西安房地产市场研究报告月报Word版 可编辑25p.docx

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西安房地产市场研究报告月报Word版可编辑25p

2017年07月西安房地产市场研究报告月报

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目录

2012年07月0

西安房地产市场月报0

第一部分国家2012年7月房地产市场概况2

一、2012年07月国家政策研究2

1、2012年07月房地产政策重要事件汇总2

2、地方政策：

着力扩内需、调结构，地方稳增长措施相继出台5

3、政策展望：

政策稳定为主，市场回升有度6

二、全国房地产市场表现情况6

1、全国市场6

2、地方市场8

观点：

7月十城出让金徒增三成8

第二部分西安市房地产热点追踪8

第三部分2012年7月西安房地产市场概况11

一、土地市场11

1、土地供应概述11

2、供应地块结构分析11

3、供应土地区域分析12

二、商品房市场16

三、个案情况21

1、2012年7月普通住宅成交面积排行：

21

2、Top10榜单分析：

21

第四部分未来房地产市场预警24

观点一：

“价格”“政策”双双见底房价反转风险加大24

观点二：

未来政策将更坚定坚持调控不动摇24

第一部分国家2012年7月房地产市场概况

一、2012年07月国家政策研究

1、2012年07月房地产政策重要事件汇总

表1-12012年07月中央政府关于房地产行业政策

2012年7月房地产政策汇总

日期

重要事件

关键内容

2012.07.02

国土资源部政策法规司司长王智接受中国证券报记者采访

国土部将继续加强与证监会、银监会的联动，从土地市场动态监测与监管系统中提取部分房地产土地闲置的情况，并抄送给银监会、证监会等部门。

对于涉嫌土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，银监会将在新开发项目贷款的发放上给予限制，证监会将在其上市、再融资和重大资产重组的审批上给予限制。

2012.07.05

中国人民银行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率

下调金融机构人民币存贷款基准利率个人住房贷款利率。

金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

2012.07.07

温家宝在江苏省常州市调研

一要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。

要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。

继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。

加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和个人，要严肃查处。

二要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。

三要继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。

2012.07.11

国务院关于印发《国家基本公共服务体系“十二五”规划的通知》

“十二五”时期，政府基本住房保障建设目标：

增加廉租住房不低于400万套，新增发放租赁补贴不低于150万户；

增加公共租赁住房不低于1000万套；改造棚户区居民住房不低于1000万户；

改造农村危房800万户以上，基本完成24.6万户游牧民的定居任务。

2012.07.12

国土资源部公布2012年上半年房地产用地供应情况

上半年房地产用地供应量同比有所回落，地价涨幅逐季收窄，流标流拍宗地数量较大，总体上市场呈量跌价滞局面。

上半年房地产用地供应5.97万公顷，同比减少15%。

其中，住房用地供应4.08万公顷，同比减少21.7%。

下半年，坚定不移贯彻中央关于房地产市场的调控政策，积极配合相关部门，继续做好土地供应与市场调控工作。

2012.07.13

国家统计局新闻发言人就上半年国民经济运行情况答记者问

房地产调控不能放松，调控房地产虽然说短期对经济增长产生影响，但是更有利于国民经济更持续健康地发展，特别是对防止房地产泡沫化对经济的长期发展的冲击很有好处。

所以我们要进一步完善房地产调控的政策，进一步巩固房地产调控的成果。

2012.07.18

住建部发言人接受记者专访

继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。

严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

2012.07.14

李克强在湖北考察

要继续实施保障性安居工程，帮助中低收入住房困难家庭解决基本住房问题。

这有利于降低城镇化门槛、促进城镇化持续健康发展，进而发挥城镇化拉动消费、扩大和优化投资、改善民生的多重效应

2012.07.14

珠海楼市松绑一夜叫停

有消息称珠海市住房和城乡规划建设局召开会议，决定在全市范围内取消限价，且部分地区取消限购。

仅数小时后，该局主要负责人向媒体透露，由于种种原因，“双限令”松绑计划被叫停，珠海楼市双限政策维持不变

2012.07.16

国土资源部部长徐绍史在国土资源厅局长座谈会上讲话

要把握国土资源管理的大势，切实增强加快制度供给的信心。

坚持房地产调控政策不动摇，应保尽保保障房用地，增加普通商品房用地供应，坚持和完善招拍挂制度，关注异常交易，打击囤地行为。

2012.07.19

国土资源部、住房城乡建设部《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》

坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。

下半年各地要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、时序和价格，防止出现商服和住宅高价地，扰乱市场预期，破坏市场稳定。

各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。

已放松的，要立即纠正。

2012.07.24

国务院专项督查房地产市场调控政策措施落实情况

针对近期房地产市场出现的新情况、新问题，为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果，国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

2012.07.25

财政部部长谢旭人在全国财政厅（局）长座谈会上

严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。

2012.07.27

银监会主席尚福林在2012年年中监管工作会议及2012年第二次经济金融形势通报分析会上讲话

坚决贯彻国家房地产市场调控政策，严格控制过热地区和高负债房地产企业贷款规模；

积极支持保障房等合理住房信贷需求，重点支持以省级平台为主开展的公租房、廉租房、棚改房等三类保障房建设，支持中低价位、中小套型普通商品房建设，优先办理居民家庭首套真实自住购房按揭贷款。

2012.07.31

中共中央政治局召开会议研究经济形势和经济工作

坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。

观点一：

中央及相关部委密集强调房地产调控不放松。

7月7日，温总理常州调研，首次强调要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策；7月19日，央行、住建部、国土部、财政部等相关部委均强调坚持房地产市场调控不放松；此外，国务院决定，派出8个督查组对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查；7月31日，中共中央政治局召开会议研究经济形势和经济工作，指出：

坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。

在整个7份，从中央到相关部委如此密集强调房地产调控不放松，前所未有，表明政府对房地产调控的坚定决心，同时也表现出政府对当前房地产形势的担忧。

观点二：

我国基本住房保障制度进一步健全，将外来务工者纳入保障范围。

7月11日，国务院印发《国家基本公共服务体系“十二五”规划》4指出，“十二五”时期，政府增加廉租住房不低于400万套，新增发放租赁补贴不低于150万户；为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员提供公共租赁住房，增加公共租赁住房不低于1000万套；改造棚户区居民住房不低于1000万户；改造农村危房800万户以上。

中央政府把住房保障纳入基本公共服务体系，维护公民居住权利，逐步满足城乡居民基本住房需求，实现住有所居。

该《规划》的发布实施，完善了基本住房保障体系，把外来务工人员纳入住房保障对象，符合社会发展趋势，体现了公平正义。

2、地方政策：

着力扩内需、调结构，地方稳增长措施相继出台

在经济下行压力之下，地方稳增长措施相继出台。

宁波市和南京市分别下发文件，在清费减税、扩大投资、调整结构、旅游经济、会展经济、电子商务等多方面给予政策性支持和加大政策性投入，以稳定和促进经济增长。

长沙市对外宣布，2012年重大推介项目195个，总投资额达8292亿元，以期推动经济结构调整，激活潜在市场需求。

此前，广东、安徽、甘肃、陕西、河北、四川等省市出台促进经济增长的相关措施。

此次地方政府促进增长的措施与2008年有明显不同，2008年地方政府救市如杭州、南京等主要是出台“房地产新政”，通过刺激房地产市场发展以促进经济增长，而此次地方出台的措施中不在依赖房地产，加大基础设施建设，着力投资，依靠扩内需、调结构促进经济增长。

表1-2：

地方政府相继出台维稳政策措施

时间

文件

主要内容

2012.07.03

广东省政府出台了《关于促进稳增长调结构惠民生工作的若干意见》

切实减轻企业负担；加大对中小微企业的扶持力度；努力扩大消费需求；大力扶持发展电子商务；深入开张“三打两建”行动；促进外经贸转型发展；推动粤港澳更紧密合作；加快推进重大项目建设；积极鼓励民间投资；加大金融支持力度；努力稳定物价总水平；切实保障和改善民生；加快转变政府职能；加强经济运行调节。

2012.07.16

浙江省宁波市下发了《市政府关于推进工业经济稳增长调结构促转型的若干意见》

一、充分认识推进工业经济稳增长调结构促转型的重要性和紧迫性；二、切实减轻企业税费负担；三、加强工业有效投资；四、调整优化产业结构；五、推进企业科技创新；六、强化资源要素保障；七、营造良好发展氛围。

2012.07.19

三亚市《关于2012年促进经济平稳叫跨发展财政补贴政策的决定》

一、加大航空企业补贴力度，优化航空旅游市场；二、实施项目贷款财政贴息，加快重点旅游项目建设；三、积极引进总部经济落户；四、加快金融产业发展，提升金融业竞争力；五、奖励海棠湾新开业酒店，加快海棠湾开发建设；六、扶持动漫产业发展，加快构建我市现代产业体系。

2012.07.23

江苏省南京市发布《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》

一、积极发挥投资对拉动内需的作用；二、促进房地产消费；三、大力促进汽车消费；四、大力存进旅游休闲消费；五、大力促进文化体育娱乐消费；六、大力促进教育消费；七、大力促进健康消费；八大力促进会展消费；九、大力促进节假日和新型方式消费。

2012.07.26

湖南省长沙市重大项目推介

2012年重大推介项目195个，总投资额达8292亿元，以期推动经济结构调整，激活潜在市场需求。

据介绍，总投资3748亿元的“四十”重大项目包括“是大片区建设”、“十大基础设施”、“十大中心镇”和“十大产业项目”，涉及民生、综合交通体系、城市设施体系、新型城市化布局、产业发展等领域。

3、政策展望：

政策稳定为主，市场回升有度

我们依然坚持之前的判断：

“政策稳中趋紧，市场回升有度”。

稳增长背景下，不会有更加特别严厉的政策措施出台，以防止房地产投资增速深度下滑，影响宏观经济增长。

7月31日，中共中央政治局召开会议指出坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，此次会议为下半年的房地产政