中海宏洋实测实量操作手册.docx
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中海宏洋实测实量操作手册
中国海外宏洋集团有限公司
实测实量操作手册
（2016）
中海宏洋集团工程事业总部
2016年4月
一、前言
从公司的总体战略目标出发，质量将是企业能否经得起市场考验的重要因素，本着房地产业务可持续成长的原则，随着公司的高速发展，产品质量管理的制度化、标准化已成为提高产品质量的必然趋势。
在2012年5月，我部发布了《中国海外宏洋集团有限公司工程质量管理制度》（下称《制度》），迈出了公司质量管理标准化的第一步；2012年9月集团完成了第三方实测单位的招标工作，将实测方法、数据计算等方面进行了优化，打造了集团统一、公平的实测检查平台，通过第三方实测工作的推广，使各地对于实测工作高度重视，并得到切实推进，对工程质量的提升起到了较好的促进作用。
为促进产品质量提高，降低入伙后业主投诉，使实测实量成绩与客户满意度吻合，集团工程事业总部将原实测实量评估体系进行调整，主要包括产品质量评估、风险评估和管理行为评估三大部分，其中产品质量评估包括：
实测实量、观感质量和成品保护三个部分，风险评估分为关键指标评定和安全文明评分，关键指标主要针对主体结构较大缺陷、防渗漏管理、抹灰空鼓、开裂等进行评定。
完善后的实测实量评估体系将产品质量评估、安全文明得分、关键指标扣分综合考虑，以标段综合合格率进行排名，管理行为评估单独排名。
实测实量评估工作由集团工程事业总部统一组织安排，委托第三方评估咨询公司（深圳瑞捷）对集团所有项目进行季度评估检查，每年三次。
完善后的实测实量评估体系主要针对产品质量评估数据记录表、安全文明评分、关键指标评定、标段合格率计算规则四方面做出调整：
1、产品质量评估数据记录表，主要包含实测实量（包括观感质量、成品保护），按70%权重记入综合成绩。
2、安全文明评分表：
安全、文明量化评价，按20%权重记入综合成绩。
3、管理行为评分表，按10%权重记入综合成绩。
4、关键指标评定：
个别现象不扣分，部分存在扣0.3分，普遍存在扣0.5分，共设置16个扣
分项，最多可扣8分。
5、计算规则：
（1）标段最终得分=（实测实量合格率×70%＋安全文明施工合格率×20%+管理行为×10%）-关键指标
（2）项目最终得分=各标段得分的算术平均值
6、第三方实测实量评估报告中增加以下内容：
5.1集团平均合格率、各公司平均合格率（不排名）、项目平均合格率及排名；
5.2项目和标段年度综合合格率排名；
5.3观感质量和成品保护分项合格率简评分析；
5.4关键指标扣分统计、项目管理行为集团平均合格率；
注：
集团平均合格率为各公司合格率的算术平均值；
公司平均合格率为各项目合格率的算术平均值；
项目平均合格率为各标段合格率的算术平均值。
从2016年10月起，地区公司实测实量自评估工作按此版本执行，由于本次实测实量评估体系调整采用综合得分扣减关键指标扣分的方式算得标段合格率，因此各地区公司每月自查工作中增加了关键指标评估工作，同时原实测实量记录表的检测项目有所调整，希望各地区公司参与实测实量工作的相关同事尽快掌握实测项目和量化标准，以便更好的开展工作，通过实测实测评估全面、真实的反应项目实际情况，对我司在建工程质量和客户满意度的提高有促进作用。
二、
目的、范围、取样总则、操作要求
1.目的
1.1规范工程质量实测过程中的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求。
1.2提供工程质量实测的标准操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。
2.适用范围
2.1本指引适用于中海宏洋所有在建工程（自开工至交付完成）项目，包括全资项目以及非全资但中海宏洋负责经营管理的项目。
3.取样总则
3.1随机原则：
各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定，第三方实测单位通过随机系统进行抽测。
3.2可追溯原则：
对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。
3.3完整原则：
实测主要目的是为了反映当前施工过程质量现状，以对后续施工进行及时纠偏，因此要求针对在施工序进行全面实测。
3.4效率原则：
在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。
3.5各标段应具备如下条件方组织进行实测：
1）主体结构：
标段内拆模完成4层及以上；
2）砌筑阶段：
标段内除样板楼层外，砌筑墙体及二次预制构件完成4层及以上；
3）抹灰阶段：
标段内除样板楼层外抹灰完成4层及以上；
4）园建绿化交付前30天必须参评，不区分是否施工完成或后续调整更换。
4.操作要求
4.1集团、地区公司、项目部、承建商形成四级检查体系，具体分工如下表：
级别
组别
检查人员
检查比例
检查频率
对实测结果处理
实测结果发挥的作用
备注
一级
承建商实测小组
承建商
原则要求100%实测实量
根据施工进度及时实测
建立分户/分层实测档案并对问题部位整改，及时反馈实测结果给项目部实测小组
发现问题并整改，规避类似问题
属于日常自查
二级
项目部实测小组
监理+项目部工程师
周工作量的20%
每周一次
①及时将实测数据反馈到一线班组、督促整改②及时上报实测数据至地区公司工程事业分部，以供地区公司监控各项目质量。
发现问题并督促承建商整改，要求承建商采取措施规避类似的问题。
①属于日常检查②具体的实测操作及数据的整理由监理负责，项目部指定技术负责人领导监理实测小组，具体负责监督、指导监理实测。
三级
事业分部实测小组
工程事业分部工程组成员+项目部工程师
别墅：
月度工作量的4%，以套为单位计算；多层、高层：
取月度工作量的4%和每栋楼至少2套房的最大值，主体结构以层为单位计算。
每月一次
月度产品质量评估报告于每月25日前上报集团发展管理部。
产品质量评估结果反映到实测保障体系。
①属于地区公司检查②工程事业分部经理任组长，负责协调③具体实施由质量专员负责。
四级
总部实测指导小组
工程事业总部决定
每标段2套房（多层和高层主体结构2层）
每季度一次
评估结果抄报总部领导，抄送地区公司。
并按地项目、測组（标段）排名。
实测结果反映到实测保障体系。
总部负责实测实量评估工作制度的制定及指导、监督、检查工作。
说明：
（1）检查人员的数量地区公司根据检查情况、检查任务自行酌情确定，检查人员需相对固定，避免流动性过大，检查仪器需要按相关规范定期进行校准，以减少因检查规则、检查仪器操作生疏或检查仪器的误差等因素带来的影响。
（2）承建商实测小组人员名单需上报项目部备案。
项目部实测小组人员名单需上报地区公司工程事业分部备案。
地区公司实测小组人员名单需上报集团工程事业总部备案。
4.2标段综合合格率计算规则
（1）在建项目标段最终得分=（实测实量合格率×70%＋安全文明施工合格率×20%+管理行为×10%）-关键指标
（2）项目最终得分=各标段得分的算术平均值
关键指标评定：
a）个别存在不扣分；
b）部分存在扣0.3分；
c）普遍存在扣0.3分；
注：
关键指标扣分原则采用累计扣分方式，共设置16个扣分项，最多可扣8分。
4.3关键指标评定、安全文明评估按标段进行划分，检查范围包括作业层、屋面、地下室及标准层
等，评估楼栋不少于该标段楼栋总数的20%以上，且不少于2栋楼。
4.4合格率及计算方法
1）分项合格率=分项合格点数/计算点数；
2）承建商合格率=该承建商承建的检测内容合格点数之和/计算点数之和；
3）标段合格率=合格点数之和/计算点数之和；
4）项目合格率=标段合格率算数平均值。
4.5地区公司季度内月报合格率平均值不得与第三方检测结果有±3%的误差。
4.6检查记录结果的上报：
1）各检查体系应留存保管好各自层级的实测原始数据记录资料，以备检查；
2）承建商每周五前应完成本周检查、汇总编制实测实量报告并上报项目部；
3）项目部每周五前应完成本周检查、汇总编制实测实量报告并上报地区公司工程事业分部；
4）地区公司工程事业分部每月25日之前应完成地区公司月度实测检查、汇总编制实测实量报告，同时上报集团工程事业总部。
4.7为体现实测实量评估工作的公平、公正和严谨性，避免一切不合理的质量处理方法，具体说明如下：
1）如发现存在提前隐蔽，隐蔽工序不合理前置，意图规避现场评估实测时，如现场仍存在具备实测条件的部位，则按实测成绩的75%计算标段分项合格率，如已不具备实测条件，则按合格率60%计算标段分项合格率。
2）如材料品质不合格（并非真材实料，将影响使用功能），则该分项及相对应的安装合格率均记为0。
4.8未按图施工处理原则
为确保地区公司严格按设计图纸施工，达到预期展示效果和功能要求，实测实量质量评估体系将增加“未按图施工扣分环节”。
扣分原则：
1）对未按图施工的标段将其综合合格率直接按百分点扣减，扣减点数为1%-5%。
2）被扣分的地区公司标段，和扣减点数将由总部规划设计部决定。
4.9混凝土工程检查标准
1）实测数据应反映项目的真实状况，若结构有质量缺陷时，例如涨模，允许局部进行剔凿，剔凿面积不能超过单面墙面积的10%，且不允许出现剔凿后露筋的现象；模板拼缝处允许打磨，打磨面积为模板拼缝两侧各5cm范围内。
现场如果出现为提高实测成绩而进行大面积剔凿、打磨（面积超过单面墙10%）的现象时，则砼结构截面尺寸、墙面表面平整度、墙面垂直度实测合格率乘以90%的系数。
2）砼结构如果出现露筋、狗洞、烂根等质量缺陷时，允许进行修补；除此之外，如果需对砼结构进行修补，必须有地区公司工程事业部工程组或项目工程师已通过审批的修补方案。
现场如果出现无审批方案即对混凝土结构进行大面积修补的（修补面积超过单面墙10%），或用于修补的材料、工艺导致后期存在质量风险的（例如采用砂浆、腻子等进行修补），或有意规避检查而提前甩浆隐蔽的，则砼结构截面尺寸、墙面表面平整度、墙面垂直度实测合格率乘以80%的系数。
3）当砼结构顶板如果出现以下任意一种情况时：
①针对实测测点进行修补②出现大面积修补现象（修补面积超过单跨板10%）③用于修补的材料、工艺导致后期存在质量风险（例如采用砂浆进行修补），则砼结构顶板水平度实测合格率乘以80%的系数。
4）如果现场砼结构既有剔凿、打磨，又有不合理修补时，相应的砼结构分项合格率按80%计算。
三、实测内容
1混凝土结构工程【国家规范GB50204-2002】
1.1截面尺寸偏差
指标说明：
反映层高范围内剪力墙厚度、柱尺寸的偏差。
允许偏差值要求：
[－5，8]mm。
测量工具：
5米钢卷尺
测量方法和数据记录
（1）以钢卷尺测量同一面墙/柱截面尺寸，精确至毫米。
（2）同一墙/柱面作为1个实测区，累计实测实量15个实测区。
每个实测区从地面向上300mm和1500mm各测量截面尺寸1次，选取其中与设计尺寸偏差最大的数，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
示例
墙柱截面尺寸测量示意
1.2表面平整度
指标说明：
反映层高范围内剪力墙、砼柱表面平整程度。
允许偏差值：
[0，8]mm，所有平整度偏差均视为正值。
测量工具：
2米靠尺、楔形塞尺
测量方法和数据记录：
（1）剪力墙/暗柱：
选取长边墙，任选长边墙两面中的一面作为1个实测区,共20个实测区，60个计算点。
（2）当所选墙长度小于3米时，同一面墙4个角（顶部及根部）中任取2个角。
按45度角斜放靠尺，累计测2次表面平整度。
这2个实测值分别作为该指标合格率的2个计算点。
（3）
当所选墙长度大于3米时，除按45度角斜放靠尺测量两次表面平整度外，还需在墙长度中间水平放靠尺测量1次表面平整度。
这3个实测值分别作为判断该指标合格率的3个计算点。
（4）所选实测区墙面优先考虑有门窗、过道洞口的，在洞口45度测一次，作为新增实测指标合格率的1个计算点。
示例：
1.3垂直度
指标说明：
反映层高范围内剪力墙、砼柱表面垂直的程度。
允许偏差值要求：
[0，8]mm（层高≤5m），[0,10]mm（层高＞5m），所有垂直度偏差均视为正值。
测量工具：
2米靠尺
测量方法和数据记录：
（1）剪力墙：
任取长边墙的一面作为1个实测区，共15个实测区，45个计算点。
（2）当墙长度小于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角30cm位置，分别按以下原则实测2次：
一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度，这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。
（3）当墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角30CM和墙中间位置，分别按以下原则实测3次：
一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。
这3个实测值分别作为判断该实测指标合格率的3个计算点。
（4）砼柱：
任选砼柱四面中的两面，分别将靠尺顶端接触到上部砼顶板和下部地面位置时各测1次垂直度。
这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。
示例：
1.4顶板水平度极差
指标说明：
考虑实际测量的可操作性，选取同一功能房间客厅、餐厅、卧室砼顶板内四个角点和一个中点距离同一水平基准线之间5个实测值的偏差值，综合反映同一房间砼顶板的平整程度。
允许偏差值要求：
统一采用塔尺大头朝上测量，以实测值最小值为基准点，当偏差值＞15mm，则5个计算点均不合格。
测量工具：
塔尺3米（或5米）配合激光投线仪
测量方法和数据记录：
（1）实测公共区域顶板为必测，每一楼层选择一个公共区域结构顶板进行实测。
（2）每一个测区室内及公共区域进行实测，每一块结构板作为一个实测区。
累计实测实量8个实测区，每个实测区5个计算点，共40个计算点。
卫生间和厨房不测量。
（3）使用激光扫平仪，在实测板跨内打出一条水平基准线。
同一实测区距顶板天花线30CM处位置选取4个角点，以及板跨几何中心位分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。
以最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差值，作为判断该实测指标合格率的5个计算点。
（4）
所选房中顶板水平度极差的实测区不满足8个时，需增加实测套房数。
示例：
1.5楼板厚度偏差
1.5.1指标说明：
反映同跨板的厚度施工尺寸与设计图尺寸的偏差。
1.5.2允许偏差值要求：
实测值与设计值允许偏差为[-5、+8]mm。
1.5.3测量工具：
超声波楼板测厚仪（非破损）或卷尺（破损法，采用钻孔机械钻穿楼板后测量）
1.5.4测量方法和数据记录：
（1）同一跨板作为1个实测区，累计实测实量10个实测区，共10个计算点，同一跨板作为1个实测区。
每个实测区取1个样本点，取点位置为该跨板长边1/3、短边1/2位置。
1个实测值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
（2）测量所抽查板跨的楼板厚度，当采用非破损法测量时将测厚仪发射探头与接收探头分别置于被测楼板的上下两侧，仪器上显示的值即为两探头之间的距离，移动接收探头，当仪器显示为最小值时，即为楼板的厚度。
1个实测值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
（3）示例：
1.6露筋、狗洞等重大缺陷
1.6.1指标说明：
反映同一户内及公共部位现场混凝土观感。
1.6.2允许偏差值要求：
无露筋（长30公分）、狗洞等重大缺陷（长10公分）。
1.6.3测量工具：
目测、卷尺。
1.6.4测量方法和数据记录：
（1）抽检4户（含2个楼梯等公共部位），如不足5个房间，增加其他楼层补足5个房间。
每个房间、楼梯均作为一个实测区。
（2）实测区范围内，露筋、烂根（长＞30公分）、狗洞、裂缝（长＞10公分）等质量缺陷，未及时按合理方案修补，1个实区作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
1.7楼板开裂
1.7.1指标说明：
反映同一户内及公共部位现场混凝土观感。
1.7.2允许偏差值要求：
客厅、卧室、厨房、卫生间、公共部位等结构板无裂纹。
1.7.3测量工具：
目测
1.7.4测量方法和数据记录：
（1）抽检4户（含2个楼梯等公共部位），如不足5个房间，增加其他楼层补足5个房间。
每个房间、楼梯均作为一个实测区。
（2）实测区范围内，（客厅、卧室、厨房、卫生间、公共部位等）出现裂缝1个实区作为判断该实测指标合格率的1个计算点。
2砌筑工程【国家规范GB50203-2002】
3.1表面平整度（砌筑工程）
3.1.1指标说明：
反映层高范围内砌体墙体表面平整程度。
3.1.2允许偏差值：
[0，8]mm。
3.1.3测量工具：
2米靠尺、楔形塞尺。
3.1.4测量方法和数据记录：
（1）每一面墙正手面都可以作为1个实测区，优先选取有门窗、过道洞口的墙面。
测量部位选择正手墙面。
累计实测实量10个实测区，40个计算点。
（2）当墙面长度小于3米，各墙面顶部和根部4个角中，取左上及右下（或左下及右上）2个角，按45度角斜放靠尺分别测量2次，其实测值作为判断该实测指标合格率的2个计算点。
（3）当墙面长度大于3米时，除在墙面顶部和根部4个角中测量2次外，还需在墙长度中间位置增加1次水平测量，3次测量值均作为判断该实测指标合格率的3个计算点。
（4）墙面有门、窗洞口时，在门、窗洞口45度斜交叉测1尺，该实测值作为新增实测指标合格率的1个计算点。
（5）所选2套房中墙面表面平整度的实测区不满足40个时，需增加实测套房数。
3.1.5示例：
3.2垂直度（砌筑工程）
3.2.1指标说明：
反映层高范围砌体墙体垂直的程度。
评判标准：
BM砌块[0，5]mm,加气块[0，5]mm。
3.2.2允许偏差值：
[0，5]mm。
3.2.3测量工具：
2米靠尺。
3.2.4测量方法和数据记录：
（1）每一面墙正手面都可以作为1个实测区，避开二次构件部位优先选取有门窗、过道洞口的墙面。
测量部位选择正手墙面。
累计实测实量30个实测区。
（2）实测值主要反映砌体墙体垂直度，应避开墙顶梁、墙体斜顶砖、墙底灰砂砖或砼反坎，消除其对测量值的影响，如两米靠尺过高不易定位，可采用1米靠尺。
（3）当墙长度小于3米时，同一面墙距两侧阴阳角30cm位置，分别按以下原则实测2次：
一是靠尺顶端接触到上部砌体位置时测1次垂直度，二是靠尺底端距离下部地面位置30cm时测1次垂直度。
墙体洞口一侧为垂直度必测部位。
这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。
（4）当墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角30cm和墙体中间位置，分别按以下原则实测3次：
一是靠尺顶端接触到上部砌体位置时测1次垂直度，二是靠尺底端距离下部地面位置30cm时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。
这3个测量值分别作为判断该实测指标合格率的3个计算点。
（5）所选2套房中墙面垂直度的实测区不满足30个时，需增加实测套房数。
3.2.5示例：
3.3外门窗洞口尺寸偏差
3.3.1指标说明：
反映洞口施工与图纸的尺寸偏差，以及门窗框塞缝宽度，间接反映窗框渗漏风险。
3.3.2允许偏差值：
[－10,10]mm。
3.3.3测量工具：
5米钢卷尺或激光测距仪
3.3.4测量方法和数据记录：
（1）对于平外墙面的门窗洞口：
同一门或窗洞口均可作为1个实测区，累计实测实量8个实测区。
测量时不包括抹灰收口厚度，以砌体边对边，各测量2次门洞口宽度及高度净尺寸（对于落地外门窗，在未做水泥砂浆地面时，高度可不测），取高度或宽度的2个实测值与设计值间的偏差最大值，作为判断高度或宽度实测指标合格率的1个计算点。
（2）
外门窗洞口尺寸偏差的实测区不满足32个时，需增加实测套房数。
（3）示例：
3.4重要预制或现浇构件
3.4.1指标说明：
反映后期门窗框固定位置情况。
3.4.2合格标准:
（1）门窗框预制块：
采用预制混凝土块、实心砖，最上部（或最下部）的混凝土块中心距洞口上下边的距离为150～200mm，其余部位铝合金窗中间间距为不大于400mm，塑钢窗中间间距为不大于600mm，且均匀分布。
（2）现浇窗台板：
宽同墙厚，高度≥100mm，每边入墙内≥200mm（不足200mm通长设置）；
（3）洞口（大于300MM）的过梁：
同墙宽，入墙不少于250mm；因平面限制，入墙小于150mm时，采用植筋及现浇。
（4）墙顶空隙的补砌挤紧或灌缝间隔不少于14天；
（5）不同基体（含各类线槽）抗裂网（网格≤15×15，直径≥0.7mm）或耐碱玻纤网（需放置与两层抹灰之间），基体搭接≥100mm；挂网前墙体高低差部分采用水泥砂浆填补。
（6）砌体墙空调孔：
如为空心砖砌体墙，不得采取直接开孔方式安装空调套管；无倒坡。
注：
以上尺寸可根据实际图纸及规范要求。
3.4.3测量方法及数据记录
选取20个实测区，户内每一面砌体墙作为1个实测区。
所选2套房中实测区不满足20个时，需增加实测套房数。
3.5砌筑规格
3.5.1指标说明：
反映墙体砌筑过程中，砌筑观感质量。
3.5.2合格标准:
砌块规格统一，无缺棱掉角（缺角最长边≥3cm），无断砖；
3.5.3测量方法及数据记录:
户内每一面砌体墙作为1个实测区。
同一实测区，分别检查合格标准中的要求实测点是否符合合格标准。
累计6个实测区，一个实测区作为该指标合格率的1个计算点，不合格“1”，合格记“0”。
3.6混砌
3.6.1指标说明：
反映墙体砌筑过程中，墙体由两种或以上的材料砌筑现象。
3.6.2合格标准：
所选测区内，所有砌筑墙面均无使用两种或两种以上材料砌筑。
3.6.3测量工具：
目测
3.6.4测量方法和数据记录：
（1）抽检2户（含外墙），外立面砌体墙每面墙均作为一个实测,累计6个实测区。
户内条件不能满足实测要求时，需增加实测套房数。
（2）数据记录：
同一实测区内，只要有一个不符合合格标准，则该实测区不合格；反之，则合格，不合格“1”，合格记“0”。
3.7灰缝缺陷
3.7.1指标说明：
反映墙体砌筑过程中，墙体出现裂缝重要控制工序。
3.7.2合格标准：
无通缝、瞎缝、假缝，外墙灰缝须双面勾缝。
3.7.3测量工具：
目测，5米钢卷尺。
3.7.4测量方法和数据记录：
（1）抽检2户（含外墙），外立面砌体墙每面墙均作为一个实测,累计12个实测区。
户内条件不能满足实测要求时，需增加实测套房数。
（2）数据记录：
同一实测区内，只要有一个不符合合格标准，则该实测区不合格；反之，则合格，不合格“1”，合格记“0”。
3.8二次结构缺陷
3
指标说明：
反映墙体整体的二次结构观感情况。
2.8.1合格标准：
构造柱、窗台板、防水反坎等二次结构浇筑不密实无蜂窝麻面、露筋、夹渣、开裂等情况
2.8.2测量工具：
目测
2.8.3测量方法和数据记录：
（1）抽检2户（含外墙），外立面砌体墙每面墙均作为一个实测区，室内每个房间作为一个实测区，混砌累计12个实测区，灰缝缺陷、二次结构缺陷各累计12个测区，如实测区不足可另外增加楼层或楼栋。
（2）数据记
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