房地产估价报告的撰写.docx

房地产估价报告的撰写.docx

《房地产估价报告的撰写.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价报告的撰写.docx（51页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产估价报告的撰写

《房地产估价报告的撰写》

第一部分序言

一、本专题基本内容

（一）序言

（二）估价报告评审的基本要求

（三）最高最佳使用原则的理解与运用

（四）市场法与成本法中的几个问题

（五）其它

二、目前估价报告存在的主要问题

（一）格式不规范,方法运用错误；

（二）问题调查不清，造成分析无法深入：

（三）基本问题交代不清；

（四）存在明显缺陷或错误；

（五）偏于简单，深度不够、没有广度，没有厚度（指片幅太少）；

（六）报告完成后没有很好的分析、讨论、研究和审查，缺少必要的沉淀。

三、关于估价报告“撰写”的理解

（——）“撰写”：

辞典中：

写的意思，即把你对——个问题的想法、认识、结论，通过

文字描述和分析表；达出来。

如平时所说的编写、总结等；

（二）“著”的意思，即对于一个问题，除了有你的一般描述和分析外，还有你非常专业

且独到的观点与见解、深刻的理论阐述、具有一定程度的创新和理由充分的估价结论。

（三）“撰写”在估价中就可以说是编写的意思。

但不限于一般的编写，一份完整的估价

报告，既是表达估价结果的文件，也是专业技术含量很高的专业研究报告。

它首先应当是房

地产估价师的一个合格产品，又是大家的一个作品，同时还是一份经得起历史检验的档案。

可以说它是一时有着丰富内容的“知识网络’’和体系，它也是市场经济中能够体现客观、

公正衡量房地产价值的评定书。

四、估价报告组成与质量基本评价

（—）估价报告组成

1、封面

2、目录

3、致委托方函

4、估价师声明

5、估价假设与限制条件

6、估价结果报告

7、估价技术报告

8、附件

（二）估价报告质量的基本评价

1、估价报告内在质量。

估价结果的准确性估价依据的充分性估价方法选用的正确性估价参数选取的合

理性

2、估价报告的外在质量。

估价报告的文字表述水平、能否图文并茂、文本格式规范及印刷质量。

五、估价报告质量主要要求

（一）全面性：

要有足够文字的描述，依据确凿、充分，内容、附件齐全，反映的事实确

切，分析推理有深度、结论准确；

（二）客观性：

立场中立、客观介绍、分析评价与结论理由充分；

（三）准确性：

专业术语正确、事项说明准确、数字测算精确；

（四）概括性：

文字简洁、内容高度概括、资料精选、典型有代表性、用事情本质反映情

况、表达观点和结论。

六、估价报告质量评审不合格的情况

（一）八项内容若缺少任何一项，估价报告视为不合格；

（二）八个方面中任何一方面存在严重缺陷者，估价报告视为不合格；

（三）八个方面中若存在原则性错误，估价报告视为不合格；

（四）报告中八个方面许多地方均不同程度存在问题者，因折扣大，评审累计不足60分，

估价报告视为不合格。

七、估价报告撰写过程中的要求

（一）对估价对象基本事项包括实物、权益、区位等要深入调查，调查记录要具体，要整

理出底稿。

（二）要做出准确的专业界定。

1、对权益证明正确产权界定；

2、估价对象用途界定；

3、估价对象与可比实例的准确市场定位；

4、功能质量界定；

5、估价技术路线选择和估价方法确定；

6、区位状况级别界定与因子状况界定；

7、个别因素状况修正或调整系数的界定；

8、各类专业参数界定。

（三）要进行全面、深入、符合专业要求的分析测算。

1、全面：

内容全面、因素齐全；

2、深入：

情况描述详细、分析切合实际、深刻，有专业理论高度、测算过程要详细展

开；

3、规范：

按估价规范确定报告格式、专业术语、方法与基本要求，进行价格分析与测

算。

即按估价规范、相应法规与当前培训教材的具体要求进行。

（四）要充分体现估价对象结果价值的客观合理

1、阐明确定估价结果的理由，简单算术平均或加权算术平均理由；

2、估价参数、基本数据与估价结果的关系；

3、致委托方函、估价结果报告、估价技术报告对估价结果的处理。

（五）估价专业人员要各负其责

1、项目负责人工作内容与责任

2、一般参加人员工作内容与责任

3、复核人员工作内容与责任

4、估价师要亲自签字

八、房地产估价报告的特点

（一）签署主体的特定性

（二）报告形成程序的严肃性

（三）报告内容的规范性

（四）报告形式的规范性

九、房地产估价报告的分类

（一）从形式上划分：

口头估价报告与书面估价报告

（二）从估价对象范围的差异上划分：

传统估价报告和延深估价报告

（三）从估价工作对象性质上划分：

初次估价报告、复核估价报告和技术鉴定报告

（四）从报告名称格式不同划分：

（五）从报告法律责任性质上划分：

证明类估价报告和咨询类估价报告

（六）从报告的表现格式上划分：

表格式和叙述式报告

十、估价报告的制作

（一）封面要精美

（二）细部要准确

（二）版面要活泼（四）图文要精致

第二部分估价报告撰写的基本要求

一、估价报告的完整性

（一）要件齐全

1、封面（项目齐全，如：

报告标题、估价项目名称、委托人姓名或名称、估价机构全称、

参加本项目的估价师、估价作业期、估价报告编号共7个方面。

）

2、目录（包括不同级别目录，含页码、附件，要写出具体名称，以便读者对报告总体了

解，便于找到感兴趣的内容。

3、致委托方函（含机构公章、法定代表人或执行合伙人签字）

4、估价师声明（含估价师签名、注册号，不是其它证书号）

5、估价的假设和限制条件

6、结果报告（项目齐全，是报告的重点，但文字要简练）

7、技术报告（项目内容全面、详细，是报告的核心，是估价结果的基础。

）

S、附件：

（含估价委托书或合同、协议，估价对象位置图、内外部：

状况图片、实地查

勘记录、权属证明复印件，估价机构资质、估价师资格证明复印件：

）

举例1：

封面略

举例2：

致委托方函

l、致委托方函对象：

委托人的单位名称或姓名

2、正文：

（应为7项内容）

（1）信函的专业表述（原则、评估情况）

（2）估价对象（如对象名称、估价范围）

（3）估价目的（准确、规范的简要表述）（4）估价时点

（5）估价结果（单价与总价）（6）估价报告应用期限

（7）注明随此函提交的估价报告份数

举例3：

估价师声明（略）

二、估价的假设和限制条件

（一）假设条件

1、对公开市场价值的假设（7个方面有无不足之处）

2、对估价对象状况界定的假设（有难以弄清的方面）

3、对估价方法的假设（有无条件不完全具备的地方）

4、对估价基本数据或参数的假设

5、产权不完全条件下的假设

6、抵押房地产是否存在拖欠工程款、担保费未支付事项，即优先偿还款的问题；

7、潜在收益分析的原则性假设

8、回顾性估价对无法调查事项的假设。

（二）限制条件具有针对性

1、要结合估价对象状况和报告内容提出具体的相应限制条件2、市场交易条件的限制

3、回顾性估价条件限制；4、划拨土地使用权限制：

5、委托方特别情况的限制6、政府安排的搬迁企业有关情况的限制：

例：

关于在建工程的限制条件（略）

7、假设开发法时应扣除款项、程度确定的假设与限制。

三、估价目的及价值定义表述（略）

四、估价对象界定及描述

（一）对估价对象的范围、用途界定

1、准确、依据可靠。

2、范围界定：

房地产实物与产权。

3、用途界定：

主要为房地、土地与房屋3大类界定。

4、有的在报告中按“估价范围”专项列出。

2、建筑物描述存在的问题

1、偏于简单2．内容不全面3、具体描述不准确4、与报告分析联系不紧密

五、市场背景描述与分析

（一）要对当地房地产市场进行宏观分析

（二）要对估价对象细分的房地产市场及影响因素进行分析

（三）市场分析中要做到简明、准确、透彻，要从二个层面对市场进行分析

1、房地产市场一般分析：

主要为当地近期房地产市场状况（8个方面）；

2、细分房地产市场的分析；

3、经济因素分析不够。

（1）银行利率变化分析（给出银行利率表、进行利率变化分析）

（2）税收政策变化

（3）土地政策、房价政策变化等

（四）市场法中可常用的价格指数

1、统计局系统指数（主要为8种）

2、国地资源部城市地价指数（4种）

3、与房地产价格相关的价格指数

（1）物价指数（如消费价格指数）；

（2）建安造价指数：

如不同类型房屋的建安工程造价指数、建材价格指数、人工价格指

数；

（3）各城市房地产价格指数；

（4）统计学中所用的价格指数

六、最高最佳使用分析（另文专门介绍）

对最高最佳使用的判定正确，分析透彻、具体，有合法依据和市场根据。

报告中太程序

化。

撰写估价报告要注意：

（一）不仅在估价结果报告中作为专门一项列出介绍，而且要起到统领整篇报告。

（二）要在估价方法运用中充分体现最高最佳这一原则的指导作用。

即：

估价过程中要有

专门文字阐述，在价值形成的内涵上去体现这一原则。

七、估价方法选用

这里是说要解决问题的二个方面，需在在估价中不断积累：

总体上是说在估价技术路线

确定的基础上，进行的估价方法选用。

当然，技术路线和估价思路的确定也可能有一个过程，

比如，先确定估价思路，再在估价中逐步完善。

（一）技术路线的确定

（二）估价方法选用，要求方法恰当、全面（一般少于2个方法）。

对于选用的，需要简述

主要理由。

举例

（三）对于不选用的估价方法的处理，也要说明理由。

（例）

八、数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程

这部分在报告中占比重较大，是报告的最核心部分。

1、数据来源依据充分或理由充足：

2、参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程：

3、计算过程完整、严谨、正确。

（一）数据来源、依据主要取决于：

1、委托方提供的估价对象产权资料、工程资料、管理资料（现场勘察或情况介绍时开出

资料名单）；

2、估价机构收集的市场信息资料和掌握积累的资料：

3、政府管理部门、协会组织与同行业合作机构等提供的资料：

4、以有偿方式通过某机构取得有价值的数据资料。

（二）参数选取

1、要尽可能结合相关规定，市场性强的量化指标确定，要经得起推敲和检验。

2、要尽可能有依据。

如：

A、价格指数要按当地有关部门发布的为准：

B、成本法开发

管理费率要结合项目规模或企业资质等。

（三）计算过程

1、各种估价方法，均应分别有详细的分析计算过程，不受片幅限制。

2、利用的各种数据均应注明具体的出处。

各种基本数据应在技术（或结果）报告、附件

中有具体交代。

3、要注意文字分析与测算并重。

不能过于简单化。

如利用表格，图表辅助说明问题。

4、应对每一步计算进行核实，查验计算的合理性与准确性。

九、估价结果确定及结论表述

（一）估价结果确定有充分依据。

估价结果是估价目的的重要体现，是估价对象价值的量化形式，是委托方最关心的问题。

结果确定依据充分，是估价过程中参数合理，基本依据来源可靠，不仅估价方法合理，而且

分析过程要深刻，测算正确。

同时主要依据所提供的附件要列示齐全，合法有效。

（二）估价结论理由要充分（含单价、总价）

1、要有确定估价结果的理由。

2、应说明每种估价方法所得结果的理由；

3、运用二种以上估价方法时，应同时要说明利用简单算术平均法或加权平均法的确定

最终估价结果的理由；

4、对于拍卖、清算价格、需要优先受偿的估价对象等，在报告最后—部分中应有专门

的文字说明和相关价格说明。

5、估价结果的文字表述，在致委托方函、结果报告、技术报告中不一定完全一致。

十、报告格式规范、文字表述、排版、外观

（一）报告名称、格式、用语规范；

（二）引用法规、标准要正确；

三）文字简洁、通畅，表述严谨、前后一致、逻辑性强，无错别字、无漏字，标点符号

使用正确；

（四）图表要制作规范；

（五）排版规整、前后统一，字号运用恰当，注意字体变化，装订美观大方。

第三部分最高最佳使用原则分析

一、该原则使用要求

（一）判定正确（三最与五个前提）

（二）分析透彻（全面、深刻、量化）

（三）具体（分析过程到位、各类界定具体准确

（四）有合法依据（与法规、相关规定一致）

（五）市场依据（价格、实例、公开市场条件下的依据）

二、目前存在的主要问题

（一）太程序化。

即主要表现为只在结果报告中讲什么是最高最佳使用原则，看不出最高

最佳使用原则在报告中的作用。

1、没有结合价对象基本状况进行分析；

2、没有结合区位进行专门分析；

3、没有结合估价时点的市场进行专门分析：

4、没有结合估价方法进行专门分析。

（二）与该原则的四个方面没有具体联系。

有的只是进一步程序性的强调法律上允许、技

术上可能、在经济上可行，与报告结合不紧密，没有多少联系；

（三）均衡性与协调性深度不够。

有的在此基础上仅谈以—下土地与建筑物的均衡性、与

外部环境的协调性。

有的似乎与其中的均衡原理、适合原理进行了联系，但深度不够。

当然在很多时候出于市场条件或资料所限，或周边环境条件及估价自身条件不好展开，

但关键问题在于你要有思路，你要知道与这一原则有哪些相关方面和问题去认识、去描述、

去分析。

三、最高最佳使用原则的作用

统领性

指导性

四、关于最高最佳原则同时符合四个标准的展开

（一）关于法律上许可性的展开分析

1、产权合法有效方面：

各类证书是否齐全，各类证书是否真实、各类证书是否有效。

比如，抵押住建项目：

规划许可证、施工许可证、建设用地许可证等是否齐全；项目在形式

式上没有完全竣工、但有了房屋所有权证；已抵押项目未到期，有他项权利设置，再次抵押

时在房屋不同楼层、平面不同轴线间抵押混淆；拆迁房屋几经转手，在估价对象产权人与证

件不符等。

2、在合法使用方面：

包括规划用途、容积率与建筑面积、建筑高度、建筑密度

规划用途：

专一用途时，根据己批准规划文件和规划许可证，比较容易查实，一般只要

是证件规定用途与估价对象用途相符就可以了，但没有专门写出来。

应“根据⋯⋯文件证明

经观场核实实际用途符合规定”。

要执行新的建筑面积规则。

建筑面积与容积率：

在二种或多种用途：

一是核实建筑面积是否超出：

二是各类比例是

否与要求符合。

3、举例：

（二）关于技术的可能性

1、房屋结构体系的安全性。

2、建筑设计的适用性

3、建材与设备的选用4、施工适用技术

5、可选用的技术标准与规范

（1）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

（2）《城市居住区规划设计规范》GB501S0

—93（02年版）

（3）《住宅建筑规范》GB50368-2005（4）《健康住宅建筑技术要点》2004年版

（5）《居住区环境景观设计导则》2006年版（6）《住宅性能评定技术标准》GB／

T50362-2005

（7）《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T50353－2005

（三）关于经济上的可能性

主要体现最佳效益与最佳集约度

1、当估价对象为存量收益性房地产时，要根据现有物质环境与条件，在当前每种使用

方式下用有效毛收益扣除运营费用求其净现值。

2、当估价对象假定为新增项目时，是否能以最低的投入取得更高的销售价值进行分析。

3、当估价对象为不确定的商业用途时，从获取潜在收入出，你从餐饮、写字楼、零售

购物、休闲娱乐、宾馆或综合几种用途去分析。

（四）关于最佳用途、最佳规模、最佳集约度（三者互相联系共为一体）

1、最佳用途：

是土地使用证规定的使用用途是规划确定的用途，是通过技术与经济比

较后的用途，是最合理的设计用途，是与周边环境与设计最协调匹配的用途。

2、最佳规模（属于符合规划面积要求的规模）

（1）是最合理的总体面积规模。

比如对居住小区，居住区、在户数、人口与建筑面积上

与要求是否较一致、接近、过大、过小都不见得合理，面积与相应设计配套。

（2）在一个建筑群在总体面积下，各类建筑是否匹配。

（3）在单体建筑中，当为多种用途时，各部分面积的分配是否合理。

（4）估价对象本身建筑物与土地中是否达到最佳。

（5）最佳规模意味着最佳体量，即建筑物的长宽高尺寸以及造型、美观或审美效果。

3、最佳集约度

现代理念：

以最佳投入方式（包括时间、数量、方式）取得单位面积的最佳效益和总效益。

五、关于最高最佳的三个经济学原理

（一）收益递增递减原理：

指投入量变动量，产出量相应变动。

应用：

最佳集约度、最佳规模。

（二）均衡原理：

房地产内部构成要素组合是否最合理分配使用。

1、土地面积中不同用途的分类

2、建筑物面积中不同用途的分类

应用：

最佳集约度用最佳规模

（三）适合原理：

估价对象房地产与外部环境的协调，如景观的协调与区域中同类房地产、

相关房地产和替代房地产的协调。

应用：

确定最佳用途。

选择合理的市场用途定位。

六、关于使用前提

（一）保持现状前提

1、该前提的基本判断：

是指估价对象保持现状、不转换用途、不做任何装修改造继续

使用最为有利的情形。

2、该前提的价值量判断：

房地产现状价值≥新建房地产价值一现有建筑物拆除费用一

建造新建筑物费用一拆除建造期间的经济损失

3、可按保持现状使用房地产的基本类型：

（1）新投入使用的房地产。

由于是新设计、新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环

境好，应按保持现状使则为前提；

（2）虽己使用多年但在近期又装修的房地产情况基本同上；

（3）虽已使用多年，证明现状用途与使用方式为最有利使用，因此应按保持现状继续使

用为前提。

4、房地产现状价值分析：

可通过市场法、收益法或成本法进行。

5、现有建筑物拆除费用因素：

（1）根据建筑物的结构类型、空间高度、规模大小等拆迁难度；

（2）原有地下设施需拆除状况；

（3）建筑垃圾的外运距离因素等。

6、关于建造新建筑物费用包括：

（1）建筑物结构、建筑、房屋设备设计费用；

（2）配套管网、周边绿化等环境设计费用；

（3）建筑、装饰装修、房屋设备：

仁程造价费用；

（4）配套与绿化工程费用；

（5）相关前期费用。

如工程勘察、规划设计费、建筑设计费、环境景观设计费、可研费

用、施工监理费、质检费、招投标代理费、工程预算或工程清单及报价编审费，业主建设管

理费等。

当房地产现状价值≥新建房地产价值一现有建筑物拆除费用一建造新建筑物费用一建

造期间经营损失。

当上述条件成立时，才能以房地产现状为前提进行估价。

否则，按其他情况考虑。

举例

（略）

（二）装饰装修改造前提

1、该前提的基本判断：

是指将估价对象装饰装修改造，但再不转换用途进行使用最为有利

的情形

2、该前提的价值量判断：

估价对象装饰装修改造后价值增加额≥估价对象装饰装修改

造所需费用

公式：

[估价对象装修改造改造后实现的价值一现状条件的价值]≥[

（1）装修改造设计费用+

（2）

现有建筑物部分拆除费用+（3）装饰装修工程费用+（4）改造（包括扩建）工程费用+（5）扩建补地

价+（6）工程监理费+（7）工程造价询咨费用+（8）招投标费用+（9）质检费用（10）业主管理费

用+（11）财务费用十（12）改造期间经营损失]

举例：

（略）

（三）转换用途前提（该类实例较多）

1、需要转换用途的可能情形

2、该前提的价值量判断：

估价对象转换用途后价值增加额≥估价对象转换用途所需费

用进一步展开讲：

估价对象转换用途后实现的价值一现状条件的价值：

1≥[

（1）转换用途设计费用+

（2）

转换用建造程费用+（3）转换用途补地价费用+（4）转换用途设备家具费用+（5）业主管理费用

+（6）转换用途期间经营损失等）

（四）重新利用前提（属推倒重来类型）

1、价值量判断

估价对象现有价值≤[重新利用完成后实现的价值一拆除现有建筑物费用一重新建造补

地价一重新建造建安费用一重新建造前期费用一重新建造管理费用一重新建造财务费用一

重新建造期间经营损失等）

2、充分考虑估价对象的重新利用的最佳集约、最佳综合用途、最佳经济效益

（五）多种状况组合情形（略）

第四部分市场法与成本法中的几个问题．

一、市场法

（—）可比实例的选取

1、与教材7个方面相对照与比较，估价中不少不够深入；

2、较详细介绍可比例情况，提供具体材料和数据，可以与照片、附件相结合：

3、修正或调整应尽可能详细：

4、市场分析+图表分析（表格、折线图等）

5、市场法可比实例可用于成本法，收益法。

（二）市场法中进行理论分析的几个基本认识

在不排除局部时期房价可能下降外，在城市化高速发展阶段，房价有序稳步上涨可能是

一个常态，而房地产市场的大起大落和房地产价格的暴涨和暴跌是一个病态。

房价是反映住房市场供状况的晴雨表。

一般来说，除非发生战争或者其他导致人口突然

减少和经济突然下滑的事件，住房价格是必然持续上涨的。

需要警惕的是，房价变化速度的大幅起落，特别是房价水平的暴涨暴跌。

因为这样的快

速变化蕴涵了极大的不确定性，这不仅增加了住房市场供求双方的风险，也使得贷款机构和

决定货币政策的部门难以适从。

更为严重的是，房价的快速变化往往还预示着房地产“泡沫”

的形成和破裂。

若干人对房地产价格的基本认识是，尽管存在周期波动，但其发展趋势应该是不断上涨

形成这种认识的原因主要有两个。

一是忽略了通货膨胀的影响，而事实上经济增长过程

二是许多新兴市场国家和地区在过去几十年的经济飞速

发展阶段，对建筑空间的需求持续增加，由于建筑空间短期供给相对固定且具有经济持续发

展的良好预期，导致该发展阶段的房地产价格呈现出逐步上升的趋势。

1、房地产价格长期围绕均值上下波动的

2、房地产价格与租金的关系

（1）租金、利率和价格变化预期决定了当前的房地产价格

（2）房地产价格与租金存在长期均衡关系

2、成本法理论缺陷之二：

利用该方法评估的价值与估价对象可能实现的收益存在很大差别。

3、成本法的理论缺陷之三：

与市场法比较，成本法所体现市场供求关系的程度，存在

明显差别。

4、成本法理论缺陷之四：

是重新构建价格下的全新状态房地产，其价格构成与周边环

境没有直接关系。

5、解决成本法理论缺陷途径

途径之一：

途径之二：

途径之三：

（二）成本法估价举例

三、其它

（一）环境因素对房地产价值影响的评估思路

1、评估方法：

市场法、收益法、按假设污染房地产的价值损失、受污染房地产的“污

名”的估价方法。

2、环境污染评估实例

3、环境因素分类

4、环境污染房地产评估的基本思路

环境污染房地产估价时点时通常是不可修复的，若估价对象为出租型房地产可以根据租

金的损失的期限下，采用租金损失资本化法求取未来每年所损失租金的现值之和作为折旧额

5、受环境污染房地产的价值损失的内容：

（1）清除污染的年成本费用

（2）因污染带来的年收益损失

（3）因污染带来的年物业维护成本

（4）周边人群污染的补偿费用、因污染致使寿命的减少。

6、利用假没开发法求取其地价思路

（1）求取不建加油站情况下的开发完成价值

（2）扣除加油站本身占地的价值

（3）扣除为保证防火安全二期住宅与加油站之间距离占用土地的价值