（小于或等于2.3）,绿化率为（大于或等于30%）,建筑密度为（小于或等于25%）。

总体而言，本地块面积适中，由于位处大学城，名校遍布，附近有仙林湖，风景优美，绿化面积大，可以享受幼稚的教育文化环境和自然生态环境。

周边人口密度较大，有众多消费能力强的知识分子，可塑性强。

2.2项目SWOT分析

优势（S）：

1.良好的地理位置。

2.交通便捷，距离地铁站、公交站点较近。

3.生活配套设施齐全，有购物区、饭店、超市，距离仙林医院也较近。

4.周边学校云集，有幼儿园、小学、中学、大学，其中不乏名校。

5.位于大学城，文化气息浓厚，环境较好。

劣势（W）：

1.距离南京市中心较远，需要较长时间。

2.空气质量不佳，地块附近有化工厂。

3.地块中间有一座山需要开垦，增加了开发成本。

4.土地面积较小，容积率较高，会给环境设计带来一定难度。

机会（O）：

1.区域内消费群体的购买力较强。

2.南京青奥会及经济发展对房地产业的带动效应。

3.仙林地区房地产市场发展时间不长，还存在很大潜力。

威胁（T）：

1.周边在售楼盘较多，对今后的销售有一定压力。

2.房地产政策的规范和抑制。

3.房地产市场不稳定，开发投资存在风险。

2.3客户群定位分析

1.本项目位于大学城，周围有很多学校，从幼儿园到大学一应俱全，名校众多，是条件十分优越的学区房。

所以本项目的目标客户为附近高校的大学老师、有较强经济能力的学生家长，附近中小学的老师也在目标客户范围之内。

2.仙林不仅是文化教育之地，也是科技兴起之地，附近有徐庄软件园等科技园，所以本项目还针对高科技领域的精英们。

3.针对全南京乃至附近城市中，追求宁静生活的富人们。

2.4产品定位分析

1．功能定位。

本项目的功以能定位为住宅小区，以开发别墅为主，小高层为辅。

2．象征性定位。

本项目地处大学城，周边学校众多，高校云集，所以本项目以“文化气息”为象征，同时体现周围优美的环境优势。

2.5价格定位分析

制定价格策略必需考虑三个最基本的因素：

客户需求表、成本函数、竞争者价格。

本项目采用“消费者需求+竞争”的定价策略，以消费者的潜在心里接受价格为出发点，以竞争对手为参照来确定价格。

同时采用“低开高走”的渗透定价策略，先迅速占领本地市场，再逐步回收投资成本。

2.6销售方式建议

1．举办“巡回展销”，吸引有意向的客户。

2．通过展销会及大型促销活动促成销售。

3．利用原有的客户网络渠道。

2.7宣传策略建议

1.透过网络及刊物发放楼盘宣传讯息，达到全世界每个区域，有助发展商拓展业务需要；

2.与媒体合作，以新闻稿形式报导楼盘最新动向及发放有关开发商背景报导等，以客观角度让市场接受。

3.其他本地宣传媒体包括：

户外广告、报纸、电视、电台、杂志及新闻性报导，实行以全方位宣传策略提高项目知名度。

三、总结

仙林地区环境优美，有山有水，交通便捷，不同于市中心的嘈杂拥挤，仙林充满了青春活力，是生活享受的首选之地。

仙林板块的房地产市场还有很大发展空间，随着仙林的发展迅速，基础设施、交通配套日趋完善，越来越多的懂得享受的富人乐于在仙林买房，而仙林地区本身高校、精英云集，别墅项目不多。

本项目在拿地时以地王之名已经博得很多关注，地块处在仙林中心地区，位置极佳，地块本身条件优异。

综上所述，此地块有很大的潜力和竞争力，可用于开发别墅项目。