天空之城可行性研究报告.docx
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天空之城可行性研究报告
天空之城项目
可
行
性
研
究
报
告
班级：
房地产09级
制作人：
102宿舍全体
制作时间：
2011.06.08
目录
第一章总论9
1.1项目背景9
1.2项目概况14
1.3问题与建议17
第二章市场预测19
2.1产品市场供应预测19
2.2产品目标市场分析23
2.3产品市场价格分析与预测24
2.4市场风险24
第三章建设规模与产品方案25
3.1建设规模25
3.2产品方案25
第四章厂址选择28
4.1场址地点与地理位置28
4.2场址区域条件28
4.3场址概况28
第五章工程技术方案35
5.1技术方案35
5.2设备方案37
5.3工程方案38
第六章主要原材料、燃料供应40
6.1主要原材料品种、质量与年需要量41
6.2燃料供应41
6.3主要原材料、燃料价格42
第七章总图运输与公用辅助工程43
7.1总图布置43
7.2运输44
7.3用辅助工程44
第八章节水及节能措施48
8.1节能措施48
8.2节能管理49
8.3能耗指标49
第九章环境影响分析50
9.1场址环境条件50
9.2项目建设和生产对环境的影响50
9.3环境保护措施方案51
9.4环境影响评价52
第十章劳动安全卫生与消防53
10.1危害因素和危害程度53
10.2职业安全措施53
10.3工业卫生措施54
10.4消防设施56
第十一章组织机构与人力资源配置58
11.1组织机构58
11.2人力资源配置59
第十二章项目实施进度61
12.1建设工期61
12.2项目实施进度安排61
第十三章投资估算62
13.1投资估算说明及依据62
13.2投资估算63
13.3融资方案64
第十四章工程招投标65
14.1项目招标范围65
14.2项目招标组织形式65
14.3项目招标内容65
第十五章财务评价67
15.1财务评价依据67
15.2财务评价基础数据与参数选取67
15.3销售收入估算68
15.4成本费用估算69
15.5财务盈利能力分析71
15.6项目偿债能力分析71
15.7不确定性分析71
15.8财务评价结论73
第十六章社会评价74
16.1项目对社会的影响分析74
16.2项目与所在地互适性分析75
16.3社会风险分析75
16.4社会评价结论76
第十七章研究结论与建议77
17.1研究结论77
17.2建议78
一、“天空之城”项目概况
（一）项目概况
项目位于####市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，占地共27亩（18000.9平方米），总建筑面积131933.32平方米，总体容积率为5.9。
其中商业77876平方米，销售均价初步定为10000元/平方米，地下二层设计为地下停车场，地下负一层和地上1-5层为商业用房，地上5层可销售面积约52926平方米。
公寓总建面积约54057.32平方米，销售均价初步定为3000元/平方米，设计为40-110平方米的小户型，共16层。
（二）项目周边设施
该项目面临中原路与桐柏路两大主干道，有203、516、599、12、44、b1、211、254等十几路公交车路过通往火车站、二七广场、世纪欢乐园等地，交通便利。
该项目周围有中原影剧院、麦佳美餐厅、成都名吃、红双喜艺术蛋糕等娱乐餐饮设施。
二、“天空之城”项目投资环境研究
（一）####市GDP发展
在国家宏观调控、房地产限购、金融政策趋紧的形势下，####市GDP增速仍然达到了12%，居民和农民收入得到10%以上的提高。
2011年一季度，####全市实现生产总值1030.5亿元，同比增长12%左右。
其中第一产业完成增加值21.7亿元，增长3.6%；第二产业完成605亿元，增长15.5%；第三产业完成403.8亿元，增长8%。
工业生产总体利好，效益不断提升，全市规模以上工业增加值完成468.7亿元，同比增长19.1%。
重工业、三资和国有控股企业增势强劲，其中国有大中型企业增速达到17.5%，达到去年5月以来的高点。
全市规模以上工业企业的利润总额达到132.6亿元，比去年同期增长35%。
服务业方面稳步增长，消费市场表现活跃。
全市社会消费品零售总额完成483.9亿元，同比增长18.6%，批发、零售、餐饮、住宿的增长率都在13%以上。
物流会展业稳步发展，全市货物周转量达到130亿吨公里，增长14.7%，共举办各类展览29场，展览面积达17万平方米。
文化旅游业方面共接待国内外游客1379.2万人，实现旅游总收入146.31亿元，同比增长14.7%。
农业方面，苗情总体长势良好，预计夏粮可与去年持平，达到80万吨以上。
蔬菜、肉蛋奶、水产品等质量安全水平保持稳定，主要产品抽检合格率达到99.6%。
（二）居民收入具体状况
一季度，####市城镇居民人均可支配收入5479元，同比上涨11.2%；市区城镇居民人均可支配收入5562元，同比增长12.3%；农民人均现金收入3190元，同比增长19季度####市的财政收入完成209.1亿元，同比增长28.4%，一般预算收入完成120.4亿元，同比增长20.9%，一般预算支出90.5亿元，同比增长36.3%。
季度财政预算执行具有以下特点：
一是一般预算收入增长稳中有升。
二是税收收入增幅强劲，完成104.7亿元，同比增长40.9%，企业所得税和个人所得税涨幅分别为61.2%和51.4%。
三是工商税收快速增长，同比增长38.4%，增收26.5亿元。
不过房地产市场在“限购政策”的.3%；在岗职工平均工资8348作用下，税收相应回落，实现收入28.3亿元，占工商税收增收额的27.8%，比去年同期下降27.4%，结束了房地产占据工商税收“半壁江山”的局面，但税收对房地产、建筑业过于依赖的现状并未改变，受国家宏观政策和限购令的影响，税收持续稳定增长将受到较大影响。
四是重点支出得到保障，如城乡社区事务、资源勘探电力信息事务支出，同比增长145%和348%，增支共计14.6亿元。
元（月均2782.7元），同比增长11.5%。
（三）存款准备金率再上调
中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是央行今年第四次上调存款准备金率，也是去年以来第十次上调。
截止本次调整，存款准备金率已至20.5%的历史高位。
自2010年开始，我国CPI居高不下，通货膨胀加剧，稳定物价成为国家当前首要目标，调控市场流动性是控制物价水平的关键，而上调存款准备金率可以有效抑制银行放贷冲动，从而实现对市场流动性的有效控制。
未来一段时间内，开发商尤其中小开发商融资难度会进一步加剧，资金紧缺将成为抑制其进一步发展的重要问题。
（四）####出台贷款新政
3月14日，####住房公积金管理中心出台相关实施细则：
本市市民家庭已拥有一套住房，购买家庭第二套住房使用住房公积金贷款的，购房首付款比例不低于60%，贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。
暂不向购买第三套及以上住房的家庭提供住房公积金贷款。
另外，首次规定“单身”市民买房者，最高只能贷30万元。
新规定从4月1日起正式施行。
（五）商品房销售明码标价规定
国家发改委4月22日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。
商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。
商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。
（六）土地市场的发展
土地市场是房地产市场的基础和关键，土地市场的微妙变化能直接传导房地产开发市场的变化信息。
一季度，####市房屋新开工面积321.8万平方米，同比下降18.2%。
在土地市场上，####市房地产开发企业本年土地购置面积100.8万平方米，同比增长24.5%，全市房地产开发企业待开发土地面积96.4万平方米，增长205.5%。
按照“新国八条”的规定，二套房首付比例提高，而商用地产购房贷款投资门槛相对较低，因此，商业地产尤其是办公楼项目成为“香饽饽”。
1-3月，####市累计完成房地产开发投资128.4亿元，比上年同期增长39.1%，增速同比回落6.4个百分点。
在房地产开发投资中，住宅投资85.8亿元，增长21.5%，所占比重由上年同期的的8.9%提高至16.9%。
在住宅投资中，90平方米及以下住宅仍是主流产品，占住宅投资的比重为33%。
三、“天空之城”项目市场研究
（一）市场背景研究
####版“国八条”实施后，4月15日，####市区内首块商住房用地，以起始价出让。
业内人士分析，因受各地“国八条”政策相继出台、房地产贷款政策趋紧等影响，土地市场遇冷，短期内将延续。
第一季度，####市商品房销售额116.2亿元，增长25.8%，增速比上年同期回落48.1个百分点。
其中商品住宅销售额为97.8亿元，增长24.2%，增速比上年同期回落54.1个百分点。
在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额28.4亿元，依然是市场热点，占商品住宅销售额的比重为74.9%。
商品房销售的低迷或将影响到房地产开发投资的增长，从而影响全市固定资产投资增长。
且第一季度####全市房地产开发累计完成投资128.43亿元，同比增长39.1%。
住宅投资85.84亿元，同比增长21.5%。
市场投放方面，市区商品房批准预售面积为164.77万平方米，同比增长0.18%，其中商品住房批准预售124.6万平方米，同比下降4.67%。
市场销售方面，新建商品住房销售面积为116.57万平方米，同比下降51.1%，环比下降56.75%。
在价格方面，市区商品房销售均价为7397元/平方米，其中商品住房销售均价为6186元/平方米。
结合2010年第四季度的数据：
新建商品住房的销售均价为6210元。
由此可以算出，####新建住房价微降了24元/平方米。
（二）项目产品定位
由于市场供应量小，市场同质化严重、个性楼盘少、公众对建筑立面较在意，市场空缺等因素，项目初步定位为中高级公寓。
地下二层设计为地下停车场，地下负一层和地上1-5层为商业用房，5层以上为住宅。
设计为40-110平方米的小户型（一房一厅、两房两厅），共16层。
（三）项目客户定位
通过对市场数据的分析和整理，本项目的主力客户定位为：
都市白领阶层。
主流客户群则为：
####市的白领；
企业中高层管理者；
企事业单位，个体企业主。
年青的自由职业与IT一族
其他补充客户（非主流）：
####市有灰色收入的“洗灰一族”；
部分追求发展（个人或孩子）的外省或外市人士；
有钱或有权的外市人士，主要是####市外的其他市；
直系亲属在####的外市人士。
四、“天空之城”项目地理环境
该地块位于####市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，隶属中原区。
整个中原区除西南部为侵蚀、削蚀浅山丘陵地区外，其余则为黄土状倾斜平原。
整个地势是西部高，东部低，西南高，东北低，即西南----东北倾斜，或局部南北向倾斜。
最高海拔149.2米，最低海拔98米。
流经辖区河流有贾鲁河、金水河、须水河、索河、索须河。
####中原区气候属北温带半干旱季风型大陆性气候，年平均气温14.3摄氏度,降雨量640毫米。
其气候特点：
春旱多风，冷暖无常；夏炎多雨，水热同期；秋凉晴爽，日照充足；冬寒干燥，风多雪少。
一年四季分明，主要受地理纬度、大气环流、崎岖地形等因素所影响。
其自然资源为土壤种类以地带性褐土类中的立黄土、潮黄土、砂立土、褐土化沙土为主，适应农作物生长。
地表水量缺乏，地下水位下降快。
辖区全年日照时数为2385.3小时，年日照百分率为54%。
全年无霜期平均为227天。
该地块现在属于是自然地貌，地势平整，根据《中国地震烈度区划图》，####市的地震基本烈度为7度（50年超越概率10％），建筑地震影响按近震，场地类别按Ⅱ类。
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）中确定####市地震抗震设防烈度为7度，所以本工程设抗震级别为七。
五、中原区部分主流项目分析
（一）项目一览：
中原区
项目名称
物业类型
均价
待售面积（万㎡）
九龙城
住宅
6000元/㎡
100
晶华城
住宅
6500元/㎡
2
中原新城
住宅
7300元/㎡
117
西城一品
住宅
待定
23.4
####中原万达广场
商住
住宅
7100元/㎡
锦艺·国际华都
商住
住宅
7500元/㎡
53
帝湖东王府
住宅
6800元/㎡
51.5
盛润·锦绣城
商住
住宅
待定
100
润唐蔚蓝国际
住宅
5000元/㎡
6
甲天下·西湖新城
住宅
5800元/㎡
36.4
（二）分析点评：
九龙城：
九龙城位于中原区农业西路与桐柏路交叉口西300米，总占地面积430亩，总建筑面积100万平米，是河南益通置业有限公司开发的集住宅、商业、商务办公等业态的综合建筑项目。
九龙城项目毗邻86平方公里西流湖、5000平方市政公园，南傍建设路，东临桐柏路，地块分布于农业西路和秦岭路交叉口沿线地带。
晶华城：
晶华城是由河南洲海置业开发的住宅项目，位于农业西路（冉屯路）与秦岭路交汇处东200米路北。
项目特色：
低密居所晶华城在整体布局上以“水”为景观轴线，将中国传统园林精粹融入社区，音乐叠泉、活水广场、瀑布喷泉、棋艺园地等特色景点。
晶华城户型涵盖：
一居室，二居室，三居室，复式。
中原新城：
中原新城位于中原陇海路与桐柏路交汇处是升龙企业继2008年曼哈顿广场、升龙国际中心之后再####西区推出的又一大盘。
项目为双气住宅社区。
物业类别：
住宅、酒店、写字楼。
项目特色：
国际化社区,地铁沿线,教育地产所属商圈、碧沙岗商圈以及升龙集团品牌购房圈。
西城一品：
惠众西城一品是####惠众置业有限公司开发的项目，位于棉纺西路与秦岭路交叉口东北角，该项目聘请知名设计研究院进行规划设计，整体建筑为新古典主义风格，项目总占地60亩左右，将建成9栋33层约20万平方米的高档居住型社区。
西城一品分两期推出，一期分两批推出8栋楼，一批房源为2#、7#、9#楼共三栋；二期推出1#楼。
惠众西城一品主力户型：
两房、小三房、三房、四房。
万达广场：
####中原万达广场是万达集团在####市投资建设的第一个项目，位于####市中原区，即华山路东、秦岭路西、中原路南、洛河路北。
本项目属于万达集团商业地产的第三代产品——城市综合体，包括大型购物中心，SOHO，住宅，精品商业街等业态。
本项目规划总用地面积92679.26㎡，总建筑面积约53万㎡,总容积率为4.55。
用地分南北两个地块。
北地块为商业用地，用地面积54331.41㎡，总建筑面积约24.9万㎡，包括购物中心、SOHO、室外步行街。
锦艺·国际华都：
锦艺国际华都位于中原区棉纺西路与桐柏路交汇处（原国棉一六厂），是锦艺集团继成功开发锦艺怡心苑、锦艺新时代项目后开发的总规模120万平方米大型海派新古典主义国际风情特区，由高层住宅，综合性商业建筑群、互助路小学、幼儿园、综合性会所等组成。
整个项目由三个住宅组团、一个商业组团、一个教育组团构成。
帝湖东王府：
帝湖东王府位于航海路与桐柏路交叉口东200米（帝湖中央大街东侧），是继帝湖花园西王府之后的又一个高层住宅项目。
帝湖东王府由6栋28—33层的高层住宅、商务会所及地下车库组成，总体建筑面积30万平米，户型涵盖70到300平米多种户型。
帝湖东王府与西王府一脉相承，采用半围合式布局，保证足够开放空间的同时，兼顾组团的围合与居住私密性。
值得一提的是西水东引工程将使帝湖为源头的金水河，从中穿过，其现代新古典主义的建筑风格，简约融合苏式园林，打造出自然内敛的“小桥流水人家”社区形象。
盛润锦绣城：
润锦绣城位于工人路西、神驰路北，是由河南盛润置业有限公司开发的项目。
该项目总用地面积19802.1㎡，绿地面积6700㎡，占总用地面积35%。
拟建设房屋总面积约85000㎡（住宅75000㎡、商业5000㎡、物业及其它公共设施5000㎡）。
容积率4.47。
小区内主要设备包括消防、人防、安全智能化设备等。
润唐蔚蓝国际：
润唐蔚蓝国际位于中原路与西环路交汇处东350米，是河南天宝置业有限公司在西区开发的住宅项目。
润唐蔚蓝国际占地90余亩，总建筑面积近20万平米，是集观景高层，稀缺多层，小高层等多元物业形态于一体的高尚宜居社区。
润唐蔚蓝国际共分两期开发建设，其中一期共10栋楼，建筑面积达7万平米，社区商业面积2000余平米，内部设置中庭景观，以水系、小品为主，立体绿化，建筑外立面现代时尚。
甲天下·西湖新城：
甲天下西湖新城是河南甲天下置业有限公司2005年投资开发的城中村改造项目，位于农业西路与秦岭路交汇处，占地近千亩。
项目特色：
国际化社区,景观居所甲天下西湖新城总建筑面积80万平方米，由高层、多层、小高层及多层组成，分四期开发。
六、项目进度计划安排
年
项份
目
名称
2010
2011
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
基础完工
底商
住宅达到销售条件
住宅封顶
园林、内部施工
住宅交付使用
七、投资估算
在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。
成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。
房地产项目的投资概算应包括以下内容：
土地费用、前期费用、安工程费、管理费用、配套设施费、财务费用、销售费用、税费、不可预见费等。
该项目的总成本费用是390475631元，其中销售总额为691431960元
项目毛利=691431960-390475631=300956329元
成本费用利润率=300956329/390475631=77.1%
销售利润率=300956329/691431960=43.53%
（具体内容见附表：
总成本费用表）
该项目的资金投入主要时间为一年半，按季度投入。
土地费用及前期费用则是在期初第一年的第一季度全部投入。
建安工程费、管理费用、财务费用、销售费用、税费是在建设期的一年半（6个季度）均匀投入，配套设施费则是在前五个季度全部投入。
不可预见费根据每季度不同的气候、温度等自然地理环境进行调节。
（具体内容见附表：
用款计划分配表）
由于该项目销售前景较好，在底商完成后开始进行销售，在前期销售量较少，在住宅达到预售条件之后开始大量销售，配合该项目的广告宣传力度，逐步调整销售比例。
（具体内容见附表：
销售收入回款表）
根据每一季度资金的流入和流出，我们可以得出该项目的投资回收期为3个季度左右，到第4个季度资金开始回收。
（具体内容见附表：
现金流量表）
八、可行性研究的结论
（一）结论
从经济效益来说，该公司在项目开发建设前进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前有意向客户已提前预定支付定金，由于该公司的销售前景良好，该公司采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，有力的推动了该项目的经济发展。
从社会效益来看，该项目建成后，将切实解决了人民的生活及居住问题，由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将会成为####中原区内又一个亮点，为中原区的人民提高了优越的住宅环境等。
为了人民更好的生活和工作，同时使人们更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民能够更好的幸福生活，因此，社会效益极为乐观。
从环境效益来说，该开发工程全部是文明施工，最大程度减少了对环境的破坏，该工程完工后，从前的脏乱差大体环境变成了环境优雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通。
因此，在该市将形成一个全新的完美舒适城市。
对于该项目的环境改善，也将会带来较大的影响。
纵观开发全过程，从经济效益、社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。
（二）建议
1、强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测及防范对策，以保证项目按期完成。
实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的高峰期向下降期的风险。
2、公司各部门紧密配合，以加快项目的运作进度。
3、要做精品，产品设计各个环节都要以招标方式求的高水平设计出来的标志性，有品位的产品。
4、项目成本需合理分配控制，以保留市场波动时的降价应对空间。
注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作，特别要准备好抗风险资金。
九、附录
1、组长：
组员：
2、附表
3、市场概况、投资环境研究、市场研究部分由梅雨晴负责
中原区主流项目地理环境部分由侯雯雯负责。
成本费用表、项目开发进度表、销售收入回款表、用款计划表、现金流量表是由刘明、刘思咏、柳晓英、郑媛媛、赵锦锦负责。
目录
一、“天空之城”项目概况-2-
二、“天空之城”项目投资环境研究-2-
三、“天空之城”项目市场研究-6-
四、“天空之城”项目地理环境-8-
五、中原区部分主流项目分析-9-
六、项目进度计划安排-12-
七、投资估算-13-
八、可行性研究的结论-14-
九、附录-15-
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