世联评估-上海市杨浦区80街坊地块项目开发可行性研究报告.docx
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项目可行性研究报告
评估报告名称：
上海市杨浦区80街坊6/1、6/2地块项目开发可行性研究报告
。
目 录
—项目总论 1
1项目背景 1
（1）项目名称 1
（2）研究工作依据 1
（3）项目建设规模和内容 1
2可行性研究结论 1
（1）市场预测 1
（2）项目建设进度假设 2
（3）投资估算和资金筹措 2
（4）项目综合评价结论 3
二 项目投资环境和市场研究 4
1投资市场分析 4
（1）上海市宏观经济分析 4
（2）上海市居民购买能力分析 5
（3）上海市人口状况分析 5
（4）房价 6
（5）需求分析 7
（6）供求关系 8
（7）市场小结 9
2区域市场分析 9
（1）区域市场界定 9
（2）杨浦区社会经济发展状况 9
（3）杨浦片区规划发展定位 11
（4）杨浦区房地产市场发展情况 12
①房产市场板块格局与发展特点 12
②杨浦区供求情况分析 13
（5）杨浦内环区域房地产市场特征 14
（6）杨浦内环片区房地产市场发展前景假设 25
三 项目分析及评价 26
1地块分析 26
（1）项目位臵 26
（2）地形、地势 27
（3）附近交通 27
（4）周边配套及区域环境 28
2项目SWOT分析 28
3项目评价 29
四 市场定位及项目评估 31
1项目定位 31
五 项目开发建设进度安排 35
1有关工程计划说明 35
2施工横道图 35
六 投资估算与资金筹措 36
1项目总投资估算 36
2资金筹措 37
3投资使用计划 37
七 销售及经营收入测定 39
1物业销售收入估算 39
2项目销售回款计划 40
八 土地竞投价格测算 41
1土地价格测算原理 41
2测算前提 41
3土地价格基本方案测算 41
4敏感性分析 42
5土地竞投价格区间确定 43
九 可行性研究结论与建议 44
1拟建方案的结论性意见 44
2项目主要问题的解决办法和建议 错误！
未定义书签。
（1）项目的主要问题 错误！
未定义书签。
（2）建议 错误！
未定义书签。
3项目风险及防范建议 错误！
未定义书签。
（1）项目风险 错误！
未定义书签。
（2）防范建议 44
十 附表 46
—项目总论
1项目背景
（1）项目名称
上海市杨浦区80街坊土地地块项目可行性研究报告
（2）研究工作依据
²《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：
建标[2000]205号）
²《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：
计投资
[1993]530号）
²《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：
咨经[1998]11号）
²《上海建设工程价格信息》
²企业提供的相关资料
（3）项目建设规模和内容
根据《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2006）第1号）及杨浦区80街坊6/1、6/2地块挂牌文件
项目用地经济技术指标如下表：
项目名称
布吉镇岗头村金圆水库周边土地项
表1：
项目经济技术指标 单位：
㎡
目
总用地面积（m2）
26,468
建设用地面积（m2）
26,468
总建筑面积（m2）
52,936
建筑容积率
2
建筑覆盖率
45%
绿化率
30％
其中：
住宅（m2）
50289
商业（m2）
2645
资料来源：
《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2006）第1号）杨浦区80街坊6/1、6/2地块挂牌文件
2可行性研究结论
（1）市场预测
项目位于杨浦区80街坊，属杨浦内环板块片区，目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。
项目规模较大，周边有宝山臵业、上海城投、宝地东花园、海上海、现代星洲城等大型企业、楼盘，杨浦内环区现状住宅需求较大，项目未来可以
预见项目市场前景较好。
（2）项目建设进度假设
项目假设前期规划从2007年1季度起，分一期开发，项目开工计划时间为2007年2季度，竣工时间预计为2008年3季度，2008年4季度销售完毕，总建设周期为1.75年。
（3）投资估算和资金筹措
Ø投资估算
按照稳健的土地取得价格为基准，据测算，项目的总投资为54,159.08万元，详见下表：
表2：
项目总投资估算表（以稳健土地取得方案为测算基准）
序号 项目名称 总额（万元） 单价（元/㎡） 占总投资比
例
397.02
75.00
0.7%
12,281.152
2,320.00
22.7%
1,343.23
253.75
2.5%
691.76
130.68
1.3%
502.89
95.00
0.9%
274.21
51.80
0.5%
324.36
61.27
0.6%
2,179.64
411.75
4.0%
4,068.66
768.60
7.5%
54,159.08
10,231.05
100.0%
1 土地成本 32,096.16 6,063.20 59.3%
2前期工程费
3建安工程
4管理费
5不可预见费
6其他费用
7公用设施专用基金财务费用
8销售费用
9销售税金
10合计
注：
1、单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。
2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。
Ø资金筹措
项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款。
项目总投资为54,159.08万元，其中自有资金35,571.90万元，银行融资5,300
万元，销售回款13,287.18万元。
表3：
项目资金来源表
序号
项 目
资金（万元）
比例
1
自有资金
35,571.90
65.7%
2
银行融资
5,300.00
9.8%
3
销售收入
13,287.18
24.5%
4
总投资
54,159.08
100.0%
（4）项目综合评价结论
Ø项目具有良好的社会效益
项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。
表4：
项目主要经济技术指标（以稳健方案为测算基准）
序号
项 目
指标
单位
1
占地面积
26,468
平方米
2
总建筑面积
52,936
平方米
3
项目总投资
54,159
万元
4
项目经营收入
72,655
万元
5
利润总额
18,496
万元
6
税后利润
12,392
万元
7
投资利润率（税前）
34.15%
8
投资净利润率（税后）
22.88%
9
财务净现值
7,781
万元
10
财务内部收益率（FIRR）
21.8%
注：
上表中为住宅销售率为100%、商业销售率为90%的情况下的经济效益指标。
二项目投资环境和市场研究
1投资市场分析
（1）上海市宏观经济分析
表5 上海GDP及其增长率
指标/年份
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
GDP
2462.57
2902.2
3360.21
3688.2
4034.96
4551.15
4950.84
5408.76
6250.81
8072．80
9143.95
增长率
17.85%
15.78%
图1
9.76%
9.40%
12.79%
8.78%
9.25%
15.57%
29．15%
13．27%
上海GDP及其增长率
单位（亿元）
10000
8000
6000
4000
2000
0
0.35
0.3
0.25
0.2
0.15
0.1
0.05
0
19951996199719981999200020012002200320042005
GDP（左轴）
增长率（右轴）
图2
上海住宅投资增长率/GDP增长率
3.00
2.00
1.00
0.00
-1.00
-2.00
1996199719981999200020012002200320042005
住宅投资增长率/GDP增长0.43-0.12-1.19-0.61.340.592.731.211.13-0.01
率
Ø从表1可看出，上海的国内生产总值，近三年属于高速发展的阶段，
2004年和2005年的GDP分别为8072．80（按经济普查口径核算）亿元和9143.95亿元，其数值在国内具有绝对领先的地位，2005年，
GDP比北京的GDP（6814.5亿元）高出2329.45亿元，可见其经济
实力的雄厚。
再看上海近几年的GDP增长率，2004年的同比增长率为29．15%，2005年为13．27%。
近三年的平均增长率为19.33%，远远高于全国的平均水平9.4%。
一个地区房地产市场的发展必须要有雄厚的经济实力做后盾。
上海高速发展的经济环境为上海的房地产发展提供了良好的投资环境。
Ø看图2，上海住宅投资增长率与GDP增长率之比，2003年-2004年的这一指标都属于比较大的范围，都超过了1，但在2005年数值出现了负增长-0.01，有了极大的回转,。
这一指标可以说明住宅投资相对于经济的膨胀情况。
从2005年的数值看。
上海的住宅市场有强有力的
经济作为基础，是较为健康的住宅市场。
上海房价与人均可支配收入比较
15.00
10.00
5.00
0.00
4
3.5
3
2.5
2
1.5
1
0.5
0
-0.5
-1
19951996199719981999200020012002200320042005
房价收入比（左轴） 10.3610.9110.2810.358.518.528.529.0710.0711.4810.78
房价增长率/收入增长率（右轴） 1.44-0.761.180.101.001.013.342.012.290.42
（2）上海市居民购买能力分析图3
Ø房价收入比是放映一个地区购买能力的重要指标，在全国收集的数据表明，在国内房价收入在6-7的水平是比较合理的，我们从图看，上海2004年和2005年的房价收入比分别为11.48和10.78，远高于国内的合理水平，再看房价相对于收入的增长情况，近三年的平均值为
1.67，也是一个较高的状况。
但2005年相对于2004年都有所降低，指标向好的方向发展。
（3）上海市人口状况分析表6 人口状况
指标/年份
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
外来人口（万人）
286.86
290.77
369.23
389.61
417.74
城市人口（万人）
921.37
932.67
942.54
9
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