房地产经纪实务18.docx

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房地产经纪实务18

房地产经纪实务-18

（总分：

150.00，做题时间：

90分钟）

一、单项选择题（总题数：

50，分数：

50.00）

1.市场的形成必须具备的要素不包括（）。

A．消费主体B．消费客体

C．有效需求D．合理交换

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

2.下列选项中，（）主要是要保证消费者在合适的时间、恰当的地点购买到保证质量和数量的产品和服务的决策。

A．产品策略B．价格策略

C．分销策略D．促销策略

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

3.房地产市场的特征是由房地产商品的（）决定的。

A．专一性B．特殊性

C．多样性D．竞争性

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

4.下列选项中，（）主要是研究影响某一特定类型物业供给和需求的各种因素，关注影响投资收益的潜在决定因素。

A．房地产市场分析B．房地产市场调查

C．房地产市场预测D．房地产市场决策

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

5.企业的核心竞争力是（）。

A．房地产市场的周期

B．企业提供给消费者的有形产品或无形产品

C．分析和判断企业所开发产品对市场变化的应变策略

D．企业拥有的与众不同的资源和能力

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

6.房地产市场细分常用的变量中不包括（）。

A．地理变量B．职业变量

C．风险变量D．用途变量

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

7.根据SWOT分析制定出的行动对策中，（）的目的是努力使优势因素影响趋于最大，充分利用企业内部资源和能力，组合成企业核心竞争力，应对企业面临的外部威胁因素并使威胁影响趋于最小。

A．ST对策B．WT对策

C．WO对策D．SO对策

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

8.产品生命周期策略中，（）策略在推销手段上，可采取广告、新闻发布会等来扩大影响；同时，还应加强对市场的调查和预测；对在调查中得到的关于产品设计方面的缺陷，及时进行反馈和修改，以迎合顾客的需求。

A．引入期B．成长期

C．成熟期D．衰退期

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

9.某建设项目总投资1000万元，建设期5年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部收回的预期年限为10年。

该项目的预期投资收益率为（）。

A．7%B．10%

C．14%D．20%

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

本题考核的是预期投资收益率的计算。

计算过程为：

（1）不含建设期的投资回收年限=10-5=5（年）；

（2）预期投资收益率=（1000÷5）÷1000=20%。

10.影响物业价值的因素不包括（）。

A．物业的稳定性B．物业的竞争性

C．物业的品质D．基础配套设施完备程度

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

本题考核的是影响物业价值的因素。

影响物业价值的因素主要有物业所处的位置、物业的竞争性、物业的品质、基础配套设施完备程度、套设施完备程度等。

11.由于房地产具有（）的特点；直销一般只能销售给本地客户，或者从其他区域来到本地市场进行购买的消费者。

A．价格昂贵B．信息不对称

C．位置固定性D．异质性

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

12.房源的（）决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。

A．法律属性B．心理属性

C．物理属性D．使用属性

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

13.如果按照（）进行细分，住宅一般可以分成商品房、房改房、解困房、集资房、限价商品住房、私房、经济适用住房、廉租房、军产房、农村宅基地上的住房等。

A．使用类别B．结构特点

C．产权性质D．经济用途

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

14.房地产经纪机构的价格风险主要出现在（）方面。

A．交易资金保管费B．乱收费

C．服务佣金的差价D．携款潜逃

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

15.下列开拓房源的渠道中，（）的优点主要是比较省力，且可联系的人较多，不受时间和地点的限制，不受天气影响，而且花费的时间较少。

A．互联B．路牌广告

C．派发DM宣传单D．电话访问

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

16.面向中低收入者提供的普通住房是（）。

A．房改房B．商品房

C．经济适用住房D．廉租房

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

17.目前（）经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在市场上进行流通。

A．商品房B．集资房

C．房改房D．解困房

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

18.下列客户类型中，（）客户是房地产经纪人应重点培养的目标，属潜在顾客，其需求经常会发生变化，经纪人应定期追踪。

A．A类B．B类

C．C类D．D类

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

19.客户的分类中，按（）分类，可分为机构团体客户和个人客户。

A．物业的价格区间B．客户的性质

C．购买的目的D．客户需求的物业类型

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

本题考核的是客户的分类。

客户信息按不同的方法进行分类见下表。

客户特征

客户类型

客户的需求类型

买房客户和租房客户

购买目的

自用客户和投资客户

客户需求物业类型

住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户

客户的性质

机构团体客户和个人客户

与本经纪机构接触的次数

新客户、老客户、未来客户和关系客户

交易过程

发生过交易的客户、正在进行交易的客户、即将进行交易的客户

物业的价格区间

高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户、低价位物业需求客户

20.经纪人对客户信息进行（）数据处理，才能确保客户信息内容的准确和有效。

A．完整性B．系统性

C．持续性D．快捷性

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

21.存量房买方代理业务流程中，紧接“实地看房”之后的程序是（）。

A．交易双方配对B．合同签订及款项支付

C．交易撮合D．物业交验及后续服务

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

22.在租赁合同签订后（）日内，房屋租赁双方当事人持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。

A．7B．15

C．30D．42

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

23.有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，及其随意性大的客户，应采取的引导式方式是（）。

A．提供咨询服务，创造专业服务形象，建立长期联系

B．提供好、中、差三类不同房源进行展示，引导客户明确购房意向

C．帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案

D．提供最符合客户要求的房源

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

24.实地看房的步骤中，首次看房要提前（）到达。

A．半小时B．1小时

C．2小时D．半天

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

25.存量房买方代理业务流程过程中，看房时首先应（）。

A．通过电话介绍大致房屋情况B．与客户约好看房时间

C．与客户签订看房协议书D．对房源状况进行了解

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

26.客户接待最根本的目的是（），了解并记录顾客需求，确定顾客意向，并力求尽快满足顾客的需求，实现房地产交易。

A．给顾客定位B．收集物业信息

C．与顾客沟通D．筛选购房客户

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

27.买卖二手房的过程中，发生纠纷最多的因素是（）。

A．卖方的户口没有及时迁出B．电表未正常运行

C．水表账单未结清D．电话费未结清

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

28.对于短期投资客户，房地产经纪人重点要推荐（）。

A．人流少、范围广阔的房源B．地段好、人流大的房源

C．房子质量好的房源D．房屋构造好、人流少的房源

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

29.最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为（）的价格依据。

A．政府指导B．当期交易

C．合理交易D．市场定价

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

30.售楼处包装的风格需根据（）等来综合考虑。

A．项目的地理位置、客户的需求程度

B．项目的形象、目标客户群特征

C．目标客户的需求量、项目的进度

D．项目的进度、空间功能优势

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

31.下列选项中，（）就是商业地产项目引进什么样的零售业态，其准确与否，很大程度决定商业地产项目的成功或失败。

A．业态定位B．业态组合

C．功能定位D．规模定位

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

32.现场销售的基本原则是（）。

A．要准确提供信息，及时完成销售业绩

B．不要超范围承诺，不提供虚假信息

C．要及时提供信息，针对问题从严查处

D．要在允许范围内承诺，针对问题从严查处

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

33.下列属于等额本金还款方式的优点是（）。

A．准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭收支

B．适合还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人

C．本金在整个还款期内双倍分摊，利息按贷款本金余额逐日计算

D．在整个还款期内，每个月的还款额保持不变

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

34.开发企业在交付房屋的时候，买方直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节（）。

A．应交纳3%的房屋验收费B．应交纳5%的房屋验收费

C．应交纳10%的房屋验收费D．无需交付任何费用

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

本题考核的是房屋交付时的费用。

其中无需交付任何费用是指开发企业在交付房屋的时候，买方直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。

35.促成小户型客户购买的直接原因是（）。

A．装修B．低价

C．户型D．便利

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

本题考核的是小户型客户表现出的消费特征。

小户型客户首次置业为主，以满足刚性需求为购房目的；家庭结构相对简单，多为单身客、年轻夫妻；对价格非常敏感，低价是促成购买的直接原因，其次为户型和装修。

36.推售策略的重要前提是（）。

A．风险转移B．风险回避

C．控制风险D．风险自留

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

37.在现代写字楼产品链中，（）是指层高满足室内可灵活搭建为两层甚至三层的办公空间，适合于创意产业类企业空间需求。

A．商务公寓B．写字楼

C．LOFTD．商务综合体

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

本题考核的是产品类型中的LOFT。

LOFT原指阁楼，现指由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空问。

在现代写字楼产品链中，指层高满足室内可灵活搭建为两层甚至三层的办公空间，适合于创意产业类企业空间需求。

38.城市商圈调查中，在（）的顾客占顾客总数量的15%～20%，顾客比较分散。

A．核心商圈B．次级商圈

C．边缘商圈D．低水平商圈

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

39.消费者首先分析自己的住房偏好和需求，选择符合家庭特征的住房（）。

A．成本特征和需求特征B．结构特征和价格特征

C．目标特征和时间特征D．需求特征和结构特征

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

40.关于卖方多家代理的说法不正确的是（）。

A．成功率较高B．成交时间在三个月左右

C．委托代理关系不明确、脆弱、易中断D．经纪人的责任感不强、动力不足

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

41.出租独家代理人在坚守（）的原则下，应将委托人的物业在合理的价格范围内，以尽可能高的价格在最短的时间内出租出去，以实现出租人的经济利益，同时还不能违背职业道德。

A．自信、公平、平等B．合理、公开、平等

C．诚实、合理、公开D．诚实、守信、平等

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

42.房地产经纪人从事房屋租赁代理业务时，要注意出租房屋的（）。

A．结构特点B．使用年限

C．公开性D．合法性

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

本题考核的是房屋租赁代理的注意事项。

其中房地产经纪人从事房屋租赁代理业务时，应注意不得出租的房屋类型，虽然国家已经取消了“房屋租赁许可证”，但并不意味着所有房屋都能合法地进入租赁市场，仍要注意出租房屋的合法性。

43.接待客户的技巧中，（）体现在配合客户的需求及时说出合适的参考意见，往往收到较好的效果。

A．适时招呼B．掌握客户需求

C．注意推荐用语D．把握成交契机

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

44.在新建商品房售楼处，房地产经纪人与看到媒体广告后主动到售楼处咨询的客户的面谈属于（）。

A．正式面谈B．开放性面谈

C．非正式面谈D．系统性面谈

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

45.下列问题类型中，（）集中在特定信息上，房地产经纪人通过耐心地询问，可以获得客户对某个事项的态度和偏好。

A．封闭式问题B．指引型问题

C．试探型问题D．开放式问题

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

本题考核的是试探型问题的定义。

试探型问题集中在特定信息上，房地产经纪人通过耐心地询问，可以获得客户对某个事项的态度和偏好。

46.下列倾听类型中，（）通过启发、提问、复述与反馈和必要的沉默达到获得信息的目标。

A．投入式倾听B．提问式倾听

C．鼓励式倾听D．理解式倾听

（分数：

1.00）

 A. √

 B.

 C.

 D.

解析：

47.公司面临的风险包括不同类型、不同性质、损失程度不等的各种风险，是一个复杂的“系统”，它要求风险识别人员必须遵循（）原则，使用独立的分析方法则难以对全部风险奏效。

A．系统考察B．综合考察

C．重点考察D．收益考察

（分数：

1.00）

 A.

 B. √

 C.

 D.

解析：

48.在开展房地产经纪业务时，要同时对（）两方面进行衡量，尤其要注意不能为了回避风险，而令工作的效率过低，从而失去竞争力。

A．权限和收益B．风险和权限

C．权限和措施D．风险与收益

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

49.专业的按揭服务公司主要是靠对银行贷款流程的熟悉和良好的信誉服务客户，为贷款者提供专业服务，其价值主要体现在为贷款者（）。

A．减低风险和提高效益B．提高效益和节省时间

C．提高效益和保障交易安全D．节省时间和减低风险

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C.

 D. √

解析：

50.风险价值的提出和全球风险专业协会的成立更加证明了（）的必要性。

A．纯粹性风险和风险管理B．危害性风险和社会风险管理

C．危害性风险和金融风险管理D．社会风险和风险管理

（分数：

1.00）

 A.

 B.

 C. √

 D.

解析：

二、多项选择题（总题数：

30，分数：

60.00）

51.市场营销的作用包括（）等方面。

（分数：

2.00）

 A.解决生产与消费之间的矛盾，满足生活消费和生产消费的需要 √

 B.实现商品或服务的价值和增值 √

 C.避免社会资源和企业资源的浪费 √

 D.企业在动态的环境中，通过满足消费者的需要促进交换，最终实现企业的目标

 E.满足消费者需求，提高人们的生活水平和生存质量 √

解析：

52.房地产市场的区域性主要是由房地产的（）所决定的。

（分数：

2.00）

 A.不完全竞争性

 B.位置固定性 √

 C.受政府干预性

 D.性能差异性 √

 E.供给滞后性

解析：

53.市场细分的方法，通常有（）等种类。

（分数：

2.00）

 A.单一标准法 √

 B.综合标准法 √

 C.多样标准法

 D.分类标准法

 E.系列标准法 √

解析：

54.房地产产品的外部环境主要由（）等构成。

（分数：

2.00）

 A.总体环境 √

 B.使用环境

 C.产业环境 √

 D.资源环境

 E.竞争环境 √

解析：

55.房地产定价原则主要包括（）。

（分数：

2.00）

 A.体现市场经济的原则

 B.定价范围浮动的原则 √

 C.反映市场供求的原则

 D.反映价格的波动原则 √

 E.体现物业价值的原则 √

解析：

56.各种媒体发布广告各有优势，在选择媒体时，房地产开发企业应考虑的因素有（）。

（分数：

2.00）

 A.项目特征

 B.资金实力 √

 C.楼盘档次 √

 D.目标客户层次 √

 E.项目区位 √

解析：

57.二手房销售的特点主要包括（）等。

（分数：

2.00）

 A.产权关系复杂 √

 B.标的物分散 √

 C.现房销售 √

 D.差异大 √

 E.价格浮动空间小

解析：

本题考核的是二手房销售的特点。

主要包括：

产权关系复杂、标的物分散、现房销售、差异大、价格浮动空间大、侧重服务。

58.“物业勘查表”的填写细则中，交通条件主要是填写物业附近的（）。

（分数：

2.00）

 A.公交数量

 B.公交便捷程度 √

 C.附近交通状况

 D.生活方便程度

 E.道路通达程度 √

解析：

本题考核的是《物业勘查表》的填写细则。

其中交通条件主要是填写物业附近的公交便捷程度和道路通达程度。

交通条件划分为方便、比较方便、一般、不方便（在填写时，最好能注明途经的各条公交线路名称）。

59.培养长期客户的策略有（）。

（分数：

2.00）

 A.随时发现客户信息，跟踪调查

 B.与老客户保持联系 √

 C.建立广泛的社会联系 √

 D.把眼光放在长期潜在的顾客上 √

 E.与服务供应商建立广泛联系 √

解析：

60.客户信息管理原则主要包括（）等。

（分数：

2.00）

 A.时效性原则

 B.有效原则 √

 C.更新原则

 D.合理使用原则 √

 E.重点突出原则 √

解析：

61.房地产经纪人在进行配对时应注意的核心问题包括（）等。

（分数：

2.00）

 A.工作效率 √

 B.专业观点

 C.房源信息 √

 D.委托权限

 E.客户信息 √

解析：

62.不论是卖方代理人还是买方代理人，都要带客户进行看房，约看时不但要掌握步骤，而且要注意一些重要的细节，下列关于约看说法正确的有（）。

（分数：

2.00）

 A.房地产经纪人在看房前，应与业主和看房人约定具体的看房时间、见面地点 √

 B.约见的地点最好是在门店，经纪人可以利用带客户到房屋的这段时间，展示自己的专业，获得客户的信任 √

 C.在看房当天，经纪人出发前与客户确认好联系方式及约定时间、地点 √

 D.业主尽量不在看房当天在家中接待购房或承租客户

 E.约定的时间、地点要准确，尽量与客户约定在人流多、有明显标志物的地点见面

解析：

63.在看房时，常常会出现一些突发事件，房地产经纪人应该沉着应对，当业主/客户未按约定时间到或者失约，房地产经纪人应当采取的措施是（）。

（分数：

2.00）

 A.及时向另一方解释 √

 B.真诚道歉，征得客户的谅解

 C.找到合适的话题与先到的一方交谈 √

 D.婉转地发泄对另一方的不满

 E.如确定业主不能来，可以向客户推荐附近的房子，但条件要相近或更好 √

解析：

本题考核的是看房突发事件的处理。

在看房时，常常会出现一些突发事件，房地产经纪人应该沉着应对。

一般有两种突发事件。

第一种，业主/客户未按约定时间到或者失约。

首先，及时向另一方解释；其次，找到合适的话题与先到的一方交谈，同时，如确定业主不能来，可以向客户推荐附近的房子，但条件要相近或更好；另外，切忌在一方面前发泄对另一方的不满。

第二种，房屋实际情况与业主介绍的不符。

一方面，真诚道歉，征得客户的谅解；另一方面，婉转地让业主做出让步。

64.租赁合同的签订过程中，房地产经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件，其中承租方证件包括（）。

（分数：

2.00）

 A.身份证 √

 B.结婚证

 C.工作证 √

 D.委托人的授权委托书

 E.暂住证或公司担保书 √

解析：

65.在对卖方的确认和说服工作中，应重点把握的因素包括（）。

（分数：

2.00）

 A.判断决策人 √

 B.对卖方进行资格甄别 √

 C.明确需求内涵

 D.了解卖方出售（出租）的急切程度 √

 E.尊重和利用卖方顾问 √

解析：

66.功能楼书是对房地产项目具体建筑指标等各方面较详细的说明，所采用文字（），可以理解为一本简单的“产品说明书”。

（分数：

2.00）

 A.分析方法明确

 B.叙述方式较理性 √

 C.专业性较强 √

 D.表达简捷扼要

 E.要点说明明确

解析：

67.一般用于展会或街头大量派送的资料有（）。

（分数：

2.00）

 A.折页 √

 B.项目楼书

 C.户型手册

 D.影像资料

 E.宣传单张 √

解析：

68.售楼处包装和展示过程中，对于儿童游乐区展示的技术要点有（）。