某银行城镇化建设贷款管理办法.docx

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某银行城镇化建设贷款管理办法

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**银行城镇化建设贷款管理办法

第一章总则

第一条为加大对国家城镇化建设的支持力度，规范我行城镇化建设贷款管理，促进城镇化建设贷款业务健康发展，根据国家有关部门制定的城镇化发展规划、《中华人民共和国商业银行法》、《固定资产贷款管理暂行办法》（银监会令2009年第2号）、《项目融资业务指引》（银监发〔2009〕71号）、《流动资金贷款管理暂行办法》（银监会令2010年第1号）等法律法规及我行相关贷款管理制度，制定本办法。

第二条本办法所称城镇化建设贷款是指，我行向承担城镇化建设的企、事业法人发放的用于城镇化建设的土地综合整治，新城区建设，旧城镇和旧厂房改造，城镇基础设施建设，安置房建设，产业园区建设的贷款。

第三条发放城镇化建设贷款必须符合国家产业、土地、环保和投资管理等相关方针、政策，遵守国家法律法规和我行相关规定，并遵循好中选优、收益覆盖风险、综合效益明显的原则。

第四条城镇化建设贷款原则**只能用于本地区的城镇化建设项目，不得跨地区使用。

各地分行开办城镇化建设贷款业务应报备当地监管部门。

第五条城镇化建设贷款业务纳入借款人及借款人所在集团的统一授信额度管理，贷款审查审批按当年授信授权相关管理规定办理。

第二章职责分工

第六条总行公司业务部负责组织全行城镇化建设贷款的营销以及全流程作业指导与管理，起草并维护城镇化建设贷款的业务管理办法，审批授权范围内的城镇化建设贷款。

第七条总行政府与集团客户部负责推进全行城镇化建设贷款的营销以及与当地政府的整体战略合作。

凡在政府与集团客户部统一授信名单内的客户，由政府与集团客户部负责统一授信额度管理。

第八条总行风险管理部负责制定城镇化建设贷款投向偏好政策。

第九条总行风险监控部负责全行城镇化建设贷款资产质量的准确反映，对业务部门城镇化建设贷款的风险管理成效进行督导。

第一十条总行授信审核部负责对列入总行授信审核范围的城镇化建设贷款开展授信审核。

第一十一条总行法律合规部负责对城镇化建设贷款制度进行合规审查，对相关合同文本进行法律审查。

第一十二条总行会计结算部负责规范城镇化建设贷款会计核算要求，并监督执行。

第一十三条各经营单位负责城镇化建设贷款的营销、受理、调查、审查、审批（权限范围内）、审核（权限范围内）、签约、放款、支付、贷后管理等授信业务全流程作业及管理工作。

第三章借款主体及用途

第一十四条城镇化建设贷款的借款主体包括：

（一）依法成立，经政府批准或明确其承担城镇化建设职能、按商业化规则运作的企、事业法人。

（二）符合国家及监管要求，通过与项目业主签订协议，以BT、委托代建或政府批文等方式，承建城镇化建设项目的企业法人。

第一十五条城镇化建设贷款适用于以下六类项目建设：

（一）城镇化建设中涉及的征收、平整和复垦等土地综合整治建设。

（二）城镇化建设中城镇居民和农民拆迁及安置房建设。

（三）新城区建设中与企、事业单位经营活动相关的、商业服务设施及配套设施建设等。

（四）实施主体根据城市规划和政府制定的相关政策，对原有旧城镇和旧厂房进行的建设改造等。

（五）国家级和省级（含自治区、直辖市）园区（包括经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区、出口加工区等各类专业园区）建设中涉及的土地开发、厂房建设以及园区相关的配套基础设施建设等。

（六）与城镇居民基本生活需求相关的，能够产生持续、稳定现金流的水电气暖、生态环保、信息通讯、文化旅游、交通运输等公用事业及基础设施项目建设；以及与保障和改善民生，提高区域可持续发展能力相关的学校、医院等项目建设。

第四章贷款条件

第一十六条城镇化建设贷款支持的区域应符合以下条件：

（一）列入国家级或省级城镇化发展规划的城市群，国家相关机构发布的百强县、千强镇名单。

（二）地区经济基础较好、财政实力较强，原则**一般预算收入增速和城镇居民人均可支配收入增速不低于**一年所在省级区域（含直辖市）平均水平。

（三）地方政府支持城镇化发展的政策导向明确，当地产业支撑能力较强，就业条件较好，居民社会保障体系较为健全。

第一十七条申请本项业务的借款人应符合以下基本条件：

（一）依法经工商行政管理机关核准登记或经其他相关行政主管部门审批成立，并已办妥年检手续；

（二）持有中国人民银行核发的有效贷款卡，信用状况良好，无重大不良记录；

（三）具有承建项目及按期偿还贷款本息的能力；如为新设项目法人的，其控股股东应有良好的信用状况，无重大不良记录；

（四）股权关系清晰，组织架构健全，经营管理良好，财务制度规范；

（五）已在我行开立结算账户；

（六）愿意与我行签订资金监管协议，接受我行对资金进行监管。

（七）国家对拟建设项目有投资主体资格和经营资质要求的，符合其要求；

（八）贷款人规定的其他条件。

第一十八条申请本项业务的借款人应符合以下差异化准入条件：

（一）土地综合整治，拆迁及安置房建设，新城区建设，旧城镇和旧厂房改造以及配套设施建设项目

1、优先支持类客户准入条件（须同时满足）：

（1）项目所在地区或县年度财政一般预算收入30亿元（含）以**；

（2）实收资本1亿元（含）以**；

（3）资产负债率70%（含）以下或信用等级在A+级（含）以**；

（4）属于存量客户的，存量贷款五级分类为正常（含）以**。

2、一般支持类客户准入条件（须同时满足）：

（1）项目所在地区或县年度财政一般预算收入10亿元（含）以**；

（2）实收资本5000万元（含）以**；

（3）资产负债率75%（含）以下或信用等级在A级（含）以**；

（4）属于存量客户的，存量贷款五级分类为正常（含）以**。

（二）产业园区建设项目

1、优先支持类客户准入条件（须同时满足）：

（1）承担国家级产业园区开发建设职能的企事业法人；

（2）项目所在地区或县年度财政一般预算收入30亿元（含）以**；

（3）实收资本1亿元（含）以**或资产负债率70%（含）以下或信用等级在A+级（含）以**；

（4）属于存量客户的，存量贷款五级分类为正常（含）以**。

2、一般支持类客户准入条件（须同时满足）：

（1）承担省级（含直辖市、自治区）产业园区开发建设职能的企事业法人；

（2）项目所在地区或县年度财政一般预算收入10亿元（含）以**；

（3）实收资本5000万元（含）以**；

（4）资产负债率75%（含）以下或信用等级在A级（含）以**；

（5）属于存量客户的，存量贷款五级分类为正常（含）以**。

（三）基础设施建设项目

1、优先支持类客户准入条件（须同时满足）：

（1）项目所在地区或县年度财政一般预算收入35亿元（含）以**；

（2）实收资本1亿元（含）以**；

（3）资产负债率65%（含）以下信用等级在AA-级（含）以**；

（4）属于存量客户的，存量贷款五级分类为正常（含）以**。

2、一般支持类客户准入条件（须同时满足）：

（1）项目所在地区或县年度财政一般预算收入15亿元（含）以**；

（2）实收资本5000万元（含）以**；

（3）资产负债率70%（含）以下或信用等级在A+级（含）以**；

（4）属于存量客户的，存量贷款五级分类为正常（含）以**。

3、对于采取BT方式建设的项目，除应满足**述条件外，BT项目的承建方或投资方资金实力雄厚、项目经验丰富、与我行合作关系良好、综合贡献度高、在我行的信用等级在A级及以**的大型、特大型企业，同时应具有同类工程施工总承包一级（含）以**或专业承包一级（含）以**资质，有相关项目的实施经验，并落实相应的还款资金来源。

（四）总行级重点客户及成员单位、总行级战略性客户及成员单位、AAA级客户满足一般支持类客户标准的，视同优先支持类客户予以准入；有政府专项建设基金支持或已通过**市、发行企业债、公司债、短期融资券和中期票据获得融资的一般支持类客户可视同优先支持类客户予以准入。

第一十九条贷款项目应符合以下条件：

（一）基本条件

1、符合国家或地方政府关于城镇化发展的相关制度规定；

2、符合国家规划、土地、环保等政策，符合土地利用总体规划、城乡规划、土地利用年度计划等规定；

3、已纳入国家或地方建设规划的，按规定履行了关于城镇化建设项目的管理程序，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效；

4、取得合法的用地批准文件；

5、项目资本金符合国家相关规定，应同比例或先于贷款到位（分期滚动开发建设的，投入每期项目的资本金比例应分别计算并符合国家规定）。

6、项目实际用途与规划用途相符，项目符合当地市场需求，项目规划设计、工程预算和施工计划符合国家和当地政府的相关规定。

7、能够提供合法有效的担保。

8、贷款人规定的其他条件。

（二）基础设施建设项目除满足基本条件外，还应满足以下条件：

1、选择有经营性现金流的优质客户和项目，落实借款人综合经营收入、其他合法收入及可靠还款来源作为有效补充，综合收益能够全额覆盖贷款本息。

2、对于采取BT方式建设的项目，BT合同项下销售收入可作为现金流测算依据，同时应综合考量项目业主的经营实力和管理水平，优先选择信用状况良好、资产负债率合理，且有充足还款来源的项目业主承担的BT项目。

（三）园区建设项目除满足基本条件外，还应满足以下条件：

1、符合国务院《关于印发工业转型升级规划（2011—2015年）的通知》（国发〔2011〕47号）的相关要求，重点支持产业布局合理、特色鲜明、土地集约高效、节能环保水平高的国家级和省级（含自治区、直辖市）园区建设。

2、园区发展定位准确，与当地产业基础、资源禀赋和区域特色结合紧密。

3、入园企业符合国家产业政策导向，经营实力强，资源消耗低，创新能力强，品牌形象优，具有较强的市场优势。

第五章贷款额度、期限、利率、担保与还款要求

第二十条城镇化建设贷款应按照国家关于项目资本金制度的有关规定，综合考虑借款人实际需求、项目风险水平、还款资金来源和我行风险承受能力等因素，合理确定贷款金额，一般最高不超过项目总投资额的70%。

贷款金额较大，或多家银行业金融机构参与同一项目融资的，原则**应按《**银行银团贷款业务管理办法（2013版）》（**银集〔2013〕3号）规定采用银团贷款方式。

第二十一条城镇化建设中涉及的土地综合整治，拆迁及安置房建设，新城区建设，旧城镇和旧厂房改造以及配套设施建设项目，贷款期限一般不超过3年（含），最长不超过5年（含展期）。

第二十二条园区建设和城镇基础设施建设项目的贷款期限，可根据项目现金流及综合效益还款情况确定还款来源，贷款期限最长不超过10年（含）。

第二十三条城镇化建设贷款利率按中国人民银行利率政策和我行授信政策执行，综合考虑项目风险状况及当地同业价格水平，合理定价，原则**不得下浮。

第二十四条城镇化建设贷款原则**应采取抵押担保方式。

对无法提供抵押担保或抵押担保能力不足部分可采取质押、保证担保方式，原则**不得采用信用方式（符合我行信用担保条件的除外）。

（一）采取抵押担保方式的，原则**应以本项目的土地及在建工程设定抵押（对于已办理储备土地建设用地使用权抵押预告登记的项目，在预告登记过渡性担保期间，应提供阶段性连带保证），抵押率应不超过监管部门及我行有关规定。

（二）采用质押、保证担保方式的，担保必须合法、充足、有效。

（三）采取BT方式建设的项目，项目业主或承建方母公司应提供连带责任担保。

借款人须向我行书面承诺：

城镇化建设贷款项目取得土地使用权证后，如符合抵押登记条件的，应及时办理相关手续；如有在建工程且符合当地抵押登记条件的，应一并抵押；贷款存续期间，不得以该项目资产向任何第三方设定抵押或质押；未经我行同意，不得对外新增担保、不以该项目向第三方融资；借款人的股权转让或变更须事先得到我行书面同意。

第二十五条城镇化建设贷款要严格落实还款来源，确保项目自身现金流以及项目之外的补贴收入、其他合法收入能全额覆盖贷款本息。

还款资金来源应包括项目土地出让收入中的财政资金返还部分、项目经营收入、项目资产租售收入、税收返还收入、财政补贴收入、政府偿债基金和其他合法收入。

政府相关部门出具文件，明确项目建设期间取得的土地出让收入中的财政资金返还部分、税收返还收入、财政补贴收入、政府偿债基金等款项及时存入借款人在我行开立的监管专户，优先用于归还我行贷款。

采用委托代建方式的，还要项目业主出具文件明确项目还款资金安排。

第二十六条项目建成后，应按不低于半年一次的频率还本付息，利随本清。

分期还款安排应与现金流回笼情况相适配，对于监管另有规定的固定资产贷款品种，还款安排可从其规定，如：

对于专业土地储备机构的土地储备贷款，可在政策规定的贷款期限内，在完成土地一级开发、招拍挂**市后即一次性偿还贷款；对于平台承建BT项目贷款，可在项目回购产生现金流后即一次性偿还贷款。

第六章贷款受理、调查、审查、审批与审核

第二十七条借款人申请贷款时，应向我行提交借款申请，并提供以下有效资料：

（一）借款人资料

1、法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证书，外商投资企业还需提供有关部门批准设立的文件、证书。

2、企业法人注册资本验资报告及变更注册验资情况。

3、法定代表人身份证明及签字样本或印鉴。

4、公司章程。

5、公司最高权力机构或其授权机构同意申请借款的决议文件。

6、公司经会计师事务所审计的**三个年度的会计报表和近期会计报表；成立时间不足一个会计年度的，应提供公司当年年度或当期审计报表。

（二）贷款项目资料

1、项目立项批文或备案资料；

2、项目可行性研究报告或者具有性质相当的项目相关资料；

3、资本金和其他建设资金筹措方案，及资金来源落实的证明文件和已投入的项目建设资金凭证；

4、合作项目或BT项目需提供合法有效的合作开发协议或BT协议；

5、项目环境评估报告；

（三）贷款担保相关资料。

（四）还款来源安排说明（证明）文件。

（五）我行要求提供的其他材料。

第二十八条各经营单位受理城镇化建设贷款申请及有关文件资料后，应根据贷款金额大小、项目复杂程度等情况，指定专人或组织项目评估小组，开展尽职调查工作。

（一）基本调查内容包括：

1、借款人及项目发起人等相关关系人的经营状况、管理水平和营运能力等情况；

2、贷款项目的情况，包括贷款项目是否符合国家产业、土地、环保和我行信贷政策；是否符合所在区域发展需要；是否具有完备的手续和规证；项目所处的行业与市场预测情况；项目建设条件、财务评估、投资、筹资和偿债能力情况分析等；

3、贷款担保情况；

4、项目主要风险及其控制方案；

5、其他需要调查核实的情况。

（二）城镇化建设贷款除开展**述调查外，还应对以下方面进行重点调查、审查和分析：

1、项目所属区域是否列入城镇化发展规划，项目建设内容与地方政府有关部门批准的建设内容是否一致。

2、项目是否按规定履行了关于城镇化建设项目的管理程序，取得相关批准（审批、核准、备案）文件。

3、政府有权部门是否出具相关文件，明确建设项目所获得土地出让收入中的财政资金返还部分优先用于归还我行贷款。

4、项目涉及拆迁安置的，应提供有关政府（部门）认可的拆迁方案（包括拆迁范围、拆迁补偿标准、安置费用测算依据、安置措施等内容）；贷款发放前应提供项目拆迁建筑面积90%（含）以**的业主同意拆迁改造的书面证明材料。

5、需建造安置房的，应审查项目土地性质，是否取得土地指标；借款人自建安置房项目的，还应审查借款人是否具备房地产开发资质（委托代建的需提供委托代建协议）。

（三）园区建设项目除调查**述内容外，还须审查：

1、是否取得国家、省（直辖市）同意设立园区的批复文件，以及是否符合当地园区整体规划、土地利用规划和环保规划；

2、涉及厂房建设的，应具备相应项目建设的合法手续。

尽职调查人员应确保尽职调查报告内容的真实性、完整性和有效性，可根据需要对情况复杂、专业性强、行内经验不足的项目，委托或者要求借款人委托具备相关资质的独立中介机构为项目提供法律、税务、保险、技术、环保和监理等方面的专业意见或服务，并在此基础**形成贷款调查报告。

第二十九条我行各级有权授信部门应对借款人申请的城镇化建设贷款进行全面的风险评价，并形成审查报告。

第三十条授信审批人员要按照我行授信审批流程和审批权限规定对城镇化建设贷款进行审批。

第三十一条对审批同意的城镇化建设贷款，属于应提交授信审核范围的，应由有权授信审核部门对贷款的程序合规性、政策合规性、授信方案审慎性等进行审核，并提出审核意见。

第七章贷款发放和支付管理

第三十二条城镇化建设贷款经审批同意后，经营单位要依据应按银监会“三个办法一个指引”和总行相关贷款业务作业规范等规定，办妥担保手续，落实贷款发放前提条件，与借款人签订借款合同，开立贷款专户，由经办单位放款支付审核岗进行放款审核，实施放款操作。

第三十三条各经营单位应对城镇化建设贷款实行全程封闭管理和资金监管。

贷款发放前，借款人要与我行签订资金监管协议（详见附件），设定资金监管账户，贷款资金的使用及项目资本金、其他自筹资金、项目土地出让收入中的财政资金返还部分、项目资产租售收入、税收返还收入、财政补贴收入、政府偿债基金、综合经营收入和其他合法收入等资金归集到专户管理，由我行或专业监管机构进行监管，逐笔对贷款资金进行支用审核，确保专项用于指定项目用途，并严格按照项目进度进行资金划付，单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，要采用受托支付方式。

第三十四条贷款发放和支付过程中，经营单位应确认与拟发放贷款同比例的项目资本金足额到位，并与贷款配套使用。

第八章综合金融服务及贷后管理要求

第三十五条各经营单位应积极为借款人提供综合金融服务方案，带动相关负债业务、中间业务、个人业务、投行业务、信用卡业务，全面满足客户相关业务需求，力争实现信贷资源效益最大化；如借款人继续承担商业性项目开发，应积极向其推荐我行相关信贷业务产品；引导借款人向我行推荐优质招商引资、现代农业、外商投资等企业；要求（争取）下游客户在我行开户结算，应将贷款项下工程与采购结算等业务交由我行办理，以加强资金监管，同时提高我行的业务综合回报；

第三十六条各经营单位要按照我行相关规定及借款合同约定进行贷后管理，跟踪了解项目实施进度、借款人经营情况及资金回笼情况等；按时完成贷后检查报告，将项目实际建设完成情况、资金回笼情况与调查报告进行对比分析，如有较大差异的，要分析判断该差异对项目的影响程度，并提出规避风险的措施等。

第三十七条在监管和跟踪管理中发现借款人有违反合同规定的行为，如：

资金流向不符合合同约定、与项目进度不一致，项目进展出现意外情况并影响项目进行，资金回笼的数额、时间与实际工程资金到位进度不一致等情况的，各经营单位要及时向总行报告并采取相应措施：

（一）要求其停止和纠正不良行为。

（二）采取较之以前更为严格的支付管理手段或方式。

（三）停止剩余贷款资金的支付。

（四）提前收回贷款。

（五）将借款人及其主要关联方纳入支付重点监控范围。

（六）将其列入黑名单体监管部门和征信机构。

（七）其他必要的措施。

第九章附则

第三十八条各地分行可以根据本办法，结合所在地区的实际情况，制定实施细则，报总行公司业务部备案。

第三十九条本办法未尽事项，按我行信贷管理相关要求执行。

第四十条本办法由总行公司业务部负责解释。

第四十一条本办法自发文之日起施行。

附件：

1-1、资金监管协议

附件：

资金监管协议

（适用于城镇化建设贷款）

编号：

贷款人：

___________________________________

通讯地址：

___________________________________________

借款人：

___________________________________

通讯地址：

___________________________________________

根据双方签订的编号为：

_____________《》（以下简称贷款合同）的有关约定，为确保借款人项目开发经营的顺利进行和贷款人贷款资金的安全，经双方友好协商，就贷款人对借款人的开发项目实施财务监管事宜制订本协议，以资共同遵守。

本协议是**述贷款合同的相关附件，借款人对本监管协议的遵守情况将作为贷款人对借款人放款的条件之一。

第一条监管项目概况

1、监管项目名称_________________________________

2、项目建设地点_________________________________

3、项目建设规模_________________________________

4、其他_________________________________________

第二条财务监管范围

本协议所指的财务监管是对被监管项目所发生的建设费用及预售、租赁（包括预租）收入进行专项资金跟踪监督，通过设立监管专户对该项目内发生的所有贷款人注入的贷款资金、借款人投入的该项目自筹资金、工程款、材料款、设备款以及其他与该项目有关的费用的支付，项目的销（预）售、租赁（预租）收入等资金回笼进行监管。

第三条账户的设置

借款人应在贷款人指定的分/支机构开立监管账户，专门用于贷款资金的发放以及经营性收入款的回笼及其他结算，并按本协议的约定接受贷款人的监管。

未经贷款人许可，借款人不得在他行开立任何类似账户。

1、监管账户①名称：

_______________________________（贷款专户）

开户行：

**银行股份有限公司__________________分（支）行

账号：

_______________________________________________

2、监管账户②名称：

______________________________________

开户行：

**银行_____________________________分（支）行

账号：

_______________________________________________

第四条财务监管内容

根据贷款资金必须“专款专用”以及项目销售、租赁等回笼资金必须用于项目建设和归还贷款人贷款本息的原则，贷款人对被监管的项目实施如下监管：

1、贷款人按照项目的进度和计划，确定分次放款额度，并将贷款资金划入借款人开立的贷款专户。

贷款人按照借款人提供的项目用款计划、工程进度计划、材料设备采购计划、经过核实的工程实际完成情况对项目用款进行逐笔审核，并决定支付与否。

单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用受托支付方式。

审核的内容包括但不限于：

（1）工程预付款、进度款、结算、决算款的审核；

（2）材料、设备采购款的审核；

（3）补偿费、配套费、政府及主管部门收费、设计、监理等专业费用以及其它费用的审核；

（4）其他影响被监管项目成本和投资效益的重大方案和合同的审核。

2、借款人必须确保下列收入全部进入监管账户②，该账户资金除了用于借款人日常正常开支外，主要用于归还贷款人贷款本息；贷款人有权随时向借款人了解监管账户内资金的日常支出明细情况，必要时，贷款人有权要求借款人在支付前提供对外支付依据；如果贷款人认为借款人对外支付有转移资金之嫌疑并危及贷款安全时，贷款人有权停止对外划款。

贷款人对借款人的下列权益进行监管，以保障项目回笼资金用于项目建设和归还贷款人贷款本息：

（1）全部定金收入；

（2）全部销售（预售）收入；

（3）全部销售（预售）