某某物流园区建设项目投资可行性研究分析报告优秀甲级资质投资可行性研究分析报告已通过审批.docx
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某某物流园区建设项目投资可行性研究分析报告优秀甲级资质投资可行性研究分析报告已通过审批
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
××××××ו中国中部物流园区
1.1.2项目建设单位：
×××××××有限公司
项目单位法人：
××××
1.1.3建设地点：
×××××××
1.1.4项目性质：
新建
1.1.5项目建设规模及内容：
该项目总占地面积500亩，建设项目包括新建装饰五金区、日用百货区、食品调味区、农副产品区、商贸城、物流加工配送中心等经营设施，总建设面积297666㎡；基础配套设施有道路、给排水、供电、绿化、垃圾处理站、公共厕所、围墙及大门等；购置检验检疫设备、监控设备、计量设备、消防设备、管理信息系统、交易信息系统等机器设备。
1.1.6项目工期：
2009.05---2011.05
1.1.7项目总投资及资金筹措：
该项目总投资50080万元，资金来源为企业自筹2亿元、银行贷款3亿元，2009年计划投资为6500万元，现已征地200亩，前期已投入1200万元征地。
1.2企业基本概况：
×××××××公司于×××年3月成立，注册资本××万元；目前主要是经营储备土地、开发区工业园建设和城区基础设施建设、房地产开发、城市国有资产经营等。
截止2008年12月31日，公司总资产90802万元，其中：
流动资产65819万元，固定资产24982万元；负债总额39610万元，其中：
流动负债9510万元，长期负债30100万元；所有者权益51192万元。
其中：
实收资本36000万元，资本公积14427万元，未分配利润764万元。
主营业务收入2344万元（主要是土地经营收入），营业利润为105万元，净利润为107万元。
资产负债率43.62%，主营业务利润率4.5%。
1.3项目建设的背景和必要性
1.3.1项目建设的背景
进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。
1、物流业规模快速增长。
2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.0万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。
2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。
2、物流业发展水平显著提高。
一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。
全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2008年的18.3%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。
3、物流基础设施条件逐步完善。
交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。
截至2008年底，全国铁路营业里程8.0万公里，高速公路通车里程6.03万公里，港口泊位3.64万个，其中沿海万吨级以上泊位1167个，拥有民用机场160个。
物流园区建设开始起步，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性物流中心正在形成。
物流技术设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。
4、物流业发展环境明显好转。
国家“十一五”规划纲要明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。
物流统计核算和标准化工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。
但是，我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些突出问题。
一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在，“大而全”、“小而全”的企业物流运作模式还相当普遍；三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还不够规范；五是物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。
2008年下半年以来，随着国际金融危机对我国实体经济的影响逐步加深，物流业作为重要的服务产业也受到了严重冲击。
物流市场需求急剧萎缩，运输和仓储等收费价格及利润大幅度下跌，一大批中小物流企业经营出现困难，提供运输、仓储等单一服务的传统物流企业受到严重冲击。
整体来看，国际金融危机不但造成物流产业自身发展的剧烈波动，而且对其他产业的物流服务供给也产生了不利影响。
1.3.2项目建设的必要性
××××××ו中国中部物流园区建设作为×××××××乃至×××××××物流发展的重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区建设建立起×××××××现代物流发展的基础平台与运作基地，积极引导和扶持×××××××现代物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起×××××××乃至×××××××区域内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架。
××××××ו中国中部物流园区的建设，将有效引导和转化大别山地区潜在的物流需求，提高×××××××的物流服务供给能力水平，有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化，有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有效扩大物流服务的市场需求，通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。
××××××ו中国中部物流园区将依托鄂东区域核心城市×××××××，通过对×××××××宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高×××××××经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持×××××××保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持×××××××国民经济和社会发展的最终目标。
1.4项目建设的可行性
1.4.1项目建设具有独到的区位优势
×××××××是经国务院批准的对外开放城市,近几年来国家将几百亿的资金投向×××××××。
×××××××地处东南西北交通的要冲,一市跨三省,位于武汉“一小时城市经济圈”内,京九铁路、106国道、大广北高速公路与沪汉蓉快速铁路、××高速公路、沪蓉高速公路等国家高等级主干道在这里交叉对接、纵横交错，构成了“三纵三横”的交通网络；武汉天河国际机场距×××××××80公里，武汉阳逻深水港距×××××××70公里，为×××××××提供了通江达海、接港连外的水陆空立体交通环境。
可以预见，随着京九经济带的勃兴，经济一体化进程的加快，作为中南地区重要的交通枢纽和辐射大别山地区1000万人口的物流、人流中心的×××××××，未来的发展是毋庸置疑的。
在1+8城市圈的背景下，×××××××被国务院定位为武汉城市圈的城区性中心城市、鄂东交通枢纽、旅游服务基地和大别山南麓工贸、物流中心，为×××××××打造区域性甚至全国性的批发商贸物流基地奠定坚实的基础。
1.4.2国家及省市各级政府的支持
当前，国际金融危机对我国实体经济造成了较大冲击，物流业作为重要的服务产业，也受到较为严重的影响。
为此国务院出台了《物流业调整和振兴规划》，制定实施物流业调整和振兴规划，不仅是促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级，也是服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业，对于促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。
国家发改委也出台《物流业调整和振兴专项投资管理办法》，促使物流业结构调整和振兴，充分发挥物流业调整和振兴专项投资的作用。
国务院提出，要根据市场需求、产业布局、商品流向、资源环境、交通条件、区域规划等因素，重点发展九大物流区域，建设十大物流通道和一批物流节点城市，优化物流业的区域布局。
九大物流区域分布区中即有以武汉、郑州为中心的中部物流区域，中部物流区域要充分发挥中部地区承东启西、贯通南北的区位优势，加快培育第三方物流企业，提升物流产业发展水平，形成与东部物流区域的有机衔接。
××××××ו中国中部物流园区正属于中部物流区，联接鄂、豫、皖三省大别山经济协作区，该项目的建设受到×××××××政府的大力支持，明确要求要打破行政区划的界限，按照经济区划和物流业发展的客观规律，促进物流区域发展。
积极推进和加深不同地区之间物流领域的合作，引导物流资源的跨区域整合，逐步形成区域一体化的物流服务格局。
1.5项目编制依据
1.5.1国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价办法与参数》
1.5.2《建设项目可行性研究与经济手册》
1.5.3国务院《物流业调整和振兴规划》
1.5.4国家发改委《物流业调整和振兴专项投资管理办法》
1.5.5×××××××总体规划
1.5.6×××××××开发区工业园建设规划
1.5.7项目业主提供的基础资料
1.6项目编制范围
1.6.1项目提出背景及必要性
1.6.2项目建设的可行性
1.6.3项目建设规模及内容
1.6.4项目建设条件及前景预测
1.6.5项目工程技术方案
1.6.6项目环保、安全、卫生
1.6.7项目节能
1.6.8项目组织机构及定员
1.6.9项目实施进度
1.6.10项目招标方案
1.6.11项目投资估算和资金筹措
1.6.12项目财务评价
1.6.13项目社会效益
1.6.14项目风险分析与对策
1.6.15项目结论与建议
1.7结论
项目建成后,每年实现销售收入10398万元，年创税收1181万元,所得税前财务内部收益率14.38%，所得税后投资回收期8.2年。
项目建设有利于保障大别山地区商品稳定、安全的供应，平抑区域物价，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，具有巨大的社会效益和经济效益。
××××××ו中国中部物流园区项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。
二、项目建设条件
2.1地理位置
×××××××位于鄂、豫、皖三省交界处，京九铁路贯穿全境，京九、京广在这里连接并建有二级区段站×××××××站，沪汉蓉高速铁路横贯全境，并建有二级区段站×××××××北站，我市将成为京九铁路、沪汉蓉高速铁路和京九京广联络线三条国家级铁路线的重要节点。
大广高速公路、武合高速公路、106国道贯穿全境，城区距天河国际机场80公里、距阳逻深水码头70公里，×××××××成为继武汉、襄樊这后成为×××××××第三大交通枢纽。
铁路、公路、水路、航运构成×××××××交通优势。
2.2气象条件
当地属北亚热带大陆性季风气候，光照充足，热量丰富，年平均日照时数为2129.2小时，西南部高于东北部。
降雨充沛，年平均降水量在1111.2~1688.7之间。
年平均气温为16℃，全年无霜期在200-240天。
光照丰富，雨量充沛，是植物生长的有利条件，但气候要素时间、地区分布不均，也有干旱、洪涝、低温、连阴雨等为害。
2.3社会经济条件
近年来，×××××××委、市政府认真贯彻执行党的十七大精神和科学发展观，全力加快推进新型工业化和农业产业化进程，大力推行招商引资和项目建设，在对外招商上给予了“三个放开”的优惠政策，吸引较多的外来投资者。
目前，全市共引进招商项目100多个，解决了城乡大量就业和从业人员，城镇居民逐年呈上升趋势，有力促进了×××××××国民经济和社会各项事业的全面发展，×××××××城市化进程建设得到稳步发展。
×××××××信用环境不断优化，已被省政府授予最佳信用县市。
2008年，全县生产总值83亿元，财政收入7.03亿元，城镇居民人均可支配收入9910元，农民人均纯收入3460元。
2.4农业生产状况
全市拥有耕地面积157371公顷，果园面积1755公顷，水产品养殖面积9756公顷；2007年粮食作物种植面积75663公顷，粮食产量4.98万吨，油料产量6.25万吨，植树造林面积2133公顷。
生猪出栏61万头，同比增长11万头，增长22%。
鲜鱼产量3万吨。
家禽出栏320万只。
第三章工程技术方案
3.1项目用地功能分区
3.1.1指导思想
本项目根据场地的实际情况，本着节约用地、运距较短、交通畅通、合理作业、节约建设资金、布局合理的原则精神，根据农产品物流运作的特点和需要，划分成各种功能区，然后在各功能区内根据生产作业流程及经营管理模式布置建筑物和生产、生活设施。
把园区建成一个设施先进、功能齐全、专业化程度高的综合性大型商品物流中心。
3.1.2功能分区
园区整体规划结构主要以交易、加工配送片区为核心，配套仓储、办公、居住功能为空间节点规划布局，主要包括交易、加工、仓储用地、配套服务用地、绿化用地、道路用地。
交易、加工、仓储用地：
交易用地，指为各品类商品批发交易提供集中交易场所的建筑用地；加工用地，指对存放商品货物进行简单加工及进行有关货物的分类、包装、保管等辅助作业的用地；仓储用地，指以储存物理化学性能稳定的各类商品为主的仓库建筑用地。
配套服务用地：
指为园区的日常生活、生产提供必需的相关服务和设施及对整个园区的生产作业进行组织监管，功能包括配套居住功能、配套办公功能和配套市政功能。
道路用地：
指为园区配套建设的园区道路及配建停车场等用地。
表4-1规划功能分区用地汇总
绿化用地：
指为园区配套建设的园区绿地、小游园用地，以及植草砖铺地，周围植树的绿化生态停车场用地等。
其中交易用地内又细分为装饰五金交易区、日用百货交易区、食品调味交易区、农副产品交易区、商贸城等五大片区；加工、仓储用地又可细分为常温仓储区、冷冻、冷藏仓储区、物流区。
通过环形内部交通体系、外部道路绿化环境和内部绿化系统的相互渗透，使各功能片区之间形成空间上相互独立、功能上相互依托和环境上相互融合的有机整体。
同时在各交易、加工配送、仓储片区构筑立体互通交通体系，实现各层区域都可与地面通过车道直接相连，从而形成交通顺畅、功能完善、集约高效的现代物流仓储园区。
图3-3农产品流通多级体系示意图
园区各功能区主要功能包括配送、加工、交易、仓储、综合服务等。
其中:
配送功能——主要包括产品配送和第三方物流配送；
加工功能——主要包括各类商品的粗深加工等；
交易功能——主要包括各类商品交易以及大宗商品交易；
仓储功能——主要包括各类商品存储等；
综合服务功能——主要包括商品安全检验检疫、展销、办公、生活等。
3.1.3用地布局
结合园区发展需求与现状特点，在满足功能需求、交通顺畅、集约高效以及空间特色的基础上，做出以下地块划分：
1、该宗地北面位于建设路与闵五路交叉处建设装饰五金交易区。
主要车行入口设于地块西面闵五路；主要车行出口设于地块北面建设路。
主要人行出入口在车行出入口旁设置，地块内部设计井形消防通道。
图4-2片区与地块索引图
2、该宗地中部主要是行政办公、生活设施、商贸城、广场、客户服务中心、电子商务中心、电子结算中心，以及相配套的公共厕所等。
主要设施自×××××××自东向西两侧建设，截止闵五路交叉处。
3、该宗地南部主要功能及设施有日用百货交易区、食品调味交易区、农副产品交易区、物流中心、和仓储配送中心、设备维修机房、污水处理站、垃圾站、公厕、停车场等。
主要车行入口在地块北面中间位置设置，主要车行出口设于闵五路。
主要人行出入口在车行出入口旁设置，地块内部设计井形消防通道。
3.2各功能区生产技术方案
3.2.1生产工艺流程
1．商品交易区货物流程
Ø来货车进场——运至附近仓库——登记入库；
Ø买家进场——档位看货、询价、侃价——商定价格——配货称货（计件）——交现金（赊账）——档位工人送货至车辆停放处、装货上车——批发完成。
2．加工配送区货物流程
物流园批发区（或物流园外）来货——运至加工档位——卸货进档——加工——加工完成，装货上车——往外配送。
3．仓储区货物流程
（1）低温库工艺流程
检测——分拣——包装——速冻——冷藏——配送
（2）常温库工艺流程
检测——分拣——包装——入库——配送
3.2.2货源供应方案
本物流园的货源来自全国各地，其中认证商品加工中心的货源均来自全国各地的注册基地、注册采购点或者注册包装厂。
3.2.3主要设备及生产控制系统
3.2.3.1本项目有以下主要设备
1.运输设备：
各类适合保鲜、冷藏的汽车、集装箱车等；
2.冷冻、冷藏设备；
3.输送设备：
各类输送机、铲车及叉车等；
4.包装及检重设备：
主要包括包装机、自动称及选别机等；
5.食品安全检测装置及仪器设备；
6.监控设备；
7.消防设备；
8.计算机控制系统。
3.2.3.2生产及控制系统
1.进出货物采用机械化、自动化的运输、传送作业系统；
2.货物来源和分配采用电子商务信息管理；包括货物查询系统、验货系统、仓储系统、分拣系统、运输系统、配送系统在内的信息管理系统。
3.货物的识别、保管采用自动化条码识别系统与物流中心自动化控制系统，建立上、中、下游共同条码与物流中心自动化等系统，促进上、中、下游咨讯流通。
4.商品保管的温度、湿度及风速采用自动化控制系统。
3.3总平面布置及工程结构方案
3.3.1总平面布置
1.总用地面积33.35万平方米
2.建筑占地面积15.5万平方米（不含绿化、道路、停车场、广场等）
3.总建筑面积29.8万平方米
根据项目用地功能分区，本项目组成及各功能分区建设规模如下:
1）装饰五金区建筑面积88500平方米；
2）日用百货区建筑面积45000平方米；
3）食品调味区建筑面积35000平方米；
4）农副产品区建筑面积70000平方米；
5）商贸区建筑面积30000平方米；
6）物流中心建筑面积20000平方米；
7）生活服务区建筑面积2658平方米；
8）综合服务大楼建筑面积6508平方米。
4.绿化面积6.67万平方米,绿化率20％；道路及停车场占地0.7万平方米
5.建筑密度46％
6.容积率0.89
3.3.2工程结构方案
1．装饰五金区
建筑层数：
3层
建筑面积：
88500平方米
结构形式：
钢筋混凝土框架（剪）结构
2．日用百货区
建筑层数：
3层
建筑面积：
45000平方米
结构形式：
钢筋混凝土框架（剪）结构
3．食品调味区
建筑层数：
3层
建筑面积：
35000平方米
结构形式：
钢筋混凝土框架（剪）结构
4．农副产品区
建筑层数：
3层
建筑面积：
70000平方米
结构形式：
钢筋混凝土框架（剪）结构
5．商贸区
建筑层数：
1-6层
建筑面积：
30000平方米
结构形式：
钢筋混凝土框架（剪）结构
6．物流中心
建筑层数：
1层
建筑面积：
20000平方米
结构形式：
钢筋混凝土框架（剪）结构
7．生活服务区
建筑层数：
1-6层
建筑面积：
658平方米
结构形式：
钢筋混凝土框架（剪）结构
8．综合服务大楼
建筑层数：
1-6层
建筑面积：
6508平方米
结构形式：
钢筋混凝土框架（剪）结构
3.4园区交通组织方案
3.4.1规划原则
1．基地与周边主要交通形成便捷联系。
根据周边交通状况较为发达的有利条件，项目在考虑外部交通时采用合理规划，充分利用的原则。
2．基地内部流线清晰、便捷高效、易于装卸，做到人车分流、客货分流，仓储区、加工区、生活辅助区等相互独立，互不干扰。
3.4.2园区交通组织
货运交通组织——对外货运主要依靠金桥大道、闵五路衔接大广北高速、合武高速、麻竹高速及京九铁路、沪汉蓉铁路形成的集疏运系统。
规划区内部货运系统主要由园区环形通道构成，货运通道设置集中的装卸货界面，提高装卸效率，并减少对园区内部交通的干扰。
人行交通组织——人行主要出入口设在平安大道与城市支路交叉口两侧和城市支路中部。
3.5公用与辅助工程
3.5.1动力中心
1.供配电
本项目属二级负荷，采用双回路10KV电源供电，由区外的110kV变电站提供。
图4-13电力工程规划图
电力负荷预测采用单位建筑面积负荷密度法进行计算，各类型建筑用电指标如下：
负荷预测指标表:
建筑性质
负荷预测指标
需要系数
仓储、仓储深加工区
60～70瓦/平方米
0.6
仓储配送区
60瓦/平方米
0.6
客服、商务中心、行政办公
50瓦/平方米
0.5
生活配套
40瓦/平方米
0.5
设备机房
50瓦/平方米
0.6
2.供水
水源来自市政自来水公司供水管网，水质、水量能满足中心的生产、生活用水要求。
本项目的建筑物大部分为低层建筑，可由管网直接供水。
用水主要为生产用水，员工的办公、生活用水、制冷系统用水等。
图4-10给水工程规划图
（1）用水量预测
①用水量标准依据×××××××城市规划标准确定。
未预见及渗漏水量按15%计。
规划区为仓储用地，用水量按建筑面积计算。
②预测规划区最高日用水量为1000立方米/日，日变化系数Kd=1.18，时变化系数Kh=1.29。
③消防用水量：
本区域内同时发生火灾次数为一次，一次灭火用水量为30升/秒。
（2）给水工程规划
①给水管网按最高日最大时流量计算,按最高日最大时流量加消防用水量或事故水量（为设计水量的70％）校核管径。
②规划区用水来自周边DN200～DN500规划市政给水管道。
③沿规划区道路布置DN200的环状配水管网，并与周边道路上的市政给水管道连接成环状管网，以确保供水的安全性。
④在规划区内规划一定数量的室外消火栓，每个室外消火栓的间距不大于120米。
3.排水
本项目的排水严格按照雨污分流的原则实施。
（1）雨水工程规划
①雨水流量按下式计算
Q=q•F•ψ
式中：
Q—规划雨水流量（升/秒）
q—暴雨强度（升/秒.公顷）
F—汇水面积（公顷）
ψ—径流系数
②暴雨强度计算公式：
设计暴雨重现期采用一年，暴雨强度公式为：
式中：
q—设计暴雨强度（升/秒.公顷）
t—降雨历时（分钟）
t=t1+mt2
t1—地面集水时间（分钟），按距离长短、地形坡度和地面铺盖情况取定
m—延缓系数，暗管取m=2
t2—管内雨水流行时间（分钟）
③地面集水时间采用10分钟;径流系数采用综合径流系数0.65。
④规划区内沿道路规划d600～d1200的雨水管道，区内雨水就近接入上层次规划市政雨水管道。
（2）污水工程规划
①污水量预测
仓储用地按用水量的95％计算，道路用地不计算污水量。
预测平均日污水量为2700立方米/日，总变化系数Kz=1.87。
②管网规划
沿规划区道路布置d400污水管道，区内污水排入上层次规划确定的d400市政污水管道，最终排入污水处理厂进行处理。
污水处理厂规划规模为6.0万立方米/日。
③规划区污水排入城市污水系统的水质应符合《污水排水城市下水道水质标准》（CJ3082）的要求。
3.5.2机修库
机修库的任务主要承担中心内的各种生产设备、配送车辆及装卸机械的小修和零件修理，机修库可根据实际情况配备一般的通用设备和修理机具。
3.5.3消防
1.消防设施
本项目的建筑物的室外消防给水管网、消火拴等按“建筑设计防火规范（GBJ16-87）（1997年版）”的规定设置；建筑物内按规定设有消防给水管及留有室内消火栓借口。
消防设施主要有室内消火栓、火灾自动探测报警系统、化学灭火器装置、室内有关消防器材的配备及防烟系统等，以水消防
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