信用社个人住房和商业用房按揭贷款管理暂行办法.docx

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信用社个人住房和商业用房按揭贷款管理暂行办法

信用社个人住房和商业用房按揭贷款管理暂行办法

第一章总则

第一条为支持城乡居民购买普通楼房，规范我县农村信用社个人住房和商业用房按揭贷款业务管理，维护借贷双方的合法权益，有效控制贷款风险，进一步优化信贷资产结构和提高信贷资产质量，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等有关规定，特制定本办法。

第二条本办法所称个人住房和商业用房按揭贷款是指农信社（贷款人）向辖内的城乡居民（借款人）发放的用于购置自用或商用等楼房，借款人必须提供所购房产及其权益作抵押并由房地产开发商提供担保的贷款。

借款人到期确实无法偿还贷款本息时，农信社有权依法处理其抵押物，或由担保人承担回购房产等担保责任。

第三条借贷双方应当遵守国家法律、金融机构的有关规章制度，在平等协商的基础上签订借款合同。

第四条农信社开办个人住房按揭贷款业务和商业用房按揭贷款业务应报经银行监管部门批准，并按本办法办理。

第二章贷款对象和条件

第五条借款人应当是具有完全民事行为能力的自然人。

第六条借款人须同时具备以下条件：

1、具有城乡常住户口或有效居留身份；

2、申请借款时，其年龄与申请按揭贷款期限之和不能超过65；

3、具有稳定的职业和合法经济收入，信用良好，具备到期偿还按揭贷款本息的能力；

4、愿以所购房产及其权益作为贷款抵押物；

5、有购买楼房的合同或协议；

6、在农信社开立将用于偿还按揭贷款的个人结算账户，并保证有充足余额；

7、愿意接受XX县农信社规定的其他必要条件。

第七条借款人申请按揭贷款时，应向我县农信社提供以下资料：

1、居民身份证、户口簿、其他有效居留证件；

2、借款人稳定的经济收入来源的证明；

3、合法有效的购买楼房合同、协议或其它批准文件；

4、抵押物清单、权属证明，同意抵押的证明和抵押物估价证明，房地产开发商提供担保的证明；

5、支付相当于售房价款20%（商业用房40%）以上的首期款且已存入农信社的专用账户的证明；

6、按揭贷款申请书；

7、农信社要求提供的其它材料。

第八条担保人（房地产开发商）应是具有代为清偿按揭贷款能力的法人。

第九条房地产开发商须同时具备以下条件：

1、在本地合法注册的房地产开发、经营企业，拥有以其名义销售楼房的合法合规手续（包括取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销（预）售许可证》、《立项证明》、《外销许可证》、《资质等级证书》等证件），具有较强的资金实力和开发、经营能力；

2、具有良好的信用记录，愿意无条件为确保借款人履行《购房按揭贷款合同》提供回购房产等担保责任；

3、愿意配合农信社对其资产等、经营情况、对文件签字规定、资信状况、财务状况、房产项目资格及工程进度等所作的调查、评估；

4、愿意以售楼款优先对借款人所欠农信社的债务提供连带担保责任；

5、愿意在农信社开立售楼存款专用账户，并接受农信社按照有关《楼房按揭协议》的约定对账户进行监管；

7、农信社要求具备的其它条件。

第三章贷款程序

第十条农信社接受房地产开发商的申请，首先对其是否满足本办法第八、九条规定相关条件进行调查核实，对符合条件的由农信社协助其填写《按揭项目申请表》，并要求其提供各种资料，农信社再对房地产开发商及其楼盘项目进行认真细致的审查、分析、论证，与房地产开发商洽谈有关合作条件，同时征询法律顾问的意见，经上报审批同意后双方签订《楼房按揭协议》，授予其特定项目一定的按揭额度。

农信社的受理时间一般不应超过15天。

对未同意办理的应及时通知房地产开发商，并退回有关资料。

第十一条借款人向农信社递交个人住房或商业用房按揭贷款申请书，农信社对其是否满足本办法第五、六、七条规定相关条件一一对照调查核实、严格审查把关，并对借款人、担保人的购房、担保行为进行真实性确认后，根据《楼房按揭协议》接受借款人的贷款申请和房地产开发商的贷款担保，再按照《贷款通则》、农信社贷款管理办法和贷款操作规程等规定办理发放贷款所需的调查、决策、上报审批等手续，最后农信社与借款人签订《购房按揭贷款合同》。

双方须根据贷款合同的约定及时携带有关证件办妥按揭贷款公证手续、抵押登记手续、担保手续、楼房保险手续（须明确受益人是农信社）等有关手续；农信社在办妥抵押等手续、取得他项权利证后办理贷款出账手续，经借款人委托或授权将贷款以转账方式划入发展商在贷款信用社开设的专用账户。

办理贷款手续的公证费、登记费、保险费、律师费等有关费用由

借款人承担。

1、公证费：

5万元以下（含5万元）收费200元，5万元至10万元（含10万元）收费300元，10万元至50万元（含50万元）收费500元；

2、评估费：

购房总价×5‰；

3、财产保险费：

购房总价（或贷款本息×120％）׉×贷款年限；

4、按揭登记费：

每宗收费200元。

取得有关购房合同、借款人“房屋按揭险”保单、售房发票、首付款证明、房产证等（如房地产商投保了“健筑工程一切险”的应取得“健筑工程一切险”保单）等权益凭证，并将上述权益凭证及有关贷款资料建立健全的按揭贷款分户档案。

第四章贷款额度、期限和利率

第十三条农信社与借款人签订的《购房按揭贷款合同》应载明贷款的限额、期限、成数和利率等条款要素。

第十四条借款人应与农信社制定还本付息计划，贷款期限1年以内（含1年）的，贷款到期前必须还本付息，利随本清；贷款期限超过1年的，农信社与借款人明确签订分期还本付息的数额、每月的扣款日期、还款方式。

借款人应从贷款贷出的次月开始依照贷款合同签订的还款期数、每期付款金额及付款日期按月偿还贷款本息，农信社有权根据国家的规定调整还款期数、每期付款金额及付款日期。

第十五条我县农信社发放的按揭贷款，主要采用等额本金还款法或等额本息还款法两种还款方法。

1、等额本金还款法，即贷款本金按月等额偿还，利息随贷款本金实际积数每月计收，逐月递减。

该方法的特点是前期负担重，后期负担轻，并且有灵活性，业主可根据自身的资金状况提前还清贷款本息或每期多于计划还款等。

其计算公式是：

每月还款金额＝［（贷款本金／贷款期月数）＋（本金－累计已偿还本金）］×月利率

2、等额本息还款法，即借款人按月以相等的金额偿还贷款本息。

该方法的特点是还款负担比较均衡，操作简便，但不具灵活性，借款人如果需要提前还清贷款本息时，只能一次性提前偿还全部贷款，其提前部分的贷款利息按实际还款期的利息比率计收利息。

其计算公式是：

月利率（1+利率）供款总期数

每月还款金额＝[--------------------------]×贷款本金

（1+利率）供款总期数-1

上述两种还款方法由借款人自选其中一种，还款方法确定后，中途不得更改。

第十六条农信社应视当地实际情况合理确定按揭贷款期限，按揭贷款期限与借款人的年龄之和不能超过65；个人住房按揭贷款最长期限不得超过20年，商业用房按揭贷款最长期限不得超过10年。

第十七条个人住房按揭贷款成数上限为售卖住房价格的八成，当借款人年龄与按揭期限之和超过60时，应适当降低按揭成数；商业用房按揭贷款成数上限为售卖商用房价格的六成。

第十八条个人自用普通住房按揭贷款利率按人民银行公布的个人住房贷款利率执行，商业用房、高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）住房按揭贷款按照人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

第十九条按揭贷款利率调整方式为一年一定。

即贷款期限在1年期以下（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率

调整不作分段计息；贷款期限超过l年的，遇法定利率调整，于下年初开始按相应利率档次执行新的利率规定。

贷款还款日的确定。

自贷款后次日起进入还款期，实行按月还款，一般确定每月第20日为还款日，如遇节假日顺延。

第二十条借款人在每月20日前如不能筹集齐当月还款额，可给予宽限期，宽限期不超过当月月底。

如借款人月底仍不能归还当月贷款本息，则于下月初进行逾期处理，逾期部分从上月21日按规定计收逾期贷款利息或罚息。

第十二条贷款发放后，农信社应及时向房地产开发商等部门

第五章贷款的抵押、保证和保险

第二十一条借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受农信社的监督检查。

抵押期间，未经贷款农信社同意，借款人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、赠与。

第二十二条借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，由房地产开发商承担回购房产等担保责任，或者农信社依照《担保法》的规定处分抵押物。

第二十三条处分抵押物的价款不足以偿还贷款本息的，农信社有权向债务人继续追偿；其价款超过应偿还部分，农信社应退还抵押人。

第二十四条借款人在申请按揭贷款时办理的楼房保险手续，房产价值必须全额投保，并以农信社作为第一受益人。

借款人所购房产发生保险范围内的损失而获得保险赔偿的，保险受偿额应优先偿还剩余贷款本息，不足部分应依照《担保法》的规定处分抵押物，超出部分退还其他受益人。

第二十五条抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第二十六条借款合同等发生纠纷时，借贷双方、担保人应及时协商解决；协商不成的，农信社应及时依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼，以维护农信社债权。

第二十七条借款人有下列情形之一的，农信社按《担保法》

及《贷款通则》的有关规定，对借款人及担保人追究违约责任：

1、借款人不按期归还贷款本息的；

2、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

3、未经农信社同意，借款人将设定抵押财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；

4、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

5、借款人拒绝或阻挠农信社对贷款使用情况进行监督检查的；

6、借款人与其他法人或经济组织签订有损农信社权益的合同或协议的；

7、担保人违反担保合同或丧失担保能力，抵押物因意外

损毁不足以清偿贷款本息，而借款人未按要求落实新担保的。

第六章借款合同的变更和终止

第二十八条《购房按揭贷款合同》、《楼宇按揭协议》等按揭合同要素（包括借款人、抵押物转让、变卖、赠与等）发生变更的，变更前必须经借贷双方、担保人协商同意，在确保不加大贷款风险、农信社权益不受损害的前提下可依法签订变更合同（协议）。

第二十九条借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人或其监护人需继续履行借款人所签订的借款合同。

第三十条担保人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应及时变更担保人并重新办理担保手续。

第三十一条抵押合同从抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。

借款人、担保人履行有关合同规定偿还全部贷款本息后，农信社将抵押物的房产证、有关票据等权益凭证返还借款人并通知房地产开发商，解除有关债权债务关系、担保责任，按揭贷款合同终止。

第七章贷款的贷后管理

第三十二条农信社应建立贷后跟踪检查制度，对按揭贷款的使用情况进行监督，有责任提醒、催促借款人遵守合同有关条款按期足额还本付息，农信社应按时填制按揭贷款贷后检查登记表，并上报市信合办。

第三十三条农信社应主动帮助借款人管理其在农信社开设的还贷专用账户。

在取得借款人授权确认后，农信社在扣款日应及时从借款人的账户扣收当期相关的还贷款项。

扣款日按本办法第十九条执行。

第三十四条农信社每月扣款后，应将所有按揭贷款扣款回单、账户存款余额等资料打印出来，供借款人查取。

第三十五条借款人还贷专用账户余额不足时，农信社应及时通知借款人补足余额。

对于不足月供款部分农信社按照人民银行有关规定计收罚息，待借款人存入款项后，后续扣款的先后顺序为：

欠息、欠本、罚息、当期月供款。

农信社对未按时还款的借款人每日计收所欠款项万分之三的罚息。

第三十六条借款人如要提前归还贷款的，应提前报请农信社同意。

借款人在提前归还贷款时须先清还截至扣款日止应交纳的欠息、罚息、欠本，再归还剩余贷款本金。

提前归还部分贷款本金的，须先清还截至扣款日止应交纳的欠息、欠本、罚息，再归还拟提前归还的部分本金；剩余贷款执行原合同约定的利率档次，还（扣）款日期不变，借款人可选择“维持每期原还款金额不变，相应缩短还款期限”或“减少每期还款金额，但原还款期限保持不变”两种方式之一执行。

第三十七条对借款人在按揭贷款到期未还清本息、连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息的，农信社除按规定计收罚息外，应书面通知房地产开发商协助追收并负起担保责任；若仍然无法收回贷款本息，农信社将有权直接从房地产开发商保证金账户或其它账户中扣划资金或者依法处置抵押物。

第三十八条借款人归还全部按揭贷款，并已履行《购房按揭贷款合同》规定的应承担的义务后，农信社将房地产证、保险单等权益凭证退还借款人，办理注销抵押登记手续，并解除农信社与借款人之间的债权债务关系、房地产开发商的担保责任。

第三十九条农信社凭借款借据、按揭贷款合同、划款凭证等资料在“8131楼宇按揭贷款”科目下分别设立“个人住房按揭贷款”、“个人商业用房按揭贷款”两个分类账，每个分类账下按户设立明细账户，正确记载、核算个人住房按揭贷款、个人商业用房按揭贷款业务的开展情况，同时建立完善的按揭贷款台账，全面反映按揭贷款的发放、回收、诉讼时效等有关情况。

第四十条农信社办理个人住房和商业用房按揭贷款业务的

会计分录如下：

1、农信社发放按揭贷款时，会计账务处理为：

借：

8131楼宇按揭贷款—XX楼宇按揭贷款户

贷：

2011活期存款—XX房地产开发商

2、借款人每月还本付息时，会计账务处理为：

借：

8210个人结算账户—XX户

贷：

8131楼宇按揭贷款—XX楼宇按揭贷款户

贷：

5011贷款利息收入—楼宇按揭贷款利息收入

或贷：

应收利息—XX户

第八章风险防范与控制

第四十一条个人住房和商业用房按揭贷款坚持“先存后贷、存贷结合、专款专用、抵押担保、按月偿还”的原则，严禁采用“贷而不存”、“信用贷款”、“本息按半年或按年偿还”等加大贷款风险的做法。

第四十二条在发放按揭贷款前，农信社应到人民银行的信贷登记咨询系统进行查询，调查借款人的负债情况和信用记录，防止出现虚假按揭、倒卖楼房、欺诈贷款情况；并须严格把关，严禁出现“零首付”贷款、“假按揭”贷款、“假抵押”贷款等加大贷款风险、损害农信社利益的行为。

第四十三条农信社发放按揭贷款的个人住房应是主体结构已经封顶的房屋，商业用房应是已竣工验收的房屋，对借款人以“商住两用房”名义申请贷款的，按照商业用房按揭贷款的规定办理。

第四十四条农信社发放个人住房和商业用房按揭贷款须严格控制“授予按揭额度”和‘确定按揭成数”。

在给予房地产开发商按揭额度前，必须对其资质情况、信用状况、经营情况、对文件签字权规定、财务状况、房产项目资格及工程进度等作详细的调查、评估和分析，应选择资质等级较高、信用记录较好、工程进展顺利、工程质量优良、所开发楼房有升值潜力的房地产开发商进行合作。

农信社与房地产开发商签订《楼房按揭协议》实行上报审批制度，在签订《楼房按揭协议》之前，农信社须就合作计划和授予按揭额度等有关事项及时上报联社审贷委员会审批，经联社审贷委员会批准同意才能签订协议。

对于售价较高的楼房或购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当降低按揭成数，提高首期付款比例；对于当地商品房空置率较高、市场波动较大的和对于商业用房按揭贷款，应进一步降低按揭成数，提高首期付款比例，缩短按揭期限。

第四十五条对于发放贷款时房地产开发商未能及时提供房产证的，农信社可凭购房合同、购房发票、借款人身份证原件或复印件等资料到当地房产管理部门代借款人办理房屋产权登记，同时凭楼房按揭贷款合同办理抵押登记，并领取《房地产他项权证明书》。

第四十六条在担保期内，农信社应要求房地产开发商协助和督促借款人严格履行按期偿还贷款本息的责任。

当借款人违反贷款合同规定未能按时还款、被农信社认定无法继续履行还贷供楼义务的，应要求房地产开发商承担回购该房产责任，回购价格为借款人尚欠农信社的本金、利息、罚息及有关费用。

第四十七条借款人申请借款延期只限一次，个人住房按揭贷款原借款期限与延长期限之和最长不超过30年，个人商业用房按揭贷款原借款期限与延长期限之和最长不超过10年。

原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延期之日起，贷款利息按新的期限档次利率计收。

已计收的利息不再调整。

第九章附则

第三十三条城乡居民自建住房贷款，参照本办法执行。

第三十四条本办法由XX县农村信用合作社联合社负责解释和修改。

第三十五条本办法自发文之日起执行。