民法典 第三编第十四章 租赁合同第703.docx
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民法典第三编第十四章租赁合同第703
民法典第三编第十四章租赁合同第703
本条是关于租赁合同的概念的规定。
【条文释义】
本条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
从这条规定中就可以看出，租赁合同有以下特征：
1.租赁合同是转移财产使用权的合同。
租赁合同是一方当事人（出租人）将租赁物有限期地交给另一方当事人（承租人）使用，承租人按照约定使用该租赁物并获得收益。
在租赁的有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，而不能任意处分租赁物。
当租赁合同期满，承租人要将租赁物返还出租人。
因此，租赁合同只是将租赁物的使用权转让给承租人，而租赁物的所有权或处分权仍属于出租人。
租赁合同的这一特征区别于买卖合同和赠与合同。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人的合同。
赠与合同是赠与人将自己的财产给予受赠人。
这两类合同都是以转移财产的所有权为基本特征的。
2.承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价。
承租人使用租赁物是为了满足自己的生产或生活需要的，出租人出租租赁物是为了使租赁物的价值得以实现，取得一定的收益。
承租人要取得使用权不是无偿的，是要向出租人支付租金的。
支付租金是租赁合同的本质特征。
这一特征区别于借用合同，借用合同中虽然借用人取得了借用物的使用权，但是借用是无偿的，不须付出任何代价。
同时这一特征也区别于借款合同，虽然两者都是有偿的，但借款合同支付的是利息。
利息不同于租金，租金双方当事人可以约定，利息在很多情况下是法定的，当事人是不能约定的，即使是自然人之间的借款利息也有一个上限要求，不能放高利贷；租金可以不按租期的时间长短来计算，利息往往是根据借款时间的长短来计算。
3.租赁合同的标的物是有体物、非消耗物。
租赁物必须是有形的财产，这是租赁合同的特征之一。
租赁可以是动产，如汽车、机械设备、计算机等，也可以是不动产，如房屋。
但无论是动产还是不动产，它们都是有形的，都是能以一定的物质形式表现出来的。
无形的财产不能作为租赁的标的物。
这是与租赁合同中承租人占有、使用租赁物的特征紧密联系的。
非消耗物是指能够多次使用而不改变其形态和基本价值的物。
一次性使用的物品或很快就消耗掉的物品不能作为租赁物，如洗涤用品、粮食等，因为这些物品一经使用，就已丧失其自身的价值，甚至物本身已经消失了，根本不可能再要求出租人返还。
因此，消耗物不能作为租赁合同的标的物。
4.租赁合同是双务、有偿的合同。
在租赁合同中，出租人和承租人均享有权利和承担义务，出租人须将租赁物交付承租人，并保证租赁物符合约定的使用状态。
承租人负有妥善保管租赁物并按约定按期向出租人支付租金。
任何一方当事人在享有权利的同时都是以履行一定义务为代价的。
因此，租赁合同是双务有偿的合同。
它区别于赠与合同，赠与合同在通常情况下一般是单务合同，赠与人向受赠人赠与财物并不以对方承担一定义务为条件。
5.租赁合同具有临时性。
租赁合同是出租人将其财产的使用、收益权能在一定期限内转让给承租人，因为不是所有权的转移，因此，承租人不可能对租赁物永久地使用，物的使用价值也是有一定期限的。
各国法律一般都对租赁期限的最长时间有所限制。
我国合同法规定，租赁期限最长不能超过20年。
租赁合同根据租赁的不同可分为动产租赁和不动产租赁，不动产租赁在我国主要指房屋租赁。
根据租赁合同是否约定期限可分为定期租赁和不定期租赁。
定期租赁关系到租金的交付日期、租赁物返还的日期、合同终止的时间等问题。
不定期租赁赋予合同当事人随时解除合同的权利。
租赁合同是在人们的经济生活和日常生活中经常使用的一种合同。
它可以在自然人、法人之间调剂余缺，充分发挥物的使用功能，最大限度地使用其价值。
通过租赁，承租人与出租人双方的利益可以同时得到满足，因此，租赁是现实经济生活中较为重要的一种经济形式。
目前在我国的经济生活中，有些交易行为，如土地使用权的出让和转让、农村的土地承包经营权、土地使用权的租赁、企业承包租赁经营等形式，是否用本法关于租赁合同的规定加以调整有不同意见。
有的人认为，上述几种经营形式从实质上讲是租赁，应该由租赁合同调整；也有人认为要根据不同情况来分析^p^p，土地使用权的出让和转让，农村土地承包经营权更多的是对土地的使用权的取得，土地使用权的使用年限最高可达到70年，土地承包经营权30年不变，它是一种用益物权，各国一般都将这种土地使用权通过物权法来调整。
本章规定不适用于土地使用权的出让、转让和农村土地承包经营权。
对于国有土地使用权的出租问题，目前我国法律还没有具体规定，只是在少数地区进行试点，它是为了便于各级政府进一步盘活存量用地的一项措施，它还有待于在试行中不断总结经验。
企业的租赁经营合同与本章规定的租赁合同是不同的，表现在：
一是企业租赁的当事人一方是企业的所有人或管理人，另一方则是本企业的职工，他们之间本来就有一个内部管理的关系；
二是合同订立是以公开招标的形式进行的，有时还须由有关部门批准；
三是租赁的标的是整个企业，而不是某一特定的财产，是人财物、产供销、资金、技术、经营等多种因素的综合体，承租人获得的不仅是对财产的使用权，而是一种经营权；四是承租人须以自己的财产向企业提供担保；五是按照合同的要求，合同终止时，企业的价值须大于租赁时的价值。
从上述特征中可以看出，本章规定的租赁合同不适用于企业的租赁经营活动。
第七百零四条 【租赁合同主要内容】租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
【条文主旨】
本条是关于租赁合同的主要内容的规定。
【条文释义】
租赁合同的内容是指在租赁合同中应当约定哪些条款。
由于租赁合同的标的物不同或者租赁期限、租赁方式不同，合同的内容可能也不同，但一些主要条款都是应该具备的。
本条的规定是一个指导性条款，是指在一般情况下，租赁合同应当具备的主要条款，包括如下事项：
1.有关租赁物的条款。
租赁物是租赁合同的标的物。
租赁合同的当事人订立租赁合同的目的就是要使用租赁物或从他人使用租赁物中获取一定的利益，因此，租赁物是租赁合同的主要条款。
有关租赁物的条款涉及这样几个方面：
（1）租赁物的名称。
租赁物应以明确的语言加以确定，如汽车，是小轿车还是货车，要约定清楚。
对租赁物本身的要求，租赁物应是有体物，非消耗物；应是流通物而不是禁止流通物，禁止流通物不能作为租赁物。
如是禁止制造、买卖、销售的，也是不能出租的。
租赁物可以是种类物，也可以是特定物，对于种类物，一旦承租人对其选择完毕就已特定化。
例如，承租人要租赁一辆汽车，他在出租人处指定了一辆车号为B93468白色桑塔纳轿车，这时此辆轿车已特定化，出租人只能将该轿车向承租人交付。
租赁物约定明确关系租赁物的交付、合同期限届满承租人返还租赁物、第三人对租赁物主张权利等问题。
（2）租赁物的数量。
明确数量，出租人才能准确地履行交付租赁物的义务，它也是租赁期限届满时，承租人返还租赁物时的依据。
（3）租赁物的用途。
租赁物的用途关系到承租人如何使用该租赁物，因为承租人负有按照约定使用租赁物的义务，租赁物的用途就必须约定清楚，否则当租赁物损坏时，出租人就难以行使其请求权。
租赁物的用途应当根据租赁物本身的性质特征来确定。
例如，用于载货的汽车不能用于载人，用于制造精密器件的车床不能用于制造一般的器件。
约定租赁物的用途也可以明确承租人对租赁物使用过程中的消耗的责任归属问题。
2.有关租赁期限的条款。
租赁期限关系承租人使用租赁物的时间的长短、支付租金的时间、交还租赁物的时间等。
如合同当事人对支付租金的期限没有约定时，可根据租赁期限来确定支付租金的期限。
租赁期限的长短由当事人自行约定，但不能超过本章规定的最高期限。
租赁期限可以年、月、日、小时计算，要根据承租人的需要来确定。
如果当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，可按照合同法的有关规定来确定。
3.有关租金的条款。
出租人出租租赁物的目的就是收取租金，租金同租赁物一样是租赁合同中必不可少的条款，支付租金是承租人的主要义务，收取租金是出租人的主要权利。
租金的多少、租金支付的方式；是人民币支付还是以外汇支付；是现金支付还是支票支付；是直接支付还是邮寄支付；是按月支付还是按年支付；是一次支付，还是分次支付；是预先支付还是事后支付，这些问题都应当在订立合同时约定明确，以避免事后发生争议。
同时，这些约定也是合同当事人履行义务和行使权利的依据。
4.有关租赁物维修的条款。
承租人租赁的目的是使用收益，这就要求租赁物的状态必须符合使用的目的，同时，在使用租赁物时必然会有正常的消耗，这就有一个对租赁物的维修问题。
对租赁物的维修义务应当由出租人承担，这是出租人在租赁合同中的主要义务。
但并不排除在有些租赁合同中承租人负有维修义务。
一般有几种情况：
一是有些租赁合同，法律就规定承租人负有维修义务。
例如，海商法规定，光船租赁由承租人负责维修、保养。
有时为了能够对租赁物及时、更好地进行维护，保持其正常的使用功能，合同双方可以约定，维修义务由承租人负责。
二是根据商业习惯，租赁物的维修义务由承租人负责。
例如，在汽车租赁中，一般都是由承租人负责汽车的维修。
三是根据民间习俗，如在我国西南地区的房屋租赁中就有“大修为主，小修为客”的说法和习惯。
除了上述条款外，当事人还可以根据需要订立某些条款，如违约责任、解决争议的方式以及解除合同的条件等都是合同中的重要的条款。
第七百零五条 【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
【条文主旨】
本条是关于租赁期限的最高限制的规定。
【条文释义】
租赁期限是租赁合同的存续期间，在性质上属于民事法律行为所附的终期。
租赁期限一旦届满，租赁合同将失去效力。
因此，租赁期限直接关系租赁物的使用和返还时间、租金的收取期限，对合同双方当事人意义重大。
租赁转让的是租赁物的使用权，承租人使用租赁物是为了满足自己生活或经营的需要。
承租人一般来说并不想长期占用租赁物，因为这种使用权是以支付租金为代价的，当承租人达到使用收益的目的后，需要将租赁物返还出租人。
这里就有个租赁期限的问题。
租赁期限的长短由当事人根据其使用租赁物的目的和租赁物的性质自主决定。
应当说租赁期太长并不利于当事人权利的实现。
因为客观情况总是在不断变化的，特别是不动产，其价格可能会因一个国家的经济形势变化而大起大落。
但对此在本法编纂过程中有不同观点认为，租赁期限的最高限制规定阻碍了商业实践的发展和长租交易的进行问题。
但若对最长租赁期不加限制，可能会产生如下问题：
其一，租赁时间太长，会阻碍对租赁物的改善，不利于资的有效利用，也对公共利益产生不利影响；其二，超长期租赁容易对租赁物的返还状态问题产生争议，使租赁物使用价值完全丧失；其三，还可能产生租赁权的金融化问题。
例如，在城市房地产领域，由于“买卖不破租赁”“抵押不破租赁”制度的存在，租赁权被赋予了物权化的效力。
超长期租赁关系某种程度上接近于买卖关系。
通过这种超长期租赁可能会产生规避限购政策的行为，导致房集中于大型中介企业，使得租赁市场金融化，不利于对普通承租人利益的保护。
考虑到我国经济发展很快，变化也很快，为了更有效地保护租赁合同双方当事人的权益，对租赁期限的最高期限有所限制是有必要的。
因此，本法作出了租赁合同的期限最长不得超过20年的规定。
通常情况下，当事人在确定租赁期限长短时，总是要根据租赁物的性质和承租人的使用目的来确定的。
在动产租赁中，租赁期限是比较短的，一般都是临时使用。
例如，租赁汽车，按照国家有关规定，汽车的使用寿命是10年，双方当事人不可能约定一个租赁期为20年的租赁合同。
租赁期限较长的是不动产租赁即房屋租赁。
在房屋租赁中，用于承租人居住需要和用于商业性租赁是不一样的。
一般来讲，用于居住租赁的承租人希望租期长一些，使这种租赁关系相对稳定一些。
商业租赁中，在订立合同时房屋的租价比较低的情况下，承租人就希望将租赁期限订得长一些，租金固定下来；在房屋的租价偏高的时候，出租人就希望租期订得长一些，这样就能保证其得到更多的租金。
当双方当事人不能自己寻找一个公平的交点时，法律总是要在利益双方中找出平衡点的。
这也是规定最高租赁期限的一个目的。
20年实际上并不是一个绝对的最高限，因为如果租赁合同双方当事人在20年期满时，仍然希望保持租赁关系，可以采取两个办法：
一是并不终止原租赁合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议。
这时法律规定视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即双方当事人又形成了一个不定期租赁的关系，如果一方当事人想解除合同随时都可以为之，这种情况被称为合同的“法定更新”。
二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签一个租赁合同，如果需要较长的租期，当事人仍然可以再订一个租期为20年的合同，这种情况被称为“约定更新”。
需要指出的是，本法物权编中土地经营权的出租期限不受本条最长期限的限制，而应受剩余承包期的影响。
对土地经营权进行出租流转在性质上与本条中的租赁有所不同。
出租的对象并非是作为物的范畴内的土地，不是所有人对其所有物的处分行为，而是承包经营权人对其享有的部分权利的限期转让。
由土地承包经营权人从集体所有的土地中获得土地的经营使用权，在此基础上出租行为的期限应当受到土地承包期限的约束。
土地承包经营权的客体是耕地、林地、草地，其利用方式和特点决定了需要较长期限才能实现使用收益的目的。
规模化经营也可以在更大程度上发挥土地资的价值。
本法第332条针对不同性质土地的承包经营权做了不同的最高期限限制，出租土地经营权的最长期限即应由该条规定的范围内剩余承包期来约束。
若不加区别地按照20年来限制，没有考虑土地性质与利用的特性，将限制土地经营权发挥经济效益，也违背了制度设立的目的。
此外，我国农村土地承包法也直接规定农村土地承包经营权可以依法出租，出租的最长期限为承包期的剩余期限，该剩余期限完全可能长于20年。
依特别法优先于普通法的原则，农村土地承包经营权最长租赁期限也应受农村土地承包法的限制。
第七百零六条 【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
【条文主旨】
本条是关于租赁合同登记对合同效力影响的规定。
【条文释义】
本条规定中的“法律、行政法规”是指全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。
对租赁合同进行登记的规定主要体现在房屋租赁关系中，即当事人订立、变更、终止房屋租赁合同，应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理登记备案。
房屋租赁登记的对象是租赁合同的内容及变动情况。
房屋租赁登记的效力影响如何在过去存在争议。
城市房地产管理法中规定了房屋租赁需要进行登记备案的要求，但未明确登记的效力影响问题。
城市房屋租赁管理办法，曾将“房屋租赁证”作为租赁行为合法有效凭证。
但该法仅属于部门规章，且已随新法的出台而废止。
《商品房屋租赁管理办法》进一步具体规定登记备案的时间、内容等具体要求及违反规定的相应责任，但仍未就登记对合同效力影响问题作明确规定。
租赁权因当事人意思表示而产生，承租人只有请求使用房屋的权利，没有支配的权利，因而具有债权的性质。
然而租赁权也具有某些物权特性。
买卖、抵押不破租赁制度，赋予租赁权一定的对抗力；承租人在一定条件下可处分租赁权；基于租赁权请求排除妨碍、损害赔偿及承租人享有的优先购买权等。
尽管房屋租赁权被赋予物权化的效力，但关于其性质界定问题，自罗马法以来即被认为属于债权。
登记主要为不动产物权变动的公示制度，在我国采纳登记要件为原则，登记对抗为例外，因此登记在物权变动中或为变动的生效要件，或仅对抗第三人的效力。
而债权一般是不需要登记的，在租赁合同中要求进行登记备案，其法理依据、制度目的及必要性有进一步明确的空间。
房屋租赁合同的登记制度是为了保障租赁权的稳定性、保护承租人的利益、赋予国家有关部门对房屋租赁行为实施的一种行政管理职能。
其设立之初的目的是便于行政机关履行行政许可、行政征收职能，随着社会发展该制度的作用逐渐转变为进行社会管理的手段。
除了满足对城市流动人口管理的需要，政府还可以通过租赁登记掌握租赁市场的状况。
登记机关对合同的审查，主要是审查合同的主客体是否合法、合同内容是否合法、是否按规定缴纳了税费等。
因此登记备案是行政机关的事后审查行为，为了维护公共利益，行政权力采取宏观干预、参与、调控等基本手段以引导民事关系的发展方向是极为必要的，但若将其作为合同生效的要件，则会导致实践中大量租赁合同无效，严重影响交易安全及经济效益。
只要租赁合同满足法律规定的合同生效要件，即可产生租赁权。
本条规定否认了登记备案作为租赁合同生效要件的观点，确认未登记不影响合同效力。
这不仅出于对合同当事人意思自治的尊重，同时也与租赁权的债权性质保持一致。
最高人民法院相关司法解释中规定，法律、行政法规未规定合同登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。
本条即是登记非要件观点在租赁合同范围的具体确认。
我国没有将登记备案作为赋予租赁权对抗力的要件。
虽然未经登记对买卖不破租赁是会产生一定影响的，但买受人明知或应当知道承租人的存在时，这一规则仍然适用。
这主要是因为我国当前关于租赁合同登记备案制度还不完善，为了保障社会弱势群体的基本居住权利，避免因疏于登记导致相对处于弱势一方承租人的租赁权处于不稳定状态。
而在商事领域，承租人租赁房屋的目的不是居住而是经营，不存在保护居住权的问题，该领域内的租赁合同以登记为赋予对抗力的要件更具合理性。
尽管在地区的司法实践中，有对登记备案的影响做扩大化规定的趋势，但依据本条法律规定，租赁权物权化的对抗力应当也不受未登记的影响。
然而规定登记备案不影响合同的效力也会造成一系列问题，造成制度实施困境，不利于制度设立目的实现。
由于登记备案的行政许可作用消失，不合理的行政收费被取消，其行政监管目的本身已逐步减退。
加上不对合同效力有实质影响，实践中当事人缺乏积极登记的动力，除了需要开具发票报销的情况，个人出租房屋进行备案的很少。
即使承租人出于抵扣税费的目的要求出租人进行登记，出租人也可能会将其多付出的税费和成本通过租金转嫁于承租人，因此双方进行利益衡量，税费抵扣对促进登记备案的作用有限，行政征税难以起到预期效果。
租赁合同的登记备案制度的实施仍存在困境。
第七百零七条 【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。
当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
【条文主旨】
本条是关于租赁合同形式的规定。
【条文释义】
关于合同形式本法合同编通则部分已作出规定，即当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。
法律并不特别要求合同当事人采用何种形式订立合同是有效的，但是法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。
这里的法律不仅指有关的专门的法律，而且也包括合同编分则中规定的对特定合同的特定的书面要求。
书面形式可以是合同书、信件等有形表现所载内容的形式，也可以是能随时调查取用的数据电文，如电报、传真、电子邮件等形式。
不定期租赁合同最主要指的是在没有约定租赁期限或者租赁期限约定不明，而且在事后也不能够确定租赁期限的租赁合同。
不定期租赁应是对双方意思表示不明情形下纠纷解决的一种法律拟制。
但此处在租赁合同中的规定，并非必须存在期限不明的情况，而是根据租赁合同的特点，附条件地承认当事人约定的租赁期限。
如前所述，租赁合同需要采取何种形式订立，租赁合同的基本特征是规定本条内容的依据。
租赁合同是转让租赁物使用权的合同，出租人转让租赁物的使用权就负有将租赁物交付承租人使用的义务，同时承租人负有在租赁期限届满时返还租赁物的义务，返还的租赁物要符合原状。
承租人在使用租赁物时应当按照约定使用，如果对租赁物造成损害要视不同情况承担相应的责任，这些权利义务关系应当明确、具体。
在租赁合同中，采用口头形式订立合同有其一定的便利性，如在一些临时使用租赁物的交易中，一名天津的游客到北京临时租一辆自行车游玩，租一架照相机照相，在公园里租游船等，这种临时性使用时间很短，涉及的租金也较少，就不必非要采用书面形式订立合同。
但是租赁合同毕竟是出租人所有的或可支配的财产交付于承租人手中，承租人对其占有使用，对出租人来说有丧失租赁物的风险，如果没有采用书面形式订立合同，一旦发生争议，口说无凭，当事人的权利很难得到保护。
本条所称的超过或低于6个月的租赁期限，应指当事人所约定的租赁期限。
同一性质的租赁合同，出于当事人的不同目的和需求，订立的期限可能差异较大。
若按照合同对象性质不同而进行划分，则一方面可能与当事人的意思相差甚远，造成过于刻板和僵化的判决，另一方面也无法穷尽各类租赁合同的具体情况。
为了既便利交易又保证交易安全，本条对租赁合同的形式作了几个层次的规定：
第一，租赁期限不满6个月的租赁合同，可以采用口头形式也可以采用书面形式。
这是因为租赁期限较短的合同一般来说租赁物价值不大（当然不排除大型的机械设备），租赁物使用后变化也不大，租金也较少，租赁关系结束的快，证据不易失散。
一旦发生纠纷容易分清责任，因此，不必要求当事人非以书面形式订立合同。
但对于房屋租赁合同即使租赁期限不满6个月，因房屋的价值较高、租金多，按照我国城市房地产管理法规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。
此项规定可以一定程度上弥补短期租赁涉及金额较大情况下形式要件对交易安全的保护问题。
第二，租赁期限在6个月以上的应当采用书面形式。
以租赁期限长短来划分是否应当采用书面形式，是考虑到租期长短与合同当事人双方的利益有直接关系，因为租期长的合同往往是租赁物价值较高，租金较多，对租赁物的使用消耗也多一些，如果以书面形式将双方的权利义务规定清楚，在将来发生争议时就有据可查，易于解决纠纷，保护当事人的合法权益。
第三，租赁期限6个月以上的，当事人没有采用书面形式，并非导致合同无效，而是产生约定的期限不予承认的效果。
一般规定形式要件的条款，是为了提醒当事人尽到审慎义务，重视合同的订立。
因而在法律规定需要以书面形式订立的合同，未采用书面形式的，合同无效。
但本条降低了书面形式作为生效要件的影响，无论合同成立后，双方是否履行了主要义务，都承认合同效力。
但未采用书面形式的，双方可以随时解除合同。
该条的立法的目的是解决长期租赁情形下对期限争议的问题，若否定非书面形式的长期租赁合同的效力，则违背立法初衷。
以不定期租赁作为不采用书面形式的后果，促使欲保持交易的稳定性的当事人注重满足订立合同的形式要件。
同时，对欲保持交易状态灵活性的当事人给予从合同中摆脱的可能性。
但租赁期6个月以上的合同，若能确定租赁期的应当视为定期合同。
在本法制定前，并未规定“无法确定租赁期”的情形下才能视为不定期租赁，因而不采用书面形式的，法律是否应一律将其视为不定期租赁存在争议。
对租赁期限的约定，应当由当事人协商。
法律一般不应干涉当事人对期限的约定。
定期租赁和不定期租赁，其合同的形式和效力等，其在法律规定上有所不同，若一律视为不定期租赁，则过于僵化，有违于合同自由的原则，也不符合民法的诚实信用原则和公平原则。
因此，本法作出相应修改。
在本条规定中，即使应采用书面形式而未采用，也有可以视为定期租赁的情况。
其一，如果租赁合同虽未采用书面形式，但双方当事人对租赁期限无争议的，应为定期租赁。
其二，即使双方当事人对租赁期限有争议，但一方如果能举证证明约定有确切的租赁期限的，应为定期租赁。
其三，若双方对租赁期限有争议，可以参照510条确定租赁期限，也适用本法第730条关于租赁期限“没有约定或约定不明”情形下的规定。
“无法确定”的表述意味着，不仅当事人自身可以对约定期限情况的进行举证证明，司法机关也可以依据法律规定的关于合同约定不明情况下，交易习惯、行业标准等规进行推定。
体现了充分保障当事人意思自治，增加了认定为定期合同的可能性，维护交易的稳定性。
第七百零八条 【出租人交付租赁物义务和适租义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合
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