案例分析解题思路学习资料.docx
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案例分析解题思路学习资料
案例与分析中常见的错误
一、报告书不完整（共8项内容）
1.封面缺少下面某项或该项目表述不正确
①缺少估价项目名称或表述不正确；
②缺少委托方或表述不正确；
③缺少估价方或表述不正确；
④缺少估价人员或表述不正确；
⑤缺少估价作业日期或表述不正确；
⑥缺少估价报告编号。
2.目录
3.致委托方函：
时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章
按照规定，致函落款应为估价机构全称，并加盖机构公章；法定代表人应签名、盖章。
相当一部分报告没有机构盖章，也没有法定代表人签名、盖章。
一般来说，“致委托方函”应包括估价过程的简要介绍、估价对象范围、估价时点、估价目的、价值类型、估价结果及特殊事项等内容。
主要错误：
估价时点不对应，无致函落款、法人签字、估价机构盖章，有时没有说明估价目的，缺少价值类型。
如04、06年少估价时点，06年、10年少估价报告有效期，07年少估价目的。
09年致委托人函中缺估价对象的详细说明、致委托人函中缺估价报告应用有效期、致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。
4.估价师声明
《房地产估价规范》中要求，进行了实地查勘的估价人员应签名07年少估价师签名，08年估价师声明应为注册估价师声明。
重要专业帮助应具体说明，不应笼统说明。
如损害赔偿评估商品房安全性能缺陷超出了评估人员的工作能力与经验，必须借助相关专业人士评价鉴定意见。
5.估价假设和限制条件
①说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；
②他项权利（抵押权对资产的影响）；
③特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；
④权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：
商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。
如房地产抵押评估合理确定假设前提和限制条件合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明、已设定抵押权的部位及其担保的债权数额、已存在抵押权的解押前提、已知不存在的他项权利等的确定、估价人员知悉的特定的法定优先受偿款的确定、存在拖欠建筑工程价款的数额、对估价结果有重大影响的其他因素等。
在抵押价值中不能假设净收益逐年递增，因为这样不符合谨慎原则。
不能假设估价对象报经规范批准改变了用途或者假设有合法产权。
6.估价结果报告（后面详细）
7.估价技术报告（后面详细）
8.附件：
缺少估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等某项内容或多项内容。
04年少附件，07年附件缺少房屋共有权证复印件、附件缺少估价对象内部照片、附件缺少他项权利证明10年附件放错位置，应在技术报告之后。
二、估价结果报告书漏项（共14项内容抵押报告多了风险提示和变现能力分析）
一）标题（通常为房地产估价结果报告，如是抵押须为房地产抵押估价报告）
二）估价委托人（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）
三）估价机构（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）
四）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况、区位状况。
其中：
（1）对土地的说明应包括：
名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；
（2）对建筑物的说明应包括：
名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）
2）估价对象描述不清晰
1）土地权益方面
①土地使用权人交代不清；07年结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》，土地使用权人。
②土地使用权性质（出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地等）交代不清；
③土地使用年限交代不清；如起止年月等（划拨土地不需交代）
④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；07年结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标。
⑤土地使用权证交代不清；
⑥对共有产权或部分产权交代不清。
2）土地实物方面
①土地“生熟”程度交代不清；
②土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清；
③土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；
④土地面积、形状等交代不清；
⑤土地的四至交代不清；
⑥土地的地势、地质状况等交代不清。
3）建筑物方面
①房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）；08年估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等。
09年估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。
10年估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺各估价对象分摊的土地面积。
估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。
②房屋用途交代不清；
③建筑物结构交代不清；
④房屋建成年代交代不清；
⑤房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度）；
⑥房屋装修（主要是宾馆、酒店等）交代不清；
⑦房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清；
⑧不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清；
⑨面积前后不符，分部之和不等于总面积。
另外注意：
1）土地使用权人交代不清
2）土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等
3）土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）
4）是否具有土地使用权证没有交代
5）是否具有房屋所有权证没有交代
6）房屋用途交代不清
7）建筑物结构交代不清
8）房屋建成年代交代不清
9）房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）
10）房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）
11）面积前后不符，分部之和不符合总面积；
12）建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途
五）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）
着重察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
（1）房地产抵押估价的估价目的应表述为：
“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
（2）城市房屋征收的估价目的应表述为：
“为确定被征收房屋价值补偿提供依据，评估被征收房屋的价格。
”
六）估价时点（说明估价时点确定的理由）
估价时点是否准确（注意各种估价目的房地产估价的估价时点）
与后面引用的时间数据是否吻合。
（1）“估价时点”表述不正确（如表述为“估价时期”、“估价年月”等）；征收房屋价值估价时点
为房屋征收公告之日。
（2）估价时点与报告中的时间数据是否吻合。
七）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）
采用公开市场价值标准，还是特殊估价
（1）房地产抵押价值的定义为：
“抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
”
（2）征收房屋的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
八）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）
（提供与估价目的、估价对象类型及数据有关
1、估价规范2、委托书3、缺少重要法规如09年估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》。
九）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）
（缺少与估价方法对应原则）
（1）不符合《房地产估价规范》的要求（如“保守”原则）或缺少某项原则；
（2）与估价目的不对应，如抵押估价缺少“谨慎”原则（抵押评估报告的估价原则应表述为:
“独立、客观、公正、合法、谨慎的原则”。
）05年缺少估价原则、08年转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。
09年缺少谨慎原则。
十）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）
1、只使用了一种估价方法
2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。
估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定
6、缺少估价方法定义03、04、05、06年少估价方法定义。
07年少选用公式的理由。
十一）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。
若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）
（1）评估结果中没有说明币种，没有写成大写。
（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。
（3）缺少单价或总价03年未说明估价结果确定的理由（以收益法成本法简单算术平均数）、05年确定理由不充分（根据估价目的，确定假设开发法、成本法权重取值各50%）、08年估价结果有“可能”字样、10年估价结果取值缺乏理由（综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，）
十二）估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）
十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）
十四）估价报告使用期限（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）以估价报告完成时间开始。
但要注意：
（1）报告的有效期自估价报告完成之日起，而不是自估价时点起计；
（2）估价报告的有效期不应超过一年，在市场状况变化很大的情况下不超过半年。
06年估价报告有效期关于不负责任的表达错误
抵押报告十五）变现能力分析09年少变现能力分析
十六）市场风险提示10年少风险提示
三、估价技术报告漏项（共7项内容）
一）个别因素分析
注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）
商业：
要具体分析用途、用地面积、临街状况、内部格局、楼层、面积、装修
住宅：
建筑物结构、建筑面积、类型、式样，设施、设备，质量，朝向、楼层。
工业：
具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等内容。
用地面积、地质水文、条件
写字楼：
要具体分析用地面积、临街状况、内部格局、楼层、建筑面积、可出租面积、装修等内容。
二）区域因素分析（
注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）
商业：
繁华程度、交通条件
住宅：
交通条件、生活服务设施、公用设施、环境状况。
工业：
区域：
交通、基础、地理位置
三）市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）从深层次揭示影响类似房地产价格的主要因素。
市场背景分析过于简单也可视为一项错误。
背景分析没有结合估价对象特点，说明变动趋势，也是错误。
05年少市场背景分析。
四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）
最高最佳使用分析应说明房地产现状和规划要求、估价用途的确定。
如最高最佳原则有效分析缺少法律上可行原则。
五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）
1、未说明选用方法理由，07年少选用方法的理由。
六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）
1、收益法
（1）收益期限确定错误。
08年收益期限确定错误。
（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。
（4）收益的测算错误。
没有考虑收租率或入住率或满客率；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。
（5）正常费用的测算错误
A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。
第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。
第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。
第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。
第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
03年按照年租金收入基数计算保险费用错误，04年按房屋重置价格的2%错误，06年按建筑物重置价格错误。
C、费用的计算方法错误。
06年有效毛收入计算为考虑空置和收租损失，06年空置收租损失不应用连乘公式，08年年总收入未考虑收租损失、可出租面积比率、租赁保证金和押金利息收入。
指错题中押金的利息不应计算管理费。
D、参数确定错误。
E、总费用中包含了折旧费。
把土地使用费也计入年运营费用。
F、对于带租约的房地产转让的评估。
租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
如04年租约内未按合同计算净收益，
（6）报酬率确定错误
A、报酬率选定错误，确定要有理由，如07年报酬率确定没有具体说明。
B、用途不同的部分采用了相同的报酬率04年确定房地产报酬率未区分不同用途，
C、安全利率选择错误03年仅按存款利率未用安全利率+风险
D、把物价上涨率和经济增长率作为报酬率。
（7）公式选用要用理由04、06年少选用公式的理由，如公式有字母解释，一定要看字母代表的含义是否正确。
如07年A说明错误。
10年A、G说明错误。
（8）管理费未说明是否包括水、电、气、热等费用，如03年（根据某某规定，出租经营物业按年租金收入计管理费）07也为说明。
2、市场法
1）要有市场法的计算公式。
06、08年少
2）区位相近若层高不同要注意选取的可比实例是否调整。
08年未说明是否在统一供求范围内，朝向、楼层、周边情况是区域因素。
3）用途相同08年未指明可比实例用途
4）档次相当05、06年可比实例与估价对象的土地等级不同应加以修正。
5）规模相当09年可比实例规模小，与估价对象不相当，不宜做可比实例。
6）估价目的吻合08估价对象有地下车库，可比实例介绍中少是否有地下车库的说明。
09年市场法计算中少地上车位、地下车库的计算。
7）接近估价时点09年可比实例与估价对象相差两年不宜做可比实例。
8）成交价格应尽量为正常价格10年可比实例成交价格未做说明
9）修正系数是否与描述的相一致04、05年个别因素与基本情况中的描述不一致，09年交易日期调整系数分子分母颠倒。
成本法：
1成本应为社会平均成本,即客观成本
2注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋）
3注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明，保险法的计算基数应是建筑物现值。
4销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确，是否计算完整，如03年未考虑销售费用。
5基数是否正确。
05年投资利息的基数错误，未计土地取得成本。
管理费基数要计算土地取得成本。
6注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%
7折旧计算是否正确（包括年限和项目,公式）03年折旧年限错误。
8用成本计算而非成本价
9长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格
假设法
1预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费
2察看项目是否齐全。
05年未扣除销售费用、开发利润、购买待开发房地产应负担的税费。
05年开发利润计算错误，为计算购买估价对象的投资利润。
06年总地价扣除项目不应有销售利润。
3看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现
4注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产
5其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则
6最佳开发利用方式的确定、分析是否充分；
7估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题；
七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）
“估价结果的确定”要详细说明估价结果及其确定的理由。
其可能出现的错误主要表现在：
（1）确定估价结果的理由不充分。
估价结果需要有理由来支持（如：
估价原则、估价人员周密计算、根据本类房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果）。
如：
“根据上述计算，确定估价结果为XX万元”，而确定的“估价结果”又与计算结果不一致的情形属于“确定估价结果的理由不充分”。
（2）最终结果应说明总价和单价，并要有大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。
否则，视为错误。
再仔细看看以下：
1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。
2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
3估价时点是否准确
4修正年限是否正确
5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致
6对采用的方法是否有合理的说明和理由
7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明
8注意利息的计算方式，期限
9报告有效期应以报告完成之日为准
10现实用途和法定用途相符
11注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）
四、估价报告不符合估价目的的错误
1.房地产抵押估价可能出现的错误
（1）房地产抵押不是建筑物与其占用的土地一并设定抵押；
（2）再次抵押的房地产价值未考虑已担保债权的影响；
（3）未考虑抵押期及其届满时土地的剩余使用年限对估价的影响；
（4）估价报告中没有作出必要的风险提示；
（5）估价报告没有对估价对象的变现能力进行分析；
（6）未考虑抵押期间的建筑物折旧和耗损；
（7）抵押估价结果中，没有扣除法定优先受偿款或扣除项目不全面；
（8）房地产抵押估价报告未向估价报告使用者作出以下提示；
①估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；
②在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；
③合理使用评估价值；
④定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
2.损害赔偿房地产估价可能出现的错误
（1）损害前和损害后房地产状况掌握不清；
（2）没有考虑间接损失（残值清理费用造成收益下降）。
3.房地产保险估价可能出现的错误
（1）没有分清投保价值评估和保险损失程度评估；
（2）保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估；
（3）保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同；
（4）保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失；
（5）按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值；
（6）把土地也作为了保险估价的估价对象。
4.房屋征收估价可能出现的错误
（1）房屋征收评估价格包含了搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋的价格；
（2）征收估价考虑了房屋租赁、抵押、查封等因素的影响；
五、估价方法选择错误
1.选用估价方法应遵循的原则
（1）有大量可比实例，选用市场比较法，并以该法为主；
（2）具有预期收益，选择收益法作为其中一个方法；
（3）具有开发或待开发潜力，可以选用假设开发法；
（4）无上述条件的选用成本法。
2.针对以上原则，容易出现的错误有：
（1）只使用了一种估价方法；
（2）能用市场比较法的没有使用；
（3）收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法，却选用并不合适的方法；
（4）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法，却选用了并不合适的方法；
（5）适宜采用多种估价方法估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价；
（6）估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。
六、估价方法运用错误
（一）市场法运用可能出现的错误
1.选择的可比实例描述不清
（1）交易日期描述不清：
（2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）；
（3）交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）；
（4）交易房地产状况描述不清（结构、装修等）；
（5）缺少付款方式的说明（一次性、分期）；
（6）交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）。
2.选择可比实例可比性差
（1）不在相同地区或同一供求圈内；
（2）用途不相同；
（3）建筑结构不相同；
（4）建筑规模不相当；
（5）土地等级不同；
（6）权利性质不相同（主要是土地）；
（7）交易类型与估价目的不相同；
（8）可比实例交易成交日期与估价时点不接近：
一般情况下，选取的可比实例不能超过一年。
3.可比价格基础错误
（1）楼面地价与单位地价混淆；
（2）币种换算错误；
（3）建筑面积、使用面积、出租面积等混淆。
4.各项目修正错误
（1）修正项目错误（应为“交易情况”、“交易日期（市场状况）”和“房地产状况”三项或“交易情况”、“交易日期（市场状况）”、“区域因素”和“个别因素”四项）；或者没有进行修正，如案例A缺少朝向修正，案例B缺少景观修正。
（2）修正方向错误。
一是修正项目的分子、分母颠倒（“交易日期（市场状况）”为分子修正，其他项目为分母修正）；二是修正项目调增或调减的方向调整错误；
对于这一点，考生需要根据具体情况区分以哪个为基准，灵活处理。
（3）可比实例房地产状况的修正未采取交易当时的状况；
（4）交易日期（市场状况）修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平；
（5）交易日期修正环比和定基指数的运用错误；
（6）房地产状况修正幅度过大：
单项修正超过了20%，综合修正超过了30%。
（估价规范不允许）
（7）计算可能出现错误。
5.加权综合确定估价结果错误
（1）交易日期、交易情况接近估价时点的价格计算结果权数应大，否则存在错误。
（2）区域因素、个别因素较差的价格计算结果权数应小，否则存在错误。
（二）收益法运用可能出现的错误
1.确定年净收益可能存在的错误
（1）出租型房地产
1）收入应说明是否包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。
否则，存在错误。
2）扣除项目及出租经营支出项目应符合规定，不要漏项或多项：
①出租经营支出项目不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊销费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项。
否则，存在错误。
如收益还原法中运营费用中不应加入所得税。
②必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险
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