广州地铁商业景气指数报告.docx
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广州地铁商业景气指数报告
广州地铁商业景气指数报告
用统计科学首次摸清广州地铁商业“家底”
地铁商业景气度概况
■2010年上半年地铁商业景气度
2010年上半年地铁商业景气指数100%（基期）
□2010年上半年社会消费品零售总额：
371.53 亿
□地铁站方圆500米之内商铺数量：
2.1万个
□地铁站方圆500米之内商铺面积：
299.97万平方米
□地铁一至五号线2010年上半年总人流量：
3.04亿人次
□地铁人群每月在地铁周边的直接消费：
718.8元/人
■地铁商业对广州零售经济的贡献
□广州市商业营业面积：
2225.81万平方
□2010年上半年广州市社会消费品零售总额1184.90亿
□地铁商业面积占整个广州市商业面积的13.5%
□地铁商业零售占整个广州社会消费品零售总额的31.4%
此前，大家对于地铁经济大多是处在感观认识阶段，地铁经济到底什么样，目前为止，还没相关的权威机构或是学术单位利用统计学等科学方法对其进行过量化研究。
羊城地铁报委托CBC佳瑞咨询（上海）有限公司广州分公司，对地铁沿线商业进行大量调研，在创刊四周年之际，推出了《广州地铁商业景气指数（2010年上半年）》调研报告，类似的调查研究在全国尚属第一次。
该调查针对已开通和即将开通的23个地铁站点的88个出口做抽样，通过普查、随机抽样面访、预约面访、不同时段不同地铁站拦截访问地铁消费者、文案调查，以及向地铁公司等权威机构取得数据等六类研究方法，收集以各个地铁站为圆心的方圆500米内的商铺数据信息。
报告的主要研究思路是，通过研究“地铁商业景气指数”，综合反映地铁产业运行状况，使其成为广州市地铁商业发展的晴雨表，甚至成为全国地铁经济发展的晴雨表，投资者通过对客观信息的判断、权衡投资的得失利弊，支配自己的投资行为，从而引导地铁产业的健康发展。
“地铁商业景气指数”是反映地铁商业景气发展状况的综合指数。
从“广度”和“深度”两个层面来反映，“广度景气指数”主要反映地铁商业影响面，由地铁站方圆500米内地铁沿线商铺数量、营业面积、营业额、地铁站出口人流等分类指标构成；“深度景气指数”是反映地铁经济的影响力，由地铁沿线500米内的单位面积、营业额、地铁人群人均消费额等组成。
通过“广度”和“深度”这两个层面，集中地反应出了“地铁商业景气指数指标体系”，包括地铁商业景气度、地铁商业对广州零售行业的影响力指数、广度景气指数、深度景气指数四个关键指标。
其中，地铁站方圆500米之内的社会消费品零售总额为371.53亿，反应了地铁商业景气度。
但要强调的是，这里指的“社会消费零售总额”主要是和地铁相关的消费，如食品、衣着、娱乐休闲、交通、教育培训（非义务性）、其它商品和服务等支出，不包括汽车、石油化工、通讯、医疗、义务教育、租房等和地铁关联不大的支出。
而地铁商业对广州零售行业的影响力指数，可通过“地铁沿线方圆500米之内的社会消费品零售总额比广州市社会消费品零售总额”反映出，比例为31.4%。
据调查报告显示，一至五号线地铁站方圆500米商业面积占广州商业面积的比例仅为13.5%，但这13.5%的面积创造出接近三分之一的销售额，却相当于地铁商业经济是广州零售商业经济平均水平的2.3倍。
这份调查报告，无论是商家，还是从中小投资者，抑或是普通读者，都能从中得到一些很好的启发。
对于商家来说，更多的是关注宏观的东西，如自己所在的商圈与其他地铁商圈相比有哪些优势和不足；相对于同行，自己的指标是高于还是低于竞争对手，从而寻找原因，改善经营策略。
中小投资者从地铁商业经济是全市零售平均水平的2.3倍，以及不同零售业态单位面积、营业额等数据可以得到启发。
例如做服装生意，同样的货品、同样的经营面积与经营者等，在其它地方（非地铁站周边）每个月营业额是10万元，那么，地铁站周边就可以做到23万元的营业额。
营业额乘以利润率，再减去铺租等费用，可以大概测算是否应该选择在地铁周边开店。
但要注意，我们报告里指出的“2010年上半年不同零售业态单位面积营业额的排行”，这个“营业额”并非指“利润”，这个数据对于商家来说，只能是同行业间用来参考。
如大家都是做通讯数码的，那么，地铁周边每平方米营业额可以达到18607元（2010年上半年），那么对于其它同行，是否可以达到这个标准？
是高还是低？
为什么会高，为什么会低？
更多地是从这个方面来入手，做比较。
而对于普通读者来说，这份报告的意义则更大，收获更多。
大家在平时逛街购物时更有针对性，哪里人流多，哪个商圈更有吸引力，一看就能一目了然。
研究思路
地铁经济晴雨表
地铁商业
景气指数
广度
反映地铁商业影响面
深度
反映地铁商业影响力
商家
消费者
权威 可持续
★地铁沿线商铺数量
★营业面积
★营业额
★人流量
★单位面积营业额
★消费者围绕地铁的消费金额
关键指标
地铁经济景气指数
指标体系
地铁商业景气度
地铁经济对广州零售行
业的影响力指数
广度景气指数
深度景气指数
绝对数：
地铁站方圆500米之内的社会消费品零售总额
相对数：
基期设定为100%
地铁站方圆500米之内的社会消费品零售总额
广州市社会消费品零售总额
地铁站方圆500米之内的商铺数量
地铁站方圆500米之内的商铺面积
地铁人流量
地铁站方圆500米之内的单位面积营业额
地铁人群在地铁沿线的人均直接消费额
地铁沿线商铺分布状况
八大商圈总商铺数量：
8549个，占广州1-5号线所有商铺数量的40.5%
商铺数量排在第一位的地铁站：
公园前（1784个）
商业类别：
中小型服饰店数量约7000个，占了整个地铁铺数量的33%，排在第一位
八大商圈总商铺面积：
184万平方米，占广州1-5号线所有商铺数量的61.4%
商铺面积排在第一位的地铁站：
体育中心站（32万平方米）
商业类别：
百货和购物中心营业面积共148万平方米，占了整个地铁商业面积的48%，排在第一位
地铁站方圆500米之内商铺数量
2万个左右
地铁站方圆500米之内铺面积
300万平方米
About CBC
负责本次调研的CBC佳瑞咨询是一家来自瑞士的市场研究机构，成立于1995年，其母公司为CBC瑞士有限公司，是一家在欧洲咨询业界享有盛誉的咨询机构，2008年在瑞士伯尔尼证券市场上市。
CBC佳瑞咨询有限公司在中国服务于欧美的跨国企业和部分业内领先的国内企业。
上半年地铁商业零售总额371.53亿
概念
■地铁商业概念
以地铁为基础引发的一系列商业效益。
本次研究的地铁商业是以地铁站为圆心方圆500米之内的经济关联体。
这里的经济关联体主要指商业经济关联体，暂不包括物业、房产、学校、医院、写字楼等。
■景气指数概念
又称为景气度,指对企业景气调查中的定性经济指标通过定量方法加工汇总,综合反映某一特定调查群体或者发展趋势的一种指标。
■地铁商业景气指数
反映地铁商业景气发展状况的综合指数。
从广度和深度两个层面来反映，广度景气指数主要反映地铁商业影响面，由人流量、店面数量、营业面积、营业额等分类指标构成；深度景气指数是反映地铁商业的影响力，由单位面积、营业额、地铁人群人均消费额等组成。
■作用
通过地铁商业景气指数综合反映地铁产业运行状况，使其成为广州市地铁经济发展的晴雨表，甚至成为全国地铁经济发展的晴雨表，投资者通过对客观信息的判断、权衡投资的得失利弊，支配自己的投资行为，从而引导地铁产业的健康发展。
研究方法
抽取广州一至五号地铁线路开通和即将开通的23个站点，对以地铁站为中心方圆500米之内的商家进行普查；在地铁口进行随机拦截，访问消费者过去一个月在地铁沿线的消费情况；随机抽查、面访中小型商家、大型商家的经营状况，包括营业额、营业面积、人流量等，在大环境下研究地铁商业景气指数。
一
2010年上半年地铁站方圆500米之内社会消费品零售总额、地铁站方圆500米之内商铺数量和商铺面积、地铁一至五号线2010年上半年总人流量、地铁人群每月在地铁周边的直接消费等集中体现了2010年上半年地铁商业景气度。
报告中可以看出，地铁站方圆500米之内商铺数量有2.1万个。
其中，八大商圈总商铺数量就有到了8549个，占广州一至五号线所有商铺数量的40.5%；按地铁站来分，商铺数量排在第一位的是公园前站，有1784个；而按商业类别区分，中小型服饰店有约7000个，占了整个地铁铺数量的33%，排首位。
第一商业网总裁黄华军：
地铁站方圆500米之内的商铺数量达2.1万个，从数量上可以看出地铁商圈的虹吸效应，然而虹吸效应应该从两个方面来分析。
一方面，有的商圈形成是在地铁开通之前，如北京路商圈，对于这样的商圈，可以说地铁给传统的商圈带来了新的活力，为其发展注入了兴奋剂，使得传统商圈向非传统的形态发展，使其规模和辐射范围扩大了很多倍；另一方面，地铁为新生的商圈，如中华广场商圈、天河商圈起到助推器的作用，可以说，地铁从客观上造就拱起了天河商圈，极大的实现了集聚效应，以地铁站点为中心形成了大商圈。
动漫星城招商总监胡广华：
从数据来看，服饰店的商铺数量中小服饰店最多，那说明“衣食住行”中排行第一的还是“服饰”，老百姓对服饰的需求量还是最大的，从客观角度分析，投资中小服饰店的成本小，门槛低，投资5～8万就可以开店经营，这必然导致中小型服饰店的数量大，然后也正因为入行门槛低，数量大，结果自然竞争激烈。
广州市场是“有街必有铺“，“街铺”一词想必来源于此。
记得有一个香港电影台词“有人的地方就有江湖”，其实对于广州而言可以这样说：
“有人的地方就有商业，有街的地方就有商铺”，他们这些中小型服饰店的生存状况并不依赖于购物中心和百货商店，相反，在购物中心和百货商店附近的中小型服饰店的选址是一把“双刃剑”，风险和机会都相当大；
当然，每个行业都是机会与风险并存，服饰店如此，通讯行业、百货、便利店行业也一样。
因此，现在投资做生意主要取决的并不是哪个行业最赚钱，而是哪个行业最适合自己，不熟不做，不专不做，力不到不为财。
二
地铁商业对社会零售业的影响指数，是指地铁周边500米内的社会零售总额371.53亿元占广州社会零售总额1184.9亿的比重，2010年上半年地铁商业对社会零售业的影响指数为31.4%，这个数字很好地说明了地铁商业对广州零售业的贡献——13.5%的面积创造出接近三分之一的销售额，地铁商业前景十分可观。
此外，通过地铁商业经济和广州商业经济平均水平的对比，即（地铁商业经济总额371.53亿/地铁500内商业总面积299.97万平方米）/（广州社会零售总额/广州全市商业面积），可得出一个结论——地铁商业经济是广州零售商业经济平均水平的2.3倍。
举例说明就是，假如做服装生意，同样的货品、同样的经营面积与经营者等，在其它地方（非地铁站周边）每个月营业额是10万，那么，地铁站周边您可以做到23万的营业额。
地铁商业经济是广州零售商业经济平均水平的：
2.3倍
本版撰文/吴燕音
2010年上半年地铁商业景气度
地铁商业经济对广州零售业的贡献
楚睿商业有限公司董事长总经理黄文杰：
这里有个概念问题，地铁物业是指地铁沿线的商业物业，不过地铁是其中主要的通达工具，但并非全部，地铁带来的作用不是雪中送炭，主要表现为锦上添花，进一步带来客流从而促进销售。
因此，我们可以推断这31.4%的占比中，可以分成两部分：
一部分是商业物业原来可以创造的销售，另一部分是地铁带动的倍增销售。
按照这样考虑，占广州商业面积比例为13.5%的，一至五号线地铁站方圆500米商业物业，因为商业中心的集聚吸客，产生百分之二十几的销售完全是可能的，加上地铁对客流的拉动带来的倍增效应，达到31.4%的占比非常符合情理。
可以预见，随着地铁网络的进一步扩大和完善，这个地铁商业经济在整个社会消费品零售总额中所占比例会呈现持续上升的态势。
此外，“2.3倍”这个数字对于地铁经济的研究也非常关键。
个人认为，事实上这个倍数会大到3倍以上，节假日尤为明显，大概5至6倍。
地铁作为三分一经济的拉动比重，随着将来广州地铁网的完善，交通和商贸规划、商业物业更愿意扎堆集聚、合力吸客；同时地铁对客流的拉动，让这其集聚力和吸客力得以放大倍增。
因此，地铁商业物业比普通商业物业更显优质，地铁商业经济是广州零售商业经济平均水平的2.3倍，甚至更多倍都不足为奇。
第一商业网总裁黄华军:
地铁经济占整个广州社会消费品零售总额的比例31.4%，比例相当惊人，这说明广州商业格局在某种程度上已经跟地铁息息相关。
我相信，随着地铁线路越开越多，地铁经济所占的比例将会更高，以后将会是目前这个数据颠倒过来，地铁经济所占的份额将排在第一位。
将来的广州会像香港一样，中心人口越来越密集，没有一个商业物业不在地铁之上，如果没有地铁，商业将没有发展的后续力，可以说地铁是广州商业格局的一个决定因素。
此外，地铁商业经济是广州零售商业经济平均水平的2.3倍，可见地铁周边的商业繁华程度更高更集中，同时反映了地铁经济对于广州商业的重要性，但我想这个数字还可以更理想，以后这个数字还会更高。
我认为，“2.3倍”这个数据相对客观准确，地铁商业经济是广州零售商业经济平均水平的2.3倍，这充分反映了地铁商业的超高性价比。
一般而言一个城市的商业中心的形成往往有几个因素：
（1）拥有源远流长的历史文化底蕴和商业文化背景，例如：
北京路，上下九；
（2）依靠城市整体规划的行政导向作用，如：
当初的天河，体育中心，购书中心的三位一体的组合模式；（3）位于人口密集型的商务区或生活圈，这个例子就随处可见了；这些都往往需要几年甚至十几年的时间去积累和沉淀才能形成固定的城市商业中心。
然而，地铁的横空出世，以各种压倒性的优势在瞬间改变了我们的生活习惯的同时又点燃了无限的商机，那不需承受天气变化无常的影响，不需受忍耐永无休止的交通堵塞，不需顶着烈日寒风的出行方式迅速的凝聚了城市白领和上班族，这个阶层是广州目前社会的中坚力量，也是比较有消费力的群体，这样的群体的平均收入水平和消费水平肯定也在广州市的平均水平之上，而且数量又是那么的惊人的庞大，这样的结果导致地铁沿线以颠覆我们思维习惯和打破以往常规模式的速度形成了各种大大小小的“商业群体”或者“地铁商业带”。
因此，在这样的具有消费实力的人群面前的地铁商业超过广州零售商业经济平均水平的2.3倍，是相当正常不过了。
动漫星城招商总监胡广华：
八大商圈社会零售总额共计260.1亿，占一至五号线地铁站方圆500米之内所有零售总额比例的70%。
八大商圈“圈金”地铁
说起地铁商业，不得不提八大商圈对地铁商业的贡献。
作为地铁商业的重要组成部分和强有力的支撑点，八大商圈占据着“地下巨龙”最繁华的站点，并以其强大的“虹吸”效应吸引着巨大的人流和钱流。
据调查，主要分布在地铁一至五号线10个站点周围的八大商圈，其社会消费品零售额为260.1亿，占到整个地铁零售经济的70%，而其它70个站点只占到约30%。
以少数量的站点创造绝大多数的销售额，是八大商圈交出的喜人成绩单。
在八大商圈，总商铺数量达到8549个，占广州一至五号线所有商铺数量的40.5%；总商铺面积达184万平方米，占广州一至五号线所有商铺面积的61.4%。
随着地铁线路的不断开通和经营的商品更高端更新颖，新开的店铺都会首先考虑地铁因素，商铺面积和消费额都会提升，商业物业会更加密集更多，未来还有新的地铁商圈和崛起，以后主要商圈所占的比例还会更高。
人气决定商气，八大商圈的聚集效应离不开地铁带来的滚滚客流，只有大量的人流所到之处，商业才会旺起来。
八大商圈聚集的总人流量高达7809万，占据广州一至五号线所有人流量的25.7%。
换句话说，有接近8000万的人流量搭乘地铁经常流连于八大商圈，集中在这10个地铁站点逛街购物，这也说明广州商业格局在某种程度上已经跟地铁息息相关。
可以说，滚滚的地铁人流和商气拱起了八大商圈，八大商圈拱起了地铁商业。
目前，广州天河城、正佳广场、广百百货、中华广场、摩登百货、新光百货等大型的购物中心几乎都座落在地铁周边，可以说是名副其实的地铁商城。
地铁上盖商圈更是层出不穷，未来的地铁经济还有相当大的潜力，随着地铁沿线经济的逐步成熟，还可能有新的地铁商圈涌现，如：
北天河商圈、番禺商圈、芳村商圈等等，地铁经济这块蛋糕会越来越大。
届时无论是地上还是地下，几乎都是店连店、铺连铺，且成行成市。
坐地铁逛广州自然成了市民最喜爱和最流行的休闲购物方式。
八大商圈对地铁经济的贡献
备注：
没有开业的商业中心或广场暂不计算在内：
如天河商圈太古汇。
专家解读
华南师范大学数学科学学院教授、概率统计系主任金华
地铁沿线方圆500米之内的商铺数量有2.1万个，其中八大商圈总商铺数量是8549个，占广州地铁1-5号线所有商铺数量的40.5%。
同时，报告里说到，2010年上半年，八大商圈社会零售总额是260.1亿，占1-5号线地铁站方圆500米之内所有零售总额的比例为70%。
以40.5%的数量，吸纳70%的零售额比例，正好体现了“八大商圈”对广州地铁经济的贡献。
第一商业网总裁黄华军：
报告反映出了地铁经济的蓬勃生机和景气度。
从数据上看，天河商圈在人流、商铺面积和营业额都遥遥领先于其它商圈，我认为这个数据准确反映了实际情况，因为天河商圈代表的是目前广州最尖端的商业形态。
天河商圈仅仅商铺面积就是公园前商圈的3倍，虽然铺面的数量不多但是面积很大，这说明了购物中心所代表的最核心也是更强大的集客能力，购物中心是与地铁的易达性更为匹配的商业形态，购物中心与地铁的结合已经达到了1+1>2的效应。
天河商圈的零售额是公园前商圈的3倍，这个数据说明了一站式的休闲娱乐中心业态比传统商业模式先进得多，与地铁不受天气影响的交通环境结合比与公交、的士等其他交通工具的结合更强大。
天河商圈
●地铁站：
体育西路、体育中心
●范围：
分别以地铁站体育西路和体育中心为圆心，半径500米画圆。
■商圈景气状况：
□人流量：
1930万人次
□商铺数量：
1445
□商铺面积：
61.4万平方米
□社会零售总额：
89.9亿元
■主力终端店：
□正佳广场、天河城、广百百货天河中怡店
■商圈特点：
本次调研的天河商圈是指分别以地铁站体育西路站和体育中心站为圆心，半径500米画圆的区域。
主力店是正佳广场、天河城和广百百货天河中怡店。
商铺面积达61.4万平方米，商铺数量有1445个。
在调查报告中，天河商圈无论是在人流量、商铺面积还是社会零售总额等经济景气度的排序，都位居八大商圈之首，当之无愧是广州第一商圈，甚至是全国第一大商圈。
天河商圈代表的是目前广州最尖端的商业形态。
天河商圈仅仅商铺面积就是公园前商圈的3倍，虽然铺面的数量不多但是面积很大，营造的社会零售总额位居榜首。
就业态来看，天河商圈是目前广州最丰富、最立体的。
这里有广州也是国内第一个购物中心——天河城，还有国内乃至亚洲最大的购物中心——正佳广场。
这里有广州最强的百货商场，友谊商店、广百百货、天河城百货，以及有天河“流行前线”之称的天河又一城。
人流量
八大商圈总人流量：
7809万
占广州一至五号线所有人流量的25.7%
八大商圈2010年上半年各类景气度指标
商铺数量
八大商圈总商铺数量：
8549个
占广州一至五号线所有商铺数量的40.5%
商铺面积
八大商圈总商铺面积：
184万平方米
占广州一至五号线所有商铺面积的61.4%
八大商圈社会零售总额
260.1亿
占一至五号线地铁站方圆500米之内所有零售总额的比例
70%
信号越来越强
《羊城地铁报》创刊四周年
■ 设计/梁毅君
约
被访者认同
%
认同
88.8%
说不清
2.5%
不认同
8.7%
基数：
所有被访者N=645
像《羊城地铁报》这样的新型报纸品类会越来越受欢迎
像《羊城地铁报》这样的新型报纸品类会越来越受欢迎
见到派发《羊城地铁报》会主动去拿
认同
85.7%
说不清
2.6%
不认同
11.6%
基数：
所有被访者N=645
数据来源：
瑞士CBC佳瑞咨询（上海）有限公司广州分公司2010年调研
中华广场商圈
●地铁站：
烈士陵园
●范围：
以地铁站烈士陵园为圆心，半径500米画圆。
■商圈景气状况：
□人流量：
1073万人次
□商铺数量：
1070个
□商铺面积：
15.7万平方米
□社会零售总额：
22.2亿元
■主力终端店：
□中华广场、流行前线、地王广场、海印东川名店运动城
■商圈特点：
本次调研的中华广场商圈是指以地铁站烈士陵园为圆心，半径500米画圆的区域。
主力店有中华广场、流行前线、地王广场、海印东川名店运动城。
商铺面积达15.7万平方米，商铺数量有1070个。
在调研报告中，中华广场商圈人流量相当高，是商业旺地。
流行前线不仅是广州年轻人的爱玩之地，还吸引了全国各地的潮人。
作为商圈内唯一的大型商业体，中华广场扮演着至关重要的“吸金”角色，中华广场以时尚为标签，俨然成为广州老城区第一时尚潮流一站式商业体。
周边的地王广场、东川名店运动城和陵园西电讯时尚一条街相互融合，错位经营，呈现综合商业区与专业市场相结合雏形，商圈不以名牌见长，却以花样繁多的潮流玩意和专业数码市场深入人心，不仅有成为广州旧城区第一大商圈的趋势，而且以潮流消费、青少年集聚的特点辐射全广州及周边城市。
公园前商圈
●地铁站：
公园前
●范围：
以地铁站公园前为圆心，半径500米画圆。
■商圈景气状况：
□人流量：
1480万人次
□商铺数量：
1782个
□商铺面积：
26.2万平方米
□社会零售总额：
36.2亿元
■主力终端店：
□BHG时尚百货、动漫星城、广百百货、五月花广场
■商圈特点：
本次调研的公园前商圈指的是以地铁站公园前为圆心，半径500米画圆的区域。
主力店是BHG时尚百货、动漫星城、广百百货和五月花广场。
商铺面积达26.2万平方米，商铺数量有1782个。
之所以没有使用“北京路商圈”的概念，是因为本次研究的地铁经济是指地铁站周边500米范围内商业，北京路绝大部分商铺超过500米，暂末列为本次研究对象。
地铁六号线北京路站开通之后，公园前、北京路两站连成一体，届时的北京路商圈体量将比现在的公园前商圈更大。
在调研结果中，公元前商圈的商铺面积位居八大商圈榜首，而人流量、营业面积和社会零售总额都紧随天河商圈之后，雄踞第二。
从分析数据上看，在公园前商圈消费的水平不如天河商圈和环市东商圈，消费人群主要为观光客和年轻人群，购买力稍逊。
然而由于更多人去北京路是冲步行街去的，相信步行街通地铁后，将为公园前商圈的再次扩容提供助力。
公园前位于广州传统的千年古都中轴线，具有浓厚的商业和文化底蕴，这是公园前商圈的传统优势。
而公园前商圈最成功的典范当属广百百货北京路总店，它是广州百货业成功的一面旗帜。
农林下路商圈
●地铁站
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